Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2014 г. N 18АП-11351/14

г. Челябинск

27 октября 2014 г.

Дело N А47-12433/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, общества с ограниченной ответственностью "Южно-Уральская оценочная компания" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.08.2014 по делу N А47-12433/2013 (судья Бочарова О.В.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" - Козлова Оксана Александровна (доверенность от 17.07.2014, паспорт серия N 5306 N 524694).

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" (далее - ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Южно-Уральская оценочная компания" (далее - ООО "Южно-Уральская оценочная компания", ответчик), в котором просило признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 94-Н/2013 от 16 августа 2013 года об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 306,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5, выполненным ООО "Южно-Уральская Оценочная компания"; разрешить разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения между ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, обязав Комитет по управлению имуществом города Оренбурга заключить договор купли-продажи административного здания, назначение нежилое, 2-этажное, площадью 306,5 кв.м., литер ДД1 расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5 в редакции, предложенной обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" по цене 3 817 849 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) (требования изложены с учетом уточнения их предмета истцом, принятого судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Оренбурга (далее - третье лицо, Администрация).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.08.2014 (резолютивная часть оглашена 29.07.2014) исковые требования удовлетворены. Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, указанную в отчете N 94-Н/2013 от 16.08.2013 об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 306,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5, выполненном ООО "Южно-Уральская оценочная компания".

Пункт 2.1 договора купли-продажи арендованного нежилого помещения - административного здания, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 306,5 кв.м., литер ДД1, инв. N П-16-28/ДД1, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5, между обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, принят в следующей редакции:

"Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 3 817 849 руб. без учета НДС".

Кроме того, с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и ООО "Южно-Уральская оценочная компания" взыскано по 9 000 рублей судебных расходов в пользу истца.

С вынесенным решением не согласились ответчики, обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Ссылается на необоснованное принятие судом первой инстанции в качестве доказательства величины рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества заключения N 1075-ОЦ/14 от 03.07.2014 эксперта ООО "Оренбург-Оценка" Паньковой Г.А. По мнению апеллянта, экспертом неправильно определен предмет оценки - нежилое помещение, при том, что предметом отчуждения являлось отдельно стоящее нежилое здание. По этой причине, при расчете стоимости объекта затратным подходом не была учтена стоимость земельного участка.

Полагает ошибочным применение к правоотношениям сторон статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), тогда как инициатива в реализации преимущественного права исходила от общества, в порядке статьи 9 названного закона.

Считает неправомерным отклонение доводов ответчиков об утрате обществом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, поскольку ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" обратилось с заявлением о признании недостоверным отчета об оценке за пределами установленного законом 30-дневного срока.

ООО "Южно-Уральская оценочная компания" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, заявленных к ООО "Южно-Уральская оценочная компания".

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несоответствие даты, на которую должна быть определена рыночная стоимость выкупаемого имущества - 24.05.2013 (соответствующей дате подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) и дате, на которую была произведена оценка ООО "Южно-Уральская оценочная компания" - 06.08.2013, на основании муниципального контракта, заключенного 05.08.2013 без указания относительно даты оценки. Различная постановка вопросов перед независимым оценщиком и экспертом в части определения даты оценки и включения в стоимость арендуемого объекта стоимости земельного участка, исключает признание отчета недостоверным и удовлетворение иска к оценщику. Кроме того, вопрос о соответствии отчета стандартам оценки не являлся предметом экспертного исследования по делу; такого несоответствия судом не установлено. При таких обстоятельствах полагает необоснованным привлечение ООО "Южно-Уральская оценочная компания" в качестве ответчика, удовлетворения требований к нему и возложение судебных расходов.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчики и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представителем истца заявлены возражения по апелляционным жалобам.

К апелляционной жалобе ООО "Южно-Уральская оценочная компания" приложены дополнительные доказательства: муниципальный контракт на выполнение работ для муниципальных нужд от 05.08.2013 с приложениями о перечне объектов недвижимости, в отношении которых производится определение размера арендной платы, объектов инженерных сетей тепло- и водоснабжения, в отношении которых производится определение рыночной стоимости, а также перечня тепловых сетей, в отношении которых производится определение рыночной стоимости, информации о размещении заказов, документация об открытом аукционе в электронной форме 2013 г., распечатки с сайта автоматизированной системе торгов о сведениях о закупке, копии определения Высшего арбитражного суда РФ по делу N ВАС-17131/2011 от 13.12.2013, копии постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2013 по делу N А76-25163/2011. Указанное оценивается судом апелляционной инстанции в качестве ходатайства о приобщении перечисленных документов к материалам дела.

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Поскольку уважительности причин, исключивших предоставление доказательств в суд первой инстанции, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения ходатайства о приобщении дополнительных доказательств не имеется. Кроме названного, судебной коллегией учтена общедоступность судебных актов размещенных в сети Интернет.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования город Оренбург Оренбургской области находится административное здание площадью 306,5 кв.м., расположенное в г. Оренбурге по адресу: ул. Подковная, д. 5 (свидетельство о государственной регистрации права - т. 1 л.д. 137).

Являясь арендатором указанного здания, 24.05.2013 ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" обратилось в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга с заявлением б/н от 24.05.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - административного здания площадью 306,5 кв.м., расположенного в г. Оренбурге по адресу: ул. Подковная, д. 5, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (т. 2 л.д. 93).

Постановлением Администрации города Оренбурга N 2401-п от 11.09.2013 принято решение о реализации обществом преимущественного права арендатора - субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого имущества. Названным постановлением утверждены условия приватизации арендуемого обществом Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" объекта недвижимости по цене 10 626 000 руб., определенной отчетом об оценке рыночной стоимости N 94-Н/2013 от 16.08.2013, выполненном независимым оценщиком ООО "Южно-Уральская оценочная компания" (т. 2 л.д. 33).

Названный отчет был выполнен по заказу органа местного самоуправления по состоянию на 06.08.2013, что следует из отчета N 94-Н/2013 от 16.08.2013 (т. 1 л.д. 17-72).

Письмом от 20.09.2013 N 1-28/4551 Комитет направил обществу подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи (т. 1 л.д. 16 т. 2 л.д. 34-38).

Указанный договор был подписан ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" с протоколом разногласий, касающихся, в том числе условий пункта 2.1 договора о цене приватизируемого имущества (т. 2 л.д. 39-41) и направлен в адрес Комитета письмом от 21.10.2013 N 728 (т. 1 л.д. 73).

Размер цены выкупа - 2 254 237 руб. был предложен обществом в соответствии с отчетом N 034/13-о выполненном независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская региональная оценочная компания" в рамках договора с ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" по состоянию на 06.08.2013 (т. 1 л.д. 106-149).

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга письмом от 25.10.2013 N 1-28/5253 (т. 1 л.д. 74) отклонил протокол разногласий со ссылкой на часть 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части выкупной цены имущества явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции квалифицировал заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора и на основании результатов судебной экспертизы пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного ООО "Южно-Уральская оценочная компания", определив условие договора купли-продажи о цене, на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы в размере 3 817 849 руб. Указанная экспертиза была выполнена экспертом общества с ограниченной ответственностью "Оренбург-Оценка" Паньковой Г.А. на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области от 10.06.2014 (заключение N 1075-ОЦ/14 от 03.07.2014, т.2 л.д. 121-180). На разрешение эксперта был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию "город Оренбург", назначение: нежилое, 2-этажное, площадью 306,5 кв.м., литер ДД1, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, д. 5, по состоянию на 24.05.2013, исходя из даты подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части удовлетворения требований к ООО "Южно-Уральская оценочная компания" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 94-Н/2013 от 16.08.2013 об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 306,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5, выполненным ООО "Южно-Уральская оценочная компания".

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, до обращения общества с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи, подписанный обществом с разногласиями. Исходя из названного, заявленный иск правомерно заявлен в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора.

Однако, обществом ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" наряду с требованиями к стороне договора купли-продажи, заявлены требования к ООО "Южно-Уральская оценочная компания". о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 94-Н/2013 от 16.08.2013 об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 306,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Оренбург, ул.Подковная, 5.

Исходя из привлечения ООО "Южно-Уральская оценочная компания" к участию в деле в качестве ответчика, указанное требование об оспаривании достоверности рыночной стоимости невозможно отдельно от оспаривания отчета об оценке, на основании которого она определена.

Таким образом, вопреки разъяснениям, содержащимся в приведенном выше пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", истцом заявлено, а судом первой инстанции удовлетворено требование об оспаривании отчета об оценке, с привлечением независимого оценщика в качестве ответчика после принятия постановления Администрации города Оренбурга N 2401-п от 11.09.2013 и направления ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" проекта договора купли-продажи с условием о цене, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости административного здания.

При вышеназванных обстоятельствах, основания для удовлетворения требований к ООО "Южно-Уральская оценочная компания" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки отсутствовали.

Более того, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки указанной в отчете N 94-Н/2013 от 16.08.2013 об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 306,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5, поскольку им не было установлено нарушений, которые могут повлиять на рыночную стоимости оцениваемого объекта. Вопрос о соответствии выполненного ответчиком отчета о рыночной стоимости требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки предметом судебной экспертизы не являлся, соответствующих выводов обжалуемый судебный акт не содержит.

Сам по себе факт определения судебным экспертом иной рыночной стоимости оцениваемого объекта не свидетельствует о недостоверности стоимости, определенной ответчиком ООО "Южно-Уральская оценочная компания", поскольку в силу пункта 6 Федерального стандарта оценки N 3 рыночной стоимостью оцениваемого объекта является наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке. Тем более, что имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о несопоставимости дат, на которые выполнена оценка рыночной стоимости названным обществом и судебным экспертом (06.08.2013 и 24.05.2013, соответственно).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, установленная обществом "Южно-Уральская оценочная компания" рыночная стоимость имущества по смыслу названной правовой позиции и норм статьи 12 Закона об оценочной деятельности не может быть рекомендована для целей совершения сделки вне зависимости от достоверности определенных оценщиком значений рыночной стоимости подлежащего отчуждению имущества.

Вывод о том, что установление в отчете независимого оценщика стоимости приватизируемого имущества на иную дату, нежели дата обращения субъекта малого предпринимательства в уполномоченный орган с заявлением о выкупе помещения, не свидетельствует о недостоверности такого отчета оценщика либо недостоверности определенной в нем цены, также следует из вышеназванного постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7240/12 от 18.10.2012, который указал, что в таком случае лишь цена, указанная в таком отчете, не может быть признана для целей совершения сделки купли-продажи имущества.

С учетом названного, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Южно-Уральская оценочная компания" подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение - отмене в части удовлетворения требований к названному обществу о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В остальной части обжалуемое решение отмене не подлежит, исходя из следующего.

Принимая во внимание, что заявленная истцом в уточненных требованиях стоимость приватизируемого объекта в размере 3 817 849 рублей без учета налога на добавленную стоимость определена по состоянию на 24.05.2013 по результатам судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту Паньковой Г.А., а доводы Комитета о его несогласии с данной стоимостью помещения соответствующими доказательствами не подтверждены, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в указанной части и возложил на Комитет обязанность заключить с ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" договор купли-продажи арендуемого имущества по данной цене.

Доводы апелляционной жалобы Комитета о неправильном определении экспертом предмета оценки, которым является нежилое здание, подлежат отклонению.

Описание объекта экспертизы, приведенное в исследовательской части заключения позволяет сделать однозначный вывод, что объектом экспертизы являлось 2-х этажное административное нежилое здание, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5 (т. 2 л.д. 123-124). Указанное соответствует предмету анализируемого договора купли-продажи, не охватывающему отчуждение земельного участка, на котором расположено здание.

Из содержания заключения эксперта усматривается, что при определении стоимости объекта оценки был использован затратный, сравнительный и доходный подход, а итоговая стоимость определена в результате согласования полученных значений, полученных в рамках каждого из подходов (т. 2 л.д. 159-162).

Ошибочность ссылок в обжалуемом решении на порядок принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предусмотренный статьей 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при том, что инициатива реализации преимущественного права исходила от общества в порядке 9 статьи названного закона, не привела к принятию неправильного решения в части определения спорных условий договора

Также необоснованными следует признать утверждения апеллянта, касающиеся утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок. Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 названного закона).

Исходя из содержания и смысла указанного закона, тридцатидневный срок установлен в целях исключения правовой неопределенности по отношению к судьбе арендуемого государственного и муниципального имущества, в отношении которого принято решение о продаже субъекту малого или среднего бизнеса, при отсутствии со стороны последнего заинтересованности в заключении данного договора.

Из материалов настоящего дела следует, что ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис", получив 25.09.2013 (т. 2 л.д. 56) проект договора купли-продажи с результатами оценки рыночной стоимости спорного имущества, 21.10.2013 (т. 1 л.д. 73) направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему в части соглашения о цене продажи имущества.

Следовательно, как правомерно указано судом первой инстанции, право на подписание договора купли-продажи с протоколом разногласий было реализовано в течение 30 дней, установленных в части 4 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для подписания договора купли-продажи.

В силу изложенного общество не может быть признан лицом, утратившим преимущественное право на выкуп спорного имущества.

Принимая во внимание изложенное, апелляционная жалоба Комитета по управлению имуществом города Оренбурга не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Понесенные истцом судебные расходы за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При обращении в Арбитражный суд Оренбургской области обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" платежными поручениями N 1111 от 25.09.2013 и 1252 от 06.11.2013 была произведена уплата государственной пошлины в сумме 8 000 рублей. В связи с частичным удовлетворением исковых требований расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции в сумме 4 000 руб., а также судебные издержки на оплату судебной экспертизы в размере 10 000 руб., понесенные ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" платежным поручением N 530 от 29.05.2014 относятся на Комитет по управлению имуществом города Оренбурга и подлежат взысканию в пользу истца.

Понесенные ООО "Южно-Уральская оценочная компания" платежным поручением N 66 от 10.09.2014 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.08.2014 по делу N А47-12433/2013 отменить в части удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" к обществу с ограниченной ответственностью "Южно-Уральская оценочная компания" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 94-Н/2013 от 16.08.2013 об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 306,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5, выполненном обществом с ограниченной ответственностью "Южно-Уральская оценочная компания", а также распределения судебных расходов по делу.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.

"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга в части урегулирования разногласий по договору купли-продажи арендованного имущества удовлетворить.

Пункт 2.1 договора купли-продажи арендованного нежилого помещения - административного здания, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 306,5 кв.м., литер ДД1, инв. N П-16-28/ДД1, расположенного по адресу г. Оренбург, ул. Подковная, 5, между обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, принять в следующей редакции:

"Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 3 817 849 руб. без учета налога на добавленную стоимость".

В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Южно-Уральская оценочная компания" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 94-Н/2013 от 16.08.2013 об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 306,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5, выполненном обществом с ограниченной ответственностью "Южно-Уральская оценочная компания" - отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" 14 000 рублей в возмещение судебных расходов".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Южно-Уральская оценочная компания" 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, уплаченной платежным поручением N 66 от 10.09.2014 за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л. П. Ермолаева