Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2014 г. N 15АП-16700/14

город Ростов-на-Дону

14 октября 2014 г.

дело N А32-7048/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

при участии:

от ответчика: представителя Хайруллина А.Р. по доверенности от 16.04.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11 августа 2014 года по делу N А32-7048/2014 (судья Савин Р.Ю.)

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Кедр" (ИНН 1660125600, ОГРН 1091690016494)

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кедр" (далее - ответчик, общество, ООО "Кедр"):

- о расторжении договора от 07.11.2006 N 4900770253 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201005:0044 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, 93, заключенного между департаментом имущественных отношений администрации города Сочи и ООО "Кедр";

- о взыскании платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0201005:0044 за период с 01.01.2012 по 31.03.2014 в размере 4 751 429 руб. 89 коп.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением обществом условий договора аренды названного земельного участка, выразившимся в возведении на данном участке объектов недвижимого имущества, а также отказом ООО "Кедр" от подписания дополнительного соглашения с применением коэффициента Кпр=10.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11 августа 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд не усмотрел оснований для расторжения договора, указал на отсутствие в материалах дела доказательств нарушения ответчиком пункта 6.2.14 договора аренды путем возведения на арендуемом земельном участке объектов капитального строительства. Объекты, расположенные на спорном участке, являются временными сооружениями и располагались на участке до приобретения обществом прав арендатора. Суд не принял в качестве достаточного доказательства акт от 04.06.2014 как составленный в одностороннем порядке и не содержащий сведений о том, на основании каких данных лица, обследовавшие земельный участок, пришли к выводу о капитальности расположенных на участке объектов.

Относительно требования о взыскании платы за пользование земельным участком, суд указал, что администрацией неправомерно был применен в расчете повышающий коэффициент 10 - самовольное строительство, установленный пунктом 5.3 положения, утвержденного постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791. Постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 не наделяет органы местного самоуправления правом на установление дополнительных коэффициентов, ухудшающих положение землепользователя. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства возведения ответчиком на спорном земельном участке объектов капитального строительства без разрешительной документации.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована доводами, изложенными в исковом заявлении.

В письменных возражениях ООО "Кедр" просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указало, что администрация не представила доказательства возведения ООО "Кедр" на спорном земельном участке объектов капитального строительства. В представленном истцом акте осмотра земельного участка от 04.06.2014 не указаны признаки, по которым лица, обследовавшие участок, пришли к выводу о капитальном характере расположенных на данном участке объектов. Кроме того, осмотр участка проводился в отсутствие представителей общества. Доказательства уведомления ответчика о проведении внеплановой проверки истец в материалы дела не представил. В отсутствие объектов самовольного строительства дополнительный коэффициент 10 при расчете арендной платы применению не подлежит. Ответчиком не было допущено нарушение норм действующего законодательства и условий договора аренды, в связи с чем, основания для применения к нему гражданско-правовой ответственности в виде увеличения размера арендной платы и расторжения договора аренды отсутствуют.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Кедр" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, указал, что общество не возводило какие-либо объекты недвижимого имущества на арендуемом им земельном участке.

Истец представителя в судебное заседание не направил, будучи извещен о месте и времени судебного разбирательства в установленном законом порядке.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя администрации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.11.2006 на основании распоряжения филиала ТУ ФАУГИ по КК от 23.06.2006 N 04-04/2423С между ТУ ФАУГИ по КК и Шмаковой Л.Э. был заключен договор аренды N 04-24/253С земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201005:0044, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, 93, для эксплуатации существующей базы отдыха "Кедр" с последующей реконструкцией на срок до 01.06.2041.

Согласно пункту 1.2 договора N 04-24/253С от 07.11.2006 на земельном участке располагается объект недвижимости (лит. А) площадью 134,8 кв.м.

На основании договора от 10.09.2007 Шмакова Л.Э. передала свои права и обязанности арендатора по договору от 07.11.2006 N 04-24/253С аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, ООО "БХИ-Сочи".

В последующем по договору от 16.04.2009 ООО "БХИ-Сочи" также передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.11.2006 N 04-24/253С ООО "Кедр".

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.04.2014 (л.д. 36-38 том 1).

16.04.2009 ООО "Кедр" по договору купли-продажи, заключенному с ООО "БХИ-Сочи", приобрело в собственность нежилое здание сауны (лит. А) общей площадью 134,8 кв.м, расположенное на вышеуказанном земельном участке (договор купли-продажи от 16.04.2009 - л.д. 107-110 том 1; свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 933508 - л.д. 111 том 1).

11.09.2009 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201005:0044 было зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи.

11.06.2013 главным специалистом отдела земельного контроля по Центральному району города Сочи Управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи Крутовым В.Г. была проведена внеплановая выездная проверка земельного участка по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, 93.

В акте проверки (обследования земельного участка) (л.д. 40-42 том 1) зафиксировано, что при проведении осмотра главным специалистом отдела земельного контроля были выявлены нарушения градостроительного законодательства: установлен факт нахождения на данном участке самовольных сооружений в виде металлических каркасов-секций, расположенных частями параллельно друг к другу размером 18,5 х 2,3 кв.м, 8 х 2,3 кв.м, 26 х 2,3 кв.м, часть из которых в количестве 5 единиц оборудована металлопластиком, предположительно для использования под торговые павильоны. Данные сооружения выполнены без соответствующего разрешения в нарушение пункта 5.3 правил землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Сочи, утвержденных решением Городского Собрания города Сочи 29.12.2009 N 200.

В связи с этим департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес общества претензию от 18.07.2013 N 13769/02-05-16 с требованием устранить в 30-дневный срок выявленные нарушения и подписать дополнительное соглашение к договору аренды с применением при расчете арендной платы дополнительного коэффициента Кпр=10. Департамент также сообщил, что в случае неисполнения вышеуказанных требований им будут предприняты меры по расторжению договора аренды от 07.11.2006 N 04-24/253 в судебном порядке.

Поскольку ООО "Кедр" не были устранены нарушения в указанный в претензии срок, департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес общества претензию от 17.09.2013 N 17988/02-05-17 о необходимости явки представителя общества в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 07.11.2006 N 04-24/253.

Неисполнение ООО "Кедр" требований вышеназванных претензий послужило основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имеющимися в материалах дела претензией от 17.09.2013 N 17988/02-05-17, копией почтового уведомления (л.д. 34-35, том 1), а также ответом ООО "Кедр" от 20.01.2014 (л.д. 112 том 1), в котором общество признало факт получения названной претензии, подтверждается соблюдение администрацией установленного законом обязательного претензионного порядка по требованию о расторжении договора аренды, на что правильно указал суд первой инстанции.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из искового заявления, в качестве основания для расторжения договора аренды от 07.11.2006 N 04-24/253 администрация сослалась на нарушение ООО "Кедр" градостроительного законодательства, а именно: возведение на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201005:0044 объектов самовольного строительства.

Проверив данный довод истца, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости его отклонения ввиду следующего.

В пункте 6.2.14 договора от 07.11.2006 N 04-24/253 арендатор обязался не допускать строительство новых объектов, а также реконструкцию существующих до разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

В обоснование довода о том, что общество в нарушение пункта 6.2.14 договора возвело на земельном участке объекты самовольного строительства, администрация представила в материалы дела акт проверки (обследования земельного участка) от 11.06.2013 (л.д. 40-42 том 1). Согласно данному акту главным специалистом отдела земельного контроля был установлен факт нахождения на данном участке выполненных без получения соответствующей разрешительной документации самовольных сооружений в виде металлических каркасов-секций, расположенных частями параллельно друг к другу размером 18,5 х 2,3 кв.м, 8 х 2,3 кв.м, 26 х 2,3 кв.м, часть из которых в количестве 5 единиц оборудована металлопластиком, предположительно для использования под торговые павильоны.

В возражениях на исковые требования общество обстоятельство нахождения указанных металлических каркасов-секций на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201005:0044 не признало.

04.06.2014 ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району Управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи в отсутствие представителей ООО "Кедр" был повторно выполнен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, 93.

Из акта осмотра (л.д. 186 том 1) следует, что на указанном участке расположены пять деревянных одноэтажных спальных домиков, одноэтажное капитальное нежилое здание (сауна) площадью 134,8 кв.м, принадлежащее на праве собственности ООО "Кедр". Кроме этого, на названном участке также расположены одноэтажное капитальное строение размером в плане 10 м х 2,7 м с металлическим гаражом, одноэтажный спальный домик щитовой, одноэтажное капитальное строение размером в плане 6 м х 3 м, а также два металлических вагончика и летнее кафе с навесом (некапитальное). Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на данные объекты предоставлены не были. Сведения о том, что на названном участке располагаются металлические каркасы-секции, в акте осмотра не указаны.

Между тем указанный акт осмотра от 04.06.2014 составлен администрацией в одностороннем порядке в отсутствие представителей ООО "Кедр". Из указанного акта невозможно установить, по каким признакам лицо, осуществившее осмотр земельного участка, пришло к выводу о капитальном характере расположенных на нем объектов.

Более того, в опровержение указанных в названном акте осмотра данных ООО "Кедр" также представило в материалы дела акт от 07.08.2014 обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201005:0044.

Согласно представленному ответчиком акту обследования и генеральному плану (л.д. 1, 7 том 2) на указанном земельном участке расположены следующие объекты: сауна (лит. А), сарай (лит. Г1), кемпинг (лит. Б), кемпинг (лит. Е), кемпинг (лит. Д), кемпинг (лит. Ж), кемпинг (лит. К), столовая (лит. З), хоз.блок (лит. В).

Из представленных в материалы дела генеральных паспортов на названные объекты следует, что данные строения были возведены в период с 1993 по 2000 годы, то есть до заключения договора аренды от 07.11.2006 N 04-24/253 и до приобретения ООО "Кедр" прав арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201005:0044.

Обращаясь с иском о расторжении договора аренды ввиду нарушения обществом норм градостроительного законодательства, администрация должна была представить бесспорные доказательства нарушения ООО "Кедр" условий заключенного договора, а именно: факт возведения арендатором на арендуемом им земельном участке объектов недвижимого имущества.

Администрация в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пояснений по представленному обществом акту обследования от 07.08.2014 не направила, доказательства того, что объекты, поименованные в акте осмотра от 04.06.2014, представленном администрацией, не являются тождественными объектам, указанным в акте обследования ответчика, не представила.

Факт нарушения ответчиком пункта 6.2.14 договора от 07.11.2006 N 04-24/253 путем возведения на арендуемом земельном участке объектов самовольного строительства из представленных в материалы дела документов не усматривается, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы администрация не привела ни одного довода в опровержение выводов, изложенных в обжалуемом решении, и не представила ни одного доказательства в подтверждение своих исковых требований с обоснованием причин невозможности их представления в суде первой инстанции.

По делам, рассматриваемым в порядке искового производства, обязанность по собиранию (самостоятельному истребованию) необходимых доказательств на суд не возложена. Доказательства собирают стороны. Суд же оказывает участвующему в деле лицу по его ходатайству содействие в получении тех доказательств, которые им не могут быть представлены самостоятельно. Изложенный правовой подход (по применению положений статей 9 и 66 Кодекса) содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 5256/11.

При таких обстоятельствах, оснований для констатации существенного нарушения со стороны арендатора условий договора аренды от 07.11.2006 N 04-24/253 не имеется, в связи с чем, требование о его расторжении удовлетворению не подлежит. Суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал надлежащую оценку доказательствам, представленным истцом в обоснование требования о расторжении договора аренды.

Рассмотрев требование администрации о взыскании платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0201005:0044 за период с 01.01.2012 по 31.03.2014 в размере 4 751 429 руб. 89 коп., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Из представленного истцом расчета суммы задолженности общества по договору от 07.11.2006 N 04-24/253 (л.д. 29-30 том 1) следует, что размер арендной платы за 2012-2013 годы был произведен администрацией в соответствии с постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи" и постановлением от 07.08.2007 N 989 "О внесении изменений и дополнений в постановление главы города Сочи от 15.06.2007 N 791", что в полной мере соответствует пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.

Начиная с 11.06.2013 и по 31.12.2013, истец произвел начисление арендной платы с применением поправочного коэффициента 10.

В обоснование применения указанного поправочного коэффициента администрация сослалась на пункт 5.3 положения, утвержденного постановлением от 15.06.2007 N 791, устанавливающий ответственность в виде применения названного коэффициента к сумме ежегодной арендной платы за земельный участок в случае установления факта наличия на арендуемом земельном участке объектов капитального строительства, возведенных без соответствующей разрешительной документации (объектов самовольного строительства) либо с существенными нарушениями градостроительных норм.

Из указанного пункта положения следует, что применение названного поправочного коэффициента возможно только при доказанности факта совершения арендатором земельного участка правонарушения в сфере строительства.

Названный поправочный коэффициент применен истцом с 11.06.2013, то есть с даты составления акта проверки (обследования земельного участка) N 173.

Между тем, как указывалось выше, названный акт был составлен истцом в одностороннем порядке в отсутствие представителей общества. Из данного акта невозможно установить, что обозначенные в нем металлические каркасы-секции расположены на предоставленном обществу земельном участке и могут быть бесспорно квалифицированы в качестве объектов самовольного строительства. Более того, при повторном проведении администрацией осмотра названного участка (акт от 04.06.2014) обстоятельство наличия данных каркасов-секций установлено не было.

Как указывалось выше, администрация не представила достаточных и достоверных доказательств возведения обществом на арендуемом им земельном участке объектов капитального строительства без получения соответствующей разрешительной документации.

Кроме того, за нарушение порядка осуществления строительства или реконструкции (осуществление застройщиком действий по строительству объекта без соответствующего разрешения) установлена административная ответственность (статья 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях) (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2012 по делу N А32-1778/2012).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованном применении администрацией при расчете размера арендной платы за период с 11.06.2013 по 31.12.2013 поправочного коэффициента 10, установленного пунктом 5.3 положения, утвержденного постановлением от 15.06.2007 N 791.

Из расчета истца следует, что арендная плата за период с 01.01.2012 по 31.12.2013 была рассчитана арендодателем по следующей формуле: 39,0 (базовая ставка арендной платы по г. Сочи) х 2 (коэффициент целевого использования - для обеспечения эксплуатации существующей базы отдыха сезонного действия "Кедр", с последующей ее реконструкцией) х 2,13 (С-1Б) (без учета применения поправочного коэффициента 10).

Возражая против требований администрации, общество представило в материалы дела платежные поручения (л.д. 117-144 том 1) с указанием назначения платежа: "оплата аренды земли по договору аренды 4977000253 (04-24/253С)_" за период с 01.01.2012 по 31.12.2013 (по каждому кварталу).

Изучив данные платежные документы, суд первой инстанции обоснованно принял их в качестве достаточного доказательства, подтверждающего отсутствие у ответчика задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2012 по 31.12.2013.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены решения.

Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы, который, в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 августа 2014 года по делу N А32-7048/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе