Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2014 г. N 14АП-8002/14

г. Вологда

14 октября 2014 г.

Дело N А13-6908/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 14 октября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Виноградовой Т.В. и Докшиной А.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" директора Карповой Л.В. на основании приказа от 27.07.2010, Гузанова А.В. по доверенности от 01.07.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 08 августа 2014 года по делу N А13-6908/2014 (судья Корепин С.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" (ОГРН 1103529000871; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Вологодского муниципального района (ОГРН 1123525007385; далее - комитет), Администрации Старосельского сельского поселения Вологодского муниципального района (ОГРН 1103529000035; далее - администрация) о признании незаконными действий комитета по отказу в согласовании замены сданных в аренду помещений N 1 и N 2, общей площадью 30,8 кв. м с выявленными существенными недостатками, которые не позволяют использовать помещение по назначению, на помещение N 3, площадью 30,4 кв.м, без недостатков в здании неработающей бани, расположенной по адресу: Вологодский район, Старосельское сельское поселение, п. Уткино, ул. Центральная, д. 5; о возложении обязанности на комитет совершить действия по согласованию замены сданных в аренду помещений N 1 и N 2, общей площадью 30,8 кв.м с выявленными существенными недостатками, которые не позволяют использовать помещение по назначению, на помещение N 3, площадью 30,4 кв.м без недостатков в здании неработающей бани, расположенной по адресу: Вологодский район, Старосельское сельское поселение, п. Уткино, ул. Центральная, д. 5; о возложении обязанности на комитет совершить действия по согласованию предоставления без проведения торгов, части помещений N 1 и N 2, общей площадью 20 кв.м. для обеспечения доступа в помещение N 3 в здании неработающей бани, расположенной по адресу: Вологодский район, Старосельское сельское поселение, п. Уткино, ул. Центральная, д. 5; о возложении обязанности на администрацию заключить дополнительное соглашение N 2 к договору аренды помещения от 01.07.2011 о замене сданных в аренду помещений N 1 и N 2, общей площадью 30,8 кв.м с выявленными существенными недостатками, которые не позволяют использовать помещение по назначению, на помещение N 3, площадью 30,4 кв. м, без недостатков и предоставления без проведения торгов, части помещений N 1 и N 2, общей площадью 20 кв.м для обеспечения доступа в помещение N 3 в здании неработающей бани, расположенной по адресу: Вологодский район, Старосельское сельское поселение, п. Уткино, ул. Центральная, д. 5 (с учетом уточнения требования, принятого судом).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 08 августа 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

Администрация и комитет отзывы на апелляционную жалобу не представили. Администрация ходатайством от 18.09.2014 просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.

Администрация и комитет надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав пояснения представителей общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования Вологодский муниципальный район находится здание бани, общей площадью 211,5 кв.м, инвентарный номер 8631, расположенное по адресу: Вологодская область, Вологодский район, п. Уткино.

В соответствии с договором от 01.01.2006 N 22 указанное здание передано в безвозмездное пользование администрации Пудегского сельского поселения.

Правопреемником Пудегского сельского поселения в настоящее время выступает Старосельское сельское поселение.

Между истцом (арендатор) и администрацией с согласия комитета по результатам торгов заключен договор аренды помещения от 01.07.2011 (далее - договор от 01.07.2011), в соответствии с которым истцу переданы во временное пользование на 5 лет за плату нежилые помещения N 1, N 2, общей площадью 30,8 кв.м, в здании неработающей бани, находящейся по адресу: Вологодская область, Вологодский район, п.Уткино, в соответствии с приложением 1 (план бани). Государственная регистрация договора аренды произведена 11.01.2013.

В соответствии с пунктом 1.2 договора от 01.07.2011 арендуемое помещение находится в состоянии, требующем капитального ремонта (замена дверей, ремонт окон, ремонт полов и перегородок, ремонт кровли, замена электропроводки и светильников, замена трубопроводов горячего и холодного водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов, облицовка стен и потолка, покраска стен и потолка).

Арендатор обязался произвести ремонт самостоятельно. Средства, потраченные на проведение капитального ремонта, арендодатель возместит арендатору из арендной платы на основании дополнительного договора (пункт 1.3 договора от 01.07.2011).

Цель использования помещения - для производства питьевой воды (пункт 1.4 договора от 01.07.2011).

В дальнейшем между истцом и администрацией подписан договор аренды от 14.03.2013 N 2 (далее - договор N 2), в соответствии с которым стороны определили следующий предмет. При выполнении ремонтных работ в арендуемых помещениях N 1 и N 2 неработающей бани, выявлено, что устройство канализации в них невозможно из-за конструктивных особенностей постройки, о чем арендодатель не предупредил арендатора. О том, что канализация в помещениях должна быть, следовало из п. 1.2 и 1.4 договора от 01.07.2011, а так же из договора на отпуск питьевой воды и прием сточных вод в систему канализации п. Уткино. На основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель должен заменить арендуемое имущество другим аналогичным в надлежащем состоянии, то есть с возможностью устройства канализации (пункт 1.1 договора N 2). В рамках урегулирования вопроса с устройством канализации, в качестве компенсации, решено передать дополнительно в аренду помещение N 3, площадью 30,4 кв.м, в котором имеется канализационный выпуск. Помещение N 4 (площадью 7,5 кв. м), передается в аренду дополнительно, так как требует санитарной обработки от грибка, дезинфекции, дезинсекция и дератизации и доступ в него возможен только через арендуемое помещение N 3 (пункт 1.2 договора N 2).

Из пункта 1.3 договора N 2 следует, что арендатор обязуется выполнить капитальный ремонт строительных конструкций (пола, потолка, стен, дверей и окон) в помещениях N 3 и N 4 в соответствии с пунктами 1.2, 1.3 договора от 01.07.2011.

Указанный договор заключен без проведения торгов. Согласие собственника имущества на заключение договора N 2 не получено.

Письмом от 16.12.2013 N 17 истец обратился к Главе Вологодского муниципального района с просьбой согласовать дополнительное соглашение N 2 к договору от 01.07.2011 (далее дополнительное соглашение), составленное с целью корректировки ранее допущенных ошибок при оформлении договора от 14.03.2013 N 2.

В указанном дополнительном соглашении указано, что в ходе выполнения ремонтных работ в арендуемых помещениях N 1 и N 2 бани, выявлено, что устройство канализационного выпуска из них невозможно в связи с конструктивными особенностями строения, о чем не было своевременно сообщено арендатору. Проектная документация на баню отсутствовала. О том, что канализация в помещениях должна быть, следовало из договора от 01.07.2011. В пункте 1.4 договора от 01.07.2011 указана цель использования помещений - производство питьевой воды, а так же в договоре N 6 на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 05.08.2010. На основании статьи 612 ГК, арендодатель заменяет арендуемое имущество (два помещения N 1 и N 2 общей площадью 30,8 кв.м) другим аналогичным в надлежащем состоянии (помещение N 3 площадью 30,4 кв.м с канализационным выпуском).

Для обеспечения прохода в помещение N 3, на основании пункта 14 части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26 июля 2006 года "О защите конкуренции" арендодатель передает в аренду без проведения торгов часть помещений N 1 и N 2 здания бани, общей площадью 20 кв.м. (Приложение 1) (пункты 1.1 и 1.2 дополнительного соглашения).

Кроме того, указанным письмом от 16.12.2013 N 17 истец просил договор аренды от 14.03.2013 N 2 считать аннулированным.

Письмом от 23.01.2014 N 548/10-01 комитет отказал в согласовании указанного дополнительного соглашения, так как требования, указанные в дополнительном соглашении противоречат действующему законодательству, а именно: пункту 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Приказу Федеральной Антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса".

Поскольку предложенное для заключения дополнительное соглашение без согласия собственника имущества не заключено администрацией, истец обратился в Арбитражный суд Вологодской области с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Вместе с тем, применительно к спорным отношениям закон не содержит норм, позволяющих истцу обращаться в суд с требованием о понуждении заключить договор, что подателем жалобы не опровергнуто.

Кроме того, в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за некоторыми исключениями, в частности, в случае предоставления прав на имущество, являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество (пункт 14).

В рассматриваемом случае предметом дополнительного соглашения N 2, о понуждении которого заявлен иск, является замена одного недвижимого имущества, в отношении которого проводились торги (помещения N N 1,2, общей площадью 30,8 кв.м), на другое имущество (помещение N 3 общей площадью 30,4 кв.м), в отношении которого торги не проводились, а также дополнительное предоставление части помещений NN1,2, общей площадью 20 кв.м.

Таким образом, как обоснованно указано судом первой инстанции, предмет дополнительного соглашения N 2 не подпадает под исключения из общего правила, установленного антимонопольным законодательством, о заключении договора аренды муниципального имущества только по результатам проведения торгов. Следовательно, заключение дополнительного соглашения будет нарушить требования антимонопольного законодательства.

При этом ссылки подателя жалобы на положения статьи 612 ГК РФ подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Как следует из буквального толкования нормы статьи 612 ГК РФ, замена предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом является правом, а не обязанностью арендодателя; арендатор вправе требовать устранения недостатков переданного имущества, а не замены одной индивидуально-определенной вещи другой вещью.

Кроме того, в силу указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В данном случае из текста договора аренды от 01.07.2011 (пункт 1.2) следует, что истец был извещен о недостатках передаваемого в аренду помещения: требуется замена канализации.

При этом ссылки подателя жалобы на отсутствие в помещениях N N 1, 2 системы канализации и невозможность ее подведения не подтверждены соответствующими доказательствами, позволяющими суду прийти к однозначному выводу о данном обстоятельстве.

Вместе с тем, в материалы дела представлен технический паспорт на здание бани (л.д. 33-45), из которого следует, что здание имеет канализацию из чугунных труб.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал обществу в удовлетворении заявленных им требований.

Таким образом, оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 08 августа 2014 года по делу N А13-6908/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Т.В. Виноградова А.Ю. Докшина