Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2014 г. N 13АП-14675/14

г. Санкт-Петербург

26 сентября 2014 г.

Дело N А56-55006/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: представителя Карху Б.Н. (доверенность от 15.03.2012)

от ответчика: представителей Савеловой Д.О. (доверенность от 27.12.2013), Аникейченко К.В. (доверенность от 30.12.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14675/2014) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2014 по делу N А56-55006/20111 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску Закрытого акционерного общества "Плаза"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

о расторжении договора и взыскании,

установил:

Закрытое акционерное общество "Плаза" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.11.2010 N 13/ЗКС-04648, взыскании денежных средств в размере 510 199 руб. 41 коп., 13 604 754 руб. 22 коп. неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2012 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2012 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.02.2013 решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении истец заявил об уточнении размера исковых требований, просил взыскать с ответчика 14 715 939 руб. 63 коп., уплаченных по договору аренды от 18.11.2010, в том числе 14 205 740 руб. 22 коп., уплаченных в качестве арендной платы, 510 199 руб. 41 коп., уплаченных в качестве оплаты фактического землепользования, а также 47500 руб. убытков (расходов по оплате стоимости работ по составлению отчета). Уточнение размера исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2014 договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.11.2010 N 13/ЗКС-04648 расторгнут. С Комитета в пользу ЗАО "Плаза" взыскано 14 715 939 руб. 63 коп. неосновательного обогащения, 47 500 руб. убытков, 101 574 руб. 76 коп. судебных расходов по уплате госпошлины, 250 000 руб. судебных расходов по экспертизе.

Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить, в иске отказать. В апелляционной жалобе Комитет указал на отсутствие предусмотренных пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора по требованию арендатора, поскольку Общество на момент заключения договора знало о фактическом состоянии спорного земельного участка, и тех мероприятиях, которые необходимо будет провести в будущем в целях реализации инвестиционного проекта, кроме того, способствовало ухудшению состояния земельного участка. Комитет квалифицировал поведение Общества как злоупотребление правом.

В отзыве на жалобу Общество просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в иске отказать, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 03.02.2009 N 13/ЗКИ-04648 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:12:7223:53, расположенного юго-западнее дома 4, литер В, по 3-му Рыбацкому проезду в Санкт-Петербурге, для проведения изыскательских работ.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 01.12.2009 N 3692 утвержден акт выбора указанного земельного участка под строительство, земельный участок прошел кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 78:12:722:3:60. Соглашением от 07.12.2009 действие указанного договора аренды прекращено с 02.01.2010.

На основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 23.09.2009 N 1275 "О проектировании и строительстве производственного комплекса по адресу: Невский район, 3-й Рыбацкий проезд, участок 1 (юго-западнее дома 4, литера В, по 3-му Рыбацкому проезду)" между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды от 18.11.2010 N 13/ЗКС-04648, в соответствии с которым Комитет обязался предоставить во временное владение и пользование, а Общество принять земельный участок площадью 47541 кв.м, кадастровый номер 78:12:7223:60, расположенный по адресу: Невский район, 3-й Рыбацкий проезд, участок 1 (юго-западнее дома 4, литера В, по 3-му Рыбацкому проезду) (далее - участок), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству производственного комплекса. Участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 18.11.2010. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.04.2011.

Как указал истец, 03.03.2011 при патрулировании территории промзоны "Рыбацкое" Невского района Санкт-Петербурга государственными инспекторами Санкт-Петербурга по охране природы на спорном участке была обнаружена несанкционированная свалка отходов производства и потребления.

Обнаруженная свалка послужила основанием для вынесения определения N 001-2011/Овд-66 о возбуждении в отношении ЗАО "Плаза" дела об административном правонарушении, предусмотренном статьей 8.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В результате проведения административного расследования было вынесено постановление от 28.04.2011 N 001-2011/П66-252 о прекращении производства по данному делу в связи с отсутствием вины ЗАО "Плаза" в образовании несанкционированной свалки. Как следует из указанного постановления, высота отсыпки составляет 5 метров, объем отходов 150 000 куб.м, деятельность неустановленных лиц по завозу и приему отходов была пресечена службой безопасности истца.

