Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2014 г. N 10АП-8384/14

г. Москва

16 октября 2014 г.

Дело N А41-12439/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Коротковой Е.Н., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Пятиной Л.Н.,

при участии в заседании:

от Администрации Люберецкого муниципального района Московской области: Асриянц А.Р. по доверенности от 04.06.2014 N 42/11-30;

от ООО "Стройинвест": Ветров И.В. по доверенности от 21.04.2014, от ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "Вел": не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации Люберецкого района Московской области к ООО "Стройинвест" о расторжении договора аренды, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "Вел",

УСТАНОВИЛ:

Администрация Люберецкого муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" с заявленными требованиями:

1. Расторгнуть Договор аренды N 282/12 от 21.12.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060705:87, заключенный с учетом уступки прав требования между Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройинвест".

2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (ОГРН 1065027013897) освободить земельный участок с кадастровым номером 50: 22: 0060705: 87, с местоположением: Люберецкий район, между Казанской железной дорогой и посКрасково, общей площадью 29000 кв.м в течение 10 (десяти) дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу и передать его Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области.

3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (ОГРН 1065027013897) в пользу Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (ОГРН 1025003213179) 625186 рублей 02 копейки задолженности по арендной плате и 53280 рублей 36 копеек пеней, итого - 678 466 рублей 38 копеек.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 мая 2014 года по делу N А41-12439/14 в удовлетворении заявленных требований Администрации Люберецкого муниципального района Московской области отказано.

Не согласившись с судебным актом Арбитражного суда Московской области, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Определением от 21 августа 2014 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с установлением обстоятельств, предусмотренных подпунктом 4 пункта 4 статьи 270 АПК РФ.

Апелляционный суд установил, что обжалуемым решением могут быть нарушены права ЗАО "ПКФ "Вел", как первоначального арендатора спорного земельного участка. В связи с изложенным апелляционный суд привлек ЗАО "ПКФ "Вел" к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

В судебное заседание явились представители сторон. Представитель истца поддержал заявленные требования, представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал.

Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило, представило в материалы дела письменные пояснения, в которых просит рассмотреть дело в отсутствие представителя общества.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке пункта 6.1 статьи 268 АПК РФ по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции по имевшимся и дополнительно представленным сторонами документам, суд считает требования Администрации Люберецкого муниципального района Московской области не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21 декабря 2012 года между Администрацией Люберецкого района (арендодатель) и ЗАО "ПКФ "ВЕЛ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с КН 50:22:0060705:87 площадью 29000,00 кв.м., категории "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для размещения объекта строительства производственно-складских помещений", по адресу: Московская область, Люберецкий район, между Казанской железной дорогой и пос. Красково.

Договор заключен сроком на 5 лет (п. 2.1 договора).

23 июля 2013 года между ЗАО "ПКФ "ВЕЛ" и ООО "Стройинвест" заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 21.12.2012.

В требовании от 29 января 2014 года Администрация Люберецкого района сообщила новому арендатору о выявлении существенных нарушений договора аренды, выразившихся в отсутствии ее согласия на перенайм участка, не уплате арендной платы и не использовании земельного участка по целевому назначению. Администрация также указала на то, что в случае не устранения допущенных нарушений она обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.

В связи с отсутствием ответа на письмо, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу статей 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Претензионный порядок обращения с требованием о расторжении договора аренды истцом соблюден.

Согласно статьям 46, 45 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ: при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела следует, что основанием для обращения Администрации с требованиями о расторжении договора и освобождении занимаемого земельного участка послужили факты несвоевременного внесения арендной платы, незаконности передачи прав и обязанностей арендатора по спорному договору ответчику, и не использование участка по целевому назначению.

Относительно довода о незаконности уступки права по договору аренды земельного участка апелляционным судом установлено следующее.

В соответствии с п. 4.3.2 договора, арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (перенайм) при условии получения письменного согласия арендодателя, в порядке, установленном п. 4.4.20 договора (уведомление арендодателя за 10 дней).

Договор о передаче прав и обязанностей арендатора заключен и подписан сторонами 23 июля 2013 года, зарегистрирован 06.09.2013.

Согласно представленному ответчиком письму Администрации Люберецкого района от 25.07.2013 N 4597/1-1-14 к ЗАО "ПКФ "ВЕЛ", администрация сообщила об отсутствии возражений в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.12.2012 N 282/12 от ЗАО "ПКФ "ВЕЛ" к ООО "Стройинвест". Данное письмо подписано заместителем начальника Управления землепользования и землеустройства Администрации Люберецкого района А.М.Соболевым, т.е. руководителем земельного отдела при администрации.

Таким образом, апелляционный суд отклоняет довод истца о том, что Администрация не давала согласия на уступку.

Относительно довода о истца о не использовании земельного участка по целевому назначению апелляционным судом установлено следующим.

Как следует из материалов дела, земельный участок передавался для размещения объекта строительства производственно-складских помещений. Договор заключен в декабре 2012 года. В соответствии с кадастровым паспортом спорного участка, он имеет категорию "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для размещения объекта строительства производственно-складских помещений".

Таким образом, земельный участок находится в аренде для осуществления действий по строительству только с декабря 2012 года, уступка прав и обязанностей арендатора по договору зарегистрирована в сентябре 2013 года. Соответственно, вывод о том, что спорный земельный участок не используется по целевому назначению сделан истцом преждевременно.

Кроме того, ответчиком представлен договор N 50/2014-1 от 21.01.2014 на проведение инженерно-геодезических изысканий и изготовлению топографического плана спорного земельного участка с исполнителем ООО "Российское земельное агентство", который свидетельствует о принятии ответчиком мер по исполнению договора аренды в части использования земельного участка по назначению.

Также апелляционный суд отмечает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 46 и пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Поскольку спорный договор аренды земельного участка для целей строительства заключен в 2012 году, установленный вышеприведенными нормами трехлетний срок не истек.

Относительно доводов о систематическом невнесении арендной платы апелляционный суд считает необходимым указать следующее.

В соответствии с платежным поручением N 1 от 28.03.2014 ОАО "ПКФ "ВЕЛ" перечислило на счет Администрации Люберецкого района суммы 695 658,97 руб. - арендной платы за период с 20.12.2012 по 05.09.2013, 625 186,02 руб., и пени за период с 20.12.2012 по 27.03.2014 в сумме 70 472,95 руб.

Таким образом, арендные платежи, которые администрация просит взыскать с ответчика, и из-за не уплаты которых просит расторгнуть договор аренды, внесены, задолженность по договору аренды погашена.

Исходя из изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования не подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, пунктом 6.1 статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 22 мая 2014 года по делу А41-12439/14 отменить. В удовлетворении искового заявления Администрации Люберецкого района Московской области отказать.

Взыскать с ООО "Стройинвест" (ИНН 5027116001) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 16 564,33 руб.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Е.Н. Короткова Н.А. Огурцов