Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2014 г. N 09АП-36956/14

г. Москва

14 октября 2014 г.

Дело N А40-30937/14

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "Фирма Парк Культуры"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "10" июля 2014 г.

по делу N А40-30937/2014, принятое судьей Дудкиным В.В. (135-255),

ЗАО "Фирма Парк Культуры" (ИНН 7710039679, ОГРН 1027700073279)

к Департамент городского имущества г.Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третье лицо Правительство Москвы

о признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

при участии в судебном заседании:

от истца: Захаров В.В. по доверенности от 30.09.2014, Степанов Д.П. по доверенности от 09.04.2014;

от ответчика: Апрелов С.А. по доверенности от 18.12.2013;

от третьего лица: Апрелов С.А. по доверенности от 17.04.2014;

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Фирма "Парк Культуры" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г.Москвы о признании недействительным односторонний отказ ДЗР г. Москвы от договора аренды N М-01-026267 от 06.04.2004 г., оформленный уведомлениями N ДГИ-И-30769/13 от 26.11.2013 г., N ДГИ-И-489/14 от 17.01.2014 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от "10" июля 2014 г. по делу N А40-30937/2014 в удовлетворении иска отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что истец в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал и документально не подтвердил требования иска.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Заявитель жалобы полагает, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается обоснованность заявленных истцом требований.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в ней мотивам, просил решение Арбитражного суда города Москвы отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ответчика и 3-го лица требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.04.2004 г. между истцом (арендатор) и Москомземом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N М-01-026267 (далее - Договор), предметом которого является земельный участок площадью 0,2480 га, имеющий адресные ориентиры г. Москва, Большой Чудов пер., вл. 8-10, предоставляемый в пользование на условиях аренды для строительства и последующей эксплуатации культурно-торгового комплекса общей площадью 3749 кв.м., в том числе наземная часть-2688 кв.м., подземная часть - 1061 кв.м., согласно исходно-разрешительной документации от 08.10.2003 г. N 201-41/1280-2003, в соответствии с условиями конкурса и согласно протоколу с победителем конкурса.

Согласно п. 2.1. Договора он заключен сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве от 10.11.2005 г. за номером 77-77-14/011/2005-793.

На основании дополнительного соглашения от 03.07.2002 г. в Договор внесены изменения в части уточнения целевого использования земельного участка - для строительства и эксплуатации торгового офисного-складского помещения.

В соответствии с разделом 4 "Особые условия договора" арендатор обязан завершить строительство в срок до 30.10.2005 г.

Дополнительным соглашением от 12.03.2012 г. изменена цель предоставления земельного участка - для строительства выставочного комплекса с многоэтажным комплексом.

Далее стороны неоднократно продлевали сроки строительства: дополнительным соглашением от 19.08.2005 г. - до 31.12.2006 г, дополнительным соглашением от 27.07.2007 г. - до 31.12.2008 г., дополнительным соглашением от 12.03.2012 г. - до 30.06.2013 г.

Письмом от 26.11.2013 г. N ДГИ-И-30769/13 ДГИ г. Москвы сообщил, что Договор расторгается на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введение в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, согласно которому заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества Договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. Договора аренды такого земельного участка считаются расторгнутыми по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

Ответчик указал, что истец не исполнил обязательства по сроку начала строительства, также отсутствием разрешение на строительство.

25.12.2013 г. истец обратился к Департаменту городского имущества г.Москвы с возражениями, указав на то, что просрочка вызвана не бездействием арендатора, а действиями органов власти г. Москвы.

28.01.2014 г. истец получил уведомление N ДГИ-И-489/14 от 17.01.2014 г. о подтверждении ранее принятого решения о расторжении Договора.

Истец в обоснование требований сослался на то, что сроки реализации проекта по вине органов исполнительной власти неоднократно продлялись, в том числе из-за изменения целевого назначения земельного участка. Задержка в освоении земельного участка вызвана обстоятельствами, за которые истец не отвечает. В связи с этим истец посчитал, что отказ ответчика от Договора является недействительным, поскольку противоречит нормам п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на то, что Федеральным законом от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в ст. 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и отдельные законодательные акты РФ" внесены изменения в том числе в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введение в действие ЗК РФ" ст. 3 дополнена п.22.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что установление факта наличия/отсутствия вины арендатора не является необходимым условием для расторжения Договора аренды земельного участка в порядке Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ. При этом Договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ нарушениям условий, независимо от того, по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.

Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что по смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства; определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, названным Федеральным законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

В тоже время, давая правовую оценку факту расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, следует также, учитывая различные объективные факторы и принимать во внимание, имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора, является ли оно существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенное нарушение", а также имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора.

Таким образом, арендатор должен обосновать в силу каких объективных причин, то есть не зависящих от его воли, освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки.

В данном случае апелляционный суд проверил доводы истца о том, что нарушение арендатором сроков исполнения обязательства, касающегося задержки сроков начала строительства, вызвано объективными причинами, находящимися вне правового поля деятельности истца (длительность в действиях государственных органов).

В частности, просрочка в получении разрешения на строительство произошла в том числе по вине органов исполнительной власти г. Москвы, (письмо Москонтроля от 25.02.2010 г. N 01-04-05-46/09 т. 2л.д. 75-81). Так, органами исполнительной власти при согласовании и утверждении Проекта строительства, разработанного еще в 2009 г., не было учтено, что спорный земельный участок входит в состав объединенной охранной зоны N 108 объекта культурного наследия (Церковь Николы в Хамовниках).

Данное обстоятельство исключает строительство на данном участке. То есть, арендодатель не выполнил свое обязательство по предоставлению земельного участка с целевым назначением "для строительства" объекта. Именно с целью устранения вышеуказанного препятствия Мэром Москвы было принято решение от 02.11.2009 N 4-19-20553/9, в соответствии с которым Департаменту культурного наследия города Москвы было поручено в срок до 31.05.2010 разработать и утвердить проект зон охраны на рассматриваемую территорию с установлением режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон, а истцу - после разработки и утверждения проекта зон охраны объектов культурного наследия города Москвы обратиться в Москомархитектуру для получения ГПЗУ.

Прямое указание Мэра Москвы Департаментом культурного наследия города Москвы фактически не было выполнено. Как указал представитель истца в суде апелляционной инстанции, истец вынужден был самостоятельно выполнять необходимые мероприятия, предписанные для исполнения Департаментом культурного наследия города Москвы. Согласно письмам от 10.09.2014 г. N ДКП-16-09-2012/4-1 и от 26.09.2014 г. N ДКН-16-09-2012/4-1-1 Департамент культурного наследия города Москвы принял к рассмотрению представленный истцом акт государственной историко-культурной экспертизы и проекта границы охранной зоны от 23.01.2014 г. По представленной истцом документации замечаний нет, проект будет внесен на рассмотрение на одно из ближайших заседаний Рабочей группы Комиссии при Правительстве Москвы по рассмотрению вопросов осуществления градостроительной деятельности в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия.

Таим образом, указание Мэра Москвы от 02.11.2009 N 4-19-20553/9 до сих поручитель не исполнено Департаментом культурного наследия города Москвы, в то время как истец на протяжении всего периода времени аренды не только предпринимал усилия по освоению участка, но и всеми силами содействовал органам власти г. Москвы в устранении объективных препятствий в освоении участка.

При указанных обстоятельствах действия Департамента городского имущества города Москвы по одностороннему расторжению договора аренды и необоснованное игнорирование возражений против одностороннего расторжения договора носит характер злоупотребления правом, что в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

При таких данных суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования иска о признании недействительным односторонний отказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от Договора аренды от 06.04.2004 г. N М-01-026267, оформленный уведомлениями N ДГИ-И-30769/13 от 26.11.2013 г., N ДГИ-И-489/14 от 17.01.2014 г. - подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "10" июля 2014 г. по делу N А40-30937/2014 - отменить.

Признать недействительным односторонний отказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от Договора аренды от 06.04.2004 г. N М-01-026267, оформленный уведомлениями N ДГИ-И-30769/13 от 26.11.2013 г., N ДГИ-И-489/14 от 17.01.2014 г.

Взыскать с Департамент городского имущества г.Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу ЗАО "Фирма Парк Культуры" (ИНН 7710039679, ОГРН 1027700073279) расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 4000 (четыре тысячи) рублей и по апелляционной жалобе в размере 2000 (две тысячи) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

М.С. Кораблева А.П. Тихонов