Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2014 г. N 03АП-4543/14

г. Красноярск

03 октября 2014 г.

Дело N А33-3319/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "26" сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "03" октября 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Бутиной И.Н.,

судей: Бабенко А.Н., Белан Н.Н.,

секретаря судебного заседания Козловой Т.Е.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Аэролит": Пешкова В.С., представителя по доверенности от 26.03.2014 N 07,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" на решение Арбитражного суда Красноярского края от "09" июля 2014 года по делу N А33-3319/2014, принятое судьей Калашниковой К.Г.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Аэролит" (ИНН 2457054545, ОГРН 1032401504299, далее - ООО "Аэролит") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском (с учетом уточнения исковых требований) к муниципальному учреждению "Управление имущества администрации города Норильска" (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276, далее - МУ "Управление имущества администрации города Норильска") об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 368,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, зд. 45-а, изложив спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:

2.1. Рыночная стоимость объекта составляет 10 001 250 рублей без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС).

1.2. График платежей, прилагаемый к договору купли-продажи в части размера сумм выплат изложить, исходя из общей рыночной цены объекта равной 10 001 250 рублей.

Определением от 29.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Норильское автоэкспертное бюро" (далее - ООО "Норильское автоэкспертное бюро").

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.07.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что заключение и отчет N 98-2014 ООО "Траст-Аудит" по результатам судебной экспертизы не являются достоверными и допустимыми доказательствами и не могут быть положены в основу судебного решения.

Заявитель считает, что произведенные оценщиком расчеты и использованные исходные данные являются недостоверными, а рыночная стоимость объекта в разы ниже действительных цен на аналогичные объекты недвижимости на территории муниципального образования город Норильск.

Истец представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу с приложением дополнительных документов: местной программы приватизации имущества муниципального образования города Норильска на 2011 год, местной программы приватизации имущества муниципального образования города Норильска на 2012 год, местной программы приватизации имущества муниципального образования города Норильска на 2013 год, местной программы приватизации имущества муниципального образования города Норильска на 2010 год, копии протокола от 11.09.2013 N 4.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта. Относительно приложенных к отзыву документов пояснил, что данные документы подтверждают доводы отзыва и не являются дополнительными доказательствами.

В порядке абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные документы приобщены к материалам дела как представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы.

Судом также установлено, что к апелляционной жалобе апеллянтом приложены дополнительные документы: копия заключения о проведенной экспертизе отчета об оценке ООО "Траст-Аудит" от 16.07.2014 N 98-2014; реестр договоров купли-продажи муниципального недвижимого имущества недвижимого имущества, реализованного в 2012 - 2013 годах (приложение к письму от 24.07.2014 N 150-3753/153).

В порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции отказано в приобщении к материалам дела отчета об оценке ООО "Траст-Аудит" от 16.07.2014 N 98-2014, поскольку данный документ составлен после вынесения решения судом первой инстанции и не может быть приобщен в качестве доказательства по настоящему делу; в приобщении остальных документов также отказано, поскольку ответчик не обосновал невозможность их представления при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Ответчик явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил, в тексте апелляционной жалобы ответчик ходатайствовал о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 26.09.2014.

Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась ответчику судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена Третьим арбитражным апелляционным судом на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 19.08.2014.

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителя ответчика.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

ООО "Аэролит" обратилось к МУ "Управление имущества администрации города Норильска" с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества: кафе "Поляна" площадью 368,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, дом 45-А, о соответствии арендатора (истца) условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

10.12.2013 ООО "Норильское автоэкспертное бюро" на основании договора с ответчиком составлен отчет N 306/13-Р об оценке рыночной стоимости указанного выше недвижимого имущества, согласно которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 03.12.2013 составила 24 703 500 рублей (без учета НДС).

Администрацией города Норильска Красноярского края принято постановление от 27.12.2013 N 572 о приватизации объектов, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства. В приложении к указанному постановлению, в том числе, указано упомянутое выше здание.

Ответчиком в адрес истца направлены подписанные МУ "Управление имущества администрации города Норильска" проекты договоров купли-продажи здания с условием о рассрочке и без названного условия.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества его рыночная стоимость определена в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства) и составила 24 703 500 рублей (без учета НДС).

Подписав договор купли-продажи с рассрочкой платежей, но не согласившись с его условиями в части установления выкупной цены, истец направил ответчику договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий, в котором предложил свою редакцию пункта 2.1 договора: "Рыночная стоимость объекта составляет 12 677 151 рублей (без учета НДС). Также в протоколе разногласий истец предложил ответчику изменить график платежей к договору купли-продажи в части размера сумм выплат исходя из общей цены имущества 12 677 151 рублей с сохранением сроков, процентов и периодических ежемесячных платежей, в том числе суммы первоначального платежа равной 1,67% от общей цены объекта 12 667 151 рублей.

Указанная истцом рыночная стоимость имущества определена на основании подготовленного ООО "Фирма "КВК" на основании договора с истцом отчета N 397/17 об определении рыночной стоимости указанного выше имущества по состоянию на 12.07.2013.

Наличие разногласий сторон по стоимости выкупного имущества послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя уточненные исковые требования, суд исходил из достоверности величины стоимости объекта недвижимого имущества, содержащейся в отчете судебного эксперта.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, спор между сторонами возник из-за разногласий относительно величины рыночной оценки отчуждаемого в собственность истца недвижимого имущества.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, устанавливая обязанность органа местного самоуправления произвести в соответствии с Законом об оценочной деятельности оценку выкупаемого имущества не предполагает, что в основу цены имущества может быть положен отчет, заказанный другим лицом.

Между тем на основании статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованным лицом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом лицо, оспаривающее величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную оценщиком, должно доказать, что сведения, содержащиеся в отчете оценщика, не соответствуют требованиям действующего законодательства и вводят пользователей в заблуждение по стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании названной статьи, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, с учетом позиции сторон в целях определения рыночной стоимости имущества судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза.

Согласно результатам экспертизы (с учетом письменных пояснений эксперта) рыночная стоимость оцениваемого объекта - нежилого помещения общей площадью 368,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, зд. 45-а, по состоянию на дату 12.07.2013 составила 10 001 250 рублей.

Доказательства недостоверности данного отчета ответчиком в материалы дела не представлены.

Проверив отчет ООО "Траст-Аудит" N 12-2014 на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, арбитражный суд первой инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.

Возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе, что приведенные им доводы повлияли на существо оценки и/или величину рыночной стоимости объекта.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции счел обоснованным установление судом выкупной цены имущества исходя из выводов экспертного заключения N 12-2014.

С учетом изложенного, спорные пункты договора суд первой инстанции обоснованно принял в редакции истца.

На основании изложенного доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта в обжалуемой части, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "09" июля 2014 года по делу N А33-3319/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.Н. Бутина

Судьи

Н.Н. Белан А.Н. Бабенко