Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2014 г. N 10АП-11166/14

г. Москва

08 октября 2014 г.

Дело N А41-23338/14

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от администрации городского округа Химки Московской области: Коноплева М.В. по доверенности N 3815-исх от 11.09.14,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2014 года по делу N А41-23338/14, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску администрации городского округа Химки Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Гера"

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Гера" о взыскании задолженности по договору аренды N ЮА-18 от 01.02.12 в размере 802 890 рублей 58 копеек, пени за неуплату арендных платежей в размере 30 835 рублей 11 копеек, расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-18 от 01.02.12, площадью 9 729 кв.м., с кадастровым номером 50:10:0010302:180, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, Северная промзона, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации многофункционального производственно-складского комплекса общим сроком на 49 лет; обязании ООО "Гера" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) земельный участок площадью 9 729 кв.м., с кадастровым номером 50:10:0010302:180, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, Северная промзона, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации многофункционального производственно-складского комплекса, свободным от прав и имущества третьих лиц (л.д. 2-5).

Иск заявлен на основании статей 309, 393, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2014 года с ООО "Гера" в пользу администрации г.о. Химки Московской области было взыскано 833 725 рублей 69 копеек, в том числе: задолженность по договору аренды N ЮА-18 от 01.02.12 в размере 802 890 рублей 58 копеек, пени за неуплату арендных платежей по договору аренды N ЮА-18 от 01.02.12 в размере 30 835 рублей 11 копеек. Требование о расторжении договора аренды N ЮА-18 от 01.02.12 было осталено без рассмотрения. В удовлетворении требования об обязании ООО "Гера" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) администрации г.о. Химки Московской области земельный участок площадью 9 729 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0010302:180, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, Северная промзона, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации многофункционального производственно-складского комплекса, свободным от прав и имущества третьих лиц, было отказано. С ООО "Гера" в доход федерального бюджета было взыскано 19 674 рубля 51 копейка государственной пошлины (л.д. 66-67).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация г.о. Химки Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения и отказа в удовлетворении требования о возврате земельного участка, указывая на неправильное применение норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела (л.д. 70-71).

В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации г.о. Химки Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проси решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить. исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО "Гера", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды N ЮА-18 от 01.02.12 и отказа в удовлетворении требований об обязании ООО "Гера" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) администрации г.о. Химки Московской области земельный участок площадью 9 729 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0010302:180, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, Северная промзона, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации многофункционального производственно-складского комплекса, свободным от прав и имущества третьих лиц

Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 01.02.12 между администрацией г.о. Химки Московской области (Арендодатель) и ООО "Гера" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-18, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010302:180, общей площадью 9 729 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Северная промзона, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного пользования "для строительства и эксплуатации многофункционального производственно-складского комплекса" (л.д. 7-11).

В соответствии с Приложением N 2 к договору размер годовой арендной платы за земельный участок на 2011 год составляет 1 390 381 рубль 12 копеек, размер ежеквартальной арендной платы - 347 595 рублей 28 копеек (л.д. 14).

Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством (п. 3.3 договора).

ООО "Гера" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 802 890 рублей 58 копеек.

30.01.14 администрация г.о. Химки направила в адрес ООО "Гера" претензию N 543-исх, в которой указала на необходимость погашения в тридцатидневный срок с момента получения претензии имеющейся задолженности, а также предложила расторгнуть договор аренды в связи с неоднократным нарушением его условий (л.д. 29-30).

Указанная претензия была получена ООО "Гера" 21.02.14, о чем имеется отметка на карточке почтового уведомления (л.д. 28).

Поскольку имеющаяся задолженность ответчиком погашена не была, администрация г.о. Химки Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции указал, что факт наличия задолженности подтвержден материалами дела, при этом истцом не доказано соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

01.02.12 между администрацией г.о. Химки Московской области (Арендодатель) и ООО "Гера" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-18, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010302:180, общей площадью 9 729 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Северная промзона, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного пользования "для строительства и эксплуатации многофункционального производственно-складского комплекса" (л.д. 7-11).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.1.1. договора от 01.02.12 закреплено, что Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы два раза подряд (более, чем за 6 месяцев) либо внесения ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данное положение корреспондирует пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В подтверждение заявленных требований администрацией г.о. Химки Московской области в материалы дела была представлена претензия N 543-исх от 30.01.14, в которой предлагается расторгнуть договор аренды, а также говорится о возможности обращения в суд с иском о расторжении договора аренды (л.д. 29-30).

В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 29 Информационного письма N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Кроме того, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлена тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Согласно представленной в материалы дела копии почтового уведомления, подлинник которого обозревался апелляционным судом в судебном заседании, вышеназванная претензия была получена ООО "Гера" 21.02.14 (л.д. 28).

Указанная претензия осталась без ответа, в связи с чем администрации г.о. Химки правомерно спустя два месяца обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что администрацией г.о. Химки был соблюден обязательный досудебный порядок расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах, поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств подтвержден материалами дела, у суда первой инстанции не имелось оснований для оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного требования о расторжении договора и об обязании ООО "Гера" возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010302:180 истцу подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2014 года по делу N А41-23338/14 отменить в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды N ЮА-18 от 01.02.12 и отказа в удовлетворении требований об обязании ООО "Гера" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) администрации г.о. Химки Московской области земельный участок площадью 9 729 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0010302:180, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, Северная промзона, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации многофункционального производственно-складского комплекса, свободным от прав и имущества третьих лиц

Расторгнуть договор аренды N ЮА-18 от 01.02.12 и обязать ООО "Гера" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) администрации г.о. Химки Московской области земельный участок площадью 9 729 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0010302:180, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, Северная промзона, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации многофункционального производственно-складского комплекса, свободным от прав и имущества третьих лиц.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.Ю. Епифанцева Е.Н. Короткова