Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2014 г. N 07АП-8168/14

г.Томск

29 сентября 2014 г.

ДелоN А67-2021/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2014 года.

Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Усаниной Н.А.

судей: Бородулиной И.И., Марченко Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Большаниной Е.Г. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от заявителя: Надолинская Т.А. по доверенности от 20.03.2014 (на один год), Нальгиева М.М., руководитель, выписка из ЕГРЮЛ, протокол собрания учредителей от 20.06.2007 г.

от заинтересованных лиц: Администрации Шегарского района: Смирнов А.В. по доверенности от 14.09.2014 г. (на один год)

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области: Казакова Т.Н. по доверенности от 28.01.2014 г. (до 31.12.2014 г.)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАГАС" на решение Арбитражного суда Томской области от 16 июля 2014 года по делу N А67-2021/2014 (судья Сулимская Ю.М.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "МАГАС" (ИНН 7016006385, ОГРН 1077026000370) к Администрации Шегарского района (ИНН 7016000834, ОГРН 1027003155673), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823)

о признании недействительным и отмене постановления от 17.02.2014 N 138-з; о признании незаконной государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка N 317 от 25.12.2012

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МАГАС" (далее - ООО "МАГАС", Общество) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Администрации Шегарского района (далее - Администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра) о признании недействительным и отмене полностью Постановления Администрации от 17.02.2014 г. N 138-3; о признании незаконной государственной регистрации расторжения Договора аренды земельного участка N317 от 25.12.2012 г., заключенного муниципальным образованием "Шегарский район" с ООО "МАГАС", в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:16:0401003:3179, общей площадью 1640 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3, произведенную Управлением Росреестра 07.03.2014 г.; об устранении в полном объеме нарушения прав путем возложения обязанности на Управление Росреестра восстановить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации Договора аренды земельного участка N317 от 25.12.2012 на земельный участок с кадастровым номером 70:16:0401003:3179, общей площадью 1640 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3.

Решением Арбитражного суда Томской области от 16 июля 2014 года в удовлетворении заявления Общества отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "МАГАС" в поданной апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам по делу, необоснованности выводы суда об отсутствии доказательств нарушения прав ООО "МАГАС" произведенной государственной регистрацией расторжения договора аренды, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

Администрация, Управления Росреестра в представленных отзывах просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Томской области неподлежащим отмене.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Постановлением Администрации от 07.06.2012 г. N 396-з (с учетом постановлений N 136-з от 01.04.2013 г., N373-з от 30.07.2013 г. о внесении изменений в постановление от 07.06.2012) ООО "МАГАС" образован земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул.Коммунистическая, 3 для обслуживания рынка площадью 1640 кв.м.

25.12.2012 г. между муниципальным образованием "Шегарский район" и ООО "МАГАС" заключен договор аренды земельного участка N 317 (с дополнительными соглашениями к нему от 09.10.2013, 30.10.2013) о предоставлении во временное владение и пользование за плату земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 70:16:0401003:3179, расположенный по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3, для использования в целях обслуживания рынка, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 1640 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Действие договора распространяется на правоотношения, возникшие с 07.06.2012 г., срок аренды устанавливается с 07.06.2012 г. по 06.06.2017.

Срок аренды с учетом дополнительного соглашения от 09.10.2013 г. установлен до 07.06.2022 г. (пункт 2.1. договора).

16.10.2013 г. Управлением Росреестра договор аренды земельного участка N 317 от 25.12.2012 г. (в редакции дополнительного соглашения к нему от 09.10.2013 г.) зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", о чем государственным регистратором произведена соответствующая запись.

Постановлением Администрации от 17.02.2014 г. N 138-з договор аренды земельного участка N 317 расторгнут в одностороннем порядке, постановление Главы Шегарского района от 07.06.2012 N 396 признано утратившим силу.

В качестве основания указано на неисполнение договора аренды от 25.12.2012 г. N 317, использование земельного участка не по целевому назначению.

07.03.2014 г. Управлением Росреестра на основании представленных документов произведена государственная регистрация расторжения указанного договора.

Общество посчитав, что Постановление Администрации и действия Управления не соответствуют действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь статьями 197, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 431, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходил из соответствия оспариваемых решения и действий закону и иному нормативному правовому акту, не нарушающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными при наличии двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно статье 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По правилам статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса) (пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 7.3. договора, в случаях, указанных в пункте 5.1.1 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договор полностью или частично.

Односторонний отказ Арендодателя от исполнения договора допускается только после направления Арендатору претензии с предупреждением о необходимости исполнения им обязательства в срок не более 30 календарных дней (или) предложением в этот же срок расторгнуть договор.

Согласно пункту 5.1.1. договора арендодатель имеет право досрочного расторжения Договора при использовании Арендатором земельного участка, в частности не по целевому назначению.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных статьей 619 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора производится в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 ЗК РФ; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Договор аренды земельного участка от 25.12.2012 г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Томской области только 16.10.2013 г.

В связи с чем, в силу пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным, суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу о том, что Договор аренды земельного участка от 25.12.2012 г. до момента его государственной регистрации (16.10.2013 г.), является незаключенным (пункт 3 статьи 433 ГК РФ), так как фактически регистрация данного соглашения произведена 16.10.2013 г., с учетом положения пункта 5.4.11 Договора аренды.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в нарушение требований действующего законодательства на спорном земельном участке, предоставленном для обслуживания рынка, не имеется капитальных строений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 24 Федерального Закона от 30.12.2006 г. N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой Кодекс Российской Федерации" (далее- Закон N 271-ФЗ) с 01.01.2013 для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения. Использование в этих целях временных сооружений запрещается.

Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие только в случаях, когда это предусмотрено законом.

В данном случае договор аренды заключен после 01.01.2013 (исходя из момента государственной регистрации 16.10.2013 г.), то есть, в период, когда пунктом 3 статьи 24 Федерального Закона от 30.12.2006 г. N 271-ФЗ установлен запрет на использование временных сооружений.

В ходе судебного разбирательства, представитель Администрации со ссылкой на пункт 2 статьи 3, пункт 3 статьи 24 Федерального закона от 30.12.2006 г N 271-ФЗ пояснил, что в силу прямого указания закона с 01.01.2013 г. имущественный комплекс, расположенный на спорном земельном участке, состоящий из временных сооружений и предназначенный для осуществления деятельности по продаже товаров, рынком не является.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, признал обоснованным довод Администрации Шегарского района о том, что с 01.01.2013 г. ООО "МАГАС" использовало земельный участок не по целевому назначению, предусмотренному в пункте 1.1 Договора аренды.

Кроме того, письмами от 13.12.2013 г., от 10.01.2014 г. Администрация Шегарского района указывала на нецелевое использование земельного участка, а также на условие Договора аренды земельного участка от 25.12.2012 г. об одностороннем отказе с заключением соглашения о расторжении договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), которые оставлены Обществом без удовлетворения.

Материалами дела также подтверждено, что в ходе проведенных Администрацией проверок состояния имущества (земельного участка), правообладателем которого является Муниципальное образование "Шегарский район" (Акты от 09.01.2014 г., от 12.02.2014 г.) установлено, что ООО "МАГАС" не использует земельный участок с кадастровым номером 70:16:0401003:3179, общей площадью 1640 кв.м., расположенный по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3, по целевому назначению, так как рынок на земельном участке отсутствует, разрешение на строительство рынка и разрешение на право организации розничных рынков Администрацией Шегарского района не выдавались.

При этом, доказательства обжалования действий (бездействия) Администрации Шегарского района, связанных с отказом в выдаче разрешения на строительство или разрешения на право организации розничных рынков, изменения целевого назначения земельного участка, в материалы дела не представлено.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу о том, заключение сторонами Договора аренды земельного участка для обслуживания рынка и передача его на государственную регистрацию при отсутствии на данном земельном участке капитальных зданий и сооружений после 01.01.2013 г. противоречит прямому указанию пункта 3 статьи 24 Федерального закона от 30.12.2006 г. N 271-ФЗ, в связи с чем, признал Постановление Администрации Шегарского района Томской области от 17.02.2014 г. N 138-з "О расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного ООО "МАГАС", не нарушающим прав заявителя, так как использование земельного участка, переданного для целей обслуживания рынка (а именно, использование его в предпринимательской деятельности: заключение договоров по предоставлению торговых мест, оказанию услуг по охране и уборки территории и т.д.) при отсутствии на данном участке капитальных строений запрещена, нарушает требования закона и, при этом, посягает на права и законные интересы иных лиц.

Доводы ООО "МАГАС", приведенные в апелляционной жалобе об отсутствии у Администрации полномочий на принятие обжалуемого Постановления, как не стороны по договору аренды; Администрация Шегарского района не распоряжается земельным участком, были предметом оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса РФ, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" орган местного самоуправления осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 2 статьи 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 ГК РФ, к которым отнесены органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Ссылка Общества на то, что Арбитражным процессуальным Кодексом РФ предусмотрен единственный способ оспаривания ненормативного акта путем подачи заявление в порядке главы 24 АПК РФ, несостоятельна и не исключает права Общества как арендатора на подачу иска о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка в рамках гражданско-правовых отношений.

При этом, указание Общества на то, что действия Администрации Шегарского района направлены не на прекращение договорных отношений, а на погашение записи в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды, носят предположительный характер.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ) государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, или прекращения прав (сделок, обременении) на недвижимое имущество являются акты государственных органов, договоры и сделки, вступившие в законную силу судебные решения, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав (пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Порядок осуществления государственной регистрации определен в статье 13 Федерального закона N 122-ФЗ.

Из материалов дела следует, что 20.02.2014 г. в Управление Росреестра с заявлением о прекращении регистрационной записи аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок по адресу: Томская область, Шегарский р-н, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3, обратился представитель Муниципального образования "Шегарский район" на основании нотариально удостоверенной доверенности, с приложением в качестве документа-основания на государственную регистрацию Постановления Главы Шегарского района Томской области от 17.02.2014 N 138-з, Акт проверки состояния имущества (земельного участка) от 09.01.2014, Акт проверки состояния имущества (земельного участка) от 12.02.2014, справки Администрации Шегарского района Томской области от 12.02.2014, претензии от 10.01.2014, на основании которых 07.03.2014 г. Управлением Росреестра по Томской области государственная регистрация аренды земельного участка прекращена.

Учитывая, что заявитель не обосновал, каким нормам Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не соответствует произведенная государственная регистрация, какие права и законные интересы заявителя нарушены такой регистрацией, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания незаконной государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции также учтена правовая позиция, изложенная в пунктах 52, 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

С учетом изложенного, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 16 июля 2014 года по делу N А67-2021/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.А.Усанина

Судьи

И.И. Бородулина Н.В. Марченко