Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 г. N 03АП-5375/14

г. Красноярск

29 октября 2014 г.

Дело N А74-7004/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "28" октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "29" октября 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шошина П.В.

судей: Белан Н.Н., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грищенко Ю.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Губасаряна Рафика Сократовича (истца) - Щетининой А.С. - представителя по доверенности от 16.08.2013,

от администрации города Абакана (третьего лица) - Гасан О.А. - представителя по доверенности от 25.12.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Абакана

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от "14" августа 2014 года по делу N А74-7004/2013, принятое судье Ишь Н.Ю.,

установил:

индивидуальный предприниматель Губасарян Рафик Сократович (ИНН 170500006544, ОГРН 308171934000018) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) и к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (ИНН 1901065358, ОГРН 1041901024440), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 19767 кв.м с кадастровым номером 19:01:160103:169, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Складская, 11 Г, равной его рыночной стоимости в размере 4 769 381 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 декабря 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Абакана.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 августа 2014 года иск удовлетворен.

Не согласившись с данным судебным актом, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своих доводов заявитель в апелляционной жалобе указывает на то, что истцом не доказана рыночная стоимость земельного участка на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка, поскольку имеющиеся в материалах дела отчет от 08.11.2013 N 152-2013/н от 08.11.2013 и экспертное заключение от 03.06.2014 N Э-03-06-2014-РХ не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки N 3 и N 5.

От ответчика и истца отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Определением от 23.09.2014 апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено судебное заседание на 28.10.2014.

В судебное заседание не явились и не направили своих представителей ответчики - федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения от 23.09.2014 о принятии апелляционной жалобы, а также путем размещения данного судебного акта в Картотеке арбитражных дел: http://kad.arbitr.ru). В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

До начала исследования доказательств, представителем администрации города Абакана заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных к апелляционной жалобе, а именно: копии диплома о профессиональной переподготовке ПП N 435432 Гасан О.А. с приложением.

Протокольным определением в удовлетворении заявленного ходатайства отказано ввиду отсутствия оснований для приобщения дополнительных доказательств.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

На основании договора аренды земельного участка от 03.10.2013 N АФ28260, заключенного с администрацией города Абакана, Губасарян Рафик Сократович на праве аренды использует земельный участок площадью 19767 кв.м, с кадастровым номером 19:01:160103:169, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Складская, 11Г, предназначенный для эксплуатации и обслуживания объектов производственного назначения и автомойки (т.1, л.д. 17-19).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по удельному показателю массовой оценки земель по состоянию на 01.01.2011, исходя результатов кадастровой оценки, утверждённых постановлением Правительства Республики Хакасия от 16.03.2012 N 171, и составляет 27 077 627 рублей 28 копеек. Указанная стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом N1900/13-83909 от 21.08.2013(т.1, л.д. 21).

Согласно измененному отчету от 08.11.2013 N 152-2013/н, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Акцепт", рыночная стоимость земельного участка площадью 19767 кв.м, с кадастровым номером 19:01:160103:169, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Складская, 11Г, по состоянию на 01.01.2011 составляет 4 769 381 рубль (т.2, л.д. 1-86, 101).

Истец полагая, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, равном его рыночной стоимости, определенной представленным отчетом, поскольку в данный момент неоправданно завышена и негативно для арендатора влияет на размеры арендных платежей, обратился в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:169 равной его рыночной стоимости в размере 4 769 381 рублей.

Определением Арбитражного суда Республика Хакасия от 25.04.2014 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки: земельного участку с кадастровым номером 19:01:160103:169, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Складская, 11Г, определённой ООО "Акцепт" в отчёте N 152-2013/н об определении рыночной стоимости земельного участка, проведение экспертизы поручено эксперту некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Голощаповой Татьяне Васильевне. На разрешение экспертом судом поставлены следующие вопросы:

- нарушены ли при идентификации объектов недвижимости в отчёте принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости;

- нарушены ли при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в отчёте принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости;

- в случае выявления нарушений при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в отчёте принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, может ли быть подтверждена рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая оценщиком в отчёте.

Согласно заключению эксперта некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Голощаповой Т.В. от 03.06.2014 N Э-03-06-14-РХ по поставленным судом вопросам эксперт пришел к следующим выводам:

- при идентификации объекта недвижимости в отчете принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости не нарушены;

- при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете нарушены принципы существенности, обоснованности, однозначности, принцип проверяемости не нарушен;

- при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете выявлены нарушения принципов существенности, обоснованности и однозначности. Исследованием установлено, что стоимость объекта недвижимости, определенная оценщиком в отчете, может быть использована для установления рыночной стоимости в рамках оспаривания кадастровой стоимости (т.3, л.д. 11-12).

Признав доказанной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:169 в размере 4 769 381 рублей, Арбитражный суд Республики Хакасия решением от 14 августа 2014 года иск удовлетворил.

Считая решение арбитражного суда первой инстанции незаконным и необоснованным, администрация города Абакана обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, истец, как арендатор и плательщик арендных платежей, для определения размера которых используется кадастровая стоимость земельного участка, вправе обращаться с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) содержит главу III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающую специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения. Данная глава была принята Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности (в редакции от 21.07.2014, действующей на дату принятия обжалуемого решения суда) результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде.

При этом согласно абзацу четвертому названной нормы права в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости спорных земельных участков истцом представлен отчет оценщика от 08.11.2013 N 152-2013/н, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Акцепт".

Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (абзац 6 статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.16 Закона об оценочной деятельности определено, что исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, в течение тридцати рабочих дней с даты представления такого отчета в эту саморегулируемую организацию оценщиков. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Из содержания приведенных норм следует, что экспертиза отчета об оценке в саморегулируемой организации оценщиков, предусмотренная существующим законодательством, призвана устранить возможные методологические и технические ошибки и тем самым обеспечить качество отчета об оценке.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Экспертиза представленного истцом отчета оценщика от 08.11.2013 N 152-2013/н проведена на основании определения Арбитражного суда Республики Хакасия от 25.04.2014. Представленное в материалы дела заключение эксперта некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Голощаповой Т.В. от 03.06.2014 N Э-03-06-14-РХ, подготовленное по результатам проведения судебной экспертизы, расценено судом первой инстанции в качестве положительного экспертного заключения на отчет оценщика от 08.11.2013 N152-2013/н и положено в основу принятого решения.

Между тем судом первой инстанции при оценке заключения эксперта от 03.06.2014 N Э-03-06-14-РХ не учтено следующее.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (ФСО N 5), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328, установлены следующие виды экспертизы отчетов об оценке: 1) экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза); 2) экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. При этом в соответствии с пунктом 19 ФСО N 5 в случае, если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.

Как следует из определения Арбитражного суда Республики Хакасия от 25.04.2014 судом назначено проведение экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 17 ФСО N 5 при проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству. Экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от указанных выводов, признается в силу данного пункта отрицательным экспертным заключением. Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.

Таким образом, вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке законодательству при условии указания экспертом перечня выявленных нарушений и их обоснование, является достаточным основанием для квалификации экспертного заключения в качестве отрицательного. При этом из системного толкования абзацев 2, 3, 4 пункта 17 ФСО N 5 следует, что термин "законодательство", на соответствие которому подлежит проверке отчет оценщика, использован в указанном нормативном правовом акте в широком значении, включающем в себя не только нормы федеральных законов, но и положения федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 4 4. Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности (изложение в отчете всей информации, существенной с точки зрения стоимости объекта оценки), обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена), однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования), проверяемости (состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам), достаточности (отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет).

В представленном экспертном заключении от 03.06.2014 N Э-03-06-14-РХ по вопросу N 2 экспертом сделан вывод о нарушении при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете принципов существенности, обоснованности, однозначности. Содержание выявленных нарушений конкретизировано на страницах 7-8 отчета, в том числе экспертом указано на то, что допущенные нарушения могли повлиять на определение стоимости объекта оценки, так как одни недостатки занижают стоимость земельного участка, а другие ее завышают (т.3, л.д. 9-11).

В частности экспертом указано, что при определении рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж в качестве аналогов оценщиков приняты земельные участки, выставленные на продажу через аукцион администрацией города Абакана. В данном случае по двум аналогам N 2 и N 10 аукционы не состоялись, что не было учтено при проведении расчетов. В отчете отсутствует информация о наличии инженерной инфраструктуры у оцениваемого земельного участка и возможность подключения к сетям энергоснабжения земельных участков - аналогов. На странице 9 отчета указано, что рядом с оцениваемым земельным участком проходит железная дорога, информация о транспортной инфраструктуре у аналогов отсутствует и отсутствует корректировка на наличие железнодорожного пути. Оценщиком не выполнена корректировка на условия финансирования, не учтена рассрочка платежа, установленная условиями аукционов, не выполнена корректировка на условия финансирования, не учтена рассрочка платежа, установленная условиями аукционов, не выполнена корректировка на наличие обременений, отсутствует корректировка на площадь земельного участка.

Наличие указанных выводов не позволяет признать экспертное заключение от 03.06.2014 N Э-03-06-14-РХ положительным экспертным заключением на отчет оценщика от 08.11.2013 N152-2013/н.

В части оценки вывода эксперта о возможности использования стоимости объекта недвижимости, определенной оценщиком в отчете, для установления рыночной стоимости в рамках оспаривания кадастровой стоимости (вывод по вопросу N 3) суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Законом об оценочной деятельности не предусмотрены обязательные требования к порядку проведения экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка. Вместе с тем при наличии в экспертном заключении от 03.06.2014 N Э-03-06-14-РХ вывода о несоответствии отчета оценщика требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) вывод о соответствии определенной оценщиком стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, учитывая индивидуальные характеристики каждого объекта недвижимости, может быть сделан только путем проведения повторной оценки данного объекта.

Как следует из заключения эксперта от 03.06.2014 N Э-03-06-14-РХ, в пункте 4 раздела "Сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке" указано, что при проведении экспертизы отчета об оценке экспертом не проводится повторная оценка (т.3, л.д. 4). Вывод эксперта о возможности использования стоимости земельного участка, установленной оценщиком, в целях определения его рыночной стоимости мотивирован лишь ссылкой на имеющуюся у эксперта практику выполнения оценочных работ, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, наличием у эксперта базы данных о продажах земельных участков, и основан на нахождении установленной оценщиком стоимости в диапазоне вероятностного значения рыночной стоимости (стр. 9 заключения - т.3, л.д. 11).

Таким образом, вывод эксперта по вопросу N 3 является вероятностным и не может быть проверен на предмет его достоверности. На изложенные недостатки заключения эксперта от 03.06.2014 N Э-03-06-14-РХ заявителем апелляционной жалобы было указано в отзыве на исковое заявление, представленном в судебное заседание 07.08.2014 (т.3, л.д. 179-181), что позволяло истцу при надлежащей реализации предоставленных ему процессуальных прав представить надлежащие доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Принимая во внимание, что посредством экспертизы отчета оценщика достигается цель независимой и объективной оценки объекта, а также с учетом существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорных земельных участков и их рыночной стоимостью, определенной в отчетах, подготовленных оценщиком по заказу истца (более чем в 5,5 раз), представленный отчет оценщика при отсутствии положительного экспертного заключения на отчет не может быть принят в качестве достаточного доказательства соответствия рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:169 заявленному в иске размеру, что является препятствием для удовлетворения иска.

Исходя из изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "14" августа 2014 года по делу N А74-7004/2013 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

П.В. Шошин

Судьи

Н.Н. Белан О.В. Магда