Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2014 г. N 15АП-16617/14

город Ростов-на-Дону

23 октября 2014 г.

дело N А01-862/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.

при участии:

от ЗАО "Руфа-Тур": генеральный директор Бибов М.Ф., паспорт, представитель Муращенко Е.Д., паспорт, доверенность от 02.07.2013

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея: не явился, извещен (уведомление N 344002 78 45556 9)

от Управления лесами Республики Адыгея: не явился, извещен (уведомление N 344002 78 45557 6)

от ООО "Независимая оценка": не явился, извещен (уведомление N 344002 78 45558 3)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 31.07.2014 по делу N А01-862/2013 (судья Шебзухов З.М.)

по иску закрытого акционерного общества "Руфа-Тур"

к ответчикам: Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея; обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценка"

о признании отчетов общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" от 18.09.2012 N 1043-Н/09/2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50, площадью 9100 кв. м, и от 18.09.2012 N 1044-Н/09/2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49, площадью 7000 кв. м, недостоверными и не подлежащими применению при определении размера арендной платы за пользование земельными участками ЗАО "Руфа-Тур",

и исковое заявление закрытого акционерного общества "Руфа - Тур"

к ответчикам: Территориальному управлению государственным имуществом в Республике Адыгея, Управлению лесами Республики Адыгея

о внесении изменений в договор от 09.12.2008 N 178,

по встречному иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея

к закрытому акционерному обществу "Руфа-Тур"

о понуждении к заключению дополнительного соглашения от 18.02.2013 N 1 к договору аренды земельного участка от 09.12.2008 N 178 в редакции, предложенной ТУ Росимущества в РА

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Руфа-Тур" (далее - ЗАО "Руфа-Тур", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (далее - ТУ Росимущества в РА), обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" (далее - ООО "Независимая оценка") о признании отчетов ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 N 1043-Н/09/2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50, площадью 9100 кв. м, и от 18.09.2012 N 1044-Н/09/2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49, площадью 7000 кв. м, недостоверными и не подлежащими применению при определении размера арендной платы за пользование земельными участками ЗАО "Руфа-Тур".

Определением 16.04.2014 объединены в одно производство дела N А01-248/2014 по исковому заявлению ЗАО "Руфа-Тур" к ТУ Росимущества в РА, Управлению лесами Республики Адыгея о внесении изменений в договор аренды N 178 от 09.12.2008 для совместного рассмотрения с делом N А01-862/2013 с присвоением номера А01-862/2013.

ТУ Росимущества в РА обратилось к ЗАО "Руфа-Тур" со встречным заявлением о понуждении к заключению дополнительного соглашения от 18.02.2013 N 1 к договору аренды земельного участка от 09.12.2008 N 178 в редакции, предложенной ТУ Росимущества в РА.

В ходе рассмотрения настоящего дела, представитель ЗАО "Руфа-Тур" на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дважды уточнял предмет иска, просил внести изменения в договор аренды земельного участка N 178 от 09.12.2008 в редакции, изложенной в заявлении об изменении предмета иска.

Решением от 31.07.2014 исковые требования закрытого акционерного общества "Руфа - Тур" удовлетворены частично. Встречные исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея удовлетворены частично. Отчет N 1043-Н/09/2012 ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м признан недостоверным и не подлежащим применению при определении размера арендной платы. Отчет N 1044-Н/09/2012 ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м признан недостоверным и не подлежащим применению при определении размера арендной платы. В договор аренды земельных участков от 9.12.2008 N 178, заключенный между Управлением лесами Республики Адыгея и ЗАО "Руфа-Тур" суд внес изменения, изложив его в следующей редакции:

1. Название договора аренды читать в следующей редакции: "Договор аренды N 178 лесного и земельных участков".

2. Преамбулу Договора читать в следующей редакции:

Управление лесами Республики Адыгея в лице его начальника Бельмехова Рашида Январовича, действующего на основании Положения об Управлении лесами Республики Адыгея (утверждено постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 25 декабря 2006 г. N 177), именуемое в дальнейшем "Арендодатель 1", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея, в лице в.р.и.о. руководителя Казанова Бориса Хамзетовича, действующего на основании Положения, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 N 278, именуемое в дальнейшем "Арендодатель 2" и Закрытое акционерное общество "Руфа-Тур" в лице генерального директора Бибова Мурадина Фицевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", и именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящее дополнительное соглашение (далее - Соглашение) о нижеследующем:

3.По всему тексту Договора и Приложений к нему из лесного участка исключить 3-ю и 4-ю части лесного участка с кадастровыми номерами 01:04:5611012:49, 01:04:5611012:50 и считать площадь лесного участка 48500,08 кв. м (4,85 га).

4.В пунктах 1.1., 2.1., 2.4., 2.5., 2.6., 2.7., 2.9., 2.10., 2.12., 3.1., 3.2., 3.3., 3.4., 3.5. Договора слово "Арендодатель" заменить на слово "Арендодатель 1".

5.Пункт 1.4. Договора изложить в следующей редакции:

"1.4. Срок аренды Арендатором лесного и земельных участков устанавливается со дня регистрации настоящего Договора до 10 ноября 2055 года"

6.Название раздела 2 Договора изложить в следующей редакции: "2. Размер арендной платы за использование лесного участка и порядок ее внесения".

7.Пункт 2.3. Договора изложить в следующей редакции:

"2.3.Размер арендной платы за использование лесного участка предоставляемого Арендатору по настоящему Договору, составляет 591 219,89 рубля (пятьсот девяносто одна тысяча двести девятнадцать рублей 89 коп.) в год.

Сроки внесения арендной платы и реквизиты счетов для перечисления денежных сумм представлены в Приложении N 4 настоящего Договора"

8. Название раздела 3 Договора изложить в следующей редакции:

"3. Права и обязанности Арендодателя 1 и Арендатора".

9. Название раздела 4 Договора изложить в следующей редакции:

"4. Ответственность сторон (Арендодателя 1 и Арендатора)".

10. Пункт 5.1. Договора изложить в следующей редакции:

"5.1. Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения, кроме изменений, указанных в п. II.4., III.2.3, III.4.9. Договора.".

11. Дополнить раздел 6 Договора пунктом 6.1.1 следующего содержания:

"6.1.1. Досрочное расторжение Договора может иметь место в соответствии с п. III.1.1., III.4.7. Договора, либо по соглашению Сторон, либо на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации".

12. Пункт 8.1. Договора изложить в следующей редакции:

"8.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору, разрешаются путем переговоров.

В случае если согласие Арендодателя 1 и Арендатора путем переговоров не достигнуто, указанные вопросы разрешаются в судебном порядке.

В случае невозможности урегулирования между Арендодателем 2 и Арендатором споров и разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Республики Адыгея в соответствии с законодательством Российской Федерации.

13. Дополнить раздел 8 Договора пунктами 8.10., 8.11. следующего содержания:

"8.10. Передача земельного участка в аренду осуществляется Арендодателем 2 в срок не позднее 3 (трех) дней с момента подписания Договора по месту нахождения земельного участка и оформляется двусторонним актом приема-передачи, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

8.11. В случае прекращения или расторжения настоящего Договора Арендатор обязан вернуть земельные участки в надлежащем состоянии по акту приема-передачи, подписанному Арендодателем 2 и Арендатором"

14. Дополнить раздел 9 Договора пунктами 9.6., 9.7., 9.8. следующего содержания:

"9.6. Договор субаренды земельного участка, а также Договор передачи Арендатором своих прав и обязанностей в отношении земельного участка по Договору подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея и направляются Арендодателю и в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея для последующего учета.

9.7. Срок действия договора субаренды земельного участка не может превышать срок действия Договора.

9.8. При досрочном расторжении Договора договор субаренды земельного участка прекращает свое действие".

15. Дополнить Договор Разделами I, II, III, IV следующего содержания:

"I. Предмет Договора I.1. Арендодатель 2 предоставляет в аренду земельные участки из категории земель "земли особо охраняемых территорий и объектов" с видом разрешенного использования "для строительства гостиничного комплекса и обустройства подъезда к водопадам":

- с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Республика Адыгея, Майкопский район, п. Каменномостский, Гузерипльское лесничество, Каменномостское участковое лесничество квартал 59, выдел 11 и 15;

-с кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м. Республика Адыгея, Майкопский район, п. Каменномостский, Гузерипльское лесничество, Каменномостское участковое лесничество, квартал 59, выдел 15 и 36 (далее - Земельные участки) в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, прилагаемых к настоящему Договору и являющихся его неотъемлемой частью.

I.2. На земельных участках отсутствуют объекты недвижимого имущества".

II. Размер и условия внесения арендной платы за земельные участки "II.1. Величина арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 01:04:5611012:49 составляет 148 813 (сто сорок восемь тысяч восемьсот тринадцать) рублей 50 копеек.

Величина арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 01:04:5611012:50 составляет 187 621 (сто восемьдесят семь тысяч шестьсот двадцать один) рубль 50 копеек.

II.2. Арендная плата за земельные участки вносится Арендатором равными долями два раза в год до 15 мая и до 15 ноября путем перечисления по следующим реквизитам получателя:

ИНН: 0105060222 КПП: 010501001 Расчетный счет: 40101810100000010003 Банк: ГРКЦ НБ Республики Адыгея Банка России г. Майкоп.

БИК: 047908001 ОКАТО: 79401000000 УФК по Республике Адыгея (ТУ Росимущества в Республике Адыгея) КБК: 16711105021016000120 "Доходы, получаемые в виде арендной платы, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в федеральной собственности (за исключением земельных участков федеральных бюджетных и автономных учреждений)" В платежном поручении указывается номер, дата заключения Договора, назначение платежа (арендная плата, пеня), а также период, за который осуществляется платеж.

II.3. Размер арендной платы подлежит пересмотру в случаях изменения ставок платы за единицу площади земельного участка, установленных Правительством Российской Федерации.

II.4. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Изменение размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции осуществляется Арендодателем 2 в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора без оформления Дополнительного соглашения.

II.5. Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год с оформлением дополнительного соглашения в следующих случаях:

-в случае изменения рыночной стоимости земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

-в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования Участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

-в связи с введением в действие нормативно-правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 Правил, не применяется.

II.6. В случае передачи земельного участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы, установленного по настоящему Договору.

II.7. Не использование земельного участка Арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы" III. Права и обязанности Арендодателя 2 и Арендатора III. 1. Арендодатель 2 имеет право:

III. 1.1. Требовать досрочного расторжения Договора в случаях:

-использования земельного участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п.I.1 Договора;

-использования земельного участка (его части) способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

-невнесения арендной платы более трех раз подряд по истечении установленного п. II.2. Договора срока платежа;

-не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору в срок установленный п. III.4.5. Договора;

-изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- реквизиции земельного участка;

- нарушения других условий Договора в рамках законодательства Российской Федерации;III. 1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора;

III. 1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора;

III. 1.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

III.2. Арендодатель 2 обязан:

III.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

III.2.2. Передать Арендатору земельного участка в соответствии с п. 8.10. настоящего Договора.

III.2.3. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. II.2. Договора.

III.2.4. Произвести начисление арендной платы с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого производится перерасчет, а также письменно уведомить Арендатора об изменениях размера арендной платы не позднее 1 (одного) месяца с момента перерасчета арендной платы.

III.3. Арендатор имеет право:

III.3.1. Использовать земельный участок на условиях, установленных Договором.

III.3.2. В случае передачи своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, в том числе передачи арендных прав в залог и внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, либо передачи земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды, Арендатор обязан письменного уведомить об этом Арендодателя 2.

III.3.3. По истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю 2 не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

III.4. Арендатор обязан:

III.4.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

III.4.2. Использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

III.4.3. Уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату за земельный участок, без выставления счетов Арендодателем 2.

III.4.4. В случае пересмотра Арендодателем 2 размера арендной платы в сторону увеличения сумму разницы вносить не позднее 1 (одного) месяца с момента получения от Арендодателя 2 соответствующего уведомления.

III.4.5. В течение 30-ти дней подписать дополнительное соглашение или направить акт разногласий.

III.4.6. Обеспечить Арендодателю 2 (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на Участок по их требованию.

III.4.7. Письменно сообщить Арендодателю 2 не позднее, чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении земельного участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.

III.4.8. Не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв земельного участка.

III.4.9. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендодателя 2 об изменении своих реквизитов.

III.4.10. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

III.4.11. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на земельный участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их осмотром, ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временными сооружениями, коридоров прохождения инженерных сетей и коммуникаций через земельный участок.

III.4.12. В случае прекращения своей деятельности или передачи прав на здания, строения и сооружения другому лицу, расположенные на земельных участках, в 10-дневный срок направить Арендодателю 2 об этом письменное уведомление с указанием наименования и реквизитов лица, к которому перешли права, с приложением копий правоустанавливающих документов.

III.4.13. Не допускать на земельном участке строительства капитального характера, без согласования со всеми заинтересованными службами согласно законодательству Российской Федерации.

III.5. Арендодатель 2 и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

"IV. Ответственность сторон (Арендодателя 2 и Арендатора) IV.1. За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

IV.2. Ответственность Арендодателя 2 и Арендатора за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации".

16. Неотъемлемой частью Соглашения являются:

- распоряжение Правительства Российской Федерации от 05.05.2012 г. N 740-р;

- кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49;

- кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50;

- расчет арендной платы земельных участков;

- акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49;

- акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50.

В остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ТУ Росимущества в РА обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 31.07.2014 изменить в части и включить в договор аренды земельного участка N 178 от 09.12.2008 условие: "В соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны устанавливают, что условия настоящего соглашения применяются к их отношениям, возникшим до момента его заключения, а именно с 06.06.2012 (даты внесения в государственный кадастр недвижимости изменений сведений о категории земельных участков)".

В судебное заседание Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея, Управление лесами Республики Адыгея, ООО "Независимая оценка", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея, Управления лесами Республики Адыгея, ООО "Независимая оценка", в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители ЗАО "Руфа-Тур" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.12.2008 между Управлением лесами Республики Адыгея и ЗАО "Руфа-Тур" заключен договор аренды N 178 четырех участков из земель лесного фонда сроком до 10.11.2055 года. Государственная регистрация договора была произведена 12.02.2009.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 05.05.2012 N 740-р два лесных участка, арендуемых ЗАО "Руфа-Тур" по договору аренды N 178 от 09.12.2008, были переведены из категории земель лесного фонда в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов с образованием земельных участков с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м и кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м.

В связи с изменением категории данных участков территориальное управление Росимущества в РА предложило ЗАО "Руфа-Тур" заключить дополнительное соглашение N 1 от 18.02.2013 к договору аренды N 178 от 09.12.2008.

Письмом от 15.03.2013 ЗАО "Руфа-Тур" уведомило Территориальное управление Росимущества в РА об отказе в подписании дополнительного соглашения в предложенной редакции по причине несогласия с размером арендной платы за пользование земельными участками земель особо охраняемых территорий и объектов, считая ее чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости.

ЗАО "Руфа-Тур" предложило Территориальному управлению Росимущества в РА оставить в силе ранее установленные в договоре аренды N 178 от 09.12.2008 ставки арендной платы в отношении участков с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м и кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м.

ТУ Росимущества в РА письмом от 01.04.2013 сообщило ЗАО "Руфа-Тур" об отказе в принятии предложенного им варианта по определению размера арендной платы, пояснив, что прежняя методика определения размера арендной платы не может применяться в связи с изменением категории земельных участков. Сославшись на Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582, ТУ Росимущества в РА указало, что размер арендной платы за указанные земельные участки был установлен в соответствии с этими Правилами на основании отчетов независимого оценщика ООО "Независимая оценка" об оценке рыночной стоимости земельных участков от 18.09.2012. Согласно отчету N 1043-Н/09/2012 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м определена в размере 5805800 рублей. По данным Отчета N 1044-Н/09/2012 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м определена в размере 4 781 000 рублей.

Не согласившись с данными доводами, ЗАО "Руфа-Тур" в судебном порядке оспорило вышеуказанные отчеты N 1043-Н/09/2012 и N 1044-Н/09/2012.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.07.2013 назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы об определении рыночной стоимости участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м и участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м.

В заключении эксперта Папко И.И. N 38/1 от 06.08.2013 рыночная стоимость земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 определена в сумме 1803800 рублей, рыночная стоимость земельного участка площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50 определена в сумме 2274200 рублей.

По ходатайству ТУ Росимущества в РА в судебном заседании был опрошен эксперт Папко И.И.

Из пояснений эксперта следует, что рыночная стоимость участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 и участка площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50 определена ниже, чем в отчетах ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 года N 1043-Н/09/2012 и N 1044-Н/09/2012. По его мнению, в отчетах ООО "Независимая оценка" не учтено наличие значительных перепадов уровней поверхности на обоих участках, а также наличие выступов на поверхности участков скалистых пород. Данные характеристики участков значительно снижают возможность их использования по разрешенному назначению. Это повлияло на уменьшение рыночной стоимости участков по сравнению со стоимостью, указанной в отчетах ООО "Независимая оценка".

Из проектов соглашений о внесении изменений в договор аренды N 178 от 09.12.2008, представленных в иске ЗАО "Руфа-Тур" и встречном иске ТУ Росимущества в РА, а также из объяснений представителей сторон видно, что основные разногласия у сторон возникли по определению величины рыночной стоимости участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 и участка площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50, размерами арендной платы (п. II.1 в п. 15 Соглашения в редакции ТУ Росимущества в РА), способами ее изменения в дальнейшем (п. II.4 и п. II.5 в п. 15 Соглашения в редакции ТУ Росимущества в РА), и распространением измененных условий договора аренды N 178 от 9.12.2008 на отношения сторон с 06.06.2012 (п. 16 Соглашения в редакции территориального управления Росимущества в РА), то есть, с даты внесения в Государственный кадастр недвижимости изменений в сведения о категории земельных участков.

Из заявлений об изменении предмета иска усматривается, что ЗАО "Руфа-Тур" согласилось с предложенной ТУ Росимущества в РА редакцией п. 15 Соглашения об изменении условий договора аренды N 178 от 09.12.2008 в части содержания п. II.4 и п. II.5 о способах изменения размера арендной платы за земельные участки.

Из пояснений представителя ТУ Росимущества в РА следует, что управление согласно с предложенными ЗАО "Руфа-Тур" сроками внесения арендной платы: равными долями два раза в год до 15 мая и до 15 ноября (п. II.2 в п. 15 соглашения о внесении изменений в договор аренды N 178 от 9.12.2008 в редакции ЗАО "Руфа-Тур").

Вместе с тем, ЗАО "Руфа-Тур" не согласилось с определением размера арендной платы исходя из величины рыночной стоимости участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 и участка площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50, определенной в отчетах ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 N 1043-Н/09/2012 и N 1044-Н/09/2012 (п. II.1 в п. 15 Соглашения в редакции ТУ Росимущества в РА). Также ЗАО "Руфа-Тур" не согласилось с п. 16 Соглашения в редакции ТУ Росимущества в РА о распространении измененных условий договора аренды N 178 от 09.12.2008 на отношения сторон с 06.06.2012.

Учитывая волеизъявление сторон, направленное на изменение условий договора аренды N 178 от 09.12.2008, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении иска ЗАО "Руфа-Тур", а также частичному удовлетворению встречного иска ТУ Росимущества в РА по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В результате перевода земельных участков с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м и кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м из категории земель лесного фонда в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов Распоряжением Правительства РФ от 05.05.2012 N 740-р порядок определения размера арендной платы за данные участки перестал соответствовать Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.

Данное обстоятельство является существенным обстоятельством, в связи с наличием которого как ЗАО "Руфа-Тур", так ТУ Росимущества в РА вправе настаивать на изменении условий договора аренды N 178 от 9.12.2008.

При изложенных обстоятельствах изменение порядка определения и размера арендной платы в связи с изменением сведений в Государственном кадастре недвижимости о категории земельных участков, соответствует требованиям статей 421, 422, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ установлены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 установлено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Расчет арендной платы за пользование земельными участками площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 и площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50, предложенный в проекте дополнительного соглашения к договору аренды от N 178 от 9.12.2008 в редакции ТУ Росимущества по РА произведен на основании отчетов о рыночной стоимости земельных участков ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 года N 1043-Н/09/2012 и N 1044-Н/09/2012 и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года (2014), которая составляла 8,25%, в соответствии с Указанием Центрального банка Российской Федерации "О размере ставки рефинансирования Банка России" от 13.09.2012 N 2873-У.

Суд первой инстанции указал, что отчет N 1043-Н/09/2012 ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м и отчет N 1044-Н/09/2012 ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м являются недостоверными и не подлежащими применению при определении размера арендной платы за пользование указанными земельными участками. К данному выводу суд пришел ввиду того, что в указанных отчетах ООО "Независимая оценка" не учтено наличие перепадов уровней поверхности на обоих участках и наличие выступов скалистых пород на их поверхности, что снижает возможность использования участков по разрешенному назначению, в связи с чем, расчет арендной платы за пользование указанными земельными участками следует производить исходя из величины рыночной стоимости земельных участков, установленной в заключении эксперта Папко И.И. N 38/1 от 06.08.2013, в котором рыночная стоимость земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 определена в сумме 1 803 800 рублей, а рыночная стоимость земельного участка площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50 определена в сумме 2 274 200 рублей.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 за год должен составить 1 803 800 руб. / 100 Х 8,25% = 148 813 руб. 50 коп.

Размер арендной платы за пользование земельным участком площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50 за год должен составить 2 274 200 руб. / 100 Х 8,25% = 187 621 руб. 50 коп.

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции счел необходимым внести в договор аренды изменения в части размера арендной платы за земельные участки площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 и площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50, изложить пункты II.1., II.2. договора аренды N 178 от 9.12.2008 в редакции, предложенной ЗАО "Руфа-Тур".

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В проекте представленного ТУ Росимущества в РА соглашения о внесении изменений в договор аренды N 178 от 09.12.2008 имеются пункты 16 и 17 следующего содержания:

16. В соответствии со ст. 425 ГК РФ Стороны устанавливают, что условия настоящего Соглашения применяются к отношениям, возникшим до момента его заключения, а именно с 06 июня 2012 года (даты внесения в государственный кадастр недвижимости изменений в сведения о категории земельных участков с кадастровыми номерами 01:04:5611012:49, 01:04:5611012:50).

17. Первый платеж за земельные участки, включающий, в том числе арендную плату, образовавшуюся с 06 июня 2012 г. до момента государственной регистрации Соглашения, вносится Арендатором не позднее 30 дней с момента государственной регистрации Соглашения.

ЗАО "Руфа-Тур" не согласилось с пунктами 16 и 17 соглашения в редакции ТУ Росимущества в РА о распространении измененных условий договора аренды N 178 от 09.12.2008 на отношения сторон с 06.06.2012.

Учитывая нормы ст. ст. 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования ТУ Росимущества в РА в части внесения в договор аренды N 178 от 09.12.2008 условий пунктов 16 и 17 соглашения в редакции ТУ Росимущества в РА.

Исходя из этого, пункт 18 соглашения о внесении изменений в договор аренды N 178 от 09.12.2008 в редакции ТУ Росимущества в РА следует считать пунктом 16.

При отсутствии разногласий сторон в изменении иных условий договора аренды N 178 от 09.12.2008, суд счел возможным изложить иные условия соглашения об изменении договора аренды N 178 от 09.12.2008 в редакции, предложенной ТУ Росимущества в РА.

Довод заявителя жалобы о том, что действие измененного договора следует распространить, начиная с 06.06.2012 не может быть принят, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Однако, между сторонами не достигнуто соглашение о включении в договор такого условия о распространении его действия на отношения сторон с 06.06.2012 в связи с чем суд не вправе обязывать сторон включить такое условие помимо их воли.

При таких обстоятельствах, поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для отмены решения суда.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства, установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права. Предусмотренные главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 31.07.2014 по делу N А01-862/2013 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова О.А. Еремина