Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2014 г. N 15АП-14705/14

город Ростов-на-Дону

09 октября 2014 г.

дело N А32-41412/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Далоевым А.Т.

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2014 по делу N А32-41412/2013

по иску индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны

к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

при участии третьего лица - Матюниной Натальи Степановны

о обязании заключить договоры аренды земельных участков,

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валериевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) об обязании заключить договоры аренды в отношении следующих земельных участков: 23:40:0305013:149 (лот N 1), 23:40:0305013:150 (лот N 2), 23:40:0305013:153 (лот N 3), 23:40:0305013:152 (лот N 4), 23:40:0305013:148 (лот N 5), 23:40:0305013:151 (лот N 6), 23:40:0413074:2 (лот N 7), 23:40:0413073:6 (лот N 8), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Марьинский.

Заявленные требования мотивированы тем, что в 2010 году ответчиком были проведены торги, предметом которых было право аренды соответствующих земельных участков, торги признаны несостоявшимися, принято решение о заключении с истцом как единственным участником торгов договоров аренды, однако администрация уклоняется от заключения таких договоров.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно заявленных требований, привлечена Матюнина Наталья Степановна - арендатор одного из спорных участков по результатам торгов, проведенных в 2013 году.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд пришел к выводу о том, что муниципальный нормативный акт, дозволяющий заключить договор аренды земельного участка с единственным участником несостоявшихся торгов противоречит действующему федеральному, дополнительно мотивировав решение ссылкой на правовую позицию НКС ФАС СКО (рекомендации от 01.06.2012).

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе предприниматель просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы настаивает на доводе о возможности заключения договоров, отмечая, что, подав заявку на участие в торгах, истец акцептовала публичную оферту муниципального образования как собственника участков. Полагает обязанность заключить договоры основанной на ст. 429 ГК РФ, усматривая заключение предварительного договора путем подачи истцом заявления о заключении договоров и принятия ответчиком соответствующего решения.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо просит отказать в ее удовлетворении и оставить решение суда первой инстанции без изменения. Третье лицо соглашается с выводами суда по делу, а также указывает на невозможность удовлетворения иска в части участка, право аренды которого получено третьим лицом по результатам последующих торгов 2013 года.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя управления, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, согласно извещению администрации о проведении торгов (л.д. 5) на торги было выставлено право на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Марьинский, с кадастровыми номерами 23:40:0305013:149 (лот N 1) для размещения станции технического обслуживания с автомойкой, 23:40:0305013:150 (лот N 2) для размещения автомойки, 23:40:0305013:153 (лот N 3) для размещения административно-офисного здания, 23:40:0305013:152 (лот N 4) для размещения торгового комплекса, 23:40:0305013:148 (лот N 5) для размещения комплекса дорожных услуг, 23:40:0305013:151 (лот N 6) для размещения комплекса дорожных услуг, 23:40:0413074:2 (лот N 7) для размещения супермаркета, 23:40:0413073:6 (лот N 8) для размещения многоуровневой стоянки автотранспортных средств сроком на 49 лет.

В отношении каждого участка указана начальная цена права на заключение договора аренды, размер задатка, размер годовой арендной платы.

Истцом были поданы заявки от 30.11.2010 на участие в торгах на право заключение договоров аренды данных земельных участков (л.д. 7-10 т.1).

Согласно извещению от 01.12.2010 предприниматель была признана участником торгов (л.д. 11 т.1).

Согласно протоколу заседания аукционной комиссии от 03.12.2010 N 23-3 аукцион по всем лотам признан несостоявшимся по причине участия в торгах единственного участника - истца (л.д. 12-13). В протоколе отражено право единственного участника и корреспондирующая ему обязанность администрации на заключение договоров аренды.

06.12.2010 истец обратился в администрацию с заявлениями о заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами с кадастровыми номерами 23:40:0305013:149 (лот N 1), 23:40:0305013:150 (лот N 2), 23:40:0305013:153 (лот N 3), 23:40:0305013:152 (лот N 4), 23:40:0305013:148 (лот N 5), 23:40:0305013:151 (лот N 6), 23:40:0413074:2 (лот N 7), 23:40:0413073:6 (лот N 8).

Как указано истцом и подтверждено администрацией в отзыве на иск, Протоколом N 23-5 от 10.12.2010 администрация постановила заключить с истцом договоры аренды спорных земельных участков (л.д. 14-15).

При этом администрация указывает, что причиной отказа от заключения договоров с истцом явилось неисполнение истцом обязанности по оплате права на заключение договора аренды, которая следовала из извещения о проведении торгов и была зафиксирована Протоколом N 23-5 от 10.12.2010 как подлежащая исполнению в течение пяти дней с момента подписания указанного протокола истцом. Предпринимателем протокол был подписан 10.12.2010 г., однако оплата не произведена.

Из извещения о проведении торгов усматривается, что право на заключение договоров с единственным участником торгов предусматривалось с учетом уплаты таким лицом начальной цены аукциона. Начальная цена аукциона приведена в извещении по каждому участку.

Предприниматель не отрицает того, что оплата произведена не была, полагая требование об оплате стоимости права аренды неправомерным в принципе, а также отмечая, что соответствующие суммы подлежали оплате, по ее мнению, после заключения договоров.

Поскольку договоры так и не были заключены, истец, ссылаясь на уклонение администрации от их заключения, 03.12.2013 г. обратился в суд с настоящими требованиями.

Одним из способов заключения договора является проведение торгов.

Торги позволяют выявить победителя - лицо, с которым продавец должен заключить договор. При этом участник торгов обязуется заключить договор с организатором торгов с момента, когда его предложение принято как лучшее. В свою очередь, определяя условия торгов, с целью выявления наиболее выгодного предложения, организатор обязан заключить договор с победителем торгов.

Установленная статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации процедура проведения открытых торгов предполагает извещение организатором неопределенного круга лиц о проведении торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения, подачу участниками торгов заявок и внесение задатка, собственно процедуру определения победителя торгов (конкурс, аукцион), подписание лицом, выигравшим торги и их организатором протокола о результатах торгов, который имеет силу договора.

Заявленные в настоящем деле требования предпринимателя об обязании заключить договоры фактически направлены на понуждение администрации к исполнению обязанности по заключению договоров аренды земельных участков на условиях, определенных в результате проведения торгов.

Характер этого требования (об исполнении обязательств в натуре) соответствует способу защиты гражданских прав, предусмотренному абзацем 7 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и соотносится с требованием о понуждении к заключению договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Частными случаями возможности такого понуждения выступают в том числе правила статей 429, 448 (п.5) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет понудить сторону предварительного договора к заключению основного договора.

Пункт 5 статьи 448 Кодекса указывает, что если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Из приведенной нормы, в частности, следует, что в отношении торгов, предметом которых выступает только право на заключение договора, подписанный по результатам торгов протокол не является договором, право на заключение которого выставлено на торги. При этом право на понуждение к заключению договора по сути основано на правовом механизме, сходном с закрепленным статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подписание протокола может быть расценено как предварительный договор по отношению к основному договору (аренды), право на заключение которого выставлено на торги. Такой протокол представляет собой документ, содержащий юридически значимую волю двух сторон, а следовательно, может быть квалифицирован как договор, содержащий обязательство по заключению в определенный срок иного (основного) договора, и может являться основанием к понуждению уклоняющейся стороны к заключению такого основного договора.

Порядок заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу абзаца 1 пункта 4 которой установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку заключение договоров предполагалось по результатам торгов и существенные условия таких договоров определены в аукционной документации, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия у истца обязанности направлять ответчику проекты договоров в досудебном порядке.

Извещение о проведении торгов и протокол N 23-5 от 10.12.2010 содержали указание на обязанность в том числе единственного участника внести указанную в аукционе начальную цену по каждому из земельных участков в течение 5 дней с даты подписания протокола, то есть в тот же срок, в который подлежали заключению договоры аренды.

Указанное свидетельствует о согласовании сторонами условия заключения договоров аренды (ст. 157 ГК РФ), что соответствует ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу обязательства.

Неисполнение предпринимателем указанного условия об оплате лишает ее возможности понудить администрацию к заключению договора.

Доводы о том, что указанный платеж не должен был производиться предпринимателем либо мог быть произведен после заключения договоров аренды, судом отклоняются.

На момент проведения администрацией торгов и заключения сторонами договора действовали утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Правилами установлено, что задаток, которым обеспечивается оплата приобретаемого на аукционе права на заключение договора, а также "шаг аукциона" определяются в процентном соотношении от начального размера арендной платы. В извещении о проведении торгов должен содержаться начальный размер арендной платы. При проведении аукциона аукционист оглашает начальный размер арендной платы и "шаг аукциона", назначает последующий размер арендной платы путем увеличения текущего размера на "шаг аукциона", а по завершении аукциона объявляет о продаже права на заключение договора аренды, называет размер арендной платы и победителя аукциона. Результаты торгов оформляются протоколом, в котором также указывается размер арендной платы. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка, а внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.

Правилами не предусмотрена возможность ведения торгов по повышению стоимости права на заключение договора аренды.

Доктринальное обоснование уплачиваемого на торгах задатка исходит из выполнения им доказательственной и обеспечительной функции - доказывает факт серьезности намерений участника торгов на участие в них и обеспечивает исполнение будущего договора. До заключения по результатам торгов договора уплаченный задаток платежной функции не несет, а с момента подписания договора задаток утрачивает свою обеспечительную функцию и становится авансом по заключенному договору. Указанный аванс засчитывается в оплату приобретенного имущества (имущественного права).

По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08).

В письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 22.09.2011 N Д23-4025 по вопросу об определении начальной цены предмета аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отмечено, что федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. При этом в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды.

Анализ имеющихся в деле доказательств с учетом вышеназванных нормативных положений позволяет квалифицировать определенную на торгах стоимость права на заключение договора аренды как часть арендной платы, единовременно вносимой арендатором в момент заключения договора дополнительно к установленным его условиями периодическим платежам, то есть как аккумулированную часть арендной платы, выплачиваемую авансом, с выплатой остальной части (периодических платежей) в установленные договором сроки и порядке.

В условиях определения аукционной документацией твердой суммы арендных платежей иной подход привел бы к нивелированию смысла торгов, не состоявшего в определении в качестве победителя лица, выразившего готовность авансирования арендной платы на более длительный период.

Таким образом, доводы о том, что внесение предусмотренной аукционной документацией начальной цены по каждому из участков являлось неправомерным требованием, отклоняются апелляционным судом как несостоятельные.

Протоколом и извещением о проведении торгов установлен определенный срок оплаты, в связи с чем оснований полагать возможным внесение соответствующих сумм после заключения договора не имеется.

Кроме того, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0305013:149 (лот N 1), обремененного в настоящее время правом аренды третьего лица по договору N 4000004779 от 19.12.2013 г., возможность понуждения к заключению договора утрачена и по указанной причине.

Суд первой инстанции также правомерно указал, что в рассматриваемом случае оснований для заключения договоров с истцом как единственным участников торгов не имелось.

Условия приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) определены статьей 38 Земельного кодекса.

Согласно названной норме порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом.

Согласно п. 30 Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков" торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если в торгах участвовало менее 2 участников. В случае признания торгов несостоявшимися организатор торгов вправе объявить о повторном проведении торгов с возможным изменением их условий (пункт 32 указанных Правил).

Возможность заключения договора с единственным участником несостоявшихся торгов данным нормативным актом в качестве общего правила предусмотрена не была.

Такая возможность следует из иных специальных норм закона.

Так, например, порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 Земельного кодекса.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства регламентирован статьей 38.2 данного Кодекса.

Согласно статье 38.1 Земельного кодекса аукцион признается несостоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников.

В случае, если аукцион признан несостоявшимся по указанной причине, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

В соответствии со статьей 38.2 Земельного кодекса аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 данного Кодекса с учетом положений названной статьи.

Таким образом, в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства или их комплексного освоения в целях жилищного строительства орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор аренды с единственным участником аукциона в силу прямого указания закона. В остальных случаях такой обязанности не возникает.

Как видно в рассматриваемом споре предоставление земельных участков не предполагалось для целей жилищного строительства или их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в связи с чем положения п. 3.6 решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 19.12.2007 N 459 "О порядке организации работы управления имущественных отношений и муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город-курорт Геленджик, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 30.03.2010 N 424), предусматривающие возможность заключения договоров с единственным участником аукциона, к спорным правоотношениям не применимы.

Суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что у администрации отсутствует обязанность по заключению договора с истцом. Противоречие протокола N 23-5 в части принятия аукционной комиссией решения о заключении договоров аренды с истцом как единственным участником несостоявшегося аукциона, исключает возникновение соответствующей гражданско-правовой обязанности у администрации.

Таким образом, отказ в иске обоснован. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2014 по делу N А32-41412/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов