Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2014 г. N 18АП-10404/14

г. Челябинск

08 октября 2014 г.

Дело N А47-12994/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом Администрации г. Гая на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.07.2014 по делу N А47-12994/2013 (судья Кофанова Н.А.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Электрон" - Ферман Н.А. (доверенность от 29.05.2014).

Общество с ограниченной ответственностью "Электрон" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к муниципальному казённому учреждению Комитету по управлению имуществом Администрации г. Гая (далее - Комитет, ответчик) о государственной регистрации перехода от ответчика к истцу 2/3 доли в праве собственности на помещение N 2, назначение: нежилое, общая площадь 250,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Декабристов, д. 4, помещение N 2, принадлежащее продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи муниципального имущества, заключенного ответчиком (продавец), истцом и индивидуальным предпринимателем Захаровой Галиной Юрьевной (далее - ИП Захарова) (покупатели), от 04.05.2013 (т. 1, л. д. 7, 8).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 18.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - третье лицо, т. 1, л. д. 1, 2).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 16.01.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное образование город Гай в лице Администрации города Гая (далее - Администрация, третье лицо, т. 1, л. д. 105, 106).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 10.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечёна ИП Захарова (далее также - третье лицо, т. 2, л. д. 49, 50).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.07.2014 (резолютивная часть объявлена 09.07.2014) исковые требования Общества удовлетворены: суд обязал зарегистрировать переход права собственности от Комитета к Обществу на основании договора купли-продажи от 04.05.2013 на 2/3 доли, что составляет 174,7 кв. м, в праве собственности на помещение N 2, назначение: нежилое, общая площадь 250,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Декабристов, д. 4, помещение N 2 (т. 2, л. д. 85-100).

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (т. 2, л. д. 110-112).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы считает, что после заключения сторонами договора купли-продажи от 03.09.2012 произошла замена первоначального обязательства (аренды на основании договора аренды от 28.05.2012 N 26/12) на другое обязательство - по купле-продаже путём изменения предмета исполнения, что в соответствии с пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации является новацией. Соответственно, обязательства по аренде прекратились. 04.05.2013 при отсутствии арендных отношений с истцом заключен еще один договор купли-продажи на тот же самый объект. Ввиду того, что на момент заключения договора купли-продажи от 04.05.2013 с истцом отсутствовали арендные правоотношения на спорное помещение, заключением данного договора был нарушен пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Соответственно, договор купли-продажи от 04.05.2013 является ничтожным. Кроме того, спорный объект является муниципальной собственностью и должен использоваться для решения вопросов муниципального значения в интересах жителей города Гая, нарушение порядка его приватизации посягает на публичные интересы.

До начала судебного заседания Общество представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. При этом истец в отзыве пояснил, что Общество по состоянию на 01.07.2013 непрерывно владело и пользовалось спорным помещением более двух лет, что соответствует требованию пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ и предполагает наличие у Общества преимущественного права на покупку спорного помещения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились. С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, указал на законность и обоснованность обжалуемого решения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов настоящего дела, муниципальному образованию "Город Гай Оренбургской области" на праве собственности принадлежит помещение N 2, назначение: нежилое, общая площадь 250,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Декабристов, д. 4, помещение N 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.02.2012 серии 56-АБ N 696033 (т. 1, л. д. 37).

Также материалами настоящего дела и решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2014 по делу N А47-13352/2013, участниками в котором были те же лица, установлены следующие обстоятельства.

27 января 2005 года между истцом и Комитетом заключён договор аренды N 79/05 нежилого помещения общей площадью 153,4 кв. м, по адресу: г. Гай, ул. Декабристов, 4, являющегося муниципальной собственностью, сроком с 01.01.2005 по 16.12.2005.

В последующем арендные отношения продолжались на основании договора аренды от 27.01.2006 N 131/06.

Договором аренды от 06.12.2006 N 172/06 переданная истцу площадь в указанном помещении увеличена до 174,7 кв. м, договор заключён на срок до 15.12.2007.

Договором от 10.12.2007 N 64/07 арендные отношения продолжены до 29.11.2008.

Арендные правоотношения с Обществом были продолжены и после окончания срока действия договора от 10.12.2007 N 64/07.

Вторая часть помещения, принадлежащего муниципальному образованию, площадью 79,1 кв. м была передана в аренду индивидуальному предпринимателю Захарову П.В., наследником которого является ИП Захарова. Последней перешли права и обязанности арендатора указанного помещения.

Решением Гайского городского Совета депутатов от 17.12.2008 N 311 утверждено Положение о порядке и условиях приватизации муниципального имущества муниципального образования город Гай.

Решением Гайского городского Совета депутатов от 29.05.2012 N 158 утверждён прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества на 2012 год. В перечень имущества, планируемого к приватизации в 2012 году, включено нежилое помещение, 1 этаж, площадью 250,5 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Декабристов, 4, помещение N 2.

Постановлением Администрации от 20.07.2012 N 474-пА утверждены условия приватизации муниципального имущества в отношении указанного нежилого помещения, предусмотрено преимущественное право арендаторов на выкуп арендуемого имущества. В качестве арендатора данного имущества указано Общество.

31 июля 2012 года Комитет направил Обществу предложение N 18-449 об использовании преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.

03 сентября 2012 года между Комитетом (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества (помещение N 2, назначение: нежилое, общая площадь 250,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Декабристов, 4, помещение N 2. (т. 1, л. д. 166-168).

Государственная регистрация перехода права собственности на основании указанного договора произведена не была ввиду несоответствия площади объекта по данным кадастра недвижимости с данными правоустанавливающих документов.

Постановлением Администрации от 17.04.2013 N 365-пА в условия приватизации, утверждённые постановлением от 20.07.2012 N 474-пА, внесены изменения в отношении спорного нежилого помещения, предусмотрено преимущественное право арендаторов на выкуп арендуемого имущества - ИП Захаровой и Общества.

Между Комитетом, с одной стороны, Обществом и ИП Захаровой, с другой стороны, 04.05.2013 заключен договор купли-продажи муниципального имущества - помещение N 2, назначение: нежилое, общая площадь 250,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Декабристов, 4, помещение N 2, при этом ИП Захаровой принадлежит 1/3 доля приобретаемого имущества, что соответствует 79,1 кв. м, а Обществу - 2/3 доли помещения, что соответствует 174,7 кв. м (т. 1, л. д. 29-33).

По акту приёма-передачи от 04.05.2013 помещение передано покупателям (т. 1, л. д. 33).

В договоре предусмотрен график осуществления покупателями платежей.

Истцом произведена частичная оплата по договору (т. 1, л. д. 34, 35).

Сторонами сделки поданы заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, постановлением от 02.09.2013 N 949-пА Администрацией принято решение о прекращении совершения сделок в отношении спорного помещения и в целях обеспечения архивной деятельности на территории муниципального образования город Гай Комитету поручено передать в оперативное управление муниципальному бюджетному учреждению "Городской архив" нежилое помещение N 2, расположенное на 1 этаже, площадью 250,5 кв. м, в г. Гае Оренбургской обл., по ул. Декабристов, 4.

Право оперативного управления на спорное помещение за муниципальным бюджетным учреждением "Городской архив" не зарегистрировано.

На основании указанного постановления Комитет направил в адрес Общества сообщение от 17.09.2013 о прекращении действий по продаже помещения и регистрации договора купли-продажи от 04.05.2013 с требованием об освобождении помещения (т. 1, л. д. 58).

Постановление Администрации от 02.09.2013 N 949-пА признано недействительным решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2014 по делу N А47-13352/2013.

В указанном решении суда установлено преимущественное право Общества на выкуп занимаемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ.

Полагая, что ответчик уклоняется от обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к Обществу на помещение на основании договора купли-продажи от 04.05.2013, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объёме, арбитражный суд первой инстанции исходил из обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2014 по делу N А47-13352/2013, имеющим преюдициальное значение. Кроме того, суд отклонил довод Комитета о прекращении действия договора аренды спорного помещения от 28.05.2012 N 26\12 путём новации при заключении Комитетом и Обществом договора купли-продажи от 03.09.2012.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8, пунктом 1 статьи 131, пунктом 2 статьи 223, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации).

По смыслу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации перехода права собственности может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

В настоящем случае имеет место уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности к Обществу на помещение на основании договора купли-продажи от 04.05.2013, что подтверждается принятием Администрацией постановления от 02.09.2013 N 949-пА, которым принято решение о прекращении совершения сделок в отношении спорного помещения и передаче его в оперативное управление муниципальному бюджетному учреждению "Городской архив".

Также факт уклонения от государственной регистрации со стороны ответчика подтверждается направлением в адрес Общества сообщения от 17.09.2013 о прекращении действий по продаже помещения и регистрации договора купли-продажи от 04.05.2013 с требованием об освобождении помещения.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона.

Соответствие заявителя указанным критериям на момент заключения с Обществом первоначального договора купли-продажи от 03.09.2012 податель жалобы не оспаривает.

Также то обстоятельство, что Общество обладает преимущественным правом на выкуп занимаемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, подтверждено и решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2014 по делу N А47-13352/2013.

Спорный договор от 04.05.2013 собственником имущества исполнен, помещение передано истцу по акту приема-передачи.

Довод подателя жалобы о том, что договор купли-продажи от 04.05.2013, заключенный в порядке Закона 159-ФЗ, является ничтожным ввиду отсутствия на момент его заключения с Обществом арендных правоотношений, прекратившихся в после заключения сторонами договора купли-продажи от 03.09.2012, является неверным.

Так, договор купли-продажи от 03.09.2012 был заключен сторонами именно в порядке реализации Обществом преимущественного права на выкуп занимаемого помещения на основании Закона N 159-ФЗ.

Последующее заключение сторонами договора купли-продажи от 04.05.2013 было связано лишь с тем, что в первоначально подписанном договоре купли-продажи от 03.09.2012 сторонами было неверно указано выкупаемое истцом помещение (без учета использования части помещения ИП Захаровой). При этом договор купли-продажи от 04.05.2013 заключен также в рамках процедуры реализации Обществом преимущественного права на выкуп занимаемого помещения на основании Закона N 159-ФЗ.

Соответственно, Общество, подписав договор купли-продажи от 03.09.2012, не утратило право на приобретение помещения в порядке указанного Закона.

Ссылка подателя жалобы на пункт 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации является неверной.

Действия Комитета и Администрации нарушают установленное Законом N 159-ФЗ преимущественное право Общества на выкуп занимаемого помещения.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы во внимание приняты быть не могут, поскольку основаны на неверной оценке имеющих место фактических правоотношений и ошибочном толковании норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.07.2014 по делу N А47-12994/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом Администрации г. Гая - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова