Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2014 г. N 18АП-10558/14

г. Челябинск

13 октября 2014 г.

Дело N А76-25656/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СВЛ-Инвест" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.07.2014 по делу N А76-25656/2013 (судья Мрез И.В.).

В судебном заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью "СВЛ-Инвест" - Симонов А.С. (доверенность от 20.11.2013 б/н), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Кардава О.Б. (доверенность от 17.01.2014 N 81).

Общество с ограниченной ответственностью "СВЛ-Инвест" (далее - общество "СВЛ-Инвест", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), в котором просило:

-признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации, выраженное в уведомлении от 15.11.2013 N 01/567/2013-224, в части наличия такого основания для приостановлении государственной регистрации перехода права собственности от Точилкина B.C. к обществу "СВЛ-Инвест" как "наличие в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области информации о том, что решение суда, на основании которого было зарегистрировано право первого собственника указанной квартиры, является поддельным. Следовательно, право первого и всех последующих собственников указанной квартиры не является возникшим. В связи с чем, Точилкин B.C. не вправе распоряжаться данной квартирой";

-признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации, выраженное в уведомлении от 15.11.2013 N 01/567/2013-224, в части наличия такого основания для приостановлении государственной регистрации перехода права собственности от Точилкина B.C. к обществу "СВЛ-Инвест" как "отсутствие в договоре купли-продажи квартиры от 08.11.2013 перечня лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после ее приобретения";

-обязать Управление Росреестра зарегистрировать право собственности общества "СВЛ-Инвест" на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского, д. 14, кв. 50, кадастровый номер 74:36:0716007:2811 (т. 1, л.д. 3-5).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд первой инстанции привлек Точилкина Владислава Сергеевича, Измайлова Эдуарда Владимировича, Администрацию города Челябинска (т. 1, л.д. 1-2, т. 2, л.д. 51-52).

Решением от 30.07.2014 (резолютивная часть объявлена 23.07.2014) суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал в полном объеме (т. 2, л.д. 115-120).

Общество "СВЛ-Инвест" (далее также - податель жалобы) с данным судебным актом не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой (т. 2, л.д. 130-131), в которой просит его отменить.

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Суд первой инстанции не дал должной правовой оценки тому обстоятельству, что до совершения сделки заявитель обращался в Управление Росреестра с запросом о предоставлении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в ответ на который регистрирующий орган сообщил об отсутствии каких-либо правопритязаний, ограничений и обременений в отношении спорной квартиры. Между тем, располагая сведениями о поддельности решения Курчатовского районного суда г. Челябинска от 17.07.2012 по делу N 2-1563/2012 о признании права собственности Санне А.А. на спорную квартиру, регистрирующий орган о данном факте заявителя не проинформировал в ответе на запрос о предоставлении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поставленный заявителем в ходе судебного разбирательства вопрос о том, какие действия были предприняты регистрирующим органом после получения им сведений о поддельности указанного выше решения суда общей юрисдикции, судом первой инстанции не был исследован.

По мнению заявителя, оспариваемое решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации является незаконным, поскольку не соответствует действующему законодательству по формальным признакам. Суду первой инстанции надлежало признать указанное решение не соответствующим требованиям действующего законодательства, отказав заявителю в восстановлении нарушенного права с учетом состоявшегося решения Курчатовского районного суда г. Челябинска по делу N 2-255/2014.

Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от лиц, участвующих в деле, в суд апелляционной инстанции не поступили.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель общества "СВЛ-Инвест" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме; представитель Управления Росреестра возражала по существу указанных доводов, ссылаясь на их несостоятельность, просила оставить решение суда от 30.07.2014 без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлены и подтверждаются материалами дела следующие обстоятельства.

16 ноября 2012 г. между Санне А.А. (продавец) и Точилкиным В.С. (покупатель) подписан договор купли-продажи квартиры, по которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество - квартира общей площадью 45,5 кв. м, расположенная по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Чайковского, д. 14, кв. 50, с кадастровым номером 74:36:0716007:2811 (т. 1, л.д. 156-158).

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи квартиры от 16.11.2012 указанная квартира принадлежит Санне А.А. на основании решения Курчатовского районного суда г. Челябинска от 17.07.2012.

Право собственности Точилкина В.С. на квартиру площадью 45,5 кв. м, кадастровый номер 74:36:0716007:2811, расположенную по адресу: Челябинская область, город Челябинск, ул. Чайковского, д. 14, кв. 50, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.11.2013 N 01/310/2013-54 (т. 1, л.д. 11).

08 ноября 2013 г. между Точилкиным В.С. (продавец) и обществом "СВЛ-Инвест" (покупатель) подписан договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность двухкомнатную квартиру общей площадью 45,5 кв. м, расположенную на пятом этаже по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Чайковского, д. 14, кв. 50 (пункт 1 договора) (т. 1, л.д. 82-83).

Согласно пункту 2 договора отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 16.11.2012.

08 ноября 2013 г. общество "СВЛ-Инвест" и Точилкин В.С. обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности к обществу "СВЛ-Инвест" соответственно на объект недвижимого имущества: жилое помещение (квартира, комната в квартире), кадастровый номер 74:36:0716007:2811, площадью 45,50 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Чайковского, д. 14, кв. 50 (т. 1, л.д. 72, 75-76).

На государственную регистрацию Точилкиным В.С. и обществом "СВЛ-Инвест" представлены, в том числе, следующие документы:

заявления от 08.11.2013 о государственной регистрации права, сделки с недвижимым имуществом;

доверенность от 04.09.2013 N в реестре 2Д-962;

договор купли-продажи от 16.11.2012;

договор купли-продажи от 08.11.2013;

свидетельство о государственной регистрации права от 26.11.2012;

акт передачи денежных средств от 08.11.2013,

что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (т. 1, л.д. 10).

15 ноября 2013 г. Управлением Росреестра государственная регистрация права собственности на спорный объект приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с сомнением регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации прав (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.11.2013 N 01/567/2013-224) (т. 1, л.д. 13-14).

В данном уведомлении регистрирующий орган указал заявителям, что согласно имеющейся в Управлении Росреестра информации, решение суда, на основании которого было зарегистрировано право первого собственника указанной квартиры, является поддельным, следовательно, право первого и всех последующих собственников указанной квартиры не является возникшим, в связи с чем Точилкин В.С. не вправе распоряжаться данной квартирой, кроме того, в нарушение требований пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи квартиры от 08.11.2013 не указан перечень лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после её приобретения покупателем. Также Управление Росреестра направило запрос нотариусу с целью подтверждения подлинности доверенности от 04.09.2013, удостоверенной Бардиной Ю.А., исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области Бардиной И.П., зарегистрированной в реестре за N 2Д-962.

Ранее, письмом от 04.03.2013 N 01-15/1751 за подписью заместителя председателя суда Потехиной Н.В. Курчатовский районный суд г. Челябинска сообщил Управлению Росреестра, что решение о признании за Санне А.А. права собственности на спорную квартиру по адресу: Челябинская область, город Челябинск, ул. Чайковского, д. 14, кв. 50 (на основании которого за Санне А.А. было зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости - т. 1, л.д. 138-141) Курчатовским районным судом г. Челябинска не выносилось, дело по иску Санне А.А. не рассматривалось, под указанным в запросе номером дела (N 2-1563/2012 - т. 2, л.д. 40) зарегистрировано другое гражданское дело (т. 2, л.д. 44).

Решением Курчатовского районного суда г. Челябинска от 15.05.2014 по делу N 2-1361/2014 ~ М-255/2014, вступившим в законную силу 20.06.2014, признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между Санне А.А. и Точилкиным В.С., из незаконного владения Точилкина В.С. в собственность муниципального образования "город Челябинск" истребовано спорное недвижимое имущество (т. 2, л.д. 89-91).

Полагая, что решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации права собственности, выраженное в уведомлении от 15.11.2013 N 01/567/2013-224, не соответствует требованиям закона, а также нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, общество "СВЛ-Инвест" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у Управления Росреестра обоснованно возникли сомнения в подлинности представленных для государственной регистрации документов и достоверности указанных в них сведений, поскольку на момент обращения заявителя в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права имелись сведения о том, что решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 17.07.2012 по делу N 2-1563/2012 о признании права собственности Санне А.А. на спорную квартиру является поддельным.

Учитывая, что предметом спорного договора является жилое помещение и имеются особые требования закона к содержанию данного договора, предусмотренные статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, а несоблюдение данных требований может повлечь признание договора незаключенным, суд первой инстанции счел правомерным указание Управления Росреестра на то, что спорный договор должен содержать перечень лиц, проживающих в отчуждаемых помещениях и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после их приобретения покупателем либо указание на отсутствие таковых лиц.

Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Принимая во внимание положения главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ("Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц"), судебная коллегия отмечает, что для признания незаконными действий Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на спорную квартиру необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанных действий действующему законодательству и нарушение данным действиями прав и законных интересов заявителя.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

В силу пункта 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

На основании статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за

исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

В силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.

При этом на основании пункта статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

В рассматриваемом случае оспариваемым уведомлением государственная регистрация от 15.11.2013 N 01/567/2013-224 была приостановлена на срок до 15.12.2013, начиная с 15.11.2013 (то есть в пределах срока, установленного в пункте 2 статьи 19 Закона о регистрации), в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов.

Так, регистрирующим органом был направлен запрос нотариусу с целью подтверждения подлинности представленной для государственной регистрации доверенности от 04.09.2013, удостоверенной Бардиной Ю.А., исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области Бардиной И.П., зарегистрированной в реестре за N 2Д-962 (т. 1, л.д. 88).

Кроме того, регистрирующим органом было указано на отсутствие в договоре купли-продажи от 08.11.2013, представленном для государственной регистрации в качестве правоустанавливающего документа общества "СВЛ-Инвест", в нарушение требований пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации об особенностях продажи жилых помещений перечня лиц, которые сохраняют право пользования квартирой, поскольку такой перечень в силу названной нормы закона является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Следует отметить, что из расписки в получении документов на государственную регистрацию от 08.11.2014 не усматривается, что на регистрацию были сданы документы, подтверждающие отсутствие в спорной квартире зарегистрированных лиц.

Также регистрирующий орган предупредил общество "СВЛ-Инвест" о рисках заключаемой им сделки купли-продажи, поскольку на момент обращения общества в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права имелись сведения о том, что решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 17.07.2012 по делу N 2-1563/2012 о признании права собственности одного их предыдущих правообладателей (Санне А.А.) на спорную квартиру является поддельным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что рассмотрение заявлений Точилкина В.С. и общества "СВЛ-Инвест" о государственной регистрации перехода и права собственности на спорную квартиру осуществлено в полном соответствии с действующим законодательством, уведомление о приостановлении государственной регистрации является мотивированным, права и законные интересы заявителя указанным уведомлением не нарушены, соответственно необходимой совокупности условий для удовлетворения заявленных обществом "СВЛ-Инвест" требований, предусмотренная главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Довод подателя жалобы о том, что указанием сведений о поддельности правоустанавливающего документа одного из предыдущих правообладателей спорной квартиры (Санне А.А.) - решения решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 17.07.2012 по делу N 2-1563/2012, регистрирующий орган фактически лишил общество "СВЛ-Инвест" возможности стать добросовестным приобретателем имущества, судебная коллегия отклоняет.

Из пояснений Управления Ростреестра следует, что сведения о поддельности решения Курчатовского районного суда г. Челябинска от 17.07.2012 по делу N 2-1563/2012 были внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в марте 2013 г. (67-69).

В рассматриваемом случае не раскрытие подобной информации со стороны регистрирующего органа свидетельствовало бы о формальном подходе к проведению правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации перехода права собственности и права собственности.

Следует также принять во внимание, что впоследствии вступившим в законную силу решением Курчатовского районного суда г. Челябинска от 15.05.2014 по делу N 2-1361/2014 ~ М-255/2014, вступившим в законную силу 20.06.2014, признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между Санне А.А. и Точилкиным В.С., спорная квартира истребована из незаконного владения Точилкина В.С. в собственность муниципального образования "город Челябинск" (т. 2, л.д. 89-91).

Действия Управления Росреестра, связанные с выдачей обществу "СВЛ-Инвест" в период времени до совершения договора купли-продажи от 08.11.2013 сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорной квартиры без указания обозначенной выше информации, в рамках настоящего дела заявителем не обжаловались, в связи с чем суд первой инстанции не давал им правовую оценку.

Таким образом, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции и обстоятельств, установленных при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Общество "СВЛ-Инвест" по чеку-ордеру Сбербанка России от 25.08.2014 уплатило государственную пошлину в сумме 1 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 133).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.07.2014 по делу N А76-25656/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СВЛ-Инвест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова