Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2014 г. N 10АП-10184/14

г. Москва

07 октября 2014 г.

Дело N А41-33008/14

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Епифанцевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: Савановой В.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 июля 2014 года, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по делу N А41-33008/14 по исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска к ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

при участии в заседании:

от истца - Пригожин Е.М. по доверенности N 67 от 25.12.2013;

от ответчика - Забродин И.А. по доверенности N 76 от 21.04.2014,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.03.2005 N 1135 за период с 4-го квартала 2013 года по 1 квартал 2014 года включительно в размере 1 757 964 руб. 21 коп., а также пени за период с 16.12.2013 по 07.04.2014 в размере 52 770 руб. 22 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 июля 2014 года по делу N А41-33008/14 требования Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска удовлетворены в полном объеме.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ЗАО "Подольский домостроительный комбинат", в которой ответчик просит решение суда первой инстанции изменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции изменить путем уменьшения суммы заявленных исковых требований.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судебный акт первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска и ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" заключен договор аренды земельного участка от 28.03.2005 N 1135, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору земельный участок общей площадью 12 513 кв.м, с кадастровым номером 50:55:0030303:0001, находящийся на землях городского поселения Муниципального образования "Город Подольск Московской области", расположенный по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Барамзиной, для строительства многоэтажных жилых домов (в соответствии с постановлением Главы города Подольска N 642-п от 28.03.2005).

Из пункта 3.1. договора следует, что размер годовой арендной платы земельного участка составляет 663 126 руб. 44 коп.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца текущего квартала на расчетный счет.

В соответствии с пунктом 4.2. договора арендатор обязался уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Истец ссылается на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы.

Как следует из предоставленного истцом расчета, за период с 4-го квартала 2013 года по 1 квартал 2014 года включительно задолженность ответчика по арендным платежам составляет 1 757 964 руб. 21 коп.

Материалами дела подтверждается, что истец неоднократно направлял в адрес ответчика претензии от 07.03.2014, 10.04.2014, из которых следовало, что ответчику необходимо незамедлительно погасить задолженность по арендным платежам и пени, также намерение истца в случае неуплаты задолженности обратиться в суд с исковым заявлением. Однако требования истца ответчиком в добровольном порядке по настоящий день не исполнены.

Удовлетворяя заявленные требования в части о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 1 757 964 руб. 21 коп., суд первой инстанции исходил из того, что, заключая договор аренды земельного участка, обязался вносить арендную плату в размерах и сроки, установленные договором, однако, принятые на себя обязательства не исполняет, имеет задолженность по арендной плате, что нарушает права и законные интересы истца как арендодателя.

Между тем, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, судом первой инстанции не учтено следующее.

Как указывалось выше, между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Подольска (арендодателем) и ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" (арендатором) 28.03.2005 был заключен договор N 1135 аренды земельного участка из земель городского поселения - муниципального образования г. Подольска, общей площадью 12 513 кв.м, расположенного по адресу: г. Подольск, ул. Барамзиной. Земельный участок выделялся арендатору для строительства жилого комплекса (2 жилых дома и гараж).

Из материалов дела следует, что ответчиком в декабре 2011 года ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" было построено и введено в эксплуатацию на данном земельном участке 2 жилых дом, а именно: жилой дом по ул. Барамзиной, д. 3, корп. 1 (дом введен в эксплуатацию 30.12.2011); жилой дом по ул. Барамзиной, д. 3, корп. 2 (дом введен в эксплуатацию 30.12.2011); строительство гаража временно заморожено.

Таким образом, площадь земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, значительно уменьшилась, так как земельный участок, на котором находится построенный и сданный в эксплуатацию жилой дом, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирных домах.

Пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В материалы рассматриваемого дела представлены копии свидетельств о регистрации прав собственности граждан на квартиры в вышеуказанных жилых домах, расположенных на спорном земельном участке.

Кроме того, апелляционный суд в порядке ст.69 АПК РФ учитывает обстоятельства, установленные судом при рассмотрении дела N А41-54466/13 по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска к ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" о взыскании задолженности по арендной плате и пени по вышеуказанному договору за более ранний период 2013 года.

Из вступившего в законную силу решения суда по делу N А41-54466/13 усматривается, что согласно заключению государственной экспертизы N 50-1-4-0505-10 объектов капитального строительства - двух 17-ти этажных жилых дома с офисными помещениями на первых этажах N 1 и N 2 по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Барамзиной, - указанными домами занято: площадь застройки 1 459 кв.м., а также площадь прилегающей к жилым домам территории: площадка для игр детей 499,5 кв.м., площадка для отдыха взрослого населения 73,3 кв.м., спортивная площадка 341 кв.м., хозяйственная площадка 110 кв.м., в сумме составляющая 1 023,80 кв.м.

В настоящее время ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" не завершено строительство подземного паркинга N 1 по ул. Барамзиной, площадь застройки которого составляет: 12 256 кв.м. ( общая площадь участка) - 2 107,43 кв.м ( площадь застройки жилых домов) - 1 459 кв.м. (площадь перспективной застройки), - 1 023,80 (площадь придомовой территории) = 7 922,77 кв.м. (оставшаяся часть земельного участка, за вычетом площади участка, обремененного права третьих лиц).

При указанных обстоятельствах апелляционным судом установлено прекращение договора аренды N 1135 от 28.03.2005 в части площади арендуемого земельного участка 4 590,23 кв.м. в период заявленный ко взысканию - с 4 квартала 2013 года по 1 квартал 2014 года.

С учетом площади арендуемого земельного участка 7 922,77 кв.м. за период с 4 квартала 2013 года по 1 квартал 2014 года задолженность по арендной плате составляет 1 113 078,27 руб., что подтверждается представленным в материалы дела в суде апелляционной инстанции расчетом истца.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Право на взыскание указанной пени предусмотрено пунктом 5.2 договора, в соответствии с которым за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из предоставленного истцом в суде апелляционной инстанции расчета с учетом подлежащей взысканию задолженности в размере 1 113 078,27 руб. следует, что задолженность ответчика по пени за период с 16.12.2013 по 07.04.2014 составляет 33 412,16 руб.

Суд апелляционной инстанции считает законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 33 412,16 руб.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства и собранные по делу доказательства, принимая во внимание доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения заявленных требований лишь в части задолженности по арендной плате в размере 1 113 078,27 руб., пени в размере 33 412,16 руб.

В связи с частичным удовлетворением требований истца, расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии с правилами части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 3 части 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 01.07.2014 по делу N А41-33008/14 изменить.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Подольский домостроительный комбинат" (ИНН 5036002280) в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска (ИНН 5036002427) задолженность по арендной плате в размере 1 113 078 (один миллион сто тринадцать тысяч семьдесят восемь) руб. 27 коп., пени в размере 33 412 (тридцать три тысячи четыреста двенадцать) руб. 16 коп.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Подольский домостроительный комбинат" (ИНН 5036002280) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19 696 (девятнадцать тысяч шестьсот девяносто шесть) руб. 02 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

В.Ю. Бархатов С.Ю. Епифанцева