Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2014 г. N 15АП-13411/14

город Ростов-на-Дону

09 октября 2014 г.

дело N А32-36598/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.

при участии:

от ИП Русанова В.И.: представитель Литовченко А.А., паспорт, доверенность от 16.02.2013 (до перерыва), ИП Русанов В.И. (лично), паспорт (до перерыва)

от ОАО "Российские железные дороги" в лице филиала

ОАО "РЖД" (ДКРС-Юг ОАО "РЖД"): представитель Добровольская Н.В., паспорт, доверенность N 267/юр от 16.04.2014 (до и после перерыва)

от третьего лица: не явился, извещен (уведомление N 344002 78 41878 6)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала "РЖД" (ДКРС-Юг ОАО "РЖД") и индивидуального предпринимателя Русанова Владимира Ивановича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20.05.2014 по делу N А32-36598/2013 (судья Левченко О.С.)

по иску индивидуального предпринимателя Русанова Владимира Ивановича (ОГРНИП 308233705100036)

к ответчику открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" в лице филиала ОАО "РЖД" (ДКРС-Юг ОАО "РЖД") (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295)

о сносе самовольной постройки

по встречному иску ОАО "Российские железные дороги" в лице филиала

ОАО "РЖД" (ДКРС-Юг ОАО "РЖД")

при участии третьего лица Крымского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю

к индивидуальному предпринимателю Русанову Владимиру Ивановичу,

об обязании зарегистрировать договор аренды

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Русанов Владимир Иванович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" в лице филиала ОАО "РЖД" (ДКРС-Юг ОАО "РЖД") о признании самовольной постройкой железнодорожные пути и иные сооружения, возведенные ОАО "РЖД" на земельных участках с кадастровыми номерами 23:15:0104000:917, 23:15:0104000:904, 23:15:0104000:889, расположенных по адресу: Краснодарский край, Крымский район, с/п Варениковская, в границах СПК (колхоз) "Кубань" (секция 3, часть контура 22), обязании ОАО "РЖД" за свой счет снести самовольно возведенные ответчиком железнодорожные пути и иные сооружения на указанных земельных участках в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу, обязать ОАО "РЖД" восстановить плодородие почв указанных земельных участков и взыскании 614 руб. судебных издержек.

Требования мотивированы возведением спорных сооружений на земельных участках, не отведенных для указанных целей, в отсутствие согласия собственника, при этом процедура изъятия земельных участков под инфраструктуру железной дороги в установленном порядке не соблюдена.

В свою очередь, ОАО "РЖД" обратилось со встречным иском к предпринимателю об обязании зарегистрировать договор аренды от 01.02.2012 N 6 земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:889, договор аренды от 01.02.2012 N 7 земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:917, договор аренды от 01.02.2012 N 8 земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:904 и взыскании 45000 руб. убытков, понесенных в связи с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию договоров аренды.

Встречные исковые требования мотивированы уклонением предпринимателя от государственной регистрации договоров аренды.

Решением от 20.05.2014 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 20.05.2014 в части отказа предпринимателю в удовлетворении иска к железной дороге, принять в данной части по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, суд первой инстанции ошибочно посчитал, что поскольку земельные участки были переданы истцом ответчику по актам приема-передачи от 01.02.2012 в целях строительства и размещения объекта по титулу "Комплексная реконструкция участка 9 км-Юровский-Анапа-Темрюк-Кавказ Северо-Кавказской железной дороги. Расширение перегона Варениковская-Юровский со строительством второго главного пути", то данное является подтверждением добровольной передачи земельных участков истцом ответчику для строительства объекта, то есть законного владения и пользования ответчиком земельными участками. Однако, при рассмотрении встречного иска по данному делу судом было установлено, что договоры аренды, о государственной регистрации которых заявлен встречный иск, не могут быть зарегистрированы, а земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд только путем выкупа, а не передачи их в аренду. По мнению предпринимателя, суд первой инстанции необоснованно не применил ст. 222 ГК РФ. Исходя из представленных ответчиком в суд документов видно, что правоустанавливающие документы на земельные участки истца в момент получения разрешения на строительство ответчика отсутствовали и также отсутствовали на момент рассмотрения настоящего дела. Кроме того, из градостроительного плана невозможно однозначно установить, что в него включены также земельные участки истца. Как указывает заявитель, разрешение на строительство получено 25.11.2011, то есть в период, когда уже два земельных участка принадлежали на праве собственности истцу (свидетельства от 19.11.2011), на третий участок истцом свидетельство получено 13.01.2012. Суд должен учитывать, что земельные участки для строительства железнодорожного пути могут быть изъяты у истца только путем их выкупа.

ОАО "РЖД" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 20.05.2014 в части отказа дороге в удовлетворении встречного иска. Как указывает заявитель, суд первой инстанции ошибочно применил норму ст. 36 ЗК РФ, которая неприменима для рассмотрения настоящего спора, поскольку предметом спора является порядок использования земельного участка, находящегося в частной собственности физического лица - Русанова В.И. Договоры аренды земельных участков N 6,7,8 заключались 02.02.2012 и были оформлены надлежащим образом в соответствии со ст. 434, ч. 1 ст. 609 ГК РФ. Заключенные договоры аренды земельных участков не ущемляют права собственника и, тем более, не исключают, в случае необходимости, дальнейших действий по выкупу земельных участков либо установления иных правомочий в отношении земельных участков для эксплуатации железнодорожной инфраструктуры. В Федеральной целевой программе "Развитие транспортной системы России (2010-2015 годы), утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.12.2001 N 848, на которую сослался суд первой инстанции, не предусмотрен конкретный порядок выкупа, а также сроки выкупа земельных участков у собственника.

Определением от 02.09.2014 апелляционный суд отложил судебное разбирательство и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Крымский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю, у которого затребовал копии регистрационных дел договора аренды N 6 от 01.02.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:889, договора аренды N 7 от 01.02.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:917, договора аренды N 8 от 01.02.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:904.

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило, направило ответ на запрос суда, согласно которому предоставить копии вышеуказанных регистрационных дел не представляется возможным, поскольку в результате стихийного бедствия в ночь с 6 на 7 июля 2012 года в городе Крымске Краснодарского края указанные дела были затоплены. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ОАО "Российские железные дороги" в лице филиала ОАО "РЖД" (ДКРС-Юг ОАО "РЖД") в судебном заседании поддержала доводы своей апелляционной жалобы.

ИП Русанов В.И. и его представитель поддержали доводы своей апелляционной жалобы.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 06 октября 2014 года до 13 час. 55 мин. После окончания перерыва 06 октября 2014 года в 14 час. 00 мин судебное заседание продолжено с участием представителя ОАО "Российские железные дороги" в лице филиала ОАО "РЖД" (ДКРС-Юг ОАО "РЖД"), которая поддержала занимаемую правовую позицию по спору.

От ИП Русанова В.И. поступило ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ИП Русанов В.И. является собственником земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:15:0104000:917, площадью 84000 кв. м; 23:15:0104000:904, площадью 28000 кв. м; 23:15:0104000:889, площадью 28000 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Крымский район, с/п Варениковская, в границах СПК (колхоз) "Кубань" (секция 3, часть контура 22). Данный факт подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.11.2011 В ходе проведения муниципального земельного контроля специалистами Варениковского сельского поселения установлено, что указанные земельные участки используются не по целевому назначению, о чем составлен соответствующий акт от 25.08.2012. Из акта следует, что на данных земельных участках ведется строительство новой железнодорожной ветки Варениковская - Чекон, выращивание сельскохозяйственных культур не представляется возможным в связи с проездом строительной техники к строящемуся ж/д пути.

Ссылаясь на осуществление строительства на спорных земельных участках в отсутствие правовых оснований, предприниматель обратился в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Судом установлено, что спорные земельные участки были переданы ОАО "РЖД" по актам приема-передачи от 01.02.2012 в целях строительства и размещения объекта по титулу "Комплексная реконструкция участка 9 км - Юровский - Анапа - Темрюк - Кавказ Северо-Кавказской железной дороги. Расширение перегона Варениковская - Юровский со строительством второго главного пути".

Факт передачи земельных участков в добровольном порядке предприниматель не отрицает.

ОАО "РЖД" в установленном порядке получены разрешения на строительство от 25.11.2011 N RU23-0399-МРР, выданное Минрегионразвития РФ со сроком действия до 26.08.2013, а также разрешение на строительство от 16.09.2013 N RU-23-0300-Госстрой, выданное Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, со сроком действия до 20.06.2015.

В соответствии с нормами, установленными Градостроительным кодексом РФ, проектная документация прошла в 2011 году экспертизу и принятые в ней технические решения получили положительное заключение ФАУ "Главгосэкспертиза России" Ростовский филиал (от 21.11.2011 N С644-11/РГЭ-1757/02).

При этом на земельном участке с кадастровым номером 23:15:0104000:889 какие-либо сооружения отсутствуют.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 9 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных нужд отнесено к полномочиям федеральных органов.

Согласно пункту 1 статьи 49 Земельного кодекса такое изъятие осуществляется в исключительных случаях.

Таким образом, изъятие земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, с прекращением права пользования этим участком иных лиц возможно в случае возникновения у соответствующего муниципального образования необходимости в данном участке, обусловленной наличием одного из оснований, которые предусмотрены федеральным законодательством или законом субъекта РФ.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится одно из указанных в этой статье действий, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239).

Строительство объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения также включено в перечень случаев изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд (подпункт 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса).

Согласно статье 63 Земельного кодекса изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

- предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

- возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

- возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Как следует из материалов дела, строительство ж/д. путей на спорных земельных участках осуществлялось ОАО "РЖД" в рамках реализации федеральной целевой программы "Развитие транспортной системы России (2010-2015 годы)", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 05.12.2001 N 848 (далее - Федеральная программа).

Раздел II указанной Федеральной программы предполагал осуществление мероприятий, в том числе по выкупу земли для строительства объектов, обеспечивающих комплексное развитие транспортной инфраструктуры.

Поскольку на спорных земельных участках уже возведены объекты в рамках Федеральной программы в отсутствие компенсации предпринимателю как собственнику участков понесенных убытков в связи с фактическим изъятием этих участков, постольку суд полагает, что истец вправе претендовать лишь на эту компенсацию, а требование о сносе объектов при таких обстоятельствах не подлежит удовлетворению.

В силу пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса РФ собственнику земельного участка при его изъятии для государственных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

На основании изложенного, в удовлетворении первоначального иска судом первой инстанции отказано.

Заявляя встречный иск, ОАО "РЖД" ссылается на законность использования спорных земельных участков и уклонение предпринимателя от государственной регистрации договоров аренды указанных земельных участков.

Как видно из материалов дела, в целях реализации Федеральной программы между предпринимателем (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) подписаны договоры аренды от 01.02.2012 N 6, 7, 8 земельных участков площадью 28000 кв. м, с кадастровым номером 23:15:0104000:889; площадью 84000 кв. м, с кадастровым номером 23:15:0104000:917; площадью 28000 кв. м, с кадастровым номером 23:15:0104000:904, расположенных по адресу: Краснодарский край, Крымский район, в границах СПК (колхоз) "Кубань", секция 3, часть контура 22, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, в целях строительства и размещения объекта по титулу "Комплексная реконструкция участка 9 км - Юровский - Анапа - Темрюк - Кавказ Северо-Кавказской железной дороги. Расширение перегона Варениковская - Юровский со строительством второго главного пути".

Срок аренды участков определен до 31.01.2015.

Согласно пункту 4.1.3 договоров арендодатель имеет право на компенсацию причиняемых в результате строительства убытков в порядке и размере, определенном заключенным сторонами соглашением о возмещении убытков.

По актам приема-передачи от 01.02.2012 указанные земельные участки переданы ОАО "РЖД".

18 апреля 2012 года ОАО "РЖД" направило в Управление Росреестра пакет документов для регистрации договоров аренды.

В сообщениях от 25.05.2012 Управление Росреестра по КК отказало ОАО "РЖД" в государственной регистрации договоров аренды. Отказ мотивирован тем, что предпринимателем поданы заявления о возврате документов без проведения государственной регистрации прав со ссылкой на невыполнение договорных обязательств и отсутствием соглашения о возмещении убытков в соответствии с пунктом 4.1.3 договора.

ОАО "РЖД", ссылаясь на уклонение предпринимателя от государственной регистрации, обратилось в суд.

Рассмотрев встречный иск, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Из положений вышеизложенных норм материального права следует, что для вынесения решения о государственной регистрации сделки истец должен доказать, что другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации. Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договор действий, необходимых для проведения государственной регистрации.

В то же время, требование о государственной регистрации договора может быть удовлетворено судом только в том случае, если сам договор по его содержанию в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства.

Суд первой инстанции правомерно указал, что после введения объекта строительства в эксплуатацию Российская Федерация в лице уполномоченного органа приобретет исключительное право на предоставление земельных участков в собственность. В собственности предпринимателя они находиться не смогут в силу императивных норм закона и принципу единства судьбы участка и строения.

Кроме того, статья 49 Земельного кодекса не предусматривает передачу в аренду земельных участков для строительства на них объектов федерального транспорта и путей сообщения. Реализация Федеральной программы, в рамках которой осуществляется строительство, также предусматривает выкуп земли.

Таким образом, земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд только путем выкупа, а не передачи их в аренду.

Договоры аренды в отношении спорных земельных участков могут быть заключены только при условии сохранения их целевого назначения - для сельскохозяйственного производства, что в данном случае не представляется возможным.

Кроме того, из дела следует, что срок договоров аренды фактически к моменту рассмотрения спора истек, регистрационные дела утрачены регистрационной службой в результате наводнения, что препятствует для удовлетворения и принудительного исполнения требования о регистрации договоров аренды.

Кроме того, интерес в рамках связывающего обязательства по использованию имущества при отсутствии регистрации договоров аренды защищается с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 14 и 15 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

При таких обстоятельствах, основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2014 по делу N А32-36598/2013 оставить без изменений, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева