Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2014 г. N 04АП-3439/14

г. Чита

1 октября 2014 г.

Дело N А78-3655/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 1 октября 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сосниной Натальи Викторовны на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 6 июня 2014 года по делу по делу N А78-3655/2014 по иску Администрации муниципального района "Читинский район" (ОГРН 1027500847934, ИНН 7524000811, место нахождения: 672090, г. Чита, ул. Ленина, 157) к индивидуальному предпринимателю Сосниной Наталье Викторовне (ОГРНИП 310753618000020, ИНН 753504316176, место нахождения: г. Чита) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 2008 от 06.07.2011 и пени в общей сумме 143 456 руб. 64 коп. (суд первой инстанции: Герценштейн О.В.)

при участии в судебном заседании:

от истца - Путинцевой И.А., представителя по доверенности от 14.01.2014,

от ответчика - Бянкиной Н.В., представителя по доверенности от 28.07.2014,

установил:

Администрация муниципального района "Читинский район" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Сосниной Наталье Викторовне (далее - предприниматель Соснина Н.В.) о взыскании 126 622, 02 руб. - задолженности по договору аренды земельного участка N 2008 от 06.07.2011 за период с 16.09.2011 по 10.04.2014, 16 834 руб. 62 коп. - пени по арендной плате за период с 16.09.2011 по 10.04.2014.

Уточнение требований произведено в связи с тем, что ответчиком представлена квитанция от 22.01.2013 об оплате арендных платежей, размер задолженности и пени по договору аренды земельного участка N 2008 от 06.07.2011 изменился.

Период оплаты	Размер арендной платы (руб.)	Период просрочки	Ставка рефинанси рования (%)	дни	1/300 от ставки рефинансиро вания (руб.)	Пени (руб.)
3 квартал 2011	11,09	16.09.2011 10.04.2014	8,25	938	0,003	2,81
4 квартал 2011	23 794,75	16.12.2011 10.04.2014	8,25	847	6,54	5 539,38
1 квартал 2012	35 997,76	16.03.2012 10.04.2014	8,25	756	9,89	7 476,84
2 квартал 2012	-	-	-	-	-
3 квартал 2012	-	-	-	-	-	-
4 квартал 2012	-	-	-	-	-	-
1 квартал 2013	13 216,83	16.03.2013 10.04.2014	8,25	391	3,63	1 419,33
2 квартал 2013	13 363,68	16.06.2013 10.04.2014	8,25	299	3,68	1 100,32
3 квартал 2013	13 510,54	16.09.2013 10.04.2014	8,25	207	3,72	770,04
4 квартал 2013	13 510,54	16.12.2013 10.04.2014	8,25	116	3,72	431,52
1 квартал 2014	13 216,83	16.03.2014 10.04.2014	8,25	26	3,63	94,38
Итого:	126 622,02					16 834,62

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 6 июня 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судом первой инстанции также взыскана с предпринимателя Сосниной Н.В. в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 5303 руб. 69 коп.

Судебный акт принят со ссылками на статьи 309, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, решения Совета муниципального района "Читинский район" N 107 от 26.02.2010 и N 310 от 24.05.2012.

Судебный акт мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку ответчик доказательств исполнения обязательств по оплате арендной платы не представил, а также не оспорил обстоятельства, на которых основаны требования истца. Доводы ответчика о несогласии с кадастровой стоимостью арендованного земельного участка судом отклонены, с учетом того, что доказательств ее изменения не представлено.

Основанием для применения меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки явилась просрочка исполнения обязательства арендатором по внесению арендных платежей.

Предприниматель Соснина Н.В., не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловала его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований со ссылкой на следующее.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы ответчика о необходимости проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку от кадастровой стоимости земельного участка зависит базовая ставка арендной платы. Сумма арендной платы завышена, расчет основного долга и неустойки не обоснован, поскольку кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена.

В силу того, что регулирование арендной платы на указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договора аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд по мотивам несоответствия принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, в том числе, принципу экономической обоснованности.

Применительно к рассматриваемому делу можно сделать вывод, что размер арендной платы значительно превышал 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. В связи с этим по делу целесообразно назначить судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Администрацией представлены письменные пояснения относительно расчета арендной платы.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 31.07.2014.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала, отозвав с рассмотрения ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы; просила решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

Представитель истца полагала решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Правовым основанием иска являются статьи 309, 310, 606, 614, 330 Гражданского кодекса РФ, статьи 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельные участки отнесены к объектам недвижимости (статья 130 Гражданского кодекса РФ) и в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации они могут быть переданы в аренду.

Поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды, подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, материально-правовым требованием по делу является взыскание задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку исполнения обязательства.

Фактическим основанием иска указано ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по уплате арендной платы в спорный период.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 6 июля 2011 года между муниципальным районом "Читинский район", в лице главы администрации муниципального района "Читинский район" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сосниной Натальей Викторовной (арендатор), подписан договор N 2008 аренды земельного участка, согласно которому арендатору был передан во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, общей площадью 0,2001 га, кадастровый номер 75:22:821201:903, сроком на три года.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 08.11.2007 N 257-ФЗ), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов.

Истец по делу является надлежащим.

Земельный участок по договору аренды N 2008 от 06 июля 2011 г. был предоставлен для строительства автозаправочной станции.

Согласно п. 1.7 договора, он является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Следовательно, права и обязанности по договору аренды возникают только после внесения записи в Единый государственный реестр прав.

Судом установлено и следует из материалов дела, что договор аренды N 2008 от 06.07.2011, заключенный сроком на три года, согласно свидетельству от 23.04.2013 зарегистрирован в УФРС по Забайкальскому краю 27.01.2012, номер регистрации 75-75-01/030/2012-173 (л.д. 31).

10.11.2011 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 2008 от 06.07.2011, которое также зарегистрировано 27.01.2012, номер регистрации 75- 75-01/030/2012-173.

В п. 3.4 договора аренды определено, что размер арендной платы за 3 квартал 2011 года определен как 11,09 руб.

Согласно пункту 3.3. договора аренды земельного участка N 2008 от 06.07.2011, с изменениями, внесенными Дополнительным соглашением от 10.11.2011 г., ежемесячный размер арендной платы за пользование земельным участком составил:

за период с 10.11.2011 по 31.12.2011- 23 794 руб. 75 коп.

В соответствии с пунктом 3.6. договора арендная плата вносится ежеквартально равными долями: 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря текущего года.

Согласно подпункту "г" пункта 5.3. Договора аренды земельного участка N 2008 от 06.07.2011 обязанностью арендатора является ежеквартальное предоставление копий платежных документов, подтверждающих внесение арендных платежей.

13.11.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 2008 от 06.07.2011, где указано, что с 01.01.2012 по 24.05.2012 сумма арендной платы рассчитывается по формуле:

Ar=Сб*К, где

Сб - 335 927,88 - базовая ставка арендной платы по кадастровому паспорту земельного участка от 19.10.2011 N 75/202/11-5546 (л.д. 20-21);

К=0,5 - коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок согласно решению Совета муниципального района "Читинский район" N 107 от 26.02.2010 - для земель сельскохозяйственного назначения, как указано в договоре аренды.

Ежедневный размер арендной платы определен в сумме 458,917868852 руб.

С 25.05.2012 по 31.05.2012 расчет арендной платы осуществляется по той же формуле, но с применением коэффициента 0,16 согласно решению Совета муниципального района "Читинский район" N 310 от 24.05.2012 - для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения и иного специального назначения, что также указано в кадастровом паспорте земельного участка.

Согласно указанному расчету ежедневный размер арендной платы с 25.05.2012 по 31.12.2012 составил 146,853715846 руб. (л.д. 17).

В связи с тем, что условия договора аренды земельного участка N 2008 от 06.07.2011, в редакции дополнительных соглашений от 10.11.2011 и 13.11.2012, ответчиком надлежащим образом не выполнены, за период с 16.09.2011 по 10.04.2014 у ответчика образовалась задолженность в сумме 126 622,02 руб.

Пунктом 6.2. договора аренды земельного участка N 2008 от 06.07.2011 установлено, что в случае невнесения арендатором арендной платы, в сроки, установленные договором, начисляются проценты в размере 1/300 ставки

рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на сумму долга за каждый календарный день просрочки.

Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в настоящий момент составляет 8,25%, в связи с чем, на момент подачи искового заявления размер пени по договору аренды земельного участка N 2008 от 06.07.2011 за период с 16.09.2011 по 10.04.2014 составил 16 834,62 руб.

В связи с наличием указанной задолженности истец обратился с требованием о ее взыскании в арбитражный суд, а также заявил о взыскании пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных исковых требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу об обязанности арендатора вносить арендодателю арендные платежи с момента, определенного в дополнительном соглашении от 10.11.2011 и в указанном в нем размере; далее арендные платежи подлежат уплате арендатором по условиям, согласованным сторонами в дополнительном соглашении от 13.11.2012, и на этих же условиях после 31.12.2012 на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Доказательств расторжения договора аренды, а также возвращения земельного участка ответчиком не представлено.

Размеры арендной платы по условиям раздела 3.1., п. 3.7 договора аренды N 2008 от 06.07.2011 могут изменяться в случаях изменения базовой ставки арендной платы.

Часть 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указывает на то, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Что касается арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, то исходя из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за названные участки устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьями 22 и 65 Земельного кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В п. 3.3 договора аренды N 2008 от 06.07.2011 и дополнительном соглашении от 10.11.2011 стороны определили порядок расчета арендной платы со ссылкой на решение Совета муниципального района "Читинский район" N107 от 26.02.2010, в дополнительном соглашении от 13.11.2012 - на решение Совета муниципального района "Читинский район" N 310 от 24.05.2012.

Доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.11.2012 суду не представлено.

Между тем суд первой инстанции правильно исходил из того, что публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

В решении Совета муниципального района "Читинский район" N 310 от определена формула для расчета арендной платы: АП=КСхК, где

АП - размер годовой арендной платы,

КС - кадастровая стоимость земельного участка,

К - коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок. 13.11.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды

земельного участка N 2008 от 06.07.2011, которым установлено, что расчет арендной платы производится на основании на решения Совета муниципального района "Читинский район" N 107 от 26.02.2010, по формуле:

Ar=Сб*К, где

Сб - базовая ставка арендной платы, определенная по кадастровому паспорту земельного участка;

К=0,5 - коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок согласно решению Совета муниципального района "Читинский район" N 107 от 26.02.2010 за период с 01.01.2012 по 24.05.2012 и коэффициент 0,16 по решению Совета муниципального района "Читинский район" N 310 от 24.05.2012 за период с 25.05.2012 по 31.12.2012.

Таким образом, методика расчета арендной платы не изменилась. Соглашение от 13.11.2012 в части пункта об изменении расчета арендной платы является заключенным.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия. При названных обстоятельствах необходимость о государственной регистрации дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала (Постановление Президиума ВАС РФ N 11487/09 от 26.01.2010).

Расчет задолженности судом первой инстанции проверен, установлено, что при расчете размера арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 подлежит применению методика и размер, указанные в дополнительном соглашении от 13.11.2012.

Размер кадастровой стоимости обоснован кадастровыми паспортами земельного участка (л.д.14-15, 20-21).

Поскольку ответчиком не представлено доказательств в подтверждение внесения указанной суммы арендной платы за пользование земельным участком, у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения требований в данной части.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Истцом заявлено требование о взыскании пени в сумме 16 834 руб. 62 коп. за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.09.2011 г. по 10.04.2014.

Форма соглашения о неустойке сторонами соблюдена.

Согласно пункту 6.2 договора предусмотрено начисление пени 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Размер неустойки ответчиком не оспорен в суде первой инстанции, не приведено возражений против расчета указанной суммы неустойки и в апелляционной жалобе. Судом расчет пени проверен, признан правильным.

На основании статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка в сумме 16 834 руб. 62 коп. правомерно взыскана судом первой инстанции с ответчика в пользу истца.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно необоснованного завышения кадастровой стоимости земельного участка, а также о несоответствии размера арендной платы принципу экономической обоснованности арендной платы, судом отклоняются как документально неподтвержденные. Доказательства оспаривания в установленном порядке (административном либо судебном) кадастровой стоимости земельного участка и ее изменения в материалы дела не представлены.

При установленных по делу обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 6 июня 2014 года по делу N А78-3655/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Э.В. Ткаченко

Судьи

Е.О. Никифорюк В.А. Сидоренко