Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2014 г. N 18АП-11193/14

г. Челябинск

10 октября 2014 г.

Дело N А07-6734/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максименковой К.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.08.2014 по делу N А07-6734/2014 (судья Архиереев Н.В.).

Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - Управление по земельным ресурсам, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Попову Роману Анатольевичу (далее - ИП Попов, ответчик) о взыскании 131 924 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате, о взыскании 34 021 руб. 34 коп. пени за период с 11.04.2012 по 28.03.2014, а так же с требованием о возврате земельного участка с кадастровым номером 02:05:100504:34 (т.1 л.д. 5-7).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.08.2014 (резолютивная часть объявлена 05.08.2014) в удовлетворении иска отказано (т.1 л.д. 71-76).

В апелляционной жалобе Управление по земельным ресурсам просит решение суда первой инстанции отменить, приводит следующие доводы (т.1 л.д.81-84).

Вывод суда об отсутствии доказательств фактического использования земельного участка в спорный период является необоснованным, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, условиям договора аренды, а так же требованию п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого любое использование земли является платным.

Земельный участок был передан ответчику на основании договора аренды по акту приема-передачи. Данный земельный участок арендатором возвращен не был. Суд при вынесении решения не учел имеющий преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора судебный акт Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2012 по делу А07-7448/2012, в соответствии с которым с Попова Р.А. взыскана сумма долга по договору аренды за период с 25.09.2009 по 02.04.2012.

Поскольку земельный участок возвращен не был, ответчик продолжает пользование участком и обязан вносить арендную плату.

Таким образом, апеллянт полагает ошибочным вывод суда о прекращении обязанности ответчика по уплате арендной платы, просит отменить обжалуемое решение, требования истца удовлетворить.

Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 05.06.2009 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца; арендодатель) и ИП Поповым (арендатор) был подписан договор N 862-09 аренды (л.д. 9-12). По условиям данной сделки арендодатель обязался предоставить ответчику в аренду на неопределённый срок для размещения временной автостоянки земельный участок с кадастровым номером 02:55:010504:34.

Сторонами были согласованы, среди прочего, следующие условия арендной сделки: - размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 119763 руб. 39 коп. (пункт 4.1); - размер арендной платы за период до 01.01.2008 исчисляется исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами (пункт 4.2); - размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом) принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 4.2.1).

В подтверждение передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010504:34 сторонами был составлен акт приёма-передачи от 05.06.2009 (л.д. 19).

В марте 2011 года истец направил ответчику письменное уведомление, в котором отказался от договора аренды N 862-09 от 05.06.2009 и потребовал в течение трех месяцев с момента получения настоящего уведомления возвратить земельный участок (л.д. 28).

Актом осмотра земельного участка от 14.01.2014 установлено нахождение на спорном участке здания автомойки и АЗС (т.1 л.д.23-24).

Согласно Акту осмотра земельного участка от 14.07.2014 спорный участок используется для эксплуатации здания автомойки и автостоянки (т.1 л.д.54-55).

Ссылаясь на обстоятельство не возврата ответчиком земельного участка, и полагая, что на стороне ответчика имеет место неисполненное денежное обязательство в его пользу, Управление по земельным ресурсам обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга и договорной неустойки), а так же с требованием о возврате участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на представленные истцом акты осмотра земельного участка, указал на отсутствие доказательств принадлежности ответчику расположенного на земельном участке объекта - здания автомойки и, тем самым, на отсутствие доказательств фактического использования ответчиком земельного участка после прекращения договора аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим изменению.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Представленный договор аренды от N 862-09 от 05.06.2009 является заключенным, поскольку истцом и ответчиком в надлежащей форме были согласованы поименованные в законе существенные для такого вида гражданско-правового договора как аренда земли условия. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт, согласована методика определения размера арендной платы, договор не требовал государственной регистрации в силу заключения его на неопределенный срок.

По смыслу п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.

Материалами дела подтверждено направление в адрес арендатора уведомления датированного 17.03.2011 об отказе от договора аренды.

Вместе с тем доказательств получения арендатором соответствующего уведомления в материалы дела не представлено.

Более того, из представленной копии уведомления следует нахождение адресата по адресу: г. Уфа, ул. Набережная р. Уфы, д.71, кв. 157 - что не совпадает с юридическим адресом арендатора, указанным в договоре аренды, и адресом регистрации индивидуального предпринимателя Попова Р.А., указанным в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Судебная коллегия при названных обстоятельствах приходит к выводу о недоказанности обстоятельства уведомления арендатора о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды.

Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления (постановление Президиума ВАС РФ N 3318/11 от 25.07.2011).

Тем самым оснований для вывода о прекращении договора аренды на момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора не имелось, в силу чего ссылка суда на отсутствие доказательств пользования ответчиком земельным участком после прекращения договора, положенная в основу вывода об отказе в иске, является ошибочной.

Учитывая отсутствие доказательств прекращения договора аренды по иным основаниям, судебная коллегия приходит к выводу о наличии между сторонами спора арендных правоотношений, вытекающих из договора аренды от 05.06.2009 N 862-09.

Согласно статьям 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В рамках настоящего дела Управление по земельным ресурсам потребовало от Общества оплаты арендной платы за период с 16.01.2013 по 28.02.2014 в размере 131 924, 47 руб. и пени за период 11.04.2012 по 28.03.2014 в сумме 34 021,34 руб.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

В данном случае соглашение о неустойке закреплено в пункте 7.1 договора аренды: "в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки".

Расчет размера задолженности и неустойки судом проверен, оснований для признания расчета ошибочным судом не выявлено.

Доказательств исполнения обязательств по уплате арендных платежей ответчиком не представлено.

При названных обстоятельствах решение суда в части взыскания задолженности и пени по договору аренды подлежит изменению, требования истца подлежат удовлетворению.

Оценивая обоснованность требований истца о возврате земельного участка, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Тем самым обязанность возврата земельного участка возникает у арендатора в момент прекращения договора аренды.

Учитывая отсутствие оснований для признания договора аренды от 05.06.2009 N 862-09 прекращенным, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о возврате земельного участка. Кроме того, судебная коллегия отмечает, что представленными в материалы дела актами осмотра участка подтверждено расположение на земельном участке здания автомойки.

Сведений о наличии у данного объекта статуса движимого либо недвижимого имущества в материалах дела не имеется.

Возврат земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, в силу закрепленного в земельном законодательстве принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого объекта, может быть осуществлен лишь посредством иска, определяющего, в том числе, юридическую судьбу такого объекта.

В случае наличия признаков возведения объекта в отсутствие законных оснований - посредством иска о сносе самовольной постройки.

Поскольку в рамках настоящего спора вопрос о судьбе расположенного на участке объекта как и его статус не поставлен истцом на рассмотрение, судебная коллегия не находит оснований для исследования вопроса о принадлежности здания автомойки, т.к. юридического значения обстоятельство использования здания автомойки иным лицом, не являющимся арендатором по договору аренды, для решения спора о взыскании платы по договору не имеет.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности (арендная плата) и пени по договору аренды применительно к пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ (несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела).

В связи с этим на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию государственная пошлина за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.08.2014 по делу N А07-6734/2014 в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды отменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Попова Романа Анатольевича в пользу Управления по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 131 924 руб. 47 коп. долга по арендной плате за период с 16.01.2013 по 28.02.2014, а так же пени в сумме 34 021 руб. 34 коп. за период 11.04.2012 по 28.03.2014.

В части отказа в удовлетворении требований о возврате земельного участка оставить решение без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Попова Романа Анатольевича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску 5978 руб. 37 коп. и 2000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина