Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2014 г. N 08АП-8703/14

город Омск

15 октября 2014 г.

Дело N А46-4629/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шиндлер Н.А.

судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самовичем А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8703/2014) Администрации Исилькульского муниципального района Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 15.07.2014 по делу N А46-4629/2014 (судья Храмцов К.В.)

по исковому заявлению Администрации Исилькульского муниципального района Омской области (ИНН 5514003009, ОГРН 1025501577683)

к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищник-1" (ИНН 5514007839, ОГРН 1075514001265)

о взыскании 572 381 руб. 34 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения и обязании освободить помещения

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации Исилькульского муниципального района Омской области - представитель Буякова Жанна Анатольевна (удостоверение N 38 продлено до 31.12.2014, по доверенности N 01-46/1696 от 30.12.2013 сроком действия до 31.12.2014);

от общества с ограниченной ответственностью "Жилищник-1" - представитель Будниченко Нина Алексеевна (паспорт, по доверенности N 1 от 09.01.2014 сроком действия до 31.12.2014).

установил:

Администрация Исилькульского муниципального района Омской области (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищник-1" (далее - ответчик, Общество, ООО "Жилищник-1") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 521 195 руб. 06 коп. и пени за просрочку платежа в размере 51 186 руб. 28 коп., всего 572 381 руб. 34 коп., о расторжении договора аренды нежилого помещения N 6 от 26.12.2011 года и обязании ответчика освободить занимаемые помещения.

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.07.2014 по делу N А46-4629/2014 исковые требования Администрации удовлетворены частично. С ООО "Жилищник-1" в пользу Администрации суд взыскал 110 617 руб. 25 коп., в том числе 90 980 руб. 93 коп. - основного долга, 19 636 руб. 32 коп. - пени за период с 26.01.2012 по 25.01.2014. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО "Жилищник-1" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 318 руб. 52 коп.

Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды нежилого помещения N 6 от 26.12.2011 считается расторгнутым с 04.08.2012, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований в части его расторжения у суда не имелось. Так как в материалах дела отсутствуют доказательства нахождения ответчика в арендуемых помещениях, то требование истца об освобождении Обществом занимаемых помещений также не подлежит удовлетворению. По расчету суда, с учетом прекращения действия договора, задолженность ООО "Жилищник-1" перед Администрацией составила 110 617 руб. 25 коп., в том числе 90 980 руб. 93 коп. - основного долга, 19 636 руб. 32 коп. - пени за период с 26.01.2012 по 25.01.2014.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком договора аренды N 6 нежилого помещения, находящегося в собственности Исилькульского муниципального района Омской области от 26.12.2011.

Также Администрация указала, что ответчик не освободил арендуемое помещение и не передал его истцу по акту приема-передачи.

Кроме того, по мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции неверно рассчитана пеня, а именно не до момента подачи искового заявления.

Отзыв на апелляционную жалобу от Общества не поступал.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "Жилищник-1" просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции, установил следующие обстоятельства.

26.12.2011 между Администрацией (Арендодатель) и ООО "Жилищник-1" (Арендатор) заключен договор аренды N 6 нежилого помещения, находящегося в собственности Исилькульского муниципального района Омской области (далее - договор), по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение - здание столярной мастерской, расположенное по адресу: Омская область, г. Исилькуль, ул. Ленина, д. 128, литера В, являющееся муниципальной собственностью, для использования по назначению. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 196,90 кв.м., балансовая стоимость составляет 271 100 руб. (том 1 л.д.15-16).

Настоящий договор действует с 26.12.2011 по 25.12.2016 (пункт 1.2. договора).

Арендатор обязуется письменно сообщить Арендодателю, не позднее, чем за один месяц, о предстоящем освобождении и передать объект аренды Арендодателю по акту в исправном состоянии с учетом нормативного износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 2.2.9. договора).

Арендная плата (по итогам открытого аукциона) за указанный в пункте 1.1. договора объект аренды на момент заключения договора устанавливается в размере 278 329 руб. 83 коп. в год без НДС, 23 194 руб. 15 коп. в месяц без НДС (пункт 3.1. договора).

В силу пункта 3.2. договора Арендатор ежемесячно равными долями вносит арендную плату, указанную в пункте 3.1. договора на счет Арендодателя не позднее 25 числа отчетного месяца.

В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные договором, им уплачивается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера арендной платы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1. договора).

Настоящий договор может быть расторгнут в любое время до истечения срока, указанного в пункте 1.2. договора по инициативе Арендодателя (в одностороннем порядке) с момента получения Арендатором уведомления о его расторжении (пункт 5.3. договора).

Указанный в договоре объект передан 26.12.2011 ООО "Жилищник-1" по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Исилькульского муниципального района Омской области (приложение N 1 к договору) (том 1 л.д.17).

21.03.2012 произведена государственная регистрация вышеуказанного договора аренды.

Как следует из материалов дела, письмом N 07-555 от 02.07.2012 ООО "Жилищник-1" уведомило Администрацию о расторжении указанного договора аренды в одностороннем порядке с 01.07.2012. Указанное уведомление получено Администрацией 04.07.2012 (том 1 л.д.23).

Письмом N 01-46/851 от 05.07.2012 Администрация предложила ООО "Жилищник-1" расторгнуть договоры аренды с 20.07.2012, при условии полного погашения задолженности по арендной плате (том 1 л.д.26).

Письмом N 08-741 от 13.08.2012 ООО "Жилищник-1" повторно уведомило Администрацию о расторжении вышеуказанного договора с 01.07.2012. Указанное уведомление получено Администрацией 14.08.2012 (том 1 л.д.27).

Письмом N 10-870 от 11.10.2012 ООО "Жилищник-1" со ссылкой на пункт 2.2. 9 договора полагает возможным расторгнуть договор с 01.08.2012 (том 1 л.д.37).

Письмом N 01-46/489 от 15.04.2013 Администрация уведомила ООО "Жилищник-1" о необходимости погашения задолженности в сумме 289 253 руб. 50 коп. (том 1 л.д.38).

Письмом N 04-360 от 16.04.2013 ООО "Жилищник-1" проинформировало истца, что сумма задолженности на 01.08.2012 составляет 99 211 руб. 11 коп., в связи с тем, что договор аренды считается расторгнутым с 01.08.2012 (том 1 л.д.39).

Письмом N 01-46/588 от 08.05.2013 Администрация известила ответчика, что договор аренды не расторгнут, поскольку объект аренды не передан арендодателю по акту приема-передачи (том 1 л. л.д.40).

Письмом N 07-559 от 09.07.2013 ООО "Жилищник-1" направило истцу подписанные соглашения о расторжении договора аренды от 14.09.2013 года и акт приема-передачи нежилого помещения (том 1 л.д.41-45).

Письмом N 01-46/1033 от 29.07.2013 со ссылкой на пункт 2.2.9 договора Администрация сообщила ответчику, что соглашение о расторжении договора аренды от 14.09.2012 поступило адрес арендодателя лишь 09.07.2013. В связи с чем, расторжение договора невозможно. Задолженность по арендной плате составляет 382 030 руб. 10 коп. (том 1 л.д.46)

Письмами N 01-46/1376 от 17.10.2013 и N 01-46/1588 от 09.12.2013 Администрация уведомила ООО "Жилищник-1" о необходимости погашения задолженности по арендной плате (том 1 л.д.47-48).

Письмом N 01-46/297 от 11.02.2014 Администрация предложила ООО "Жилищник-1" провести сверку расчетов до 25.02.2014, а также сообщила о необходимости освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи 11.03.2014 (том 1 л.д.54-58).

Письмом N 02-165 от 25.02.2014 ООО "Жилищник-1" направило свой экземпляр акта сверки взаимных расчетов по договору по состоянию на 31.01.2014 (том 1 л.д.59-61).

Ответчиком задолженность не была погашена, занимаемые помещения не освобождены и не переданы по акту приема-передачи, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

15.07.2014 Арбитражным судом Омской области принято решение, которое обжаловано Администрацией в апелляционном порядке.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 вышеуказанной статьи, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как было выше сказано, в соответствии с пунктом 2.2.9 договора Арендатор обязуется письменно сообщить Арендодателю, не позднее, чем за один месяц, о предстоящем освобождении и передать объект аренды Арендодателю по акту в исправном состоянии с учетом нормативного износа или в состоянии, обусловленном договором, то есть указанным договором предусмотрено право Арендатора на одностороннее расторжение договора аренды.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, воспользовавшись имеющимся у него правом, письмом N 07-555 от 02.07.2012 ООО "Жилищник-1" уведомило Администрацию о расторжении указанного договора в одностороннем порядке с 01.07.2012, которое получено Администрацией 04.07.2012.

С учетом пункта 2.2.9 договора и вышеуказанных положений ГК РФ следует, что спорный договор считается расторгнутым с 04.08.2012.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, с учетом прекращения действия договора с 04.08.2012, задолженность ООО "Жилищник-1" перед истцом составляет 90 980 руб. 93 коп.

Имевшая место в дальнейшем переписка между сторонами настоящего спора о способах оформления прекращения договорных отношений на вышеуказанный вывод суда о прекращении действия договора аренды нежилого помещения N 6 от 26.12.2011 не влияет.

Поскольку в настоящее время договор аренды нежилого помещения N 6 от 26.12.2011 прекращен, оснований для удовлетворения исковых требований о его расторжении у суда не имеется.

В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные договором, им уплачивается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера арендной платы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1. договора).

Суд взыскал пени за период с 26.01.2012 по 25.01.2014, что составило 19 636 руб. 32 коп.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неверно рассчитана пеня, а именно не до момента подачи искового заявления, судом апелляционной инстанции отклоняется, в связи со следующим.

Как следует из расчета истца, представляемого к исковому заявлению, истец просит взыскать 51 186 руб. 28 коп. пени, не указывая периода ее расчета.

Однако, из акта сверки взаимных расчетов (том 1 л.д.55-56) следует, что пени в указанном размере рассчитаны за период с 26.01.2012 по 25.01.2014.

Частично, удовлетворяя заявленные требования, суд осуществлял расчет пени на взыскиваемую сумму задолженности в размере 90 980 руб. 93 коп. за тот же период, который определил истец в своем расчете.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с расчетом произведенным судом первой инстанции и считает, что размер пени верно определен за период с 26.01.2012 по 25.01.2014 и составляет 19 636 руб. 32 коп.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что ответчик не освободил арендуемое помещение и не передал его истцу по акту приема-передачи, судом апелляционной инстанции также отклоняется.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В связи с этим, как верно указал суд первой инстанции, обращаясь с вышеуказанными требованиями, Администрация должна представить доказательства фактического использования ответчиком спорного помещения.

По утверждению ответчика, арендуемые помещения ООО "Жилищник-1" освободило в начале июля 2012 года и более не использовало.

В соответствии с приказом ООО "Жилищник-1" от 04.07.2012 N 110 "Об освобождении нежилого помещения" запрещено пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Иссилькуль, ул. Ленина, 128, литер В, зданием столярной мастерской с 04.07.2012, обработку пиломатериала предписано производить в нежилом помещении N 4, литера С, расположенном по адресу: г. Иссилькуль, ул. Ермолаева, д. 45.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Емельяненко Н.В. пояснил, что помещения заняли в 2011 году, где проводились столярные работы. В июле 2012 года перестали пользоваться данными помещениями. Это было оформлено приказом директора, а также письменно уведомляли Администрацию. После этого имуществом не пользовались.

Кроме того, как следует из пояснений представителя ООО "Жилищник-1", изложенных в протоколе судебного заседания, в адрес Администрации Исилькульского муниципального района Омской области было направлено уведомление. Организация располагается по двум адресам: ул. Ермолаева, д. 45; ул. Первомайская, д. 77; столярная мастерская находится по адресу: ул. Ленин, д. 128, но ключи всегда находились на проходной (ул. Ермолаева, д. 45). Представитель ООО "Жилищник-1" в судебном заседании также утверждал, что Администрации об этом известно.

Таким образом, как установлено в ходе судебного заседания, помещения фактически были освобождены ответчиком, но передаточный акт сторонами не составлялся.

Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что возврат ответчиком арендованного помещения и принятие его истцом без оговорки о том, что договор аренды сохраняет действие до момента истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помещения.

С учетом, представленных в материалы дела документов, свидетельских показаний, объяснений представителей сторон в судебном заседании, положений приведенных норм материального права и позиции высшей судебном инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о прекращении договора аренды от 26.12.2011 N 6 с момента фактического возврата помещения (04.07.2012).

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что возврат помещений ранее предусмотренного договором срока свидетельствует о совершении сторонами конклюдентных действий, направленных на прекращение арендных отношений, в том числе и в отсутствие составленного акта приема-передачи помещения.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что сторонами фактически не оспаривается прекращение арендных отношений по использованию помещения по адресу: Омская область, г. Исилькуль, ул. Ленина, д. 128, литера В; вместе с тем истцом не представлено доказательств фактического использования помещения ответчиком с 04.08.2012 по 01.02.2014, за который заявлено требование о взыскании долга по арендной плате, как и не представлено доказательств передачи помещения в июле 2012 года.

Доказательств неполучения фактического доступа в спорное помещение после 04.08.2012 истцом в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что истец в силу закона и договора должен был осуществить приемку спорных помещений с указанием замечаний по его качеству и техническому состоянию на момент освобождения и принятия их истцом (04.08.2012), а впоследствии - потребовать возмещения причиненных убытков в соответствии со статьей 622 ГК РФ.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что общий размер арендной платы, включая пени, подлежащих взысканию с ответчика, составляет 110 617 руб. 25 коп. В остальной части исковых требований судом первой инстанции отказано обоснованно.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривался поскольку, согласно подпункту 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождены от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Администрации Исилькульского муниципального района Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 15.07.2014 по делу N А46-4629/2014 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

А.Н. Лотов О.А. Сидоренко