Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2014 г. N 18АП-10283/14

г. Челябинск

20 октября 2014 г.

Дело N А76-705/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аскания" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2014 по делу N А76-705/2014 (судья Лакирев А.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

федерального государственного унитарного предприятия по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны "Экран" - Тузова Е.В. (доверенность от 30.06.2014 N 202, паспорт).

Федеральное государственное унитарное предприятие по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны "Экран" (далее - ФГУП "Экран", Предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аскания" (далее - ООО "Аскания", Общество, ответчик), в котором потребовало:

- взыскать с ответчика 147 425 руб. 62 коп. основного долга по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2012, рассчитанного за период с 01.01.2013 до 31.08.2013;

- расторгнуть договор аренды от 01.06.2012, возложить на ответчика обязанность передать арендуемое имущество истцу по акту приёма-передачи (т. 1, л.д. 5-7, 30).

Исковое заявление принято к производству арбитражного суда определением от 23.01.2014, делу присвоен номер А76-705/2014. Этим же определением суд первой инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Управление Росимущества; т. 1, л.д. 1-3).

ООО "Аскания" обратилось в суд первой инстанции с встречным исковым заявлением к ФГУП "Экран", в котором потребовало взыскать с Предприятия в его пользу 257 425 руб. 62 коп., в том числе:

- 80 000 руб., уплаченные за право заключения договора аренды;

- 177 425 руб. 62 коп., перечисленные в качестве арендной платы по договору от 01.06.2012 (т. 1, л.д. 80-90).

Встречное исковое заявление принято к производству арбитражного суда определением от 07.04.2014 (т. 1, л.д. 78-79).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2014 (резолютивная часть объявлена 08.07.2014) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объёме, в удовлетворении встречного искового заявления отказано (т. 2, л.д. 38-51).

В апелляционной жалобе ООО "Аскания" просит решение отменить, в удовлетворении искового заявления ФГУП "Экран" отказать, встречные требования удовлетворить (т. 2, л.д. 60-68). Приводит следующие доводы.

Суд первой инстанции не учёл, что истец (по первоначальному иску) не в полной мере выполнил требования статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. До обращения в суд с иском о расторжении договора Предприятие должно было направить Обществу не только предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, но также предложение расторгнуть договор.

Суд первой инстанции не принял во внимание письмо ООО "Аскания" от 03.09.2013 N 271, в котором арендатор сообщает арендодателю о выявленных недостатках недвижимого имущества и просит принять соответствующие меры. ФГУП "Экран" на указанное письмо не ответило, сотрудников для осмотра объекта аренды не направило.

Переданное ООО "Аскания" помещение расположено на земельном участке, принадлежащем иному лицу, в границах которого также расположено имущество ОАО "Челябинский электромеханический завод". Установлен пропускной режим, ограничивающий доступ и препятствующий полноценному использованию арендованного имущества. По этой причине невозможно провести отопление, канализацию, сделать входную группу. Доводы ответчика о наличии препятствий в пользовании объектом аренды подтверждаются судебным актом по делу N А76-15624/2013, предметом исследования в рамках которого являлось иное недвижимое имущество, также переданное Предприятием в аренду по результатам проведения аукциона 21.05.2012.

Помимо прочего, ООО "Аскания" отмечает, что в договоре аренды не указано целевое назначение имущества, подлежащего передаче в аренду.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 28.10.2011 на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись регистрации N 74-74-01/374/2011-80 о праве собственности Российской Федерации на нежилое здание (объект гражданской обороны) общей площадью 294,5 кв.м., инвентарный номер 39268, "литер Ч", расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Центральная (Шершни), д. 3-Б (т. 1, л.д. 9, 63).

Кроме того, 28.10.2011 в ЕГРП внесена запись регистрации N 74-74-01/374/2011-81 о праве хозяйственного ведения ФГУП "Экран" на нежилое здание (объект гражданской обороны) общей площадью 294,5 кв.м., инвентарный номер 39268, "литер Ч", расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Центральная (Шершни), д. 3-Б (т. 1, л.д. 63).

01.06.2012 между ФГУП "Экран" (арендодатель) и ООО "Аскания" (арендатор) подписан договор "аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации и закрепленных за федеральным государственным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения" (т. 1, л.д. 10-15, 91-96). По условиям данной сделки Предприятие обязалось передать Обществу в аренду (временное пользование) сроком на 5 лет нежилое здание (объект гражданской обороны) общей площадью 294,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Центральная (Шершни), д. 3-Б (пункты 1.2, 1.4).

Текст договора аренды от 01.06.2012 содержит, среди прочего, следующие условия: арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или имеет задолженность по арендной плате более двух месяцев (пункт 2.2.4); арендодатель обязан передать недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2, по акту приёма-передачи (пункт 2.4); арендатор имеет право потребовать от арендодателя надлежащего выполнения принятых на себя обязанностей по настоящему договору (пункт 3.1); арендатор обязан ежемесячно, до 20 числа текущего месяца представлять арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы на расчетный счет арендодателя (пункт 3.13); арендатор обязан вносить арендную плату в согласованных размерах и в установленные договором сроки, независимо от результатов своей хозяйственной деятельности (пункт 3.14); арендатор обязан зарегистрировать договор аренды в органах государственной регистрации (пункт 3.17); арендатор обязан выполнять требования СНиП II-11-77 "Защитные сооружения гражданской обороны" и требования, изложенные в приказе МЧС РФ от 15.12.2002 N 583 "Об утверждении и введении в действие Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны" (пункт 3.18); арендатор обязан в течение месяца с момента заключения настоящего договора оплатить сумму ежемесячно арендной платы, установленную пунктом 4.1 договора, за 1 месяц вперёд (пункт 3.20); арендатор обязан оплатить цену за право заключения договора аренды в размере 80 000 руб. в течение указанного в аукционной документации срока (пункт 3.21); размер ежемесячно арендной платы устанавливается в прилагаемом к договору расчёте арендной платы - приложение N 2 (пункт 4.1); арендная плата перечисляется арендатором на расчётный счёт арендодателя ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, датой оплаты считается дата поступления платежа на расчётный счёт арендодателя (пункт 4.2); расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг не включаются в установленную пунктом 4.1 настоящего договора сумму арендной платы (пункт 4.3); обязательства сторон по настоящему договору возникают с момента, указанного в пункте 1.3, то есть с момента подписания акта приёма-передачи объекта (пункт 6.7); все споры, вытекающие из настоящего договора, рассматриваются в Арбитражном суде Челябинской области (пункт 6.11).

В приложении N 2 к договору аренды от 01.06.2012 стороны согласовали размер арендной платы - 23 203 руб. 66 коп. в месяц, из расчёта 78,79 руб. за 1 кв.м. в месяц (т. 1, л.д. 15, 96).

Объект аренды, нежилое здание общей площадью 294,5 кв.м., передан руководителю ООО "Аскания" О.Ю. Воронину 01.06.2012, о чём составлен соответствующий двухсторонний акт. Имущество принято арендатором без замечаний и возражений, акт содержит отметку о том, что по своему техническому состоянию помещение общей площадью 294,5 кв.м. пригодно для передачи в аренду (т. 1, л.д. 14, 95).

По платёжному поручению от 05.06.2012 N 00034 общество с ограниченной ответственностью "Лирон" (ИНН 7448145890) в интересах и по поручению ООО "Аскания" перечислило на расчётный счёт ФГУП "Экран" 80 000 рублей. Назначение платежа "оплата за заключение договора аренды нежилого помещения по адресу: ул. Центральная (Шершни), 3-б" (т. 2, л.д. 25-26).

Договор аренды от 01.06.2012 зарегистрирован в установленном федеральным законом порядке 22.08.2012, в ЕГРП сделана запись регистрации N 74-74-01/347/2012-92 (т. 1, л.д. 12, 63, 93).

В 2012-2013 гг. ООО "Аскания" перечислило на расчётный счёт ФГУП "Экран" денежные средства в сумме 154 221 руб. 96 коп. в оплату аренды нежилого помещения. В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены заверенные копии следующих платёжных поручений: от 13.09.2012 N 72 на сумму 23 203 руб. 66 коп. (аренда за август 2012 года), от 11.10.2012 N 103 на сумму 23 203 руб. 66 коп. (аренда за сентябрь 2012 года), от 14.12.2012 N 169 на сумму 23 203 руб. 66 коп. (аренда за ноябрь 2012 года), от 12.02.2013 N 48 на сумму 23 203 руб. 66 коп. (аренда за февраль 2013 года), от 03.04.2013 N 5051 на сумму 46 407 руб. 32 коп. (аренда за декабрь 2012 года и январь 2013 года), от 17.09.2013 N 51042 на сумму 15 000 руб. (аренда за 2013 год) (т. 1, л.д. 105-110; т. 2, л.д. 6).

03.09.2013 ООО "Аскания" обратилось в филиал ФГУП "Экран" с письмом, в котором сообщило о выявленных в процессе эксплуатации нежилого помещения недостатках, препятствующих полноценному использованию имущества. Общество указало следующее: доступ на объект аренды ограничен в связи с тем, что сторонней организацией установлен пропускной режим, это также препятствует проведению отопления, водоснабжения, канализации, осуществлению ремонта входной группы; отсутствует электроэнергия, имеется возможность согласовать только 2 кВТ на 300 кв.м. помещения; "оформление основных документов (для осуществления любой деятельности) возможно только через суд". В связи с этим ООО "Аскания" просило ФГУП "Экран" обеспечить беспрепятственный доступ (отдельный проезд) к арендуемому недвижимому имуществу и приостановить исполнение обязанности по внесению арендной платы (т. 1, л.д. 97).

17.09.2013 арендатор вновь обратился к арендодателю с письмом. Общество "Аскания", ссылаясь на отсутствие возможности использовать переданное в аренду недвижимое имущество, потребовало возвратить перечисленные денежные средства: плату за заключение договора аренды в размере 80 000 руб. и внесённую арендную плату в размере 177 425 руб. 62 коп., всего 257 425 руб. 62 коп. (т. 1, л.д. 98-99).

28.11.2013 Предприятие направило в адрес Общества письмо (от 27.11.2013 N 282), в котором указало на наличие задолженности по договору аренды нежилого помещения общей площадью 294,5 кв.м. в сумме 147 425 руб. 62 коп. и потребовало в срок до 10.12.2013 погасить задолженность. Арендодатель также указал, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате соответствующие денежные средства будут взысканы в судебном порядке с прекращением договорных отношений (т. 1, л.д. 16-17).

Предъявленные друг к другу требования стороны не выполнили.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, ФГУП "Экран" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга и расторжении договора аренды объекта недвижимого имущества).

Возражая против предъявленных требований, полагая, что переданное нежилое помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию, ООО "Аскания" обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением (о взыскании денежных средств, внесённых за право заключения договора и в качестве платы за пользование объектом недвижимости).

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Договор аренды от 01.06.2012 соответствует установленным федеральным законом требованиям, является заключенным. Факт наличия на стороне арендатора задолженности по арендной плате за период более двух месяцев подряд подтверждается материалами дела. Досудебный порядок урегулирования спора арендодателем соблюдён. Доводы ООО "Аскания" о том, что переданное имущество имело недостатки, препятствующие его использованию, суд отклонил. При этом суд указал, что до возникновения спора арендатор с претензиями к арендодателю не обращался, требование о расторжении договора не заявлял, арендуемый объект арендодателю не возвратил, кроме того, факт наличия препятствий в пользовании имуществом в ходе судебного разбирательства ответчик не подтвердил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды от 01.06.2012 б/н следует признать заключенным, поскольку Предприятием и Обществом при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки (письменная форма, один документ, государственная регистрация сделки в ЕГРП) согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

ФГУП "Экран" выполнило обязательство по передаче объекта аренды во временное владение и пользование ООО "Аскания", что подтверждается двухсторонним актом от 01.06.2012. Арендатор принял недвижимое имущество без замечаний и возражений. При этом в акте указано, что по своему техническому состоянию помещение общей площадью 294,5 кв.м. пригодно для передачи в аренду (т. 1, л.д. 14, 95).

Соответственно, с 01.06.2012 на стороне ООО "Аскания" возникло обязательство ежемесячно вносить (перечислять на расчётный счёт ФГУП "Экран") арендную плату в размере 23 203 руб. 66 коп.

В рамках настоящего дела ФГУП "Экран" потребовало взыскать с ООО "Аскания" задолженность по арендной плате в размере 147 425 руб. 62 коп., рассчитанную за период с 01.01.2013 до 31.08.2013 (т. 1, л.д. 5-7, 30).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9, ст.ст. 65, 66 АПК РФ).

ООО "Аскания" доказательств исполнения добровольно принятых на себя денежных обязательств в соответствии с условиями договора аренды от 01.06.2012 не представило.

Из материалов дела следует, что за весь период действия договора от 01.06.2012 в качестве арендных платежей ООО "Аскания" перечислило на расчётный счёт ФГУП "Экран" 154 221 руб. 96 коп. (т.1, л.д.105-110; т.2, л.д.6).

Исходя из размера ежемесячной платы (23 203 руб. 66 коп.), общего размера арендной платы за период с 01.06.2012 по 31.08.2013 (23 203 руб. 66 коп. * 15 месяцев = 348 054 руб. 90 коп.), перечисленных арендатором денежных средств (154 221 руб. 96 коп.), исковое требование ФГУП "Экран" о взыскании с ООО "Аскания" основного долга в размере 147 425 руб. 62 коп. следует признать правомерным.

Перечисленные по платёжному поручению от 05.06.2012 N 00034 денежные средства в сумме 80 000 рублей в счёт погашения обязательств ответчика по внесению ежемесячной арендной платы приняты быть не могут, поскольку согласно назначению платежа и пункту 3.21 договора аренды от 01.06.2012 направлены на исполнение самостоятельного денежного обязательства общества "Аскания" (т. 1, л.д. 12, 93; т. 2, л.д. 25-26).

ФГУП "Экран" также заявило требование о расторжении договора аренды от 01.06.2012.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1); в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (подпункт 1);

- существенно ухудшает имущество (подпункт 2);

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (подпункт 3);

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (подпункт 4 статьи 619 Гражданского кодекса РФ).

Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или имеет задолженность по арендной плате более двух месяцев (пункт 2.2.4 договора аренды от 01.06.2012 - т. 1, л.д. 10, 91).

Поскольку ООО "Аскания" не исполнило обязанность по внесению арендной платы за период аренды свыше двух месяцев подряд, у арендодателя возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 ст. 452 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

28.11.2013 Предприятие посредством использования услуг почтовой связи направило в адрес Общества письмо (от 27.11.2013 N 282), в котором указало на наличие задолженности по договору аренды нежилого помещения общей площадью 294,5 кв.м. в сумме 147 425 руб. 62 коп. и потребовало в срок до 10.12.2013 погасить задолженность. Кроме того, арендодатель указал, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате соответствующие денежные средства будут взысканы в судебном порядке, в свою очередь, договорные отношения будут прекращены (т. 1, л.д. 16-17).

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора основаны на ошибочном толковании норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела.

Под претензией следует понимать направленное контрагенту требование заинтересованного лица об урегулировании спора до передачи его на рассмотрение компетентного суда. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего сформулированные требования, обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, сумму претензии и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Основной целью претензионного порядка является урегулирование возникшего спора в досудебной стадии, что предполагает обязательное предъявление контрагенту требований, вытекающих из неисполнения им обязательства. Из содержания претензии должны быть четко понятны суть и обоснованность претензионных требований, а также к кому они предъявляются.

Текст письма Предприятия от 27.11.2013 N 282 содержит указание на правоотношение, требование об исполнении обязательств из которого заявлено в претензии (аренда недвижимого объекта общей площадью 294,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Центральная (Шершни), д. 3-Б), на обязательство, которое не исполнено Обществом (внесение арендной платы), размер этого обязательства (147 425 руб. 62 коп.), срок для надлежащего исполнения обязательства (до 10.12.2013), а также оговорку о последующих действиях арендодателя и дальнейшей судьбе правоотношений в случае неисполнения арендатором предъявленного требования.

Направленная истцом (по первоначальному иску) претензия содержит необходимый объём информации и предоставляет контрагенту-адресату возможность (при его желании) урегулировать спор на досудебной стадии во избежание досрочного прекращения обязательственных правоотношений.

То обстоятельство, что почтовый конверт с письмом от 27.11.2013 N 282 не вручен адресату, в данном случае не опровергает правомерности требования арендодателя о расторжении договора. Заказное письмо с претензией направлено обществу "Аскания" по его юридическому адресу (г. Челябинск, ул. Верхнеуральская, 1), указанному в договоре аренды от 01.06.2012 (т. 1, л.д. 12, 93), а также в уставе ООО "Аскания" в редакции 2012 года (т. 1, л.д. 41-42).

Юридическое лицо несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нём (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путём помимо воли юридического лица (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61).

Об изменении своего юридического адреса (изменения внесены в ноябре 2013 года - т.1, л.д.39) общество "Аскания" предприятие "Экран" не известило.

По смыслу статьи 46 Конституции Российской Федерации право на своевременную и эффективную защиту государством, в свою очередь, субъективного права пострадавшего лица не может быть ограничено по формальным основаниям.

При разрешении вопроса о соблюдении арендодателем требования о досудебном порядке урегулирования спора суд апелляционной инстанции также принимает во внимание позицию арендатора, выраженную при рассмотрении настоящего дела. Преследуемый обществом "Аскания" материально-правовой интерес заключается в возврате всей суммы денежных средств, уплаченных как на этапе заключения договора, так и при его исполнении, а также в освобождении от уплаты аренды за спорный период. При этом сохраняя права владения и пользования объектом недвижимости, требований об устранении недостатков недвижимого имущества либо о пересмотре размера арендной платы Общество к Предприятию не предъявляет. Указанное препятствует выводу о заинтересованности арендатора в сохранении договорных отношений.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о правомерности решения арбитражного суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ФГУП "Экран" о взыскании задолженности в сумме 147 425 руб. 62 коп. и расторжении договора аренды от 01.06.2012.

ООО "Аскания" предъявило к ФГУП "Экран" встречные требования, а именно - потребовало взыскать с Предприятия в его пользу 257 425 руб. 62 коп., в том числе 80 000 руб., уплаченные за право заключения договора аренды, и 177 425 руб. 62 коп., перечисленные в качестве арендной платы по договору от 01.06.2012 (т. 1, л.д. 80-90).

В обоснование встречных требований ООО "Аскания" ссылается на то, что переданное арендодателем недвижимое имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию. В качестве недостатков Общество называет следующее:

- объект аренды находится на земельном участке, являющемся частной территорией, в границах земельного участка находится завод, на территории которого установлен строгий пропускной режим (вход на территорию осуществляется по заранее поданной заявке за 24 часа в установленное время с 9-00 до 17-00 часов), то есть отсутствует свободный доступ к объекту;

- на объекте отсутствует электричество и не имеется возможности согласовать мощность в достаточной для его эксплуатации норме потребления;

- в договоре аренды не указано четкое целевое использование предоставленного в аренду помещения (т. 1, л.д. 81).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. К исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (статьи 9, 65, 126 АПК РФ).

Вопреки установленным арбитражным процессуальным законом требованиям ООО "Аскания" не представило доказательств, подтверждающих существование поименованных во встречном исковом заявлений препятствий в пользовании объектом аренды, отсутствие у арендатора возможности выявить соответствующие обстоятельства на этапе заключения договора аренды либо при осмотре объекта до его фактической передачи, а также невозможность использования нежилого здания (объект гражданской обороны) общей площадью 294,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул.Центральная (Шершни), д. 3-Б - в предпринимательской деятельности арендатора.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как указано выше, 01.06.2012 руководитель ООО "Аскания" принял нежилое здание общей площадью 294,5 кв.м. в аренду без замечаний и возражений, о чём во исполнение пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ и договора аренды от 01.06.2012 составлен и подписан двухсторонний акт (т. 1, л.д. 14, 95).

Отметок о том, что проход и (или) проезд до объекта аренды затруднены по причине установления третьими лицами ограничений в пользовании прилегающим земельным участком, либо о том, что в нежилом здании (помещении) нет электричества, и для арендатора названные обстоятельства являются недостатками, препятствующими использованию коммерческой площади в хозяйственной деятельности, акт приёма-передачи от 01.06.2012 не содержит.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

ООО "Аскания" обладает правоспособностью, является коммерческим юридическим лицом (то есть занимается предпринимательской деятельностью), самостоятельным участником товарно-денежных отношений и в состоянии приобретать права и обязанности, вступая в правоотношения с иными физическими либо юридическими лицами.

При проявлении должной заботливости и осмотрительности ещё до заключения договора аренды либо подписания акта приёма-передачи общество "Аскания" имело объективную возможность, более того в своих собственных интересах должно было установить обстоятельства прохода и проезда до объекта аренды, непосредственно осмотреть недвижимое имущество, выяснить какими инженерными коммуникациями объект обеспечен, а какими нет.

Принятие арендатором нежилого здания (помещения) в аренду путём подписания акта приёма-передачи без осмотра соответствующего недвижимого имущества в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ освобождает арендодателя от ответственности за недостатки, которые могли и должны были быть выявлены арендатором в ходе визуального осмотра.

Следует отметить, что в период с 01.06.2012 по 31.08.2013 (15 месяцев) общество "Аскания" каких-либо требований, претензий относительно возможности эксплуатации объекта аренды к предприятию "Экран" не предъявляло. Данное обстоятельство, в частности, ставит под сомнение ничем не подтверждённое утверждение арендатора о том, что пропускной режим на прилегающей к объекту аренды территории действительно существует и установлен до момента поступления недвижимого имущества в аренду общества "Аскания". В случае если препятствия в пользовании арендованным имуществом возникли в период действия договора аренды по вине третьих лиц, арендатор не лишён права на судебную защиту в порядке, предусмотренном статьями 304 (защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения), 305 (защита прав владельца, не являющегося собственником) Гражданского кодекса РФ.

Представленные арендатором распечатки с Интернет сайта - копии публичной кадастровой карты (т. 1, л.д. 100-104) не содержат исчерпывающей информации об обстоятельствах расположения объекта аренды по договору от 01.06.2012 (его невозможно идентифицировать) и прилегающих земельных участков, зданий, строений и сооружений. Данные доказательства не подтверждают доводов ООО "Аскания" о том, что проход и проезд до здания затруднены либо ограничены, в том числе по причине пропускного режима, установленного смежным землепользователем.

Доводы ответчика (по первоначальному иску) о том, что препятствием в пользовании объектом аренды является отсутствие в тексте договора указания на вид его использования, во внимание приняты быть не могут.

В силу статей 606-625, 650-655 Гражданского кодекса РФ назначение объекта не является существенным условием договора аренды, отсутствие такого условия в тексте договора не освобождает стороны от исполнения добровольно принятых на себя обязательств и не лишает предусмотренных договором прав.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как указано в пунктах 1.2, 3.18, 6.6 договора аренды от 01.06.2012, нежилое здание общей площадью 294,5 кв.м. представляет собой объект гражданской обороны. Следовательно, арендатор применительно к пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ вправе и, одновременно, обязан использовать переданное арендодателем недвижимое имущество по его назначению. А именно. На основании пункта 3.1.2 Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны, утв. Приказом МЧС РФ от 15.12.2002 N 583, защитные сооружения допускается использовать при выполнении обязательных требований действующих нормативных документов к помещениям данного функционального назначения под: санитарно-бытовые помещения; помещения культурного обслуживания и помещения для учебных занятий; производственные помещения, отнесенные по пожарной опасности к категориям Г и Д, в которых осуществляются технологические процессы, не сопровождающиеся выделением вредных жидкостей, паров и газов, опасных для людей, и не требующие естественного освещения; технологические, транспортные и пешеходные тоннели; помещения дежурных электриков, связистов, ремонтных бригад; гаражи для легковых автомобилей, подземные стоянки автокаров и автомобилей; складские помещения для хранения несгораемых, а также для сгораемых материалов при наличии автоматической системы пожаротушения; помещения торговли и питания (магазины, залы столовых, буфеты, кафе, закусочные и др.); спортивные помещения (стрелковые тиры и залы для спортивных занятий); помещения бытового обслуживания населения (ателье, мастерские, приемные пункты и др.); вспомогательные (подсобные) помещения лечебных учреждений.

Доказательств, опровергающих возможность эксплуатации переданного предприятием "Экран" нежилого здания согласно указанным в пункте 3.1.2 "Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны" видам использования, общество "Аскания" не представило (часть 2 статьи 9, статьи 41, 65, 66 АПК РФ).

Доводы подателя жалобы также опровергаются тем обстоятельством, что ООО "Аскания" на протяжении длительного периода времени вносило арендную плату. Платежи в размере месячной арендной платы осуществлены 13.09.2012, 11.10.2012, 14.12.2012 и 12.02.2013. Кроме того, 03.04.2013 ответчик перечислил арендную плату в двукратном размере, а также по платёжному поручению от 17.09.2013 перечислил 15 000 рублей (т. 1, л.д. 105-110; т. 2, л.д. 6). Оплата аренды в отсутствие претензий относительно возможности / невозможности эксплуатации недвижимого имущества (обе претензии направлены Обществом лишь в сентябре 2013 года, то есть за пределами спорного периода взыскания арендной платы - т. 1, л.д. 97-99) свидетельствуют об одобрении арендатором действий арендодателя по передаче недвижимого имущества в аренду, подтверждают наличие возможности использовать объект в хозяйственной деятельности организации.

То обстоятельство, что ФГУП "Экран" не ответило на письменные обращения ООО "Аскания" от 03.09.2013 и 17.09.2013, не подтверждает доводов арендатора о наличии препятствий в пользовании недвижимым имуществом, поскольку в рамках настоящего дела арендодатель факт наличия такого рода препятствий не признал (т. 1, л.д. 97-99).

Обстоятельства, установленные при рассмотрении арбитражного дела N А76-15624/2013, юридического значения при рассмотрении настоящего спора не имеют, поскольку касаются иного недвижимого имущества, а также иных юридических лиц.

Таким образом, встречное исковое заявление общества "Аскания" к предприятию "Экран" правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "Аскания". В дело представлено доказательство оплаты государственной пошлины в размере 2 000 рублей (т. 2, л.д. 71).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2014 по делу N А76-705/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аскания" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина