Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2014 г. N 19АП-5272/14

г. Воронеж

08 октября 2014 г.

Дело N А35-1032/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2014.

Постановление в полном объеме изготовлено 08.10.2014.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В. Протасова А.И. Семенюта Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.

при участии:

от ООО "Инвест ХХI": от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска:

Гнездилова А.Л., представитель по доверенности б/н от 05.02.2014; Представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; Представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 11.07.2014 по делу N А35-1032/2014 (судья Суходольская Н.Е.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инвест ХХI" (ОГРН 1114632009403, ИНН 4632157170) к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения,

третье лицо: комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвест ХХ1" (далее - ООО "Инвест ХХ1", Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, Управление, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 12.12.2011 N 4526, заключенного между Обществом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска, выраженного в письме от 01.10.2013 N01/086/2013-003.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет).

Решением Арбитражного суда Курской области от 11.07.2014 требования Общества удовлетворены в полном объеме, оспариваемое решение Управления признано незаконным.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Управление указывает, что:

- государственная регистрация права собственности на спорные объекты недвижимости за муниципальным образованием "Город Курск" произведена регистрирующим органом 01.04.2013 на основании решения Ленинского районного суда г. Курска от 06.04.2013 дело N 2-1187/25-2013, которым признано право собственности муниципального образования "Город Курск" на указанные объекты как на бесхозяйное имущество. Следовательно, муниципальное образование "Город Курск" на дату заключения договора аренды не являлось собственником спорного объекта недвижимости, передаваемого в аренду, таким образом, Комитет не имел правовых оснований для заключения договора аренды;

- ссылка заявителя на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его регистрации является несостоятельной, так как заявитель исполнял все обязанности по договору аренды с момента его подписания. Следовательно, договор аренды был не только подписан сторонами, но и заключен 12.12.2011 и мог оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договор аренды;

- в нарушение пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации кадастровые паспорта арендуемых помещений в Управление представлены не были.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Инвест ХХ1" возражал на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление и третье лицо в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска в соответствии с Положением, утвержденным решением Курского городского Собрания от 29.05.2008 N 43-4-РС, является отраслевым органом Администрации города Курска, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению имуществом муниципальной собственности города Курска.

В силу пункта 2.2.8. Положения, Комитет по вопросам своей компетенции заключает договоры в соответствии с действующим законодательством.

Между Комитетом и ООО "Инвест ХХ1" 12.12.2011 был заключен договор N 4526 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, предметом которого является помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Суворовская, д. 134, Литер А, Литер В, общей площадью 293,7 кв. м, в том числе Литер А: комнаты N 1-8, Литер В: комнаты 1-12. Срок действия договора аренды установлен с 12.12.2011 по 12.12.2014.

Указанные в договоре помещения были переданы Обществу по акту приема-передачи от 12.12.2011.

Сторонами 20.12.2011 и 01.01.2013 были заключены дополнительные соглашения к вышеназванному договору.

Комитет 24.04.2013 обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды.

Регистрирующим органом в адрес Комитета и ООО "Инвест ХХ1" были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации от 13.05.2013 N 01/086/2013-003 на основании заявления Комитета от 08.05.2013 входящий N 01/086/2013-151 на срок до 13.08.2013.

Впоследствии Управлением было направлено в адрес Комитета уведомление о приостановлении государственной регистрации от 30.08.2013 N 01/086/2013-003.

Регистрирующий орган в уведомлении от 30.08.2013 указал, что Комитетом не представлены кадастровые паспорта арендуемых помещений, а также на то обстоятельство, что муниципальное образование город Курск на дату заключения договора аренды помещения муниципального нежилого фонда не являлось собственником объекта, передаваемого в аренду, поскольку право собственности на данные объекты недвижимого имущества зарегистрировано за муниципальным образованием 01.04.2013 на основании решения Ленинского районного суда города Курска от 06.02.2013.

Письмом от 01.10.2013 N 01/086/2013-003 Управления Росреестра по Курской области оформлено сообщение об отказе в государственной регистрации на основании абзацев 6, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N122-ФЗ), по причине не представления кадастровых паспортов арендуемых помещений, а также со ссылкой на то обстоятельство, что право собственности на данные объекты недвижимого имущества зарегистрировано за муниципальным образованием "Город Курск" 01.04.2013 на основании решения Ленинского районного суда города Курска от 06.02.2013, которым признано право собственности муниципального образования на данные объекты как на бесхозяйное имущество.

Таким образом, по мнению Управления, муниципальное образование "Город Курск" на дату заключения договора аренды не являлось собственником объекта, передаваемого в аренду, в связи с этим, не имелось правовых оснований для заключения договора аренды.

Считая указанное решение регистрирующего органа незаконным и нарушающим права, законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением.

Арбитражный суд области, удовлетворяя заявленные требования, указал, что, в силу положений гражданского законодательства, отсутствие у заявителя в период действия договора аренды от 12.12.2011 N 4526 зарегистрированного права собственности на имущество, являющееся предметом данного договора, само по себе не означает отсутствие полномочий на передачу этого имущества в аренду; кроме того, ранее кадастровые паспорта на нежилые помещения в указанном здании уже представлялись в Управление, данные кадастровые паспорта были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов, помимо этого, стороны по договору определили имущество, подлежащее передаче в аренду, посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах, спора между ними по поводу объекта договора аренды не было, следовательно, Комитетом были представлены необходимые для государственной регистрации документы, содержащие все необходимые сведения в соответствии с нормами статей 17, 18 Закона N 122-ФЗ, в связи с чем, у Управления не было законных оснований для отказа в регистрации договора аренды.

Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения представителя Общества, апелляционный суд приходит к следующему:

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе таких документов указаны договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного закона документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

На основании абзаца 4, 8, 9, 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях:

- если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 17 Закона N122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, причиной отказа в государственной регистрации стало отсутствие кадастровых паспортов арендуемых помещений.

Частью 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ установлено, что до 01.01.2013 обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества.

Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Законом, и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Комитетом при государственной регистрации права муниципальной собственности на административное здание литер А площадью 116,8 кв. м, и нежилое помещение литер В площадью 116,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Суворовская, дом 134, ранее уже представлялись в Управление кадастровые паспорта на нежилые помещения в указанном здании, данные кадастровые паспорта были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Комитетом на государственную регистрацию договора аренды от 12.12.2011 N 4526 так же были представлены кадастровые паспорта от 09.11.2009 на нежилое помещение литер В площадью 219,5 кв.м и нежилое помещение литер А площадью 116,8 кв. м (расписка в получении документов на государственную регистрацию от 24.04.2013, л.д.78), а также дополнительно представлены кадастровые паспорта от 12.08.2013 N46/13-3-169151 на комнаты 1-8 нежилого помещения литер А.

В абзаце 5 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Из содержания договора аренды от 12.12.2011 N 4526 (л.д. 10-17, т. 1), стороны по договору определили имущество, подлежащее передаче в аренду, посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах.

Спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды, между сторонами не имеется.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции учитывает, что кадастровые паспорта на спорные объекты недвижимости ранее уже предоставлялись в Управление, разногласия относительно местоположения, границ и площади спорного имущества между сторонами договора отсутствуют, предмет договора аренды определен путем текстуального и графического описания, следовательно, представленных документов было достаточно для государственной регистрации договора аренды.

Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о несостоятельности доводов Управления о том, что право собственности на данные объекты недвижимого имущества зарегистрировано за муниципальным образованием "Город Курск" 01.04.2013 на основании решения Ленинского районного суда города Курска от 06.02.2013, которым признано право собственности муниципального образования на данные объекты как на бесхозяйное имущество, в связи с чем, по мнению Управления, не имелось правовых оснований для заключения договора аренды помещения муниципального нежилого фонда от 12.12.2011 N 4526.

В частности, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности, то есть на бесхозяйное имущество, по основаниям, предусмотренным законом (статьи 218, 225 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Часть 3 статьи 225 ГК РФ устанавливает, что бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Так судом области установлено, что на момент заключения договора аренды нежилые здания литер А, В, расположенные по адресу: РФ, Курская обл., г. Курск, ул. Суворовская, д. 134, находились на учете как бесхозяйные объекты недвижимого имущества (л.д. 19- 21, т. 1).

Решением Ленинского районного суда города Курска от 06.02.2013 по делу N 2-1187/25-2013, вступившим в законную силу 06.03.2013, за муниципальным образованием город Курск признано право собственности на указанные объекты недвижимости, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 01.04.2013 (свидетельство о государственной регистрации права 46 АО N 010812).

Как подтверждается материалами дела, на дату обращения Комитета в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды (24.04.2014) право собственности на спорный объект уже было зарегистрировано за арендодателем (л.д. 24, т. 1).

Следовательно, Комитет выступал от имени собственника, правомочного распоряжаться имуществом, являющимся предметом данного договора.

Таким образом, довод Управления об отсутствии правовых оснований заключения договора аренды и в связи с этим его регистрации, отклоняется судом, так как на момент подачи заявления о государственной регистрации договора аренды муниципальное образование "Город Курска" являлось собственником спорного имущества.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет довод Управления о возможности нарушения прав и законных интересов третьих лиц по причине подписания договора ранее даты государственной регистрации права собственности арендодателя на спорное имущество, так как исходя из толкования положений статьи 225 ГК РФ, гражданское законодательство предоставляет право муниципальному образованию в лице органов местного самоуправления определять судьбу бесхозяйной вещи - вещи, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо от права собственности на которую, собственник отказался, приняв такую вещь во владение, осуществляя ее использование и хранение.

Кроме того, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы доказательств того, что в настоящее время имеется спор о праве относительно спорного недвижимого имущества.

Ссылка Управления на сложившуюся судебную практику (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2010 по делу N А29-4382/2010) является несостоятельной, поскольку предметом рассмотренного спора являлась оплата арендуемого имущества, выводы суда в части нарушения нарушенных прав не смогут быть применены к отношениям в области государственной регистрации права.

На основании части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Существование арендных отношений между сторонами по поводу спорного имущества на момент обращения за государственной регистрации заявителем не оспаривается.

Следовательно, в силу вышеприведенных положений ГК РФ, отсутствие у заявителя в период действия договора аренды от 12.12.2011 N 4526 зарегистрированного права собственности на имущество, являющееся предметом данного договора, само по себе не означает отсутствие полномочий на передачу этого имущества в аренду.

Такой вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении ВАС РФ от 23.03.2011 N ВАС-2984/11.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда области о том, что договор аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 12.12.2011 N 4526 по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора не имеет подчисток, приписок, исправлений, других повреждений.

Право муниципальной собственности на спорные помещения зарегистрировано в ЕГРП, продавец в силу статьи 125 ГК РФ вправе распоряжаться имуществом от имени муниципального образования.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка.

Комитет представил для государственной регистрации документы, содержащие все необходимые сведения в соответствии с нормами статей 17, 18 Закона N 122-ФЗ; в подлинности представленных документов сомнений у государственного регистратора не возникло, в связи с этим Управление не имело правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 12.12.2011 N 4526, выраженного в письме от 01.10.2013 N01/086/2013-003..

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал решение Управления Росреестра по Курской области об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 12.12.2011 N 4526 незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, так как лишает Общество возможности пользоваться арендуемыми помещениями, осуществляя производственную деятельность для извлечения прибыли в соответствии с пунктом 3.2 Устава Общества, в связи с не заключением договора аренды.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы. Поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы при подаче апелляционной жалобы освобождены от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании или возврате государственной пошлины судом не решается.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 11.07.2014 по делу N А35-1032/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

А.И. Протасов Е.А. Семенюта