Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 г. N 05АП-12213/14

г. Владивосток

29 октября 2014 г.

Дело N А51-5945/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 22 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 октября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Н.А. Скрипки, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик",

апелляционное производство N 05АП-12213/2014,

на решение от 05.08.2014

судьи А.К. Калягина

по делу N А51-5945/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик"

к Администрации Надеждинского муниципального района, обществу с ограниченной ответственностью "Разрез", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю

о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязании аннулировать сведения из ЕГРП,

при участии:

от истца - адвокат Гришин И.В. по доверенности от 03.09.2014 сроком действия на один год, удостоверение адвоката; Масленникова Т.В. по доверенности от 18.07.2012 сроком действия на три года, паспорт.

от администрации Надеждинского муниципального района, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ООО "Разрез" - представители не явились

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик" (далее - истец, ООО "Владстройзаказчик") обратилось с исковыми требованиями к администрации Надеждинского муниципального района (далее - администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - управление Росреестра) о признании недействительной ничтожной сделки - заключенного администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Разрез" договора N 483-О аренды земельного участка от 27.12.2012 (далее - спорный договор), о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде передачи земельного участка с кадастровым номером 25:10:011500:157, расположенного: Приморский край, Надеждинский район, примерно в 780 м по направлению на восток от ориентира - дома N 1 по ул. Хрустальная в п. Новый Надежинского района Приморского края (далее - земельный участок с кадастровым номером 25:10:011500:157) администрации, об обязании Управления Росреестра аннулировать сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации спорного договора.

В порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд привлек к участию в деле в качестве соответчика общество с ограниченной ответственностью "Разрез".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.08.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Владстройзаказчик" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 05.08.2014 отменить. В обоснование жалобы заявитель указал на невозможность применения к спорной ситуации правовых разъяснений пункта 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" ввиду различия обстоятельств, приведенных в указанном разъяснении судебной практики, и настоящего спора. Указал на выбытие участка из владения истцом в рамках рассмотрения судебного спора по делу N А51-8121/2012. Привел доводы том, что истец не может воспользоваться предусмотренными статьей 398 ГК РФ способами защиты нарушенного права, поскольку в рассматриваемом случае земельный участок выбыл из владения истца вследствие судебной ошибки, при этом истец лишен возможности защитить свое право путем взыскания убытков с администрации, правомерно действовавшей на основании вступившего в законную силу судебного акта, отмененного впоследствии вышестоящей судебной инстанцией, однако имея материально-правовой интерес в оспаривании договора, может обратиться с рассматриваемым требованием, влекущим достижение правовой определенности относительно прав на участок со стороны ООО "Резерв" и их отражения в ЕГРП, возврат его администрации Надеждинского муниципального района для целей исполнения сохранившего свое правовое действие договора аренды от 17.06.2010 N 318-О.

В судебном заседании представитель ООО "Владстройзаказчик" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 17.06.2010 истцом (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор N 318-О аренды земельного участка, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 25:10:011500:157 площадью 379 490 кв.м., из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, расположенный по адресу: Приморский край, Надеждинский район, примерно в 780 м на восток от ориентира: земельный участок по адресу: п. Новый, ул. Хрустальная, д. 1.

Срок аренды участка определен сторонами с 01.06.2010 по 30.04.2059, договор зарегистрирован в установленном порядке, участок передан арендатору.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.08.2012 по делу N А51-8121/2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012, по иску Администрации Надеждинского муниципального района к ООО "Владстройзаказчик" спорный договор от 17.06.2010 А51-8121/2012 признан недействительным как ничтожная сделка.

27.12.2012 администрацией (арендодатель) и ООО "Разрез" (арендатор) заключен договор N 483-О аренды земельного участка (спорный договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 27.12.2012 земельный участок с кадастровым номером 25:10:011500:157.

Срок аренды участка определен сторонами с 21.12.2012 по 20.12.2061, договор зарегистрирован в установленном порядке, участок передан арендатору по акту от 27.12.2012.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.03.2013 N Ф03-400/2013 решение арбитражного суда Приморского края от 16.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012 по делу N А51-8121/2012 отменены, дело передано на новое рассмотрение.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 28.05.2013 по делу N А51-8121/2013 производство по данному делу прекращено в связи с отказом Администрации Надеждинского муниципального района от исковых требований.

Полагая, что заключение администрацией договора аренды от 27.12.2012 N 483-О с ООО "Разрез" и его государственная регистрация нарушают ранее возникшее право аренды истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции в удовлетворении требований о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности отказал, сочтя, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, истец не доказал, что обстоятельства, на которые он ссылается в качестве основания иска, свидетельствуют о ничтожности спорного договора от 27.12.2012 N 483-О.

Также суд отказал в удовлетворении требований к управлению Росреестра, поскольку истцом не представлено доказательств обращения к указанному ответчику с заявлением об аннулировании записи о регистрации спорного договора, что также свидетельствует об избрании ненадлежащего способа защиты.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

Вывод суда об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права в виде признания спорного договора недействительным основан на разъяснениях пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды".

В соответствии с указанным разъяснением, при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Однако, судом первой инстанции не учтено следующее.

По смыслу приведенного разъяснения, оно затрагивает ситуации, когда из двух заключенных в отношении одного имущества договоров аренды фактически исполнялся только один, при этом обязанность арендодателя по передаче имущества в аренду другому арендатору не была исполнена, и соответствующий арендатор во владение имуществом не вступил.

В рассматриваемом споре первоначальный договор аренды от 17.06.2010 N 318-О исполнялся сторонами, что не оспаривалось лицами, участвующими в деле, участок находился во владении истца.

В дальнейшем владение спорным участком истцом было утрачено в связи с вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 16.08.2012 по делу N А51-8121/2012, которым спорный договор от 17.06.2010 признан недействительной ничтожной сделкой.

В период вступления в силу отмеченного судебного акта состоялось заключение нового договора аренды спорного земельного участка от 27.12.2012 N 483-О с ООО "Разрез", в материалы дела представлен акт приема-передачи земельного участка ООО "Разрез" от 27.12.2012, подписанный одновременно с оспариваемым договором аренды N 483-О.

При таких обстоятельствах разъяснения пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 в части определения надлежащего способа защиты как возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки неприменимы, в силу отсутствия критерия противоправности в действиях Администрации Надеждинского муниципального района, последовательно заключавшей договоры аренды относительно спорного объекта недвижимости в отсутствие правовых ограничений к такому распоряжению. При этом, арендаторы по обоим договорам аренды последовательно вступали в права владения спорным земельным участком, однако из владения истца спорный участок к настоящему моменту выбыл, в связи с чем вещно-правовые способы защиты права истца являются не применимыми.

Аналогичным образом, истец фактически лишен возможности защитить свое право путем предъявления обязательственно-правовых способов защиты, включая возмещения убытков, поскольку сами по себе действия администрации по предоставлению спорного земельного участка в аренду на момент заключения договора N 483-О от 27.12.2012 соответствовали действующему законодательству, поскольку договор аренды от 17.06.2010 N 318-О на тот момент был признан недействительным вступившим в законную силу решением суда. В то же время, по смыслу статьи 16.1 ГК РФ, ущерб, причиненный правомерными действиями органов местного самоуправления подлежит компенсации только в прямо установленных в законе случаях, к которым рассматриваемые правоотношения не относятся.

Согласно статье 12 ГК РФ, признание сделки недействительной является одним из способов защиты гражданских прав, при этом согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", не исключается возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участником сделки, либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Учитывая, что в связи с отменой постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.03.2013 N Ф03-400/2013 решения арбитражного суда Приморского края от 16.08.2012, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012 по делу N А51-8121/2012 и последующим прекращением производства по данному делу в связи с отказом Администрации Надеждинского муниципального района от исковых требований, фактически сложилась ситуация отпадения правового основания недействительности договора аренды от 17.06.2010 N318-О и наличия двух договоров аренды одного и того же земельного участка, что порождает явную правовую неопределенность в отношениях арендодателя и арендаторов.

В силу изложенного апелляционная коллегия полагает, что в рассматриваемом случае выяснение действительности заключенного в более поздний период времени договора аренды направлено на устранение такой неопределенности и приведет к разрешению спора о праве аренды на земельный участок, в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у истца имеется юридический интерес в признании оспариваемой сделки недействительной.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Таким образом, заявленное требование должно приводить к устранению нарушения прав и законных интересов истца.

Судебная коллегия признает обоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что применение последствий недействительности сделки в виде возврата арендуемого имущества собственнику, погашения в ЕГРП записи о правах ООО "Разрез" как арендатора спорного земельного участка, позволит истцу исполнить условия первоначального договора аренды от 17.06.2010N 318-О, сохранившего свое правовое действие в силу изложенных обстоятельств, способствуя тем самым защите нарушенного права.

В силу изложенного, вывод суда об избрании ненадлежащего способа защиты является неправомерным.

По смыслу статей 9, 10 ГК РФ, гражданские права осуществляются участниками гражданского оборота по своему усмотрению, но при этом должны отвечать признакам добросовестности и разумности, в соответствии с требованиями законодательства и не нарушая права и законные интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 3 статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, передача в аренду имущества, которое ранее уже было предоставлено на указанном праве иному лицу, нарушает действительные права первого арендатора, в связи с чем договор аренды N 483-О от 27.12.2012 противоречит требованиям приведенных норм и в силу положений статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент его заключения, является ничтожной сделкой.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что отмена судебного акта по делу N А51-8121/2012 о признании недействительным договора аренды от 17.06.2010 N318-О с последующим прекращением производства по данному делу, и возникшая в связи с этим ситуация отпадения правового основания недействительности договора аренды от 17.06.2010 N318-О, наличия двух договоров аренды одного и того же земельного участка, представляет собой проявление правового риска осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1 статьи 2 ГК РФ), выражающегося в признании недействительным договора аренды от 27.12.2012 N 483-О.

Возложение данного риска на ООО "Разрез" как второго арендатора влечет обоснованное установление баланса экономических интересов сторон, с учетом объема организационных действий истца по первичному получению спорного участка в аренду, принятых действий по защите своих интересов в рамках производства по делу N А51-8121/2012, утрате владения спорным участком на основании судебного акта, отмененного впоследствии.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает пассивность занятой в настоящем деле позиции ООО "Разрез", который будучи надлежаще извещенным о рассматриваемом споре, не представил в материалы дела доводов и обоснований по предмету спора, подтверждающих наличие своей реальной заинтересованности в сохранении положения арендатора спорного земельного участка.

Совокупность установленных обстоятельств приводит апелляционный суд к выводу об избрании истцом допустимого способа защиты с учетом невозможности применения иных, и обоснованности требований истца о признании недействительным договора аренды от 27.12.2012 N 483-О, в связи с чем исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

Поскольку договор аренды от 27.12.2012 N 483-О признан недействительным, апелляционный суд применяет последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ и удовлетворяет требования истца в данной части, обязывая ООО "Разрез" возвратить Администрации Надеждинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 25:10:011500:157, расположенный примерно в 780 м по направлению на восток от ориентира - дома N 1 по ул. Хрустальная в п. Новый Надежинского района Приморского края.

Обжалуемое решение от 05.08.2014 при таких обстоятельствах подлежит изменению в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора от 27.12.2012 N 483-О и применении последствий недействительности сделки.

В соответствии с абзацем 2 пункта 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При этом судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований об обязании управления Росреестра аннулировать сведения о государственной регистрации договора N 483-О от 27.12.2012, поскольку данное требование подлежит удовлетворению только в случае незаконного отказа управления в исключении записи. В данной части решение подлежит оставлению без изменения, доводов о несогласии с решением в данной части в жалобе не содержится, в судебном заседании не заявлялось.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в связи с их удовлетворением относятся на ответчиков в равных долях по правилам частей 1, 5 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.08.2014 по делу N А51-5945/2013 изменить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка N 483-О от 27.12.2012, заключенный между Администрацией Надеждинского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "Разрез".

Применить последствия недействительности договора N 483-О от 27.12.2012, обязать общество с ограниченной ответственностью "Разрез" возвратить Администрации Надеждинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 25:10:011500:157, расположенный примерно в 780 м по направлению на восток от ориентира - дома N 1 по ул. Хрустальная в п. Новый Надежинского района Приморского края.

В удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю отказать.

Взыскать с Администрации Надеждинского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик" судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Разрез" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик" судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Н.А. Скрипка Д.А. Глебов