Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2014 г. N 10АП-10175/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17 декабря 2014 г. N Ф05-13994/14 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

06 октября 2014 г.

Дело N А41-24031/14

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Савановой В.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Локшина Михаила Александровича на решение Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2014 года, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по делу N А41-24031/14 по исковому заявлению ООО "Гестия" к Индивидуальному предпринимателю Локшину Михаилу Александровичу о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по договору аренды и по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Локшина Михаила Александровича к ООО "Гестия" о признании договора незаключенным,

при участии в заседании:

от общества - не явились, извещены;

от предпринимателя - Титова В.В. по доверенности от 16.05.2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гестия" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Индивидуальному предпринимателю Локшину Михаилу Александровичу с требованиями:

- расторгнуть договор аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010, заключенный между ООО "Гестия" и Индивидуальным предпринимателем Локшиным Михаилом Александровичем;

- взыскать с Индивидуального предпринимателя Локшина Михаила Александровича в пользу ООО "Гестия" сумму задолженности по договору аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010 за период с 01.01.2011 по 30.06.2014 в сумме 682 864,2 руб.;

- взыскать с Индивидуального предпринимателя Локшина Михаила Александровича в пользу ООО "Гестия" проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 92 661,27 руб.;

- обязать Индивидуального предпринимателя Локшина Михаила Александровича освободить земельный участок, принадлежащий на праве собственности ООО "Гестия" и предоставленный по договору аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010, от имущества, принадлежащего Индивидуальному предпринимателю Локшину Михаилу Александровичу.

Индивидуальный предприниматель Локшин Михаил Александрович обратился со встречным исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Гестия" о признании договора аренды N 11-ГАЗС от 30.12.2010 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2014 года по делу N А41-24031/14 требования ООО "Гестия" удовлетворены частично: расторгнут договор аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010, заключенный между ООО "Гестия" и Индивидуальным предпринимателем Локшиным Михаилом Александровичем; с Индивидуального предпринимателя Локшина Михаила Александровича в пользу ООО "Гестия" взыскана сумма задолженности по договору аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010 за период с 01.01.2011 по 30.06.2014 в сумме 630 000 руб.; с Индивидуального предпринимателя Локшина Михаила Александровича в пользу ООО "Гестия" взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 92 661 руб. 27 коп.; суд обязал Индивидуального предпринимателя Локшина Михаила Александровича освободить земельный участок, принадлежащий на праве собственности ООО "Гестия" и предоставленный по договору аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010, от имущества, принадлежащего Индивидуальному предпринимателю Локшину Михаилу Александровичу.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО "Гестия" и встречного искового заявления Индивидуального предпринимателя Локшина Михаила Александровича отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе Индивидуального предпринимателя Локшина Михаила Александровича, в которой заявитель жалобы просит решение суда первой инстанции отменить, оставить исковое заявление ООО "Гестия" без рассмотрения полностью, а требования по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Локшина Михаила Александровича удовлетворить полностью.

В обоснование апелляционной жалобы Индивидуальный предприниматель Локшин М.А. ссылается на то, что договор аренды является незаключенным в связи с невозможностью индивидуализации предмета договора аренды, а также в связи с тем, что стороны изначально отказались от исполнения своих обязательств по данному договору.

Представитель Индивидуального предпринимателя Локшина М.А. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "Гестия", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, "Картотеке дел Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителя Индивидуального предпринимателя Локшина М.А., суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Материалами дела установлено, что ООО "Гестия" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:23:0020284:0002, общей площадью 3 656 кв.м., с видом разрешенного использования: "земельный участок под АЗС", расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Донинское ш., в районе д. Дергаево, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.11.2004, выданного на основании договора купли-продажи земельного участка от 12.07.2004.

Между ООО "Гестия" и Индивидуальным предпринимателем Локшиным М.А. 15.12.2009 заключен договор аренды N 4-АГЗС, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передал в аренду земельный участок площадью 0,3 га на территории АЗС по адресу: Донинское ш., 2-й км под установку передвижной АГЗС.

Согласно пункту 5 указанного договора аренды, договор вступает в силу с 31.12.2009 и действует до 31.12.2010.

Между ООО "Гестия" и Индивидуальным предпринимателем Локшиным М.А. 30.12.2010 заключен договор аренды N 11-АГЗС, в соответствии с которым в аренду был передан земельный участок площадь. 0,3 га на территории АЗС по адресу: Донинское ш., 2-й км под установку передвижной АГЗС.

Согласно пункту 3.1 указанного договора аренды, сумма арендной платы составляет 15 000 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 5.1 указанного договора аренды договор вступает в силу с 01.01.2011 и действует до 31.12.2011.

В связи с тем, что Индивидуальный предприниматель Локшин М.А. ненадлежащим образом исполнял обязательства по перечислению денежных средств в рамках договора аренды N 11-АГЗС, ООО "Гестия" обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

В процессе рассмотрения дела Индивидуальным предпринимателем Локшиным М.А. был подан встречный иск о признании договора аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010 незаключенным.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и находит встречные исковые требования Индивидуального предпринимателя Локшина М.А. не подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что 15.12.2009 между сторонами был заключен договор аренды N 4-АГЗС в отношении земельного участка площадью 0,3 га, расположенного на территории АЗС по адресу: Донинское ш., 2-й км. под установку передвижной АГЗС, на срок с 31.12.2009 до 31.12.2010.

В связи с истечением срока действия договора аренды N 4-АГЗС, 30.12.2010 между сторонами был заключен новый договор аренды N 11-АГЗС, в отношении того же земельного участка площадью 0,3 га на территории АЗС по адресу: Донинское ш., 2-й км. под установку передвижной АГЗС, на срок с 01.01.2011 до 31.12.2011.

При таких обстоятельствах как по договору аренды N 4-АГЗС, так и по договору аренды N 11-АГЗС в аренду индивидуальному предпринимателю был предоставлен один и тот же земельный участок, в связи с чем, довод ответчика о том, что договора аренды N 4-АГЗС продолжал действовать в полном объеме, а договор аренды N 11-АГЗС, в соответствии с которым была повышена арендная плата, является незаключенным, так как не определен предмет договора, является несостоятельным. В материалах дела имеется схема, позволяющая определить границы передаваемого в аренду земельного участка, которая была составлена еще при заключении договора аренды N 4-АГЗС.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В материалах дела имеются ежемесячные акты N 1 от 31.01.2011, N 2 от 28.02.2011, N 3 от 31.03.2011, N 4 от 30.04.2011, N 5 от 31.05.2011, N 6 от 30.06.2011, N 7 от 31.07.2011, N 8 от 31.08.2011, N 9 от 30.09.2011, подписанные как ООО "Гестия", так и Индивидуальным предпринимателем Локшиным М.А., из которых следует, что стороны подтверждали выполнение принятых на себя обязательств по договору аренды N 11-АГЗС.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что индивидуальный предприниматель Локшин М.А. фактически исполнял обязательства в рамках договора аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010, что влечет за собой невозможность признания договора незаключенным по причине неопределенности объекта аренды.

Довод индивидуального предпринимателя о том, что по договору аренды N 11-АГЗС ему планировался к предоставлению иной земельный участок, чем по договору аренды N 4-АГЗС также несостоятелен, так как никаких доказательств, подтверждающих данный довод, ответчиком по первоначальному иску не представлено.

Ссылка Индивидуального предпринимателя Локшина М.А. на те обстоятельства, что он исполнял обязательства по оплате арендной платы, принятые на себя в рамках договора аренды N 4-АГЗС от 15.12.2009, не свидетельствуют о том, что указанный договор аренды продолжал действовать. Суд пришел к обоснованному выводу о том, что в связи с заключением договора аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010 договор аренды N 4-АГЗС от 15.12.2009 прекратил свое действие.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что предусмотренных законом оснований для признания незаключенным договора аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010 не имеется.

Материалами дела подтверждается, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по перечислению арендной платы в рамках договора аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010.

Из предоставленного истцом расчета следует, что задолженность ответчика перед истцом за период с 2011 года по 2014 год составляет 682 864 руб. 20 коп.

Исследовав и оценив представленные доказательства, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции обоснованно признал расчет истца несоответствующим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, и удовлетворил заявленные требования частично.

Согласно пункту 3.1 договора аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010 сумма арендной платы составляет 15 000 руб. в месяц. В связи с инфляционным процессом, арендная плата может быть увеличена в одностороннем порядке.

Из предоставленного расчета следует, что за 2011 г. сумма задолженности рассчитана исходя из суммы арендной платы за месяц в размере 15 000 руб., за 2012 г. - 15 915 руб., за 2013 г. - 16 962,2 руб., за 2014 г. - 18 056,3 руб.

Сумма ежемесячной арендной платы за 2012, 2013, 2014 гг. была увеличена арендодателем в одностороннем порядке со ссылкой на пункт 3.1 договора аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Исходя из указанных норм, действующее законодательство требует обязательного уведомления об изменении договора одной стороной другой стороне, даже в том случае, если самим договором предусмотрено изменение его условий в одностороннем порядке.

Однако, в нарушение данных требований, уведомление (оферта) ООО "Гестия" в адрес индивидуального предпринимателя об увеличении размера ежемесячной арендной платы в 2012 - 2014 гг. не направлялось.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при расчете задолженности следует руководствоваться арендной платой в размере 15 000 руб. в месяц.

Как следует из материалов дела, по истечении срока договора аренды N 11-АГЗС стороны продолжили исполнять принятые на себя по указанному договору обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Таким образом, ответчик, заключая договор аренды земельного участка, обязался вносить арендную плату в размерах и сроки, установленные договором, однако, принятые на себя обязательства не исполняет, имеет задолженность по арендной плате, что нарушает права и законные интересы истца как арендодателя.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.06.2014 в размере 630 000 руб.

Во взаимосвязи положений пункта 2 статьи 621 и пункта 2 статьи 610 ГК РФ в том случае, если договор считается возобновившим свое действие на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При этом к правоотношениям, связанным с возобновлением действия договора на неопределенный срок, также применимы положения статей 450, 619 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждено и судом в ходе рассмотрения иска установлено, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. ООО "Гестия" в адрес индивидуального предпринимателя направлялось требование о расторжении договора аренды, которое было получено последним.

Принимая во внимание факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за арендуемый земельный участок более двух раз подряд, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договоров аренды N 11-АГЗС от 30.12.2010 и обязал ответчика освободить арендуемый земельный участок от принадлежащего ему имущества.

ООО "Гестия" так же заявлено требование о взыскании с Индивидуального предпринимателя Локшина М.А. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 92 661 руб. 27 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Расчет процентов, заявленный истцом, ответчиком не оспорен, следовательно, суд правомерно взыскал указанную сумму с ответчика в пользу истца.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что претензия истца от 11.04.2014 была вручена ответчику лишь 10.05.2014, т.е. после обращения истца в суд 24.04.2014. Тем самым истцом нарушены, а судом не учтены, положения части 3 статьи 619 ГК РФ, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Указанный довод заявителя апелляционный жалобы апелляционный суд не может признать обоснованным, поскольку ООО "Гестия" в адрес предпринимателя также направлялось требование о расторжении договора аренды от 28.02.2014, которое было получено ответчиком 03.03.2014 (т. 1 л.д. 72), т.е. до обращения истца в суд 24.04.2014, и арендатор имел возможность исполнить обязательство в разумный срок.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на его обоснованность и законность.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 08.07.2014 по делу N А41-24031/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

С.Ю. Епифанцева Н.Н. Катькина