Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2014 г. N 18АП-9993/14

г. Челябинск

30 сентября 2014 г.

Дело N А47-3591/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Орска на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.07.2014 по делу N А47-3591/2014 (судья Кофанова Н.А.).

Администрация города Орска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ритейл-Проперти 2" (далее - Общество, ответчик) о признании прекращённым с 17.01.2014 договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 3233 (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л. д. 73).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.07.2014 (резолютивная часть объявлена 25.06.2014) в удовлетворении исковых требований отказано (л. д. 84-87).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (л. д. 93, 94).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы отмечает, что в соответствии со статьёй 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя является не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. Обществом, являющимся арендатором земельного участка, обязательства по договору не выполняются. По истечении трёх лет арендуемый земельный участок не освоен, строительство объекта (торгово-развлекательный комплекс), указанного в договоре аренды земельного участка, не начато. Указанное обстоятельство подтверждается актом обследования земельного участка с кадастровым номером 56:43:0109010:0015 от 13.01.2014. Также податель жалобы указал, что из договора аренды от 13.12.2010 N 3233 следует, что он заключён сроком с 16.01.2011 по 16.01.2014. При этом условия договора не предусматривают автоматического продления действия договора на неопределённый срок, следовательно, арендные отношения прекратились с 17.01.2014. По мнению Администрации, то обстоятельство, что ответчик продолжал уплачивать арендную плату после истечения срока действия договора, не может свидетельствовать о том, что договор возобновлён на неопределённый срок, так как оплата по платёжному поручению от 17.02.2014 N 94 произведена после получения ответчиком информационного письма N 13/05-163 и проекта соглашения от 15.01.2014 N 1917, из которых ответчику было известно о наличии возражений истца на возобновление спорного договора на неопределённый срок.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. До начала судебного заседания Администрация представила в арбитражный суд апелляционной инстанции ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителей. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 13.12.2010 между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "реал,-Гипермаркет" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3233 (л. д. 21, 22).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды из земель населённых пунктов жилой зоны муниципального образования "Город Орск" земельный участок с кадастровым номером 56:43:01 09 010:0015, площадью 4235 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира "жилой дом", расположенного за пределами участка в 50 м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира: Оренбургская обл., г. Орск, ул. Беляева, 2а.

В силу пункта 1.3 договора земельный участок предоставляется для строительства торгово-развлекательного комплекса.

На основании пункта 1.4 договора настоящий договор является актом приёма-передачи земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.1 договора он заключается сроком с 16.01.2011 по 16.01.2014.

В силу пункта 5.3 договора арендатор, надлежаще выполнявший обязанности по настоящему договору, имеет право на перезаключение договора по его письменному заявлению, поданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 20.01.2011, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (N регистрации 56-56-09/009/2011-171, оборот л. д. 23).

20 марта 2013 года Администрация направило ООО "реал,-Гипермаркет" письмо N 826/1, в котором сообщила о согласии с переуступкой прав и обязанностей по спорному договору в пределах срока его действия - до 16.01.2014 (л. д. 33).

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 23.04.2013 по договору аренды земельного участка от 13.12.2010 N 3233 ООО "реал,-Гипермаркет" (сторона 1) передало, а Общество (сторона 2) приняло все права, требования и обязанности арендатора (л. д. 24-30).

15 января 2014 года истцом произведёно обследование спорного земельного участка на предмет его фактического и целевого использования, на основании которого составлен акт (л. д. 34). В ходе осмотра установлено, что на данном участке с кадастровым номером 56:43:01 09 010:0015 по периметру установлено металлическое ограждение. Земельный участок строительством не освоен, строительство не ведётся, стройматериалы на территории земельного участка на момент его обследования не обнаружены.

15 января 2014 года Администрация подготовила уведомление N 13/05-163 с приложенным соглашением от 15.01.2014 N 1917 о прекращении спорного договора аренды (л. д. 31, 32).

Указанное уведомление отправлено истцом ответчику 31.01.2014 (оборот л. д. 31), получено ответчиком 06.02.2014, что подтверждается почтовой квитанцией (оборот л. д. 31).

26 февраля 2014 года Общество направило Администрации письмо N 1746 в ответ на уведомление от 15.01.2014 N 13/05-163, в котором указало на неправомерность и незаконность данного уведомления и отказалось расторгать договор.

Истец, ссылаясь на факт прекращения действия договора аренды, обратился в суд с указанными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что до истечения срока действия договора аренды (16.01.2014) арендодатель не заявил арендатору о возврате арендуемого земельного участка, арендатор продолжал пользоваться предметом аренды, своевременно исполнял денежные обязательства по внесению арендных платежей, а арендодатель принимал арендные платежи, следовательно, одобрял действия арендатора по использованию земельного участка, в связи с чем договор аренды считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок с 17.01.2014.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.

В силу пункта 3 статьи 425 названного Кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Таким образом, одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.

Как отмечено ранее, в силу пункта 2.1 договора он заключён сроком с 16.01.2011 по 16.01.2014.

Пунктами 4.1.2 и 5.3 договора предусмотрено право арендатора на перезаключение договора аренды на новый срок по письменному заявлению, поданному арендодателю не позднее 60 календарных дней до истечения срока договора.

Пунктом 5.1 договора установлено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, а также в соответствии с действующим законодательством.

Условий, исключающих возможность продления договора на неопределенный срок в порядке, установленном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор не содержит.

В силу пункта 2 указанной статьи если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из представленных в материалы дела документов следует, что с предложением подписать соглашение о прекращении договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 договора, арендодатель обратился к арендатору 31.01.2014, то есть уже после того, как договор аренды в соответствии с положениями нормы пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлился на неопределенный срок.

Между тем, арбитражный суд первой инстанции при применении правил пункта 2 статьи 621 названного Кодекса правомерно исходил из того, что уведомление о намерении прекратить договор аренды в связи с истечением установленного в нем срока аренды должно быть направлено арендатору до окончания срока действия договора.

Учитывая, что арендодатель в данном конкретном случае не предпринял действий, направленных на отказ от дальнейших договорных отношений, вывод арбитражного суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на неопределенный срок соответствует материалам дела и основан на правильной оценке норм права.

Также, направленное 31.01.2014 в адрес арендатора соглашение о прекращении договора аренды с 17.01.2014 последним подписано не было.

Соответственно, отсутствуют основания для признания договора аренды прекратившим свое действие с 17.01.2014.

Приводя указанные выводы, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что в качестве основания исковых требований истец указывает на прекращение действия договора аренды именно ввиду окончания срока его действия.

Довод подателя жалобы о том, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению, не может быть принят, так как в настоящем случае истец не заявляет требование о расторжении спорного договора аренды.

Таким образом, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований Администрации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.07.2014 по делу N А47-3591/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Орска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина