Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2014 г. N 05АП-11513/14

г. Владивосток

22 сентября 2014 г.

Дело N А24-2250/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 18 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Гуцалюк,

судей Е.Н. Номоконовой, О.Ю. Еремеевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ефремовой Елены Анатольевны,

апелляционное производство N 05АП-11513/2014

на решение от 23.07.2014

судьи К.Ю. Иванушкиной

по делу N А24-2250/2014 Арбитражного суда Камчатского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Ефремовой Елены Анатольевны (ИНН 410100376491, ОГРН 304410126500048, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 21.09.2004)

к Комитету по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 02.12.2002)

о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 19.02.2014 N 01-06-01/384/14, в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых помещений по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы, 3, поз. 2, 3, 12, 14, 20, 21, 22, 23, 24 первого этажа; об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии:

лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ефремова Елена Анатольевна (далее - заявитель, предприниматель) обратилась в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - заинтересованное лицо, комитет,) о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 19.02.2014 N 01-06-01/384/14, в преимущественном праве на выкуп арендуемых площадей позиции 2, 3, 12, 14, 21, 22, 23, 24 общей площадью 281 кв. м первого этажа. Также заявитель просил обязать Комитет заключить договор купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 23.07.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, предприниматель, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств дела, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить, а заявленные ИП Ефремовой Е.А. требования - удовлетворить. Полагает, что судом необоснованно не приняты во внимание и не дана оценка документам, представленным в ходе судебного разбирательства, которыми подтверждается тот факт, что арендуемые помещения поставлены на кадастровый учет. Настаивает на том, что спорные помещения могут быть признаны как обособленный объект недвижимого имущества.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд не обеспечили. Жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие по имеющимся в материалах дела документам.

В представленном в материалы дела письменном отзыве Комитет по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее:

Предпринимателю как арендатору в соответствии с договорами аренды нежилого помещения N 348 и N 350 от 17.03.2008, заключенными с комитетом, были переданы во временное пользование встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 2, 24 первого этажа, общей площадью 102 кв.м., поз. 21-23, 14, 12, 9, 3, 1 первого этажа, поз. 86-90, 92, 94 подвала общей площадью 336, 4 кв.м., а также места общего пользования первого этажа общей площадью 87,9 кв.м. и подвала общей площадью 87,3 кв.м. в жилом доме расположенном по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3.

01.07.2012 между предпринимателем и комитетом заключен договор аренды N 5/12-НФ нежилых муниципальных помещений поз. 2,24 первого этажа жилого дома общей площадью 102 кв. м. в жилом доме, расположенном в г. Петропавловск-Камчатский, ул. Бульвар Рыбацкой славы, 3, сроком действия с 01.07.2012 по 30.06.2013.

23.07.2012 предприниматель и комитет заключили аналогичный договор аренды N 6/12-НФ, согласно которому предприниматель принимает в аренду встроено - пристроенные нежилые помещения поз. 3, 12, 14, 21-23 первого этажа, поз. 86-88, 90 подвала, общей площадью 246,7 кв. м в жилом доме, расположенном в г. Петропавловск-Камчатский, ул. Бульвар Рыбацкой славы, 3, сроком действия с 23.07.2012 по 22.07.2013.

23.07.2012 между предпринимателем и комитетом заключен еще один договор аренды N 7/12-НФ, в соответствии с которым предприниматель принимает в аренду встроено - пристроенные нежилые помещения поз. 20, 27 первого этажа, поз. 98-99 подвала, общей площадью 59,4 кв.м в жилом доме, расположенном в г. Петропавловск-Камчатский, ул. Бульвар Рыбацкой славы, 3, сроком действия с 23.07.2012 на неопределенный срок.

01.08.2013, в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее по тексту - Закон N 144-ФЗ) предприниматель обратился в комитет с заявлением о выкупе арендуемых помещений позиций 2, 3, 12, 14, 21, 22, 23, 24 общей площадью 281 кв. м. первого этажа встроено - пристроенном нежилом здании, расположенном по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Бульвар Рыбацкой славы, 3 (далее по тексту - спорные помещения).

Письмом от 19.08.2013 N 01-02021/5836/13 комитет отказал предпринимателю в реализации его преимущественного права на выкуп арендуемых площадей, указав на то, что приказом комитета от 19.12.2012 N 1080 объект недвижимого имущества "Встроено - пристроенные нежилые помещения поз. 85-88; 90-92; 97-1-1 подвала, поз. 2-27 первого этажа жилого дома" общей площадью 861,8 кв. м, расположенный по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Бульвар Рыбацкой славы, 3, закреплен на праве оперативного управлении за муниципальным бюджетным учреждением культуры "Центральная городская библиотека". Государственная регистрация права оперативного управления на названные выше помещения проведена 12.02.2013. Объект недвижимого имущества требует капитального ремонта для целей размещения Информационно-досугового центра названной библиотеки и отсутствием у учреждения необходимых денежных средств для проведения ремонта; объект недвижимого имущества передан в муниципалитет для организации проведения капитального ремонта. Кроме того, комитет в своем письме также указал на то, что предпринимателем не представлены доказательства использования заявленных позиций в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 01.07.2013.

Указанное решение было оспорено заявителем в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 26.12.2013 по делу N А24-4452/2013 требования предпринимателя удовлетворены. При этом арбитражный суд обязал комитет в тридцатидневный срок со дня принятия решения суда повторно рассмотреть заявление предпринимателя от 01.08.2013.

Во исполнение решения арбитражного суда, предприниматель повторно обратилась в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества в собственность.

Письмом от 19.02.2014 N 01-06-01/384/14 комитет отказал заявителю в предоставлении преимущественного права, указав, что предприниматель является арендатором не всего указанного выше объекта, а только его части общей площадью 280 кв.м., которая на момент обращения как самостоятельный (обособленный) объект прав не зарегистрирована. Кроме того, комитет обратил внимание заявителя на тот факт, что действующим законодательство не предусмотрена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Ефремовой Е.А. в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ комитета не является незаконным и не нарушает права и законные интересы предпринимателя.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего:

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, предусмотрены Федеральным законом 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ).

Так, согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что по смыслу данного Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, предприниматель является арендатором нежилых помещений N N 2, 24, 21-23, 14, 12, 9, 3, 1 первого этажа, поз. 86-90, 92, 94 подвала общей площадью 336, 4 кв.м., а также места общего пользования первого этажа общей площадью 87,9 кв.м. и подвала общей площадью 87,3 кв.м. в жилом доме расположенном по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3.

Здание, в котором находятся помещения, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" является единым объектом недвижимости (свидетельство о государственной регистрации от 08.11.2011 N 41 АВ 120695).

Доказательства формирования арендуемых нежилых помещений, которые являются частью данного здания, в качестве обособленного объекта недвижимости и осуществления в отношении него кадастрового учета в установленном законом порядке, а также доказательства государственной регистрации прав на эти помещения как отдельный объект права, в материалах дела отсутствуют и предпринимателем в нарушение требований статьи 65 АПК РФ представлены не были.

Рассматривая возможность формирования спорного имущества как обособленного объекта, коллегия принимает во внимание, что согласно техническим документам на здание по адресу: г.Петропавловск - Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3, а также экспликации к поэтажному плану к договорам аренды от 01.07.2012 N 5/12-НФ, от 23.07.2012 N 6/12-НФ и от 23.07.2012 N 7/12-НФ заявитель является арендатором помещений общей площадью 407,1 кв.м, за исключением основных помещений NN 4, 5, 7, 9, 10, 16, 26, мест общего пользования: коридоров (помещения NN 6, 8, 11, 13, 15, 25), а также подсобных помещений: NN16-19. Вход (выход) из спорных помещений осуществляется через места общего пользования, самостоятельного выхода из здания спорные помещения не имеют.

Исследовав представленные в материалы дела документы, коллегия апелляционного суда поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что спорные помещения не образуют в совокупности индивидуально определенной вещи; помещения арендуемые предпринимателем, не сформированы как обособленный объект; не имеют самостоятельного выхода на улицу, не являются изолированными.

Кроме того, арендуемые предпринимателем нежилые помещения не находятся на кадастровом учете объектов капитального строительства.

Утверждая обратное, заявитель ссылается на техническое заключение ООО "ГЕРЛЕО-ТЕХ", в соответствии с которым техническая возможность использования спорных помещений на правах собственности имеется, при соблюдении норм безопасности и правил эксплуатации помещений объекта капитального строительства, являющихся нежилыми в соответствии со своим назначением. Кроме того использование помещений несколькими участниками на правах собственности, с распределением мест общего пользования пропорционально их долевой собственности не несет угрозы безопасности их эксплуатации и жизнедеятельности.

Однако, судебная коллегия считает, что указанное заключение не свидетельствует о неправомерности оспариваемого отказа комитета, поскольку в данном случае воля собственника спорных помещений на обособление части помещений в самостоятельный объект недвижимости с целью его выкупа документально не подтверждена.

Иных документов, подтверждающих возможность технического выделения арендуемых обществом помещений в качестве самостоятельного объекта, заявителем не представлено.

В отсутствие доказательств того, что арендуемые заявителем нежилые помещения представляют собой обособленный объект, в отношение которого осуществлен государственный кадастровый учет и на который зарегистрировано право собственности Приморского края, коллегия приходит к выводу о том, что основания для предоставления заявителю права преимущественного выкупа указанных помещений отсутствовали, поскольку нежилые помещения, которые не являются самостоятельным объектом недвижимости не могут быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании ст. 3, 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В удовлетворении заявленных требований отказано законно и обоснованно.

Выводы суда сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, с правильным применением норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 23.07.2014 по делу N А24-2250/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.В. Гуцалюк

Судьи

Е.Н. Номоконова О.Ю. Еремеева