Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2014 г. N 08АП-8555/14

город Омск

25 сентября 2014 г.

Дело N А46-6953/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шиндлер Н.А.

судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: Плехановой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8555/2014) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 08.07.2014 по делу N А46-6953/2014 (судья Распутина Л.Н.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альбион-2002" (ИНН 5257056036, ОГРН 1025202393677)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524)

3-е лицо: Гринберг Ирина Вольфовна

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Кузнецова Татьяна Александровна (удостоверение ТО N 033267 выдано 03.04.2013, по доверенности N 119 от 30.12.2013, сроком действия по 31.12.2014);

от общества с ограниченной ответственностью "Альбион-2002" - Стадник Сергей Юрьевич (паспорт, по доверенности б/н от 30.06.2014, сроком действия до 31.12.2014);

от Гринберг Ирины Вольфовны - представитель не явился;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Альбион-2002" (далее - заявитель, Общество, ООО "Альбион-2002") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Омской области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды N 297/13 от 09.12.2013, заключенного между Гринберг Ириной Вольфовной (далее - Гринберг И.В.) и ООО "Альбион-2002", выраженный в сообщении регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/298/2013-098 от 17.03.2014. А также об обязании Управления Росреестра по Омской области произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N 297/13 от 09.12.2013, заключенного между Гринберг И.В. и ООО "Альбион- 2002".

Определением суда от 29.05.2014 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Гринберг И.В..

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.07.2014 по делу N А46-6953/2014 заявленные требования удовлетворены. Отказ в государственной регистрации договора аренды N 297/13 от 09.12.2013, заключенного между Гринберг И.В. и ООО "Альбиоп-2002", выраженный в сообщении регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/298/2013-098 от 17.03.2014 признан незаконным.

Суд обязал Управление Росреестра по Омской области произвести в установленном законом порядке государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N 297/13 от 09.12.2013, заключенного между Гринберг И.В. и ООО "Альбион-2002".

Этим же решением суда с Управления Росреестра по Омской области в пользу ООО "Альбион-2002" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В обоснование принятого судебного акта суд первой инстанции указал на отсутствие у регистрирующего органа оснований для отказа в регистрации прав на недвижимое имущество.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Омской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Альбион-2002".

В обоснование апелляционной жалобы указано, что судом неправильно истолкованы причины отказа и что самостоятельное согласование сторонами границ и площади, подлежащей передаче арендатору в качестве объекта аренды части помещения не является надлежащей индивидуализацией недвижимого имущества в свете требований норм действующего законодательства.

До начала судебного заседания от ООО "Альбион-2002" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной инстанции, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Омской области поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Альбион-2002" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на неё, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 09.12.2013 между Гринберг И.В. (Арендодатель) и ООО "Альбион-2002" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 297/13 (далее - Договор), согласно пункту 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 240, лит. В, общей площадью 90,7 кв.м., этаж 1, номера помещений на поэтажном плане 12, 13, 14, 15, 16 (л.д.14-18).

Согласно пункту 1.2 Договора, помещение, передаваемое в аренду, является частью одноэтажного кирпичного здания с тремя одноэтажными кирпичными пристройками, офис, гараж, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 240, литеры В, В1, В2, ВЗ, общей площадью 413,80 кв.м., которое принадлежит Арендодателю на праве собственности, на основании договора от 17.12.1996 (удостоверенного нотариусом Узольниковой И.М., нотариальный округ г. Омск, реестровый номер 2802, зарегистрированного 18.12.1996 УТИиР КУИ г. Омска), Постановления Администрации Центрального административного округа г. Омска N 2760 от 24.11.1999 "О перепланировке нежилого помещения по адресу: ул. Герцена, 240 под офис и гараж", о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.10.2003 сделана запись регистрации N 55-01/00-32/2003-1325, Свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АА номер 553931, выдано Учреждением ЮСТИЦИИ Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.10.2003, кадастровый (или условный) номер 55-00-185418.

Вышеуказанный Договор заключен на срок 3 года с момента государственной регистрации (в соответствии с пунктом 1.5 Договора).

К Договору прилагаются акт приема-передачи нежилого помещения от 13.12.2013 (приложение N 2) и схема помещения (приложение N 1), являющаяся экспликацией из технического паспорта, в которой обозначены помещения, передаваемые в аренду, их размеры и площадь (л.д.19-20).

Как указано в исковом заявлении, Гринберг И.В. 16.12.2013 обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации Договора, к которому прилагались в том числе, квитанция об оплате на сумму 1000 руб. 00 коп. от 16.12.2013 N 2290007440640, договор аренды нежилого помещения от 297/13 от 09.12.2013 с приложениями N1 (схема помещения), а также акт приема-передачи от 13.12.2013 (приложение N2), свидетельство о государственной регистрации права, кадастровый паспорт здания.

Материалами дела установлено, что Управление Росреестра по Омской области 31.12.2013 направило в адрес ООО "Альбион-2002" и Гринберг И.В. уведомление N 01/298/2013-098 о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с непредставлением в регистрирующий орган кадастрового паспорта на арендуемое помещение (л.д.26-27).

Заявитель обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением от 14.01.2014 об отмене Уведомления от 31.12.2013 N 01/298/2013-098 в связи с его незаконностью (л.д.28-29). Заявление не удовлетворено, ответ на заявление не получен.

17.03.2014 Управлением Росреестра по Омской области Гринберг И.В. и ООО "Альбион-2002" отказано в государственной регистрации заключенного между ними Договора, о чем выдано сообщение об отказе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/298/2013- 098. Как следует из указанного сообщения, основанием для отказа в государственной регистрации Договора послужило непредставление кадастрового паспорта арендуемого помещения с указанием размера арендуемой площади (л.д.23-24).

Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании данного отказа недействительным.

08.07.2014 Арбитражным судом Омской области принято решение, которое обжаловано регистрирующим органом в апелляционном порядке.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).

Пунктом 1 статьи 3 Закона о регистрации установлено, что правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, ГК РФ, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Требования статьи 26 Закона о регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Положения ГК РФ предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609 ГК РФ).

Таким образом, исходя из смысла положений ГК РФ, регистрация возникающих из договора аренды помещения прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это помещение, осуществляется на основании статьи 26 Закона о регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о регистрации).

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано при непредставлении документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно пункту 3 статьи 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, действующее законодательство относит части сооружений к объектам недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В качестве документа, позволяющего индивидуализировать объект аренды, Обществом представлено на государственную регистрацию Приложение N 1, являющееся неотъемлемой частью договора и представляющее собой выкопировку из технического паспорта сооружения, на котором отмечена передаваемая в аренду часть помещения, а именно выделены границы арендуемой части сооружения с указанием размера и площади помещения.

Согласно пункту 10 статьи 33 Закона о регистрации до 01.01.2013 обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества.

Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Как верно установлено судом первой инстанции, усматривается из материалов дела и не оспорено регистрирующим органом, кадастровый паспорт на все здание - офис, гараж - одноэтажное кирпичное здание с тремя одноэтажными кирпичными пристройками, назначение: нежилое, площадь: общая площадь 413,80 кв.м., литеры В, В1, В2, ВЗ, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 240, кадастровый (или условный) номер: 55-00-185418 был представлен в регистрирующий орган в качестве приложения к договору аренды нежилого помещения от 09.12.2013 N 297/13.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.

В рассматриваемом случае закрепление собственником (Гринберг И.В.) части принадлежащего ей объекта недвижимости за ООО "Альбион-2002" на праве аренды не влечет вследствие этого прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образования новых объектов недвижимости, а является актом распоряжения имуществом, принадлежащим Гринберг И.В., что по смыслу статьи 209 ГК РФ не изменяет ни объекта, ни содержание права собственности лица.

В связи с чем, как верно установлено судом первой инстанции, необходимость в предоставлении кадастрового паспорта на часть помещения отсутствует.

Кроме того, в соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в кадастровом паспорте не предусмотрена возможность отображения сведений о частях сооружений, находящихся в обременении. Из чего следует, если права на недвижимые вещи ранее были зарегистрированы за арендодателем, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

В представленном на государственную регистрацию договоре аренды, заключенном на срок более одного года, а также в приложении к договору (схема помещения - выкопировка из технического паспорта) содержатся данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды в виде части помещения. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и т.п., что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета аренды.

Договор аренды и приложения к договору содержат номера части помещения и описание его точного местоположения в помещении, что позволяет индивидуализировать объект.

Таким образом, следует признать, что Гринберг И.В. и ООО "Альбион-2002", указав в договоре аренды данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, с приложением к договору схемы помещения, являющейся выкопировкой из технического паспорта, с указанием номеров, размера и площади арендуемых помещений, выполнили требования пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации.

В связи с чем, довод подателя жалобы о том, что самостоятельное согласование сторонами границ и площади, подлежащей передаче арендатору в качестве объекта аренды части помещения не является надлежащей индивидуализацией недвижимого имущества в свете требований норм действующего законодательства, апелляционным судом отклоняется.

На основании изложенного, как верно установлено судом первой инстанции, отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 17.03.2014 является незаконным.

Таким образом, регистрирующий орган необоснованно отказал в государственной регистрации соглашения о выходе из договора аренды земельного участка N 23-12/3, в связи с чем решение принятое 08.11.2010, изложенное в сообщении N 01/187/2010-409/029119 об отказе в осуществлении государственной регистрации соглашения о выходе из договора аренды земельного участка N 23-12/3 подлежит признанию незаконным.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции при вынесении решения оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено, в силу чего основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области при подаче апелляционной жалобы не платило государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 08.07.2014 по делу N А46-6953/2014 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

А.Н. Лотов О.А. Сидоренко