Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. N 07АП-9030/14

г. Томск

21 октября 2014 г.

Дело N А03-6642/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко Н. В.,

судей Бородулиной И. И., Усаниной Н. А.,

при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А. М.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 июля 2014 года по делу N А03-6642/2014 (судья Дружинина Н. М.)

по заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (ИНН 2202000060, ОГРН 1022201770381, 656043, г. Барнаул, ул. Гоголя, 48)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, г. Барнаул, ул. Советская, 16)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра) о признании незаконными решений от 31.01.2014 N 01/273/2013-13, от 20.01.2014 N 01/216/2013-788, от 10.02.2014 N 01/273/2014-110, от 20.01.2014 N 01/216/2013-787, от 10.02.2014 N 01/273/2013-76 об отказе в государственной регистрации договоров аренды.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30 июля 2014 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 июля 2014 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Комитетом требований, поскольку неизолированная часть помещения может быть объектом аренды только в том случае, если в договоре содержатся данные, позволяющие точно ее индивидуализировать, а также, если в отношении нее произведен кадастровый учет и данные сведения отражены в кадастровом паспорте.

Подробно доводы заинтересованного лица изложены в апелляционной жалобе.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу возражал против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Управления не подлежащей удовлетворению, поскольку заявитель предоставил на регистрацию договора, содержащие текстуальное и графическое описание объектов аренды, оформленные в виде приложения и подписанные сторонами договора; у сторон при подписании акта приема-передачи не возникло неопределённости относительно имущества, занимаемого по договору, следовательно, предмет аренды согласован.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 июля 2014 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, городскому округу - городу Барнаулу Алтайского края на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресам: ул. Сизова, 26, ул. Э. Алексеевой, 13а, ул. Павловский тракт, 88, пр. Калинина, 5б.

Согласно договорам аренды от 25.11.2013 N 160/к, от 08.10.2013 N 577/к, от 21.10.2013 N 46, от 16.10.2013 N 158/к, от 05.11.2013 N 161/к, Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула, как уполномоченный орган, передал нежилые помещения, по указанным выше адресам, в аренду. Срок действия договоров аренды три года.

Приложениями к договорам стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которое передается в аренду. Актами приема-передачи подтверждается передача нежилых помещений от арендодателя арендаторам.

Комитет обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации указанных договоров аренды частей нежилых помещений.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов Управление пришло к выводу, что в пакете документов, представленных на государственную регистрацию договоров аренды, отсутствуют кадастровые паспорта нежилых зданий с указанием его частей, передаваемых в аренду, в связи, с чем государственная регистрация была приостановлена.

Поскольку кадастровые паспорта объектов недвижимости с указанием их частей, передаваемых в аренду, Комитетом представлены не были, Управление со ссылкой на абзац 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), приняло решения от 31.01.2014 N 01/273/2013-13, от 20.01.2014 N 01/216/2013-788, от 10.02.2014 N 01/273/2014-110, от 20.01.2014 N 01/216/2013-787, от 10.02.2014 N 01/273/2013-76 об отказе в совершении регистрационных действий.

Полагая, что отказы в государственной регистрации не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принял правильное по существу решение.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 АПК РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктами 1, 5, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ).

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Федерального закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

В силу статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для осуществления действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются юридические факты и документы, предусмотренные пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в числе прочего акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Частью 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзацы 10, 11 пункта 1 названной статьи).

В силу пункта 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Согласно пункту 10 статьи 33 названного Закона представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который вносятся на основании государственного кадастрового учета. В свою очередь кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

Из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 81 Гражданского кодекса Российской Федерации в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект на который устанавливается право.

Согласно пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что на государственную регистрацию Комитетом представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе графическое описание передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, являющихся предметом аренды.

Данные документы содержат текстуальное и графическое описание нежилых помещений, оформлены в виде приложений к договорам аренды и подписаны сторонами договора.

Указанное выше обстоятельство заявителем апелляционной жалобы по существу не оспаривается.

При этом, после подписания договоров аренды Арендодатель передал, а Арендаторы приняли во временное пользование и владение конкретные нежилые помещения, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствуют акты приема-передачи.

Согласно пункта 1 статьи 81 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации требуют определения объекта аренды как существенного условия этого договора, что является критерием определенности в правоотношениях сторон. Указанные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о достижении сторонами договоров соглашения о помещениях, являющихся предметом аренды, то есть достижения согласия в данной части.

Кроме этого, объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду ранее зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при этом кадастровые паспорта на спорное недвижимое имущество находятся в деле правоустанавливающих документов. Иного апеллянтом не доказано.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ указанные выше обстоятельства, учитывая, что договоры аренды содержат приложения, которые являются графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, данные документы представлены на государственную регистрацию вместе с заявлением, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемые отказы заинтересованного лица не соответствуют положениям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом апелляционная инстанция отмечает, что сама по себе возможность представления сторонами сделки на государственную регистрацию кадастрового паспорта с указанием размера арендуемой площади, не влечет обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды по причине его отсутствия. Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предметов аренды, заинтересованным лицом не представлено. Кроме этого, из текста оспариваемых отказов не следует, что основаниями для отказов в государственной регистрации договоров аренды послужило то, что у регистрационного органа отсутствовала возможность определить предмет аренды.

Учитывая изложенное, арбитражный суд обоснованно удовлетворил заявленные Комитетом требования.

Оценивая иные доводы апелляционной жалобы применительно к изложенным выше обстоятельствам апелляционный суд с учетом перечисленных положений норм права, содержания договоров и других доказательств, представленных в материалы настоящего дела, также приходит к выводу об отсутствии оснований для признания доводов апелляционной жалобы обоснованными.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 июля 2014 года по делу N А03-6642/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н. В. Марченко

Судьи

И. И. Бородулина Н. А. Усанина