Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2014 г. N 03АП-4379/14

г. Красноярск

30 сентября 2014 г.

Дело N А33-21965/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "23" сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "30" сентября 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Магда О.В.,

судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Астаховой А.И.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Сибирь-Плюс": Мироновой Л.В. - представителя по доверенности от 29.05.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "03" июля 2014 года по делу N А33-21965/2013, принятое судьей Баукиной Е.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сибирь-Плюс" (ИНН 2463058731, ОГРН 1022402122874) (далее - ООО "Сибирь-Плюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи на условиях, предложенных обществом с ограниченной ответственностью "Сибирь-Плюс", изложив пункты 2.1., 2.3. договора купли-продажи в следующей редакции:

"пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости составляет 3743925 (три миллиона семьсот сорок три тысячи девятьсот двадцать пять) рублей, определена с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3743925 (три миллиона семьсот сорок три тысячи девятьсот двадцать пять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 62398 (шестьдесят две тысячи триста девяносто восемь) рублей 75 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение N 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 03 июля 2014 года иск общества с ограниченной ответственностью "Сибирь-Плюс" удовлетворен.

Арбитражный суд обязал департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Сибирь-Плюс" договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 421,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17, изложив пункты 2.1., 2.3. договора купли-продажи в следующей редакции:

"пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости составляет 3743925 (три миллиона семьсот сорок три тысячи девятьсот двадцать пять) рублей, определена с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3743925 (три миллиона семьсот сорок три тысячи девятьсот двадцать пять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 62398 (шестьдесят две тысячи триста девяносто восемь) рублей 75 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение N 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".

С Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибирь-Плюс" взысканы судебные расходы в сумме 29000 рублей, в том числе: расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей, судебные издержки на оплату стоимости экспертизы в сумме 25000 рублей.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение арбитражного суда от 03.07.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что проведение истцом оценки рыночной стоимости муниципального нежилого здания противоречит положениям статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку собственник имущества не уполномочивал истца на осуществление действий по оценке муниципального имущества.

Истец не представил доказательств получения согласия Департамента на осуществление улучшений имущества за счет арендодателя, согласования стоимости произведенных улучшений и составления сметы расходов с участием Департамента, извещения Департамента о необходимости принять выполненные работы, принятия ответчиком результата выполненных работ.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу пояснил, что истец с согласия Департамента произвел реконструкцию арендованного здания, в результате чего его площадь увеличилась на 409,7 кв.м. Ответчиком выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2010 N 01/4329-дг. В соответствии с экспертным заключением от 04.06.2014 рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату оценки 25.06.2013 составляет 9 011 660 рублей. Заключение не оспорено. Следовательно, при реализации преимущественного права выкупа должна применяться норма, предусмотренная частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (уменьшение выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя), в связи с чем отказ Департамента в зачете неотделимых улучшений в выкупной стоимости приобретаемого имущества противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы ООО "Сибирь-Плюс".

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение арбитражного суда от 03.07.2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/)). От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела в порядке апелляционного производства арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

ООО "Сибирь-Плюс" являлось арендатором муниципального нежилого здания, общей площадью 421,20 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, д. 17 по договору аренды от 18.12.2003 N 8235.

Письмом от 01.03.2004 N 1644 Департамент недвижимости администрации города (правопредшественник ответчика) сообщил ООО "Сибирь Плюс" о том, что не возражает против проведения реконструкции (надстройки 2-го этажа) в арендуемом нежилом отдельно стоящем помещении, за счет денежных средств арендатора.

Согласно техническому заключению открытого акционерного общества "Научно-технический прогресс" от 2004 года по результатам обследования состояния строительных конструкций здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17, общее техническое состояние здание оценивается как удовлетворительное, проведение реконструкции с надстройкой дополнительного этажа возможно.

Письмом от 16.09.2005 N 16617к Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил ООО "Сибирь-Плюс" о том, что в дополнение к согласованию от 01.03.2004 N 1644 согласовывает возведение двух лестничных клеток со входом на вновь возводимый мансардный этаж и устройство тамбура центрального входа арендуемого отдельно стоящего нежилого здания за счет собственных средств арендатора.

Между государственным унитарным предприятием "Управление специального строительства N 9 Спецстрой России" (подрядчик) и ООО "Сибирь-Плюс" (заказчик) заключен договор генподряда от 05.07.2007 N38, по условиям которого генподрядчик в соответствии с условиями договора и в сроки, установленные договором обязуется выполнить строительно-ремонтные работы на объекте "Реконструкция нежилого здания для размещения базы отдыха", расположенном оп адресу: г Красноярск, ул. Минусинская, 17 и сдать результаты работ заказчику, а заказчик обязуется принять их результат и уплатить установленную договором цену.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае от 28.09.2006 N 05-1422р ООО "Сибирь-Плюс" предоставлен в аренду земельный участок площадью 2157 кв.м. из категории земель - земли поселений, с кадастровым номером 24:50:0100197:0014, находящийся в федеральной собственности, расположенный по адресу Красноярский край, относительно ориентира нежилого здания расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Красноярск, ул. Минусинская, д. 17, сроком до 29.12.2023 для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости, принадлежащего на праве аренды ООО "Сибирь-Плюс".

Администрацией города Красноярска 03.08.2010 выдано разрешение на строительство N дги-1622 от 30.05.2007, согласно которому разрешена реконструкция нежилого здания для размещения базы отдыха, общей площадью 427,4 кв.м., надстройка мансардного этажа и устройство лестницы и инженерного обеспечения, общая площадь 403,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17.

Администрацией города Красноярска выдано ООО "Сибирь-Плюс" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2010 N 01/4329-дг, которым разрешено ввести в эксплуатацию после реконструкции нежилое здание и надстройку этажа и устройство лестницы и инженерного обеспечения, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Минусинская, 17.

В материалы дела представлена информация из технического паспорта от 26.08.2010 N 2409.001/937, согласно которой по данным технической инвентаризации от 18.03.2010 Межрайонного отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Красноярскому краю объект недвижимости: нежилое одноэтажное здание с одноэтажными пристроями, мансардой, подвалом, общей площадью 830,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Минусинская, д. 17. Общая площадь изменилась на 409,7 кв.м. за счет проведенной реконструкции здания, в том числе возведения мансарды (пом. 4), устройства лестницы (пом. 2), а также перемера и пересчета площадей.

ООО "Сибирь-Плюс" 25.06.2013 обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением (вх. N 26081) о реализации преимущественного права выкупа указанного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, д.17.

Письмом от 19.07.2013 N 27273 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска уведомил ООО "Сибирь-Плюс" о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в письме от 03.09.2013 N 34162 сообщил ООО "Сибирь-Плюс", что произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества не представляется возможным.

Администрацией города Красноярска принято распоряжение 13.09.2013 N 2504-недв, в соответствии с которым ООО "Сибирь-Плюс" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания, общей площадью 421,20 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, д. 17, по цене 12755585 рублей.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил ООО "Сибирь-Плюс" для подписания проект договора купли-продажи на арендуемое здание по ул. Минусинская, д. 17.

В представленном проекте договора купли-продажи нежилого помещения на основании распоряжения администрации города от 13.09.2013 N 2504-недв "О приватизации нежилого здания по ул. Минусинская, д. 17" пункты 2.1, 2.3 изложены в следующей редакции:

"2.1.Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 26.08.2013 N 294 составляет 12755585 (Двенадцать миллионов семьсот пятьдесят пять тысяч пятьсот восемьдесят пять) рублей.

"2.3.Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 12755585 (Двенадцать миллионов семьсот пятьдесят пять тысяч пятьсот восемьдесят пять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 212593 (Двести двенадцать тысяч пятьсот девяносто три) рубля 08 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.".

Согласно отчету "Об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений части объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, д. 17" от 26.05.2013 N 41/13, составленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр деловых услуг" Воронцовой Татьяной Владимировной стоимости неотделимых улучшений части здания на 23.05.2013 составляет 10711460 рублей.

ООО "Сибирь-Плюс" 19.10.2013 направило в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска протокол разногласий, в котором пункты 2.1 и 2.3 договора изложены в следующей редакции:

"пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости составляет 2044125 (два миллиона сорок четыре тысячи сто двадцать пять) рублей, определена с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения";

"пункт 2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 2011125 (два миллиона сорок четыре тысячи сто двадцать пять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 34068 (тридцать четыре тысячи шестьдесят восемь) рублей 75 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение N 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".

В протоколе согласования разногласий, направленном Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО "Сибирь-Плюс" с сопроводительным письмом от 11.11.2014 N 44201, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предложил оставить договор купли-продажи в редакции продавца.

Считая свои права нарушенными, ООО "Сибирь-Плюс" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим иском.

Определением арбитражного суда от 16.05.2014 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого здания.

Проведение экспертизы поручено Новоселову Сергею Владимировичу. Перед экспертом поставлен вопрос:

"Определите рыночную стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, общей площадью 421,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17, на дату оценки - 25.06.2013?".

В соответствии с экспертным заключением от 04.06.2014, подготовленным экспертом Новоселовым Сергеем Владимировичем, рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, общей площадью 421,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17, на дату оценки 25.06.2013 составляет 9011660 рублей.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность за плату нежилого здания, общей площадью 421,20 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, ул. Минусинская, д. 17.

Настоящий спор между сторонами возник при определении покупной цены помещения - объекта приватизации, равной его рыночной стоимости. Истец просит уменьшить выкупную цену имущества на стоимость неотделимых улучшений.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Из материалов дела (информации из технического паспорта объекта после реконструкции, переписки сторон, разрешение на строительства, акта ввода в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта) следует, что истец с согласия Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска произвел реконструкцию арендованного здания, в результате чего его площадь увеличилась на 409,7 кв.м. за счет проведенной реконструкции здания, в том числе возведения мансарды, устройства лестницы, а также перемера и пересчета площадей.

Администрацией города Красноярска выдано ООО "Сибирь-Плюс" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2010 N 01/4329-дг, которым разрешено ввести в эксплуатацию после реконструкции объект капитального строительства нежилого здания для размещения базы отдыха и инженерное обеспечение реконструкция нежилого здания и надстройка этажа и устройство лестницы и инженерного обеспечения, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Минусинская, 17.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу пункта 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах подписание истцом договора купли - продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Однако, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Оспариваемая ООО "Сибирь-Плюс" рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, подлежащего приватизации, в сумме 12755585 рублей указана в пунктах 2.1, 2.3 проекта договора купли-продажи, направленного истцу Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Таким образом, ООО "Сибирь-Плюс" имеет заинтересованность в урегулировании разногласий при согласовании редакции пунктов 2.1 и 2.3. договора купли-продажи помещения.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Определением арбитражного суда от 16.05.2014 по настоящему делу назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого здания. Проведение экспертизы поручено Новоселову Сергею Владимировичу. Перед экспертом поставлен вопрос: "Определите рыночную стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, общей площадью 421,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17, на дату оценки - 25.06.2013?".

В соответствии с экспертным заключением от 04.06.2014, подготовленным экспертом Новоселовым Сергеем Владимировичем, рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, общей площадью 421,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17, на дату оценки 25.06.2013 составляет 9011660 рублей. Лица, участвующие в деле, указанное заключение не оспорили.

Доводы ответчика о том, что истец, исходя из условий договора, не имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества, рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены как несостоятельные, поскольку в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой и направлены на оказание государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Таким образом, поскольку Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрена обязанность продавца муниципального имущества заключить с субъектом малого или среднего предпринимательства договор купли-продажи арендуемого объекта недвижимости по цене, равной его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в результате судебной экспертизы оценки выкупаемого ООО "Сибирь-Плюс" нежилого здания экспертом - оценщиком Новоселовым С.В. определена рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату обращения ООО "Сибирь-Плюс" с заявлением о приватизации здания в размере 9011660 рублей, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования ООО "Сибирь-Плюс" и урегулировал разногласия по спорным пунктам договора, определив их в редакции, предложенной истцом.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что проведение истцом оценки рыночной стоимости муниципального нежилого здания противоречит положениям статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку собственник имущества не уполномочивал истца на осуществление действий по оценке муниципального имущества.

Данный довод отклоняется арбитражным апелляционным судом как несостоятельный, поскольку проведение истцом досудебной оценки выкупаемого имущества никоим образом не нарушило прав ответчика, в связи с тем, что рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату обращения ООО "Сибирь-Плюс" с заявлением о приватизации здания установлена судом первой инстанции с учетом проведенной судебной экспертизы, результаты которой ответчиком не оспорены.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец не представил доказательств получения согласия Департамента на осуществление улучшений имущества за счет арендодателя, согласования стоимости произведенных улучшений и составления сметы расходов с участием Департамента, извещения Департамента о необходимости принять выполненные работы, принятия ответчиком результата выполненных работ, является необоснованным и опровергается материалами дела. Так, Администрацией города Красноярска 03.08.2010 выдано разрешение на строительство от 30.05.2007 N дги-1622, согласно которому разрешена реконструкция нежилого здания для размещения базы отдыха, общей площадью 427,4 кв.м., надстройки мансардного этажа и устройство лестницы и инженерного обеспечения, общая площадь 403,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17. Администрацией города Красноярска выдано ООО "Сибирь-Плюс" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2010 N 01/4329-дг, которым разрешено ввести в эксплуатацию после реконструкции нежилое здание и надстройку этажа и устройство лестницы и инженерного обеспечения, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Минусинская, 17 (л.д. 24-25, т.2). Указанные обстоятельства свидетельствуют о согласовании ответчиком как предстоящей реконструкции спорного объекта недвижимости, так и принятия ответчиком ее результатов.

При толковании и применении норм Закона N 159-ФЗ суд первой инстанции правильно исходил из того, что данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона N 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Материалами дела подтверждается, что неотделимые улучшения выкупаемого здания произведены истцом с согласия департамента (ответчика).

С учетом изложенного суд первой инстанции, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходил из императивного характера данной нормы. (указанная правовая позиция выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 03 июля 2014 года по делу N А33-21965/2013 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относится на заявителя апелляционной жалобы (истца), которая с него не взыскивается в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 03 июля 2014 года по делу N А33-21965/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Магда

Судьи

А.Н. Бабенко В.В. Радзиховская