Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2014 г. N 04АП-4375/14

г. Чита

02 октября 2014 г.

Дело N А10-1623/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24.09.2014.

В полном объеме постановление изготовлено 02.10.2014.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующий судья Юдин С.И., судьи Капустина Л.В., Макарцев А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевой О.И.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 07.07.2014 (судья Гиргушкина Н.А.) по делу N А10-1623/2014

по иску индивидуального предпринимателя Тармаханова Владимира Егоровича (г. Улан-Удэ, ОГРНИП 304032323200137, ИНН 032300000967)

к муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (670031, г. Улан-Удэ, ул. Бабушкина, 25, ИНН 0323027176, ОГРН 1020300983340)

о признании отказов во внесении изменений в договор аренды, в продлении срока действия договора незаконными, об обязании внести изменения в договор и продлить срок его действия, при участии в судебном заседании представителя ответчика Басаевой А.В. по доверенности от 23.07.2014 (до объявления перерыва),

и установил:

индивидуальный предприниматель Тармаханов Владимир Егорович обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с требованиями к муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (далее - ответчик) о признании отказа о внесении изменений в договор аренды N 5 от 13.01.2011 незаконным, обязании внести изменения в договор аренды и продлить срок его действия (арбитражное дело N А10-1623/2014) и о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора аренды N 5 от 13.01.2011, выраженного в письме N 00611933 от 26.02.2014 (арбитражное дело N А10-1820/2014).

Определением суда от 26.05.2014 (в редакции определения об исправлении описки от 27.05.2014) указанные арбитражные дела объединены в одно производство с присвоением номера А10-1623/2014.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования следующим образом:

- признать незаконным отказ муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ", выраженный в письме от 10.01.2014 исх.N 001219468, внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 5 от 13.01.2011 в части изменения кадастрового номера земельного участка;

- обязать ответчика внести изменения в пункт 1.4 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 5 от 13.01.2011 в части изменения кадастрового номера земельного участка с 03:24:030513:101 на 03:24:030513:523;

- признать незаконным отказ ответчика, выраженный в письме от 26.02.2014 исх.N 00611933, в продлении срока действия договора аренды N 5 от 13.01.2011;

- обязать ответчика продлить срок действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 5 от 13.01.2011 на одиннадцать месяцев.

Дело рассмотрено судом по общим правилам искового производства.

Решением от 07 июля 2014 года арбитражный суд требования истца удовлетворил полностью.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней ответчик просит названное решение отменить, в иске отказать, ссылаясь на свое несогласие с выводами суда. Полагает, что спорный договор прекратил свое действие, вследствие чего в него не могут быть внесены изменения. Одновременно указал, что спорный договор является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию.

Представитель ответчика в судебном заседании (участвуя до объявления перерыва) поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал, что полагает жалобу ответчика необоснованной и не подлежащей удовлетворению, с обжалуемым решением истец согласен. Спорный договор исполнялся сторонами надлежаще и считается возобновленным на неопределенный срок. Необоснованный отказ в предоставлении земельного участка не допускается. Также истец заявил ходатайство о прекращении производства по жалобе ответчика, ссылаясь на пропуск срока для ее подачи.

О месте и времени рассмотрения дела его участники извещались в установленном порядке, представитель истца в судебное заседание не явился.

В судебном заседании объявлялся перерыв, публичное извещение о котором было размещено на сайте арбитражного суда. После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что 13.01.2011 ответчиком было принято решение N З-26 о предоставлении истцу из земель населенных пунктов в аренду сроком на три года земельного участка площадью 800 кв.м. с кадастровым номером 03:24:030513:101 для строительства магазина, местоположение участка: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, п. Южный, ул. Кичерская.

Стороны подписали договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 5 от 13.01.2011 (далее - спорный договор), по условиям которого ответчик (арендодатель) предоставил истцу (арендатор) в аренду на срок с 13.01.2011 по 12.01.2014 указанный ранее земельный участок. Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка. Пунктом 3.6 спорного договора на арендатора возложена обязанность в течение одного месяца с момента заключения договора обеспечить его государственную регистрацию с несением соответствующих расходов. Ответчиком по акту от 13.01.2011 земельный участок передан истцу.

Государственная регистрация спорного договора не произведена, в связи с чем 25.10.2012 сведения о земельном участке с кадастровым номером 03:24:030513:101 в государственном кадастре недвижимости были аннулированы как носящие временный характер (согласно части 4 статьи 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Впоследствии 23.03.2013 кадастровым инженером по заказу истца был составлен межевой план вновь образованного земельного участка площадью 800 кв.м., расположенного в Республике Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, п. Южный, ул. Кичерская (т.2 л.76-84), а 13.05.2013 в государственный кадастр недвижимости был внесен кадастровый номер 03:24:030513:523 указанного земельного участка.

Заявлениями от 13.12.2013 и от 12.02.2014 истец обратился к ответчику с предложениями, соответственно, внести изменения в спорный договор аренды в части указания кадастрового номера земельного участка (вместо номера 03:24:030513:101 указать номер 03:24:030513:523) и оказать содействие в продлении спорного договора аренды на 11 месяцев для дальнейшего выкупа (т.1 л.23, т.2 л.13).

Письмами от 10.01.2014 исх.N 001219468, от 11.02.2014 и от 26.02.2014 исх.N 00611933 ответчик от внесения изменений в спорный договор и от его продления отказался, и известил истца о прекращении данного договора в связи с отсутствием его государственной регистрации и аннулированием кадастрового учета арендуемого участка (отсутствием объекта аренды), предложил возвратить земельный участок по акту (т.1 л.10, т.2 л. 8, 38).

Заявляя требования, истец указал, что на земельном участке им начато строительство магазина, спорный договор является действующим. Отказ ответчика изменить спорный договор и продлить его действие является незаконным.

Принимая обжалуемый акт, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 309, 606, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, исходил из того, что требования истца по праву обоснованы, спорный договор считается заключенным для его сторон и может быть продлен на последующий период.

Апелляционный суд полагает, что выводы суда первой инстанции по существу спора не соответствуют установленным обстоятельствам и сделаны с неправильным применением норм материального права.

Обязанность совершить в месячный срок действия по государственной регистрации спорного договора с несением соответствующих расходов возложена на самого арендатора, и им не исполнена. При этом на наличие каких-либо препятствий для своевременного исполнения данной обязанности истец не ссылался, требование о понуждении осуществить государственную регистрацию спорного договора им не заявлено.

Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации, статьям 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор аренды подлежал обязательной государственной регистрации и его правовые последствия могут наступить только после такой регистрации.

При отсутствии государственной регистрации и в силу прямого действия пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорный договор аренды не считается заключенным и правовые последствия договора в виде внесения в него изменений (включая продление срока действия), наступить не могут.

При таких обстоятельствах и с учетом ранее указанных норм материального права апелляционный суд полагает, что требования истца, по сути, направлены на легализацию сделки, которая не соответствует требованию закона (отсутствует обязательная государственная регистрация сделки). Такие требования удовлетворению не подлежат, поскольку согласно статьям 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения могут быть внесены только в заключенный договор.

Ссылка суда первой инстанции на Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 является ошибочной, поскольку правовая позиция, сформированная в пункте 14 данного Постановления, касается взаимоотношений сторон по расчетам за пользование арендованным имуществом, тогда как в настоящем деле такой спор не рассматривается. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (п.4), постановление Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 N 16975/07 также приняты по иным обстоятельствам.

Ссылка истца в направленном в адрес ответчика заявлении от 12.02.2014 на то, что продление срока действия договора необходимо для дальнейшего выкупа, является ошибочной, так как отсутствие обязательной государственной регистрации договора аренды исключает возникновение у арендатора права на выкуп данного имущества (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Что касается аннулирования данных первоначального кадастрового учета арендованного по спорному договору земельного участка, апелляционный суд полагает следующее.

В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и части 7 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", земельным участком применительно к предмету спора является часть земной поверхности, границы которой установлены посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Границы первоначально предоставленного истцу земельного участка с кадастровым номером 03:24:030513:101 указаны в межевом плане от 27.09.2010 (т.2 л.57) и отличаются от границ земельного участка с кадастровым номером 03:24:030513:523, который был вновь сформирован по заявлению истца (т.2 л.80).

Следовательно, по смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и части 7 статьи 38 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", первоначально предоставленный истцу земельный участок и сформированный позднее в 2013 году являются разными земельными участками.

С учетом изложенного апелляционный суд полагает обоснованным довод ответчика о том, что арендованный земельный участок прекратил существование в связи с аннулированием временного кадастрового учета, которое, в свою очередь, произведено в связи с неисполнением истцом принятых на себя по спорному договору аренды обязательств.

Ссылка истца на возведение на спорном участке здания магазина апелляционным судом отклоняется, поскольку как видно из технического паспорта от 19.05.2014 незавершенный строительством объект использован как магазин быть не может и объектом капитального строительства не является. Строение по наружному обмеру семь на восемь метров представляет собой сооружение из бруса на фундаменте из деревянных стульев. Благоустройство отсутствует, окна и двери отсутствуют (проемы), деревянные чердачные перекрытия и металлическая крыша.

По приведенным мотивам обжалуемое решение следует отменить по пунктам 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Четвертый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 07 июля 2014 года по делу N А10-1623/2014 отменить, в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Тармаханова Владимира Егоровича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу с даты принятия и в течение двух месяцев может быть обжаловано в кассационном порядке.

Председательствующий

С.И. Юдин

Судьи

Л.В. Капустина А.В. Макарцев