Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2014 г. N 14АП-6725/14

г. Вологда

28 октября 2014 г.

Дело N А13-2907/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 28 октября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Северный регион 35" конкурсного управляющего Осипова Б.С., полномочия подтверждены определением Арбитражного суда Вологодской области от 10 февраля 2014 года по делу N А13-14092/2013, Коротаева М.В., допущенного в порядке статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по устному заявлению конкурсного управляющего, от муниципального унитарного предприятия "Ока" Узоровой О.Г. по доверенности от 01.12.2013, Мормина С.В. по доверенности от 01.12.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северный регион 35" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 июня 2014 года по делу N А13-2907/2014 (судья Зрелякова Л.В.),

установил:

муниципальное унитарное предприятие "Ока" (место нахождения: 160019, город Вологда, улица Горького, дом 39а; ИНН 3525042486; ОГРН 1023500896968; далее - МУП "Ока", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Северный регион 35" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Можайского, дом 82, квартира 2; ИНН 3525143460; ОГРН 1043500085595; далее - ООО "Северный регион 35"; общество) о расторжении договора от 26.10.2006 N 3 аренды нежилого помещения (здания) муниципальной собственности, переданного предприятием обществу в здании бани по улице Текстильщиков, дом 11, город Вологда.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 25 июня 2014 года исковые требования предприятия удовлетворены, названный договор аренды расторгнут.

ООО "Северный регион 35" с судебным решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать предприятию в удовлетворении исковых требований. Мотивируя жалобу, ссылается на то, что рассмотрение настоящего дела невозможно без учета судебных актов которые могут быть приняты в рамках арбитражных дел N А13-14092/2013, А13-7964/2014, А13-7183/2014. Считает, что истцом не доказаны обстоятельства наличия задолженности, в соответствии с которыми договор аренды от 26.10.2006 N 3 подлежит расторжению.

Представители общества в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Предприятие в отзыве и его представители в судебном заседании доводы жалобы отклонили, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, предприятием (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 26.10.2006 N 3 аренды нежилого помещения (здания) муниципальной собственности, передаваемого МУП "Ока" ООО "Северный регион 35" в здании бани по улице Текстильщиков, дом 11, зарегистрированный в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 названного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 366,2 кв.м, расположенные в здании бани по адресу: город Вологда, улица Текстильщиков, дом 11, с целью использования первого этажа для оптово-розничной торговли, второго этажа - под офис.

Согласно пункту 1.4 настоящего договора срок аренды установлен с 01.11.2006 по 30.09.2010.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата выплачивается не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным.

Затраты по коммунальным услугам, тепло-, водо-, электроснабжению и другим услугам выплачиваются арендатором в 5-дневный срок по счетам, предъявляемым арендодателем по договору от 26.10.2006 N 3а (пункт 3.5 договора).

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 26.10.2006.

Кроме того, истцом и ответчиком заключены дополнительные соглашения от 01.05.2009, от 01.10.2010 к данному договору.

Согласно дополнительному соглашению от 01.05.2009 в аренду дополнительно передана часть нежилых помещений коридора общего пользования, площадью 17 кв.м.

В дополнительном соглашении от 01.10.2010 стороны установили срок аренды с 01.10.2010 до 01.07.2015, а также изложили пункт 3.2 договора в новой редакции, согласно которой арендная плата рассчитывается в соответствии с методикой расчета годовой арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями и базовой ставкой, утвержденными решениями Вологодской городской Думы, и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по уплате арендных платежей, МУП "Ока" неоднократно обращалось к ООО "Северный регион 35" с требованием о погашении задолженности по арендной плате, что подтверждается предупреждением от 29.03.2013 N 119, претензией от 02.04.2013 N 128, уведомлением от 12.07.2013 N 306 (том 1, листы 44 - 46).

В дальнейшем, ссылаясь на невыполнение ответчиком условий договора, истец направил обществу уведомление от 07.02.2014 N 53 о расторжении договора аренды от 26.10.2006 N 3, в котором также потребовал погасить задолженность по арендной плате и коммунальным платежам и освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: город Вологда, улица Текстильщиков, дом 11 (том 1, лист 42).

В связи с тем что ответчик в добровольном порядке не согласился расторгнуть договор аренды, предприятие обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и удовлетворил их.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 названного Кодекса).

Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

ООО "Северный регион 35" приняло на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные пунктом 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2010, действующего с указанной даты, а также обязательство возмещать истцу затраты по коммунальным услугам, тепло-, водо-, электроснабжению и другим услугам выплачиваются арендатором по счетам, предъявляемым арендодателем по договору от 26.10.2006 N 3а (пункт 3.5 договора).

Довод представителя общества, заявленный устно в суде апелляционной инстанции, о незаключенности дополнительных соглашений к договору аренды от 26.10.2006 N 3 по причине того, что данные дополнительные соглашения не зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду его несостоятельности.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, все изменения, вносимые в такой договор, также подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

В связи с этим ссылка общества на незаключенность дополнительного соглашения от 01.05.2009 к спорному договору, в соответствии с которым ответчику дополнительно передана в аренду часть нежилых помещений коридора общего пользования, площадью 17 кв.м, не принимается апелляционной коллегией во внимание.

В свою очередь, на экземпляре дополнительного соглашения от 01.10.2010 имеется штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, удостоверяющий регистрацию названного соглашения в установленном порядке 08.12.2010 (том 1, оборотная сторона листа 37). Таким образом, вышеназванный довод общества не соответствует действительности и опровергается имеющимися в деле доказательствами.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований или возражений.

В подтверждение факта нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы и наличия задолженности по спорному договору аренды предприятием представлены счета на перечисление арендной платы и стоимости коммунальных и иных услуг за 2012, 2013, 2014 годы, расшифровки расчетов по договору аренды, произведенных обществом по указанным счетам, акты сверки взаимных расчетов за 2012, за периоды с 01.01.2013 по 17.10.2013, с 01.09.2013 по 07.03.2014, расчет количества тепловой энергии, калькуляция прочих расходов (том 1, листы 39 - 41, 97 - 167; том 2, листы 1 - 18), а также платежные поручения.

Согласно сведениям, отраженным предприятием в возражениях на отзыв ответчика (том 1 листы 81 - 87), по итогам 2012, 2013 годов, а также за период с января по июнь 2014 года ООО "Северный регион 35" имело задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в общей сумме 759 238 руб. 86 коп., поскольку в течение указанных периодов арендная плата и коммунальные платежи ежемесячно систематически перечислялись обществом не в полном объеме, в результате чего по окончании каждого года у общества числится задолженность. При этом по данным истца арендная плата не была перечислена ответчиком в установленный договором в редакции дополнительного соглашения срок за февраль и март 2013 года, а также за апрель - июнь 2014 года.

Предъявленные обществом в суде апелляционной инстанции акты сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2011, на 31.12.2012, на 31.12.2013 и приложенные к ним таблицы расшифровок неоплаченных сумм составлены ООО "Северный регион 35" в одностороннем порядке, со стороны МУП "Ока" данные документы не подписаны.

Первичные документы, в том числе платежные поручения, подтверждающие сведения, отраженные в названных актах сверки и приложенных к ним таблицах расшифровок неоплаченных сумм, то есть доказательства, опровергающих сведения, отраженные истцом в возражениях на отзыв ответчика и в актах сверки взаимных расчетов, представленных предприятием, подателем жалобы в материалы дела не представлены. Кроме того, сами представители общества подтвердили факт наличия по договору аренды задолженности в сумме 83 833 руб. 52 коп. по состоянию на 31.12.2013.

В свою очередь представители истца отрицали достоверность сведений, указанных в данных документах ответчика и указали на наличие у общества задолженности по спорному договору аренды в значительно большей сумме.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчик допустил просрочку внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, а МУП "Ока" представлены документы, подтверждающие наличие задолженности ООО "Северный регион 35" по арендной плате за 2012, 2013, 2014 годы.

Доводы ответчика о том, что истцом не подтверждено наличие задолженности по договору аренды, поскольку не вынесены и не вступили в законную силу судебные акты по делам N А13-7964/2014, А13-14092/2013, А13-7183/2014, в рамках которых рассматриваются соответственно требования МУП "Ока" к ООО "Северный регион 35" о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам по спорному договору в общей сумме 621 779 руб. 31 коп., о включении в реестр требований кредиторов задолженности по спорному договору в