Согласно отчету о состоянии спорного земельного участка от 27.05.2011, составленному ООО "Проектный институт "Петрохим - Технология" по заказу истца, участок почти полностью завален отходами производства и потребления, высота насыпи отходов составляет по краям 2,5 - 3 метра, действия по образованию свалки начали осуществляться в период после 16.07.2009, стоимость ликвидации свалки составляет 77 805 000 руб.

Письмом от 10.06.2011 N 18, направленным в адрес Комитета, истец сообщил об обнаружении на спорном участке свалки в марте 2011 года, при работе на данном участке строительной техники, о проводимых в связи с этим оперативно-розыскных мероприятиях, а также об имеющихся у истца сведениях из компетентных органов о существовании свалки до 18.11.2010, в силу чего истец заявил о необходимости зачета своих расходов на приведение участка в нормальное состояние в счет инвестиционных платежей. Письмом от 23.06.2011 Комитет сообщил истцу о невозможности зачета.

Общество направило в адрес Комитета претензию от 27.09.2011 с предложением расторгнуть договор по причине выявления обстоятельств, препятствующих его использованию в целях, предусмотренных договором.

Сославшись на то, что земельный участок предоставлен в аренду в состоянии, исключающем реализацию обусловленного договором инвестиционного проекта, что является существенным нарушением договора со стороны Комитета, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обосновано исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункты 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Договор может быть расторгнут судом по требованию арендатора досрочно в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

При рассмотрении дела была проведена судебная экспертиза на предмет установления срока давности образования свалки, последствий наличия данной свалки относительно состояния земельного участка в целом и возможности его использования в целях, предусмотренных договором.

На основании результатов проведенной экспертизы и представленного Обществом заключения по дешифрованию материалов высоко детальной космической съемки судом первой инстанции установлено, что антропогенные нарушения непосредственно на территории участка по состоянию на 16.07.2009 (то есть на момент проведения изыскательских работ) не идентифицировались, свалка возникла не позднее 08.07.2010 (до момента заключения договора) и активно развивалась в период 2010-2011 годов, размеры занятой отходами части участка составляют 32800 кв.м.

Таким образом, суд первой инстанции, применив предусмотренный абзацем 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принцип исполнения предписаний судебного акта, исследовал обстоятельства, относительно которых указано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.02.2013, оценил представленные в дело доказательства и пришел к обоснованному выводу о том, что при заключении договора арендодателем не была исполнена обязанность по предоставлению участка в состоянии, пригодном для реализации инвестиционного проекта по строительству производственного комплекса, и наличии в связи с этим оснований для расторжения договора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требования о взыскании 14715939 руб. 63 коп. неосновательного обогащения в виде оплаты арендных платежей за период с 01.10.2010 по 30.06.2011 в размере 14205740 руб. 22 коп. и оплаты 510199 руб. 41 коп. во исполнение пункта 7.6 договора в счет оплаты землепользования за период с 03.01.2010 по 17.11.2010 обусловлены положениями статей 453, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствием доказательств фактического использования Обществом участка в период, указанный в пункте 7.6 договора, соответственно, правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Также, руководствуясь правилами статей 15, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Общества о взыскании с Комитета 47500 руб. убытков (как затрат на восстановление нарушенного права) в размере стоимости работ по составлению отчета о состоянии участка с определением, в том числе стоимости ликвидации свалки и перечня мероприятий, необходимых для ее ликвидации.

Доводы жалобы, мотивированные ссылками на те же обстоятельства, но с иной их оценкой, являются несостоятельными как несоответствующие фактическим обстоятельствам и приведенным нормам действующего законодательства.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 апреля 2014 года по делу N А56-55006/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина Н.С. Полубехина