Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. N 12АП-5420/14 (ключевые темы: неотделимые улучшения - рыночная стоимость - объекты недвижимости - объекты исследования - муниципальная собственность)

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. N 12АП-5420/14

г. Саратов

21 октября 2014 г.

Дело N А06-3987/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Жаткиной С.А., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

Спиридоновой Е.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

управления муниципального имущества администрации города Астрахани - Апарина С.С., действующего на основании доверенности от 22 мая 2014 года;

общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Виктория МК" - Елинова И.В., действующего на основании доверенности от 02 июня 2014 года,

директора общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Виктория МК" - Какауридзе М.Г., действующей на основании протокола общего собрания участников от 04 июня 2014 года N 1,

рассмотрев апелляционные жалобы управления муниципального имущества администрации города Астрахани и общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Виктория МК",

на решение арбитражного суда Астраханской области от 09 апреля 2014 года

по делу N А06-3987/2013, принятое судьёй Павловой В.Б.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью торговая фирма "Виктория МК" (ИНН 3015045909, ОГРН 1023000868505) к управлению муниципального имущества администрации города Астрахани (ИНН 3015090926, ОГРН 1103015001550), третье лицо - Жирнов Владимир Николаевич, город Астрахань, об урегулировании условий договора купли-продажи от 16 апреля 2013 года N 343/ПП,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью торговая фирма "Виктория" (далее по тексту - истец, общество, ООО ТФ "Виктория") обратилось в арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее по тексту - ответчик, управление) об урегулировании условий договора купли-продажи от 16 апреля 2013 года N 343/ПП по пунктам 2.1, 2.2, 4.4.1, 4.4.2, 4.5, 6.7, изложив их в редакции:

Пункт 2.1 - Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 3575200 рублей, без учёта НДС.

Пункт 2.2. - Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку 7 лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Пункт 4.4.1 - "Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости и процентов".

Пункт 4.4.2 - "Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке в случае: неоплаты покупателем текущего платежа 3 раза подряд, в срок, установленный графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора и иных случаях предусмотренных действующим законодательством РФ ".

Пункт 4.5 - В случае расторжения настоящего договора с поступивших денежных средств во исполнение исключить.

Внести в договор пункт 6.7. "Стоимость неотделимых улучшений в размере 1972000 рублей, произведённых арендатором в течении срока аренды объекта недвижимости засчитываются в счёт оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения".

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), представитель истца просил установить стоимость неотделимых улучшений по пункту 6.7 в сумме 4250000 рублей.

Изменения исковых требований в данной части были приняты арбитражным судом первой инстанции.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 09 апреля 2014 года заявленные требования удовлетворены частично, определены условия договора от 16 апреля 2013 года N 343/п купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу ул. г. Астрахань ул. Советская/Володарского/Чернышевского 10/18/9 литера А помещение 19ж, общей площадью 223,2 кв.м, с холодным пристроем литер а7, общей площадью 11,7 кв.м в следующей редакции:

Пункт 2.1 Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 8651000 рублей, без НДС.

Пункт 2.2 Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на три года не позднее 16 числа месяца, следующим за месяцем, в котором вступило в законную силу решение арбитражного суда по настоящему делу.

Включён пункт 2.1.1 в редакции: "Стоимость неотделимых улучшений на сумму 2065689 рублей 60 копеек, произведённых арендатором засчитывается в счёт оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения".

Включён пункт 2.1.2 в следующей редакции: "С учётом стоимости неотделимых улучшений, стоимость объекта недвижимости составит 6585310 рублей 40 копеек".

Пункт 4.4.1 В случае невыполнения покупателем обязанностей, изложенных в настоящем договоре, продавец имеет право: Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости"

Пункт 4.4.2 Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке в случае неоплаты покупателем текущего платежа в срок установленный графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, два раза подряд и иных случаях предусмотренных действующим законодательством РФ.

Пункт 4.5 - исключён.

В графике платежей, являющегося неотъемлемой частью договора от 16 апреля 2013 года N 343/П графу "дата платежа" привести в соответствие с пунктом 2.2. установленной судом редакции.

Также, с ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей, на проведение судебной экспертизы в размере 32000 рублей.

Стороны, не согласившись с данным решением, обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили его отменить: истец - в части установления выкупной стоимости спорного недвижимого имущества, стоимости произвёдённых им неотделимых улучшений, а также определения периода рассрочки оплаты, ответчик - в полном объёме.

Истец, в соответствии со статьёй 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2014 года, представил отзыв на апелляционную жалобу управления, согласно доводам которого просил оставить её без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо, в нарушение данных требований отзывы на апелляционную жалобу общества не представили.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчик направил истцу договор купли-продажи, предметом которого является имущество, находящееся в собственности муниципального образования "Город Астрахань", право приобретения которого покупатель приобрёл в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1.2. договора продавец продает, а покупатель приобретает нежилые строения по адресу г. Астрахань ул. Советская/Володарского/Чернышевского 10/18/9 литера А помещение 19ж, общей площадью 223,2 кв.м., с холодным пристроем литер а7, общей площадью 11,7 кв.м.

Пункт 2.1 Стоимость объекта недвижимости оценивается в сумме 8651000 рублей.

Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на три года с 16 апреля 2013 года по 16 апреля 2016 года (пункт 2.2).

Денежные средства, по уплате которых предоставляется рассрочка, перечисляются Покупателем ежемесячно, не позднее 16 числа, равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (пункт 2.3).

В случае невыполнения покупателем обязанностей, изложенных в настоящем договоре, продавец имеет право:

Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости и суммы штрафных санкций (пункт 4.4.1)

Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке в случае: неоплаты покупателем текущего платежа в срок, установленный графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, два раза подряд (пункт 4.4.2).

В случае расторжения настоящего договора с покупателя взыскивается штраф в размере арендной платы за время владения объектом недвижимости с даты регистрации настоящего договора (пункт 4.5).

Истец, получив проект договора, не согласился с редакцией вышеизложенных пунктов договора и направил ответчику протокол разногласий, предложив свою редакцию, которая также не была принята ответчиком.

Поскольку в течение установленных законом 30-ти дней разногласия между сторонами урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), установив факт соблюдения истцом условий Закона N 159-ФЗ, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из результатов назначенной им комплексной строительно-технической судебной экспертизы, которой были определены: стоимость спорного нежилого помещения в сумме 10330639 рублей - с НДС (без НДС 8754778 рублей 80 копеек), а также стоимость неотделимых улучшений за период с 2005 по 28 февраля 2013 года на сумму 4250506 рублей 23 копеек (заключение "Научно-исследовательтского центра судебных экспертиз Астраханской области" от 07 марта 2014 года N 383-13).

При этом, арбитражный суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела отчёты, выполненные оценщиком Жирновым В.Н., обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Спектр" и результаты проведённой в рамках рассматриваемого спора экспертизы, пришёл к выводу о том, что в основу данного решения в части стоимости спорного нежилого помещения необходимо положить отчёт, выполненный оценщиком Жирновым В.Н. (листы дела 21 - 49 тома 2) и заключение судебной экспертизы (листы дела 2 - 112 тома 2), как наиболее достоверно определяющие рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Исследуя требования о включении в договор пункта 6.7 в редакции истца, определяющего стоимость неотделимых улучшений на сумму 4250506 рублей 23 копеек, арбитражный суд первой инстанции, исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2012 года N 9785/12 и применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, уменьшил выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя в период до 2007 года на сумму 1309055 рублей 52 копейки, определив её на ту же дату, что и рыночную стоимость спорного имущества с учётом индекса уровня цен февраля 2013 года в размере 2065689 рублей 60 копеек.

Истец, не согласившись с выводами арбитражного суда первой инстанции в части установления стоимости спорного нежилого помещения и произведённых им неотделимых улучшений, основанными на отчёте, выполненном оценщиком Жирновым В.Н. и заключении судебной экспертизы, как не соответствующим требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, заявил в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции с учётом заявленного ходатайства истца, а также в целях проверки доводов его жалобы, определением от 22 июля 2014 года назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Партнер-Эксперт" (далее по тексту - ООО "Партнер-Эксперт", эксперту Костину Петру Николаевичу с постановкой вопросов:

1. Является ли стоимость объекта: помещения N 19ж с холодным пристроем (литер А, а7) общей площадью 234,9 кв.м., расположенного по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Советская/Володарского/Чернышевского, 10/18/9 по состоянию на 28 февраля 2013 года равной 8651000 рублей без учёта НДС?

2. В случае несоответствия стоимости объекта: помещения N 19ж с холодным пристроем (литер А, а7) общей площадью 234,9 кв.м., расположенного по адресу г.Астрахань, Кировский район, ул. Советская/Володарского/Чернышевского, 10/18/9 по состоянию на 28 февраля 2013 года равной 8651000 рублей без учёта НДС, определить стоимость объекта: помещение N 19ж с холодным пристроем (литер А, а7) общей площадью 234,9 кв.м., расположенного по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Советская/Володарского/Чернышевского, 10/18/9 по состоянию на 28 февраля 2013 года без учёта НДС?

3. Какова стоимость неотделимых улучшений, произведённых обществом с ограниченной ответственностью торговая фирма "Виктория МК" в период с 2005 года по 28 февраля 2013 года на объекте: помещение N 19ж с холодным пристроем (литер А, а7) общей площадью 234,9 кв.м., расположенного по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Советская/Володарского/Чернышевского, 10/18/9.

Согласно выводам заключения эксперта ООО "Партнер-Эксперт" от 05 сентября 2014 года N 2-143-14:

- рыночная стоимость объекта экспертизы на дату 28 февраля 2013 года, равная 8651000 рублей, не соответствует его реальной стоимости;

- стоимость объекта: помещение N 19ж с холодным пристроем (литер А, а7) общей площадью 234,9 кв.м., расположенного по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Советская/Володарского/Чернышевского, 10/18/9 по состоянию на 28 февраля 2013 года без учёта НДС составила 2949153 рубля (без учёта НДС - 3480000 рублей);

- стоимость неотделимых улучшений, произведённых ООО ТФ "Виктория МК" в период с 2005 года по 28 февраля 2013 года на выкупаемом объекте составила 2673605 рублей с НДС, 2265767 рублей без НДС. При этом, стоимость ремонтных восстановительных строительных работ за период с 2005 по 2007 года рассчитана экспертом с учётом износа на 28 февраля 2013 года в размере 1681169 рублей.

Апелляционный суд, на основании оценки выводов проведённых по настоящему делу судебных экспертиз, а также отчёта, выполненного оценщиком Жирновым В.Н., приходит к следующим выводам.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в действующей редакции:

Под рыночной стоимостью объекта экспертизы понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

·одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

·стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

·цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно Федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", "Цель оценки и виды стоимости", "Требования к отчёту об оценке" (ФСО N 01, 02, 03), утверждёнными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, N 255, N 254 соответственно, рыночная стоимость определяется с использованием 3-х подходов:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта исследования, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта исследования.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении данного подхода определяется величина будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применение доходного подхода должно быть обусловлено тем, что рассматриваемая собственность, может существовать как самостоятельная экономическая единица, приносящая доход.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта исследования, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта исследования с учётом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта исследования являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта исследования являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта исследования основанных на сравнении объекта исследования с объектами - аналогами объекта оценки, отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта исследования для целей оценки признается объект, сходный объекту исследования по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

В рамках каждого из подходов применяются методы оценки. Метод оценки - способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Эксперт при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Эксперт вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из анализа отчёта об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости Жирнова В.Н. следует, что эксперт использовал сравнительный подход, применив аналоги, находящиеся, как и спорный объект, в одном районе и в историческом центре города Астрахани.

При этом, в расчёте стоимости сравнительным подходом эксперт использовал аналоги, выставленные на продажу на вторичных рынках недвижимости, когда в рассматриваемом случае, объектом экспертизы является госимущество, реализуемое администрацией города Астрахани через аукционы.

Оценщик Жирнов В.Н. в расчёте сравнительным подходом не откорректировал характеристики объекта, как - разница в площадях, в износах и уровнях отделки объекта экспертизы и объектах - аналогов. Отсутствие корректировок стоимости по вышеуказанным параметрам сравнения приводит не только к искажению реальной стоимости объекта экспертизы при сравнительном подходе, но и в целом к завышению рыночной стоимости объекта.

Апелляционная коллегия также критически оценивает результаты отчёта Жирнова В.Н., ввиду обоснования оценщиком неприменения затратного метода его нецелесообразностью при оценке жилых (квартир, комнат) и нежилых встроенных помещений на активных рынках, со ссылкой на методические рекомендации Совета Партнёрства НП "СМАО", членом которого он является, без указания иных мотивов отказа от расчёта стоимости таким подходом.

Напротив, экспертами ООО "Партнер-Эксперт" указано на необходимость расчёта стоимости экспертируемого объекта недвижимости затратным подходом, как более точно определяющим реальную стоимость объекта оценки, учитывающим большой накопленный износ (объекту более 120 лет), а также другие износы - функциональный и внешний.

Затратный подход также учитывает факторы вида строительных материалов, из которых построено здание, его конструктивные особенности, капитальность и срок "жизни" объекта, как реальный, так и эффективный (с учётом текущего состояния).

Кроме того, экспертами ООО "Партнер-Эксперт" при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости были использованы все три подхода к оценке его стоимости: доходный, затратный, сравнительный, проанализировав достоверность каждого из них с точки зрения адекватности итогового результата, а также учитывая высокий уровень развития как рынка аренды, так и вторичного рынка коммерческой недвижимости в районе расположения объекта оценки, степень сходности результатов расчёта разными подходами, они пришли к заключению, что рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 28 февраля 2013 года, с учётом НДС составляет 3480000 рублей, без учёта НДС - 2949153 рубля.

Определяя принципы оценки доказательств, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 71 установил следующие правила: арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства согласно требованиям статьи 162 АПК РФ и оценив их в совокупности и взаимосвязи с учётом положений статьи 71 АПК РФ, полагает, что арбитражный суд первой инстанции пришёл к ошибочному выводу о том, что цена, предложенная в качестве рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в отчёте Жирнова В.Н. в размере 8651000 рублей, без НДС, при применении одного сравнительного подхода, не отражает в итоговом значении рыночной стоимости действительное состояние объекта экспертизы и не отвечает критериям определения рыночной стоимости объекта экспертизы, как цены сделки, представляющей собой разумное вознаграждение за объект оценки.

Таким образом, из анализа представленных доказательств, судебная коллегия в целях установления рыночной стоимости спорного помещения, принимает в качестве наиболее объективного результата оценки, установленную судебной экспертизой ООО "Партнёр - Эксперт" в размере 2949153 рублей без НДС.

При этом, определяя рыночную стоимость спорного объекта недвижимости без учёта НДС, апелляционная коллегия также учитывает положения Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту - НК РФ), регламентирующие порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну.

Абзацем 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ установлено, что при реализации на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закреплённого за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этого имущества с учётом налога.

В таком случае налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями), которые обязаны исчислить расчётным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Из приведенной нормы следует, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель, как налоговый агент, должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя налог на добавленную стоимость, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога.

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2012 года N 3139/12.

При оценке вывода арбитражного суда первой инстанции о включении в договор пункта 6.7 в редакции, определяющей стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя, с учётом индекса уровня цен февраля 2013 года в размере 2065689 рублей 60 копеек, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и не оспорено арендодателем, с его согласия арендатором произведены неотделимые улучшения на сумму 1309055 рублей 52 копейки (письмо от 20 ноября 2012 года N 30-02-01-1675/12 - лист дела 14 тома 1).

С учётом указанного арбитражный суд первой инстанции, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.

Данная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2012 года N 9785/12.

Вместе с тем, как было установлено арбитражным судом первой инстанции из показаний эксперта Жуковинова А.С., стоимость неотделимых улучшений в размере 1309055 рублей 52 копеек определена в уровне цен 3 квартала 2007 года, которая, в целях соблюдения баланса интересов обоих сторон, была определена судом на ту же дату, что и рыночная стоимость спорного имущества, путём её индексации в размере 2065689 рублей 60 копеек.

При этом, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., а не с учётом уровня инфляции, как определено арбитражным судом первой инстанции на основании выводов эксперта НИЦСЭ Астраханской области" - Жуковинова А.С., в заключении от 07 марта 2014 года N383-13.

Так, согласно выводам заключения эксперта ООО "Партнер-Эксперт" от 05 сентября 2014 года N 2-143-14, суммарная стоимость неотделимых улучшений, произведённых ООО ТФ "Виктория МК" за период с 2005 года по 23 февраля 2013 года, а именно: строительно-монтажных работ и специальных работ, работ по капитальному ремонту и реконструкции конструктивных элементов помещения рассчитана экспертом с учётом износа на 28 февраля 2013 года в размере 2265767 рублей без учёта НДС.

Названные улучшения, как следует из пояснений представителя ответчика в суде апелляционной инстанции, были приняты арендодателем, как неотделимые.

Управление, опровергая выводы судебной экспертизы, проведённой в апелляционной инстанции, в нарушение требований статей 65, 67, 68 АПК РФ, не представило доказательств, свидетельствующих об их неправомерности.

На основании указанного довод жалобы управления об установлении стоимости неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя на сумму 1309055 рублей 52 копеек, также подлежит отклонению, как необоснованный.

Довод жалобы истца об уменьшении рыночной стоимости выкупаемого имущества на стоимость всех произведённых им неотделимых улучшений, включая стоимость не принятых и не согласованных с арендодателем неотделимых улучшений, но произведённых на основании предписания по устранению нарушений требований пожарной безопасности от 14 декабря 2009 года, отклоняется судебной коллегией, как основанный на ошибочном толковании вышеназванных норм права.

При этом, как обоснованно указано арбитражным судом первой инстанции, истец может реализовать своё право на судебную защиту путём предъявления отдельного иска.

Довод жалобы общества об определении периода рассрочки оплаты стоимости объекта недвижимости в рассрочку на 7 лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, также отклоняется судебной коллегией как необоснованный, ввиду императивного характера установления Законом N 159-ФЗ, действующим на дату заключения договора купли-продажи выкупаемого имущества, периода рассрочки в три года.

Вместе с тем, апелляционная жалоба ООО ТФ "Виктория МК" подлежит удовлетворению, ввиду установления апелляционным судом иной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

Ответчик, обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции в полном объёме, указывает на неправомерность установления ответчиком своей редакции спорного договора, ввиду того, что он является договором присоединения, типовая форма которого утверждена постановлением администрации города Астрахани от 14 сентября 2012 года N 8227.

Судебная коллегия отклоняет данный довод жалобы, как основанный на ошибочном толковании положений статей 445, 446 ГК РФ, регулирующим спорные правоотношения исходя из предмета заявленных требований (об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора).

Довод жалобы о неправомерности отнесения арбитражным судом первой инстанции на ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины и проведённой судебной экспертизы, ввиду частичного удовлетворения заявленных требований общества, также отклоняется судебной коллегией, по следующим основаниям.

Статья 101 АПК РФ определяет состав судебных расходов, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регулируется положениями статьи 110 АПК РФ, в соответствии с частью 1 которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По смыслу статьи 110 АПК РФ правило об отнесении судебных издержек на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований применяется в случае, когда возможно установить размер соответствующих требований, при частичном удовлетворении требований неимущественного характера, содержащихся в исковом заявлении, положения абзаца 2 части 1 статьи 110 АПК РФ не применяются.

Поскольку истцом заявлено требование неимущественного характера, арбитражным судом первой инстанции, с учётом результатов рассмотрения дела, правомерно отнесены судебные расходы на ответчика.

При вышеизложенных обстоятельствах, с учётом установленной апелляционным судом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также стоимости неотделимых улучшений, принятых арендодателем, решение арбитражного суда первой инстанции, в силу положений пункта 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ, подлежит изменению в частях определения условий договора от 16 апреля 2013 года N 343/п купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу ул. г. Астрахань ул. Советская/Володарского/Чернышевского 10/18/9 литера А помещение 19ж, общей площадью 223,2, кв.м., с холодным пристроем литер а7, общей площадью 11,7 кв.м в редакции пунктов 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора, с изложением их в следующей редакции:

Пункт 2.1. Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 2949153 рубля, без НДС.

Включить пункт 2.1.1. в редакции: "Стоимость неотделимых улучшений на сумму 2265767 рублей, произведённых арендатором, засчитывается в счёт оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения".

Включить пункт 2.1.2. в следующей редакции: "С учётом стоимости неотделимых улучшений, стоимость объекта недвижимости составит 683386 рублей".

В связи с чем, апелляционные жалобы: истца подлежит удовлетворению, ответчика - оставлению без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции и проведённой судебной экспертизы, с учётом результатов рассмотрения апелляционных жалоб, подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Астраханской области от 09 апреля 2014 года по делу N А06-3987/2013 изменить в частях определения условий договора от 16 апреля 2013 года N 343/п купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу ул. г. Астрахань ул. Советская/Володарского/Чернышевского 10/18/9 литера А помещение 19ж, общей площадью 223,2, кв.м., с холодным пристроем литер а7, общей площадью 11,7 кв.м в редакции:

Пункт 2.1 - Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 8651000 рублей, без НДС.

Включить пункт 2.1.1 в редакции: "Стоимость неотделимых улучшений на сумму 2065689 рублей 60 копеек, произведённых арендатором засчитывается в счёт оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения".

Включить пункт 2.1.2. в следующей редакции: "С учётом стоимости неотделимых улучшений, стоимость объекта недвижимости составит 6585310 рублей 40 копеек",

изложив их в следующей редакции:

Пункт 2.1. Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 2949153 рубля, без НДС.

Включить пункт 2.1.1. в редакции: "Стоимость неотделимых улучшений на сумму 2265767 рублей, произведённых арендатором, засчитывается в счёт оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения".

Включить пункт 2.1.2. в следующей редакции: "С учётом стоимости неотделимых улучшений, стоимость объекта недвижимости составит 683386 рублей".

Апелляционные жалобы: общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Виктория МК" удовлетворить, управления муниципального имущества администрации города Астрахани, - оставить без удовлетворения.

Взыскать с управления муниципального имущества администрации города Астрахани в пользу общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Виктория МК" расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей, расходы на проведения судебной экспертизы в сумме 12000 рублей.

Арбитражному суду Астраханской области выдать исполнительные листы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

С.А. Жаткина И.И. Жевак