Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2014 г. N 15АП-20147/13

город Ростов-на-Дону

21 сентября 2014 г.

дело N А32-45548/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Сочи, ООО "Стройсервис-21", ИП Афуксениди Е.В.

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 24 октября 2013 года по делу N А32-45548/2011

по иску администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис-21"

при участии третьих лиц - Афуксениди Е.В., ФКУ ДСД "Черноморье",

о взыскании задолженности по арендной плате,

принятое в составе судьи Нигоева Р.А.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Стройсервис-21" о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 874 056 руб., пени по состоянию на 24.11.2011 в размере 36 071 руб., всего 910 128 руб.

Исковые требования мотивированы следующим. Администрацией города Сочи и ООО "Стройсервис-21" 24.03.2010 заключен договор аренды земельного участка N 4900005681 с кадастровым номером 23:49:0301013:76 общей площадью 8934 кв.м. по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная. В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 21.04.2011 размер арендной платы составляет 1 330 323,41 руб. Сумма задолженности за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 составила 874 056,47 руб.

Определением от 06.12.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Афуксениди Е.В.

Определением от 15.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФКУ ДСД "Черноморье", департамент имущественных отношений администрации города Сочи.

Решением арбитражного суда от 24.10.2013 с ответчика взыскано 635 032 рубля, в том числе 634 221 рубль задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 12.12.2011, и 811 рублей пени по состоянию на 24.11.2011. В остальной части иска отказано.

Решение суд мотивировано следующим. Договор аренды от 24.03.2010 зарегистрирован 28.04.2010. В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:76 сторонами 21.04.2011 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 24.03.2010. Дополнительным соглашением стороны изменили предмет договора аренды от 24.03.2010, указав в качестве арендуемых земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0301013:99 площадью 949 кв.м., 23:49:0301013:101 площадью 3710 кв.м., разрешенное использование - оптово-складское помещение и оптовый магазин, по ул. Транспортной в Хостинском районе г. Сочи. Пунктом 2 дополнительного соглашения размер годовой арендной платы составил 1 330 323 рубля. Дополнительное соглашение N 1 от 21.04.2011 зарегистрировано. Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49::0301013:76 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0301013:100, 23:49:0301013:101, 23:49:0301013:102, 23:49:0301013:103, 23:49:0301013:99. В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:76 между администрацией и ответчиком 21.04.2011 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 24.03.2010. Впоследствии права и обязанности по договору аренды от 24.03.2010 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0301013:101 и 23:49:0301013:99 переданы от ООО "Стройсервис-21" ИП Афуксениди Е.В. в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей арендатора от 30.11.2011. Договор о передаче прав и обязанностей арендатора от 30.11.2011 зарегистрирован 13.12.2011.

Истец обжаловал решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.

В апелляционной жалобе истец указал на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 874 056 руб.

ООО "Стройсервис-21", ИП Афуксениди Е.В. обжаловали решение суда, просили решение суда отменить, в иске отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Определяя 21.04.2011 в качестве момента начисления арендной платы с площади 4659 кв.м., суд не учел издание главой администрации Краснодарского края распоряжения от 22.10.2010 N 1061-р об изъятии у ответчика из состава земельного участка общей площадью 8934 кв.м. земельных участков совокупной площадью 4275 кв.м. В соответствии со ст. 417 ГК РФ обязательство прекратилось вследствие издания акта государственного органа. Обязательства сторон, возникшие из договора аренды от 24.03.2010, в том числе обязательства по внесению арендной платы за пользование участком площадью 8934 кв.м., прекратились у арендатора с момента издания главой администрации Краснодарского края распоряжения от 22.10.2010 в части земельных участков площадью 4275 кв.м. Последующая регистрация прекращения права аренды на часть земельного участка площадью 4275 кв.м. не меняет указанных обстоятельств. Фактическое освоение изъятых у ответчика земельных участков совокупной площадью 4275 кв.м. началось после издания распоряжения 22.10.2010 и велось ФКУ ДСД "Черноморье".

По мнению ответчика и третьего лица, арендная плата за пользование земельными участками площадью 4659 кв.м. подлежала начислению не с 21.04.2011, а начиная с 22.10.2010. Размер годовой арендной платы за 2011 год должен был исчисляться с площади 4659 кв.м. и составляет 1 330 323 рубля. Договор перенайма зарегистрирован 13.12.2011, этой датой должен быть ограничен период расчета задолженности по арендной плате. При этом ответчик, по мнению заявителя жалобы, должен оплатит период с 13.12.2011 по 31.12.2011, несмотря на регистрацию договора перенайма, поскольку обязанность внесения платы за четвертый квартал 2011 года наступила у ответчика 10.11.2011, то есть до регистрации договора перенайма.

Заявитель жалобы также указывает на ошибочность расчета неустойки, поскольку с 22.10.2010 ежеквартальные платежи подлежали уменьшению до 332 580 руб. с учетом уменьшения площади участка до 4659 кв.м.

По расчету ответчика, сумма начисленной арендной платы за период с 01.10.2010 по 21.10.2010 составила 146 769 руб., за период с 22.10.2010 по 31.12.2010 - 262 419 руб., в общей сложности 409 188 руб. За период с 01.01.2011 по 13.12.2011 ответчик перечислил 988 013 руб.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 в составе суда произведена замена судьи Мисника Н.Н. на судью Ильину М.В. в связи с отпуском судьи Мисника Н.Н. Рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала в соответствии со ст. 18 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Сочи от 27.02.2010 N 198 между МО город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Стройсервис-21" (арендатор) 24.03.2010 года подписан договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005681, по условиям которого арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял на условиях договора земельный участок площадью 8934 кв.м. с кадастровым N 23:49:0301013:76, расположенный по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Транспортная. Участок расположен в промышленной зоне по генплану города Сочи, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - "оптово-складское помещение и оптовый магазин". В соответствии с п. 1.2., договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.

Пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 3.5. установлено, что исчисление арендной платы устанавливается с 27.02.2010 по 18.02.2059. Размер годовой арендной платы составляет 2 551 000 рублей. Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по Договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия соответствующим уполномоченным органом исполнительной власти нормативно-правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценки, но не чаще одного раза в год. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами.

В соответствии с п.6.2. договора, за нарушение сроков внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.04.2010.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым N 23:49:0301013:76, сторонами 21.04.2011 года подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды. Пунктом 1 соглашения изменен предмет договора: "арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял на условиях договора земельные участки с кадастровыми N23:49:0301013:99 площадью 949 кв.м. и N23:49:0301013:101 площадью 3710 кв.м. с видом разрешенного использования оптово-складское помещение и оптовый магазин, по ул. Транспортной в Хостинском районе г. Сочи. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель-земли населенных пунктов".

Пунктом 2 Дополнительного соглашения изменен размер годовой арендной платы и составил 1 330 323 рубля 41 копейку.

Дополнительное соглашение N 1 от 21.04.2011 к Договору аренды от 24.03.2010 N 4900005681 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка Управления Росреестра на Дополнительном соглашении.

Из иска следует, что в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 образовалась задолженность по арендной плате в размере 874 056 рублей 47 копеек (расчет задолженности по арендной плате имеется в материалах дела).

На сумму основного долга истцом начислена пеня.

Исходя из размера основной задолженности, периодов просрочки и размера пени, предусмотренного п.6.2. Договора аренды (0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки), размер пени по расчетам истца составил 36 071 рублей 44 копейки (расчет пени имеется в материалах дела).

Наличие не оплаченной ответчиком задолженности по арендной плате и пени явились основаниями для обращения истца в суд.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В доводах своей апелляционной жалобы истец заявляет требования о взыскании с ответчика задолженности по 31.12.2011 включительно.

Однако, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, права и обязанности по Договору аренды от 24.03.2010 N 4900005681 (в отношении земельных участков с кадастровыми N 23:49:0301013:101 и N23:49:0301013:99) переданы от ООО "Стройсервис-21" (правообладатель) ИП Афуксениди Е.В. (правопреемник) в соответствии с Договором от 30.11.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, который зарегистрирован в Управлении Росреестра 13.12.2011, N регистрации - 23-23-19/062/2011-398).

Таким образом, суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции, о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование земельными участками с кадастровыми N 23:49:0301013:101 и N 23:49:0301013:99 до 12.12.2011.

Как установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 20.04.2011 N 716-р, земельный участок с кадастровым N 23:49:0301013:76 разделен на земельные участки с кадастровыми N 23:49:0301013:100, N 23:49:0301013:101, N 23:49:0301013:102, N 23:49:0301013:103, N 23:49:0301013:99 (кадастровые паспорта земельных участков от 29.06.2012 и от 12.05.2012, уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений от 17.09.2012).

На основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 22.10.2010 N 1061-р, между РФ, ФГУ "Дирекцией по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" и ООО "Стройсервис-21" 19.04.2011 года подписано соглашение N 942-1061-р, предметом которого явилось прекращение права аренды ООО "Стройсервис-21" в связи с изъятием для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального назначения на земельный участок с кадастровым N 23:49:0301013:100 площадью 3 368 кв.м., земельный участок с кадастровым N 23:49:0301013:102 площадью 38 кв.м., земельный участок с кадастровым N 23:49:0301013:103 площадью 869 кв.м., образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым N 23:49:0301013:76 площадью 8 934 кв.м. расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи,

Хостинский район, ул.Транспортная.

Согласно акту приема-передачи от 19.04.2011 земельные участки с кадастровыми N 23:49:0301013:100 площадью 3 368 кв.м., N 23:49:0301013:102 площадью 38 кв.м., N 23:49:0301013:103 площадью 869 кв.м. фактически переданы от ООО "Стройсервис-21" РФ в лице Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым N 23:49:0301013:76, между МУ город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Стройсервис-21" (арендатор) 21.04.2011 года подписано Дополнительное соглашение N1 к Договору аренды от 24.03.2010 N 4900005681.

Пунктом 1 Дополнительного соглашения изменен предмет Договора аренды от 24.03.2010 N 4900005681: "Арендодатель предоставил во временное владение и

пользование, а арендатор принял на условиях Договора земельные участки с кадастровыми N 23:49:0301013:99 площадью 949 кв.м. и N 23:49:0301013:101 площадью 3 710 кв.м. с видом разрешенного использования- оптово- складское помещение оптовый магазин, по ул. Транспортной в Хостинском районе г. Сочи. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико - планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли населенных пунктов".

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона N 310-ФЗ в период с 01.01.2008 до 01.01.2014 на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов.

Часть 2 статьи 15 Закона N 310-ФЗ определяет, что в случае, если земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам или юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования (за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий и государственных или муниципальных учреждений) их изъятие для размещения олимпийских объектов осуществляется путем прекращения прав.

Исходя из содержания статьи 15 Закона N 310-ФЗ изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества производится в следующем порядке: принятие решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов (часть 16); уведомление заинтересованных лиц о принятом решении (часть 18); проведение оценки земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и убытков, причиненных таких изъятием (часть 21); подготовка проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и ознакомление с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (часть 24); заключение соглашения, содержащего в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (части 25 и 28).

Таким образом, Закон N 310-ФЗ предусматривает, что решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается имущество, соглашения об изъятии земельного участка и (или) иного объекта недвижимости. Фактическое изъятие земельного участка и (или) иного объекта недвижимости производится только после заключения соглашения, а в случае, если соглашение не заключено в установленный срок - в судебном порядке на основании решения (часть 31 статьи 15 Закона N 310-ФЗ).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2013 г. по делу N А32-424/2013, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 июля 2013 г. по делу N А32-38158/2012.

В соответствии со статьей 283 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных и муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 ГК РФ.

Как следует из статьи 280 ГК РФ в сопоставлении со статьей 283 ГК РФ, права владения и пользования земельным участком, подлежащим изъятию, сохраняются за его владельцем до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка.

Согласно п. 4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации решение федерального органа исполнительной власти об изъятии земельного участка для государственных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок.

Исходя из вышеуказанных норм, распоряжение главы администрации Краснодарского края N 1061-р от 22.10.2010 является лишь основанием для государственной регистрации прекращения права пользования земельным участком, фактическое прекращение пользования земельного участка на основании части 31 статьи 15 Закона N 310-ФЗ, а также статьи 280 ГК РФ в сопоставлении со статьей 283 ГК РФ, производится только после заключения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка. Учитывая, что соглашение о прекращении права аренды ООО "Стройсервис-21" в связи с изъятием для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального назначения на земельный участок с кадастровым N 23:49:0301013:100 площадью 3368 кв.м., земельный участок с кадастровым N 23:49:0301013:102 площадью 38 кв.м., земельный участок с кадастровым N 23:49:0301013:103 площадью 869 кв.м., образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым N 23:49:0301013:76 площадью 8934 кв.м. заключено только 19.04.2011, суд апелляционной инстанции находит доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе необоснованными, так как земельный участок, предоставленный для использования оптово-складского помещения и оптового магазина фактически находился в владении ответчика. Доказательств опровергающих вышеуказанный вывод суда, ответчиком в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Кодекса, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, и понесенные по ней судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 октября 2013 года по делу N А32-45548/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко