Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2014 г. N 20АП-1208/14

г. Тула

5 мая 2014 г.

Дело N А68-8364/13

Резолютивная часть постановления объявлена 28.04.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.05.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Рыжовой Е.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Толпыгиной Н.Г., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Чернопятовой Илоны Николаевны (г. Тула, ИНН 710707547065, ОГРН 307710713400048) - представителя Стиханова С.В. (доверенность от 15.01.2014), при участии от ответчика - комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (г. Тула, ИНН 7102005410, ОГРН 1037101129504) - представителя Львовой М.С. (доверенность от 10.01.2014), в отсутствие представителя третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Прометей", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 24.01.2014 по делу N А68-8364/13 (судья Егураева Н.В.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Чернопятова Илона Николаевна (далее - истец, предприниматель, ИП Чернопятова И.Н.) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - ответчик, комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи недвижимого муниципального имущества.

ИП Чернопятова И.Н. с учетом уточнения исковых требований (т. 2, л. д. 68-69), принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просила суд принять в ее редакции следующие пункты договора купли - продажи недвижимого муниципального имущества - нежилого помещения I, общей площадью 101,3 кв. м, лит. А, 1 этаж, номера комнат на поэтажном плане N N 1, 2, 2а, 3-9, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, п. Менделеевский, ул. Пионерская, д. 7:

- абзац первый пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: "Продавец продает в собственность покупателя нежилое помещение I, общей площадью 101,3 кв. м, лит. А, 1 этаж, номера комнат на поэтажном плане N N 1, 2, 2а, 3-9, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, п. Менделеевский, ул. Пионерская, д. 7, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем "объект", а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 3 112 000 (три миллиона сто двенадцать тысяч) рублей 00 копеек.";

- абзац третий пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: "в размере 3 112 000 (три миллиона сто двенадцать тысяч) рублей 00 копеек, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством.".

Определением суда от 25.10.2013 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Прометей" (т. 2, л. д. 107-108).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 24.01.2014 исковые требования удовлетворены.

Ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих доводов комитет ссылался на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "Центр бизнес-консалтинг" от 24.12.2013 N 4-2013, поскольку в указанном заключении рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 21.03.2014. По мнению заявителя, с даты оценки и до даты составления отчета прошло 9 месяцев, что является грубым нарушением стандартов оценки, установленных ФСО N 1.

От истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений предприниматель ссылается на соответствие заключения общества с ограниченной ответственностью "Центр бизнес-консалтинг" от 24.12.2013 N 4-2013 стандартам оценки, установленных ФСО N 1, поскольку с даты вынесения судом определения о назначении экспертизы по делу и до получения экспертного заключения прошло 25 календарных дней.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направило.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилых помещений общей площадью 101,3 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1, 2, 2а, 3-9, лит. А, расположенных по адресу: г. Тула, Центральный район, пос. Менделеевский, ул. Пионерская, д. 7, приобрел преимущественное право приобретения этих помещений.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) 21.03.2013 истец направил в администрацию муниципального образования город Тула заявление от 19.03.2013 о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства и о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества (т. 1, л. д. 130-131).

11.07.2013 комитет вручил истцу договор купли - продажи недвижимого муниципального имущества, в соответствии с пунктами 1.1 и 2.1 которого, стоимость продаваемых помещений составляла 4 772 002 рубля 55 копеек (без НДС) (т. 1, л. д. 30-33).

Не согласившись с условием договора о цене, истец 08.08.2013 представил ответчику протокол разногласий к договору, в котором предложил указать цену объекта 2 392 000 рубля (без учета НДС) (т. 1, л. д. 36).

12.08.2013 комитет отклонил указанный протокол разногласий (т. 1, л. д. 38).

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, послужило основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд Тульской области с настоящим иском.

При вынесении решения суд первой инстанции счел возможным урегулировать разногласия по договору, определив рыночную стоимость муниципального имущества - нежилого помещения I, общей площадью 101,3 кв. м, лит. А, 1 этаж, номера комнат на поэтажном плане N N 1, 2, 2а, 3-9, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, п. Менделеевский, ул. Пионерская, д. 7 по состоянию на 21.03.2013 в размере 3 112 000 рублей, без учета НДС, (т. 2, л. д. 40), которая установлена заключением судебной экспертизы.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения ИП Чернопятова И.Н. в суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

ИП Чернопятова И.Н. относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, что не оспаривается ответчиком.

Ответчиком рыночная стоимость нежилых помещений, указанная в договоре купли - продажи, была определена на основании отчета от 15.05.2013 N 200/2, составленного ООО "Прометей" на основании муниципального контракта (т. 1, л. д. 64-102).

Поскольку из названого отчета следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта обоснованно не принята судом первой инстанции в качестве рыночной стоимостьи имущества для цели совершения в отношении него сделки купли - продажи.

Данный подход согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

По ходатайству истца судом области была назначена экспертиза данного отчета, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр бизнес-консалтинг" Доценко А.В.

В соответствии заключением эксперта от 24.12.2013 N 4-2013 отчет N 200/2 от 15.05.2013 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ; содержит нарушения требований в области оценочной деятельности, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости, и не может быть признан доказательным документом для формирования рекомендаций о наиболее вероятной стоимости объекта оценки в целях совершения с ним юридических действий, связанных с изменением прав на объект оценки.

В ходе проведения судебной экспертизы эксперт установил, что отчет об оценке выполнен с грубыми нарушениями требований Федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности.

Эксперт в заключении указал, что на основе имеющихся нарушений принципов оценки, необоснованности исходных данных отчет не может быть признан доказательным документом для формирования рекомендаций о наиболее вероятной стоимости объекта оценки в целях совершения с ним юридических действий, связанных с изменением прав на объект оценки. Имеющиеся в Отчете несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности существенно влияют на полученные в них результаты расчета рыночной стоимости и не позволяют признать ее достоверной.

Кроме того, эксперт определил рыночную стоимость спорных нежилых помещений в размере 3 112 000 рублей, без НДС, по состоянию на 21.03.2013 (дата получения уполномоченным органом заявления истца о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества), что равно стоимости и по состоянию на 15.05.2013 - дата определения стоимости объектов оценки на основании муниципального контракта.

Согласно пунктам 7 и 8 части 1 статьи 86 АПК РФ в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование

В соответствии со статьей 15 Закона об оценочной деятельности при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования закона об оценочной деятельности, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

В силу пункта 15 ФСО N 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 АПК РФ является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность.

Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 24.12.2013 N 4-2013, проверяемы, обоснованы, однозначны, основаны на исследовании полной, существенной информации.

В обоснование своей позиции комитет ссылается на то, что в данном отчете рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 21.03.2014, а значит, с даты оценки до даты составления отчета прошло 9 месяцев, что превышает трехмесячный срок и является грубым нарушением стандартов оценки, установленных ФСО N 1.

Согласно пункту 8 ФСО N 1 датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев (пункт 26 Федерального стандарта оценки).

В соответствии с положениями частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

При таких обстоятельствах определение оценщиком рыночной стоимости имущества по состоянию на 21.03.2013 - дату получения уполномоченным органом заявления истца о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является правильным.

Следовательно, сроки, установленные ФСО N 1 для составления отчета, на дату вынесения оспариваемого судебного акта не истекли.

Указание же ответчиком даты определение оценщиком рыночной стоимости имущества - 21.03.2014 является ошибочным.

Ссылка комитета на отсутствие нескольких страниц в копии отчета об оценке от 15.05.2013 N 200/2, была предметом рассмотрения в суде первой инстанции при разрешении ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание эксперта и обосновано отклонена.

Суд области справедливо отметил, что установленные экспертом в ходе проведения судебной экспертизы существенные недостатки отчета связаны не только с отсутствием страниц, а также с иными нарушениями.

Кроме того, согласно итоговому заключению отчета об оценке от 15.05.2013 N 200/2 стоимость муниципального имущества определена экспертом по состоянию на 15.05.2013, т.е. на неправильную дату.

Иных аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Расходы по госпошлине за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 24.01.2014 по делу N А68-8364/13 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

Е.В. Рыжова Е.Н. Тимашкова