Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2014 г. N 13АП-16820/14

г. Санкт-Петербург

29 сентября 2014 г.

Дело N А21-296/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчиков: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16820/2014) ОАО "Силикатстром", на решение Арбитражного суда Калининградской области от 12.05.2014 по делу N А21-296/2014 (судья Ефименко С.Г.), принятое

по иску Открытого акционерного общества "Силикатстром"

к 1) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, 2) администрации городского округа "Город Калининград", 3) Обществу с ограниченной ответственностью "БК Балтия"

о признании соглашения недействительным, о признании государственной регистрации соглашения недействительной,

установил:

Открытое акционерное общество "Силикатстром" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра) о признании недействительной государственной регистрации соглашения от 21.02.2013 N 001569-4 об изменении и дополнении договора от 29.01.1998 N 001569 на передачу в аренду городских земель.

По инициативе Общества к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "БК Балтия" (далее - ООО "БК Балтия") и администрация городского округа "Город Калининград" (далее - администрация).

Определением от 07.04.2014 ООО "БК Балтия" и администрация привлечены к участию в деле соответчиками.

В ходе рассмотрения дела Общество уточнило исковые требования, просило признать недействительным соглашение от 21.02.2013 N 001569-4 к договору на передачу в аренду городских земель от 29.01.1998 N 001569, а также признать недействительной его государственную регистрацию (л.д. 86). Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 12.05.2014 в удовлетворении иска отказано.

Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить, иск удовлетворить. По мнению подателя жалобы, принимая решение, суд не учел, что оспариваемым соглашением, помимо условия о кадастровой стоимости земельного участка, в одностороннем порядке без участия истца, являющегося стороной по договору, внесены и другие изменения и дополнения в договор, устанавливающие дополнительные обязанности по договору для истца. Также податель жалобы отметил, что судом не исследовался вопрос относительно установления и применения новой кадастровой стоимости земельного участка.

В отзыве на жалобу администрация просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, указав, что в силу положений пункта 9.3 договора в редакции соглашения от 11.04.2007 N 001569-3 оспариваемое соглашение изменяет правоотношения только между администрацией и ООО "БК Балтия". Расчет арендной платы для истца произведен в соответствии с постановлением правительства Калининградской области от 19.01.2008 N 21, механизм определения арендной платы предусмотрен пунктом 4.6 договора в редакции соглашения от 18.06.2001 N 001569-2.

Истец и ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, между мэрией города Калининграда (в настоящее время администрацией, арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 29.01.1998 N 001569 на передачу в аренду городских земель (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 12,6318 га в пос. А. Космодемьянского в Октябрьском районе города Калининграда, под существующие здания, сооружения завода, железнодорожные пути, являющиеся собственностью арендатора, и железнодорожные пути АО "Промжелдортранс".

Соглашениями от 31.08.2000 и от 18.06.2001 в данный договор стороны внесли ряд изменений. В связи с присоединением к договору нового лица со стороны арендатора - ООО "ЛТД Сауна" (в настоящее время ООО "БК Балтия", арендатор 2) стороны соглашением от 11.04.2007 N 001569-3 внесли в договор аренды изменения, в том числе: договор стал считаться заключенным с множественностью лиц на стороне арендатора; предметом договора являются земельные участки из земель поселений с кадастровым номером 39:15:11 06 25: 0012 площадью 8,9217 га, с кадастровым номером 39:15:11 06 25: 0013 площадью 0,6416 га, с кадастровым номером 39:15:11 06 25: 0014 площадью 0,8008 га, под существующие здания и сооружения завода по производству силикатного кирпича по ул. Магнитогорская, 7 в пос. Космодемьянского Октябрьского района г. Калининграда, предоставленные в пользование на условиях аренды; договор дополнен пунктами 3.3 - 3.6, 9.2; пункты 4.3, 4.4 договора изложены в новой редакции; пункт 5.1.2 из текста договора исключен.

Кроме того, договор был дополнен пунктом 9.3 в следующей редакции: изменения и дополнения договора, регулирующие отношения между арендодателем и отдельным арендатором и не затрагивающие права и обязанности по договору иных арендаторов, оформляются дополнительным соглашением к договору аренды или к соглашению о вступлении в договор между арендодателем и заинтересованным арендатором.

Судом первой инстанции установлено, что все указанные изменения, внесенные сторонами в договор аренды, были совершены в письменной форме и зарегистрированы в установленном законом порядке.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим уточненным иском, указав, что оно своевременно и в полном объеме исполняло свои обязательства по договору, в том числе по внесению арендной платы, однако в его адрес поступило письмо Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" от 03.10.2013 N М-КМИ-17/30509 об имеющейся у Общества задолженности по арендной плате за землю.

В последующем Обществу стало известно о подписании администрацией и ООО "БК Балтия", являющимся арендатором 2 по договору, соглашения от 21.02.2013 N 001569-4 об изменении и дополнении договора аренды.

Заявитель отмечает, что в нарушение пункта 9.3 договора аренды (в редакции соглашения от 11.04.2007) соглашение от 21.02.2013 N 001569-4 было подписано администрацией и ООО "БК Балтия" без участия Общества.

Как указал истец, данное соглашение зарегистрировано 20.03.2013 Управлением Росреестра несмотря на то, что оно было подписано только одним лицом со стороны арендатора, но содержало условия, затрагивающие права и обязанности всех арендаторов по договору.

Оспариваемым соглашением внесены изменения в преамбулу договора, пункты 4.3 - 4.13 договора изложены в новой редакции, договор дополнен пунктами 4.14, 4.15. При этом только одно, как полагает Общество, из внесенных в договор изменений - в его преамбулу не затрагивает права и обязанности истца как арендатора. Все остальные изменения и дополнения касаются прав и обязанностей Общества по договору аренды.

Пунктом 4.3 договора в новой редакции изменен срок внесения арендной платы за 4 квартал; в пункте 4.4 договора указана кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:11 06 25: 0012 начиная с 01.01.2008 в размере 47 535 710 руб., начиная с 13.03.2012 - в размере 98 435 792 руб. 61 коп.

Пунктом 4.5 договора изменены коэффициенты для расчета арендной платы начиная с 01.01.2008, кроме того, установлены сроки уплаты компенсации в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка; редакция пункта 4.6 договора полностью изменена: ранее пунктом 4.6 договора регулировался порядок изменения арендодателем размеров ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и категории арендатора на текущий год в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов, публикуемых в официальном печатном издании, без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору, то в настоящее время данный пункт предусматривает ведение контроля за уплатой арендной платы за землю Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград".

В свою очередь, пунктом 4.7 договора в новой редакции установлена обязанность арендатора самостоятельно обращаться к арендодателю за уточнением коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования земельного участка, ставки арендной платы за землю (Кз) и годового размера арендной платы. При этом в договоре остался пункт 4.6.1 договора (в редакции соглашения от 18.06.2001 N 001569-2), согласно которому арендатор обязан ежегодно, не позднее 30 июня, обращаться в Комитет муниципального имущества для уточнения ставки арендной платы, коэффициентов по видам использования земельных участков и категории арендатора.

Пунктом 4.8 договора в новой редакции установлена обязанность арендатора по представлению декларации по арендной плате за землю в случае сдачи в аренду недвижимого имущества; в пункте 4.9 договора оговорено, что годовой размер арендной платы изменяется в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, а также в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативно-правовых актов. Годовой размер арендной платы подлежит обязательному пересмотру (перерасчету) со дня введения соответствующих изменений. Арендодатель производит такой пересчет в одностороннем порядке, без перезаключения договора аренды земельного участка или подписания дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды земельного участка. Ранее пунктом 4.9 договора регулировался порядок начисления и уплаты пени в случае возникновения задолженности по арендным платежам.

В пункте 4.10 договора в новой редакции предусмотрена обязанность арендатора, в случае изменения площади и/или разрешенного использования земельного участка, обратиться за внесением изменений в договор; пунктом 4.11 договора в новой редакции определено установление арендной платы в двукратном размере в случае не использования земельного участка или не использования его в соответствии с установленным разрешенным использованием; пунктом 4.12 договора оговорен размер неустойки за нарушение сроков уплаты арендной платы в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки, однако ранее неустойка начислялась в размере 1/300 ставки рефинансирования.

Также пунктом 4.13 договора в новой редакции установлены штрафные санкции за несоблюдение условий договора, в том числе штраф в размере 10% от размера годовой арендной платы в случае нарушения сроков представления декларации при сдаче объектов недвижимого имущества в аренду, штраф в размере 10% от размера квартальной арендной платы за не представление документов уполномоченным лицам при проведении камеральных проверок; а также штраф в размере 10% от размера квартальной арендной платы в случае препятствий в проведении земельного контроля.

Оспариваемым соглашением договор аренды дополнен пунктами 4.14 и 4.15, определяющими порядок начисления неустоек и штрафов по договору и последствия их уплаты.

Предъявляя настоящие требования, истец указал, что в соответствии со статьями 309, 310, 420, 422, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор без согласия стороны может быть изменен только по решению суда и в случаях, установленных действующим законодательством. По мнению Общества, при заключении оспариваемого соглашения администрацией и ООО "БК Балтия" были нарушены приведенные выше положения гражданского законодательства, права и законные интересы истца как арендатора по договору аренды. В связи с недействительностью самого соглашения, государственная регистрация также проведена с нарушением закона.

Как указал истец, в результате подписания и регистрации оспариваемого соглашения для него наступили неблагоприятные последствия, которые выразились в изменении порядка расчета арендной платы за земельный участок, приведшем к значительному ее увеличению; начиная с 13.03.2012 была увеличена кадастровая стоимость земельного участка более чем в два раза; установлен срок для внесения компенсации, о котором истец не был уведомлен; установлена обязанность представлять декларацию при сдаче в аренду недвижимого имущества и ответственность за нарушение указанного условия; введена ответственность за не представление иных документов при проведении выездной проверки, а также ответственность за не представление уполномоченным лицам, осуществляющим контроль за соблюдением условий договоров аренды городских земель и использования земельных участков, платежных документов, учредительных документов и иных документов при проведении камеральной проверки; введена ответственность за препятствия уполномоченным лицам государственного и муниципального земельного контроля проведению проверок использования земельных участков; увеличен размер неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как указано выше, пунктом 9.3 договора в редакции соглашения от 11.04.2007 N 001569-3 установлено, что изменения и дополнения договора, регулирующие отношения между арендодателем и отдельным арендатором и не затрагивающие права и обязанности по договору иных арендаторов, оформляются дополнительным соглашением к договору аренды или к соглашению о вступлении в договор между арендодателем и заинтересованным арендатором.

Позиция администрации, изложенная в отзыве на апелляционную жалобу, согласно которой оспариваемое истцом соглашение, заключенное с арендатором 2, не изменяют правоотношения между администрацией и арендатором 1 (истцом), основана на указанных положениях договора аренды.

Апелляционный суд отклоняет доводы жалобы, мотивированные ссылкой на изменения иных условий договора, как затрагивающие интересы Общества, ввиду их несостоятельности.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ставки арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами.

Судом первой инстанции установлено, что пунктом 4.6 договора аренды в редакции соглашения от 18.06.2001 N 001569-2 стороны согласовали, что арендодатель изменяет размеры ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и категории арендатора на текущий год в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением ставки арендной платы и (или) размера расчетных коэффициентов в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки является обязательным для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору).

Таким образом, договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно изменения действующих нормативно-правовых актов.

Судом первой инстанции также установлено, что расчет арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и расположенные в Калининградской области, произведен администрацией на основании постановления правительства Калининградской области от 29.01.2008 N 21 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Порядок), в соответствии с пунктом 3 которого за базовую ставку расчета годовой арендной платы принимается кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка.

Учитывая изложенное, следует признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что изменение размера арендной платы за землю в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка является обязательным для сторон договора аренды, в том числе истца, и не зависит от заключения оспариваемого соглашения.

Требование о признании недействительной государственной регистрации спорного соглашения также правомерно оставлено судом без удовлетворения по изложенным судом основаниям.

Суд первой инстанции установил фактические обстоятельства дела, дал им надлежащую правовую оценку, имеющие значение для дела обстоятельства выяснены в полном объеме. Следовательно, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 12 мая 2014 года по делу N А21-296/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина Н.С. Полубехина