Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2014 г. N 01АП-5401/14

г. Владимир

22 октября 2014 г.

Дело N А43-6942/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15.10.2014.

Полный текст постановления изготовлен 22.10.2014.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Вечканова А.И., судей Тарасовой Т.И., Логиновой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никоновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Мясокомбинат и Компания" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.06.2014 по делу N А43-6942/2014,

по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, г.Н.Новгород, (ОГРН 1055248134677, ИНН 5262142192) к открытому акционерному обществу "Мясокомбинат и Компания", г.Н.Новгород, (ОГРН 1025203015530; ИНН 5200000180) о расторжении договора аренды земельного участка,

в судебном заседании приняли участие представители:

от истца - Гусева О.Л. по доверенности от 09.01.2014 N 07-11 (сроком до 31.12.2014),

от ответчика - Бунатян В.Г. по доверенности от 14.05.2014 (сроком на 3 года),

от третьего лица - не явился, извещен,

установил:

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Мясокомбинат и Компания" (далее - ответчик, ОАО "Мясокомбинат и Компания") о расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2005 N 12915/06.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ларцева Антонина Викторовна, г.Н.Новгород.

Решением от 18.06.2014 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил заявленные исковые требования.

ОАО "Мясокомбинат и Компания", не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что исковое заявление Министерства подлежало оставлению без рассмотрения по следующим обстоятельствам.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Доказательств соблюдения данного требования истцом не представлено, ответчик не получал уведомления о расторжении договора.

Кроме этого, как указало ОАО "Мясокомбинат и Компания", согласно пунктам. 3.1.5, 6.3 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 60 дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

Уведомление с предложением расторгнуть договор датировано 28.01.2014, в арбитражный суд Министерство обратилось 28.03.2014, то есть на 58-й день еще до истечения 60-дневного срока, установленного условиями договора.

ОАО "Мясокомбинат и Компания", считает, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют, поскольку ответчиком не совершено ни одного нарушения условий договора аренды.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, никакого существенного изменения обстоятельств не произошло, поскольку нынешним собственником смежного земельного участка Ларцевой А.В. разрешено его использование для целей строительства и реконструкции.

Представитель ОАО "Мясокомбинат и Компания" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Министерство в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.05.2005 между администрацией г.Н.Новгорода (арендодатель) и ОАО "Мясокомбинат и Компания" (арендатор) заключен договор N 12915/06 аренды земельного участка площадью 4610 кв.м с кадастровым номером 52:18:0060078:17, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, Нижегородский район, ул. Ковалихинская, под проектирование реконструкции и реконструкцию здания N 20 со строительством пристроя под жилой дом с досуговым центром и подземной автостоянкой.

Срок договора установлен до 01.03.2008 и продлен до 01.03.2015.

Вышеназванные договор и дополнительное соглашение к нему в установленном порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРП от 14.01.2014).

С 01.01.2006 в силу частей 1 и 4 статьи 1, части 2 статьи 2, пункта 7 части 2 статьи 4 Закона Нижегородской области от 13.12.2005 N 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" (в редакции от 02.08.2006 N 76-З) и пунктов 1, 2 постановления Правительства Нижегородской области от 10.02.2006 N 31 (в редакции от 24.01.2007 N 25) уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными участками в городе Нижнем Новгороде, в том числе по реализации прав и обязанностей арендодателя земельных участков, включая договоры, заключенные до момента вступления в законную силу названного Закона, является Министерство государственного имущества и земельных ресурсов по Нижегородской области.

Согласно статье 387 Гражданского кодекса Российской Федерации замена лиц в обязательстве может происходить в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, с 01.01.2006 арендодателем по договору аренды от 16.05.2005 N 12915/06 является Министерство.

Согласно акту обследования вышеупомянутого земельного участка от 21.01.2014 данный участок не осваивается.

Здание N 20 по ул.Ковалиханской и земельный участок под ним площадью 1340 кв.м с кадастровым номером 52:18:06 00 78:0030 (ранее приобретенный ответчиком по договору купли-продажи от 02.10.2007, заключенному с Министерством) отчуждены ОАО "Мясокомбинат и Компания" Ларцевой А.В.

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за последней 03.03.2008.

Вышеуказанный участок площадью 1340 кв.м является смежным с земельным участком площадью 4610 кв.м, предоставленным ответчику в аренду.

01.07.2013 Ларцева А.В. передала ОАО "Мясокомбинат и Компания" в аренду упомянутые объекты недвижимости - земельный участок площадью 1340 кв.м и находящееся на нем здание по адресу: ул.Ковалихинская, д.20, на основании договора аренды от 01.07.2013.

Министерство посчитало, что в настоящее время обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка площадью 4610 кв.м, изменились настолько, что если бы они могли это предвидеть, договор ими не был бы заключен.

Существенным изменением обстоятельств истец считает следующее.

В силу положений статей 38, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность пересечения границ здания и границ земельных участков, на которых расположено здание, действующим законодательством не допускается, следовательно, один объект недвижимости может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил.

Для осуществления реконструкции, в том числе получения разрешения на строительство, ответчику при предоставлении земельного участка в аренду в 2005 году необходимо было обратиться в уполномоченный орган для перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

В настоящее время в связи с изменением права пользования одного из земельных участков (приобретение его в собственность) осуществить перераспределение земельных участков невозможно, поскольку пункт 3 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков физическими или юридическими лицами.

Министерством ответчику было направлено уведомление с предложением о расторжении договора аренды от 28.01.2014 N 311-05-17-1519/14 ввиду того, что участок не используется, и в связи с тем, что здание N 20 по ул.Ковалихинская расположено на смежном участке, находящемся в собственности частного лица, что является препятствием к осуществлению реконструкции (то есть в связи с существенным изменением обстоятельств, а именно: невозможностью использовать участок в соответствии с установленным разрешенным использованием).

Поскольку соглашение о расторжении договора, направленное ответчику, последним не подписано, а само уведомление оставлено без ответа, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Однако из анализа приведенных истцом правовых норм и положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усмотрел наличие существенное изменение обстоятельств, которое могло бы явиться основанием для расторжения договора аренды.

Ссылка истца на невозможность получения в данной ситуации разрешения на строительство обоснованно признана судом предположением.

Кроме того, согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств возможно при условии, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Указанное условие в данном случае отсутствует.

При этом в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации приведены основания прекращения аренды земельного участка:

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством;

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации принудительное прекращение права осуществляется при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Ответчик на предоставленном ему в аренду участке строительство не осуществлял (данный факт им подтверждается); проект реконструкции здания не составлялся.

Имеются лишь варианты проектного предложения многофункционального комплекса по ул.Ковалихинской в Нижегородском районе г.Н.Новгорода.

Таким образом, в силу статьей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации неиспользование спорного земельного участка более трех лет является основанием для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя.

Довод ответчика о несоблюдении истцом требований последнего абзаца статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о направлении арендатору (до обращения с иском в суд о досрочном расторжении договора аренды) письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок правомерно не принят судом первой инстанции исходя из следующего.

Устранением нарушения в настоящем случае является производство реконструкции здания. Однако данное нарушение уже является неустранимым в смысле положений статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации: установленный данной нормой права срок (три года) истек.

01.03.2015 истекает также срок договора аренды.

До названной даты строительство не может быть завершено (с учетом того, что фактически не предпринимались никакие меры к производству реконструкции), то есть цель аренды уже не будет достигнута.

Таким образом, направление указанного в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предложения не может привести к достижению цели, на которую оно направлено, - понуждение к исполнению арендатором условий договора.

Более того, исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 (в редакции от 25.12.2013) N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже в случае устранения арендатором имеющихся нарушений договора арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

То есть в отдельных случаях (когда нельзя устранить нарушения) возможно обращение в суд с иском о расторжении договора без предложения об устранении нарушений.

Суду первой инстанции представлено соглашение от 16.06.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.07.2005 N 12915/06, согласно которому права и обязанности арендатора по данному договору ОАО "Мясокомбинат и Компания" переданы ИП Ларцевой А.В.

Однако данное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В силу пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011, статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Таким образом, представленное ответчиком соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не порождает правовых последствий для третьих лиц (для истца и суда), в связи с чем не влияет на рассмотрение дела.

Как правильно указал суд первой инстанции, у Ларцевой А.В. также как и у ответчика отсутствует реальная возможность осуществить реконструкцию здания в установленный срок.

С учетом изложенного арбитражный суд вынес законное решение о расторжении договора аренды.

Доводы заявителя жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклоняются в связи с вышеизложенным.

Обжалуемый судебный акт соответствуют нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.06.2014 по делу N А43-6942/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Мясокомбинат и Компания" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.И. Вечканов

Судьи

Т.И. Тарасова О.А. Логинова