Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2014 г. N 13АП-18456/14

г. Санкт-Петербург

15 октября 2014 г.

Дело N А56-80538/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Аникейченко К.В., доверенность от 30.12.2013,

от ответчика: Певцов А.А., доверенность от 09.01.2014 N 7,

от 3-го лица: Степаненко Л.Ю., доверенность от 09.01.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18456/2014) ОАО "Энергомеханический завод" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2014 по делу N А56-80538/2013 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ОАО "Энергомеханический завод"

3-е лицо: СПб ГУП "ГУИОН"

о взыскании,

по встречному иску о

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Энергомеханический завод" (адрес: Россия 192148, Санкт-Петербург, ул. Невзоровой, д. 9; ОГРН: 1037825021365; далее - Общество) о взыскании 1 970 658, 39 руб. задолженности за период с 01.07.2013 по 31.12.2013, а также 263 730, 09 руб. пени за период с 11.07.2013 по 30.09.2013, с 11.10.2013 по 09.12.2013.

Определением от 18.02.2014 судом принят к производству встречный иск Общества к Комитету о признании незаконным одностороннего изменения договора аренды от 18.09.2001 N 13/ЗД-01104, оформленного уведомлением от 09.07.2013 N 3827-13/13.

Определением от 15.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Решением от 10.06.2014 суд взыскал с Общества в пользу Комитета 1 970 658, 39 руб. задолженности и 175 820, 06 руб. пеней. В остальной части в иске Комитета отказано. В удовлетворении встречного иска открытого акционерного общества "Энергомеханический завод" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению подателя жалобы, Комитетом неправомерно в одностороннем порядке изменен порядок расчета арендной платы, что привело к ее необоснованному завышению, функциональное использование спорного земельного участка в настоящий момент не изменялось, в связи с чем, ведомость инвентаризации от 10.07.2013 не может являться основанием для перерасчета арендной платы.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство о назначении экспертизы для определения соответствия указанных в ведомости инвентаризации от 10.07.2013 видов деятельности фактическим характеристикам земельных участков.

Представители Комитета и СПб ГУП "ГУИОН" возражали против удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы, просили решение суда оставить без изменения.

Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционный суд не находит оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

Ведомость инвентаризации от 10.07.2013 составлена по состоянию на 17.05.2013. Расчёт задолженности по арендной плате на основании указанной ведомости произведен за период 01.07.2013 по 31.12.2013. Таким образом, проведение в настоящее время экспертизы по вопросу соответствия указанных в ведомости инвентаризации от 10.07.2013 видов деятельности фактическим характеристикам земельных участков, не может являться надлежащим доказательством неосуществления по состоянию на 17.05.2013 видов деятельности, указанных в ведомости.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 18.09.2001 N 13/ЗД-01104 земельного участка общей площадью 59 331 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Невзоровой, д. 9, участки 1,2.

В соответствии с п. 3.1 срок действия договора установлен по 15.03.2050.

Порядок внесения арендной платы и ее размер установлены разделом 3 договора аренды и уведомлениями от 28.09.2004 N 3216, от 18.12.2009 N 3723, от 09.07.2013 N 3827-13/13.

Пунктом 3.7 договора предусмотрено перечисление арендатором арендной платы за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

В случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы пунктом 5.2 договора предусмотрено начисление пеней в размере 0,15 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Комитет, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь Общество, полагая незаконным одностороннее изменение договора аренды от 18.09.2001 N 13/ЗД-01104, оформленное уведомлением от 09.07.2013 N 3827-13/13, обратилось со встречным иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил первоначальный иск в части, отказа во встречном иске.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона N 212-ФЗ) предусмотрено, что размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379).

Указанными нормативными актами арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

При этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

Согласно пунктам 2.7, 2.8 Постановления N 1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн-18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляют игорный бизнес и рекламная деятельность. При использовании земельных участков под игорный бизнес и рекламную деятельность применяются соответствующие коэффициенты. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения. Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН").

Кроме того, названным постановлением установлено определение арендной платы по фактическому функциональному использованию земельного участка.

В материалы дела представлена ведомость инвентаризации спорного земельного участка от 17.05.2013, составленная на основании заявки Комитета от 22.04.2013 N 2015-13-13 по состоянию на 17.05.2013, согласно которой на участке 1, кадастровый номер 78:7130Б:5 осуществляются следующие виды деятельности и применяются следующие коэффициенты:

- Кн 6.2 - производственные виды деятельности;

- Кн 3.2 - складская деятельность, не относящаяся к производству на данном земельном участке;

- Кн 7.2 - административные помещения, не относящиеся к производству на данном земельном участке;

- Кн 10.1 - неиспользуемые (пустующие) помещения;

- Кн 9.0 - подъездные ж/д пути;

- Кн 11.5 - автостоянки на закрытой территории с ограниченным доступом;

- Кн 1.5- садово-парковое хозяйство (газоны);

- территория совместного использования.

На участке 2, кадастровый номер 78:7130А:3 осуществляются следующие виды деятельности и применяются следующие коэффициенты:

- Кн 6.2 - производственные виды деятельности, (см. фотографию N 11);

- Кн 3.2 - складская деятельность, не относящаяся к производству на данном земельном участке;

- Кн 7.2 - административные помещения, не относящиеся к производству на данном земельном участке;

- Кн 10.1 - неиспользуемые (пустующие) помещения;

- Кн 3.12- общественное питание в капитальных зданиях, тип 2 (столовая без реализации пива, спиртных напитков);

- Кн 3.1 - кофейные автоматы;

- Кн 5.0 - помещения, используемые для временного проживания;

- Кн 2.2 -тренажерный зал;

- Кн 9.0 - подъездные ж/д пути;

- Кн 12.1 - шиномонтаж;

- Кн 11.5 - гаражи организации; автостоянки на закрытой территории с ограниченным доступом;

- Кн 11.4 - общедоступная бесплатная гостевая автостоянка;

- Кн 1.5 - садово-парковое хозяйство (газоны);

- территория совместного использования.

Согласно п. 2.3 Методики, при использовании земельного участка по двум и более функциям прилегающая к зданиям, строениям и сооружениям территория (территория совместного использования), используемая для нескольких функций (проходы, проезды, подъездные пути, рекреационные зоны), иная, не относящаяся к определенной функции территория, распределяется пропорционально площадям (частям) участков, используемым под различные функции. Исключение составляют автомобильные стоянки (коды 11.4, 11.5, 11.6) и садово-парковое хозяйство (код 1.5), площадь которых не распределяется пропорционально иным функциям и не учитывается при пропорциональном распределении площади совместного использования.

Кн 10.1 с К6=10,0 соответствует п. 3.1.2. Методики: в случае капитального ремонта объектов недвижимости коды 10.1, 10.2 применяются только при наличии и на срок действующего разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом государственного строительного надзора. По истечении указанного срока к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент Кб.

Расчёт заявленной ко взысканию арендной платы произведён Комитетом с учётом ведомости инвентаризации спорного земельного участка от 17.05.2013.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Комитетом неправомерно в одностороннем порядке изменен порядок расчета арендной платы, что привело к ее необоснованному завышению, функциональное использование спорного земельного участка в настоящий момент не изменялось, в связи с чем, ведомость инвентаризации от 10.07.2013 не может являться основанием для перерасчета арендной платы, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Как следует из материалов дела, при заключении договора аренды от 18.09.2001 N 13/ЗД-01104 Обществом была представлена ведомость инвентаризации по состоянию на 11.07.2001, в соответствии с которой и произведен расчет арендной платы по договору.

Вместе с тем, согласно п. 2.8 Приложения N 1 к Методике ведомость инвентаризации земельного участка представляется, не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более.

Поскольку Обществом в материалы арендного дела не представлена актуальная ведомость, ГУП ГУИОН изготовлена по заказу Комитета ведомость по состоянию на 17.05.2013.

Поскольку Обществом в материалы дела не представлено доказательств не осуществления тех видов деятельности на арендуемом земельном участке, на которые указано в ведомости от 17.05.2013, суд обоснованно отклонил доводы ответчика о том, что при исчислении арендной платы необходимо руководствоваться ведомостью инвентаризации по состоянию на 2001 год.

В нарушение статьи 65 АПК РФ Общество не доказало, что на земельном участке велась иная деятельность, чем указано в ведомости ГУП ГУИОН от 17.05.2013, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, удовлетворив требования Комитета в части взыскания задолженности в размере 1 970 658, 39 руб. за период с 01.07.2013 по 31.12.2013.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию Общества со сведениями, указанными в ведомости ГУП ГУИОН от 17.05.2013.

Вместе с тем, указанная ведомость не оспорена в установленном порядке., надлежащих доказательств неосуществления Обществом на земельном участке видов деятельности, указанных в ведомости, в материалы дела не представлено.

На основании статьи 333 ГК РФ суд первой инстанции правомерно уменьшил размер неустойки до 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки, с целью соблюдения баланса интересов сторон и исходя из принципа соразмерности гражданско-правовой санкции характеру и объему правонарушения, взыскав с Общества в пользу Комитета 175 820, 06 руб.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2014 по делу N А56-80538/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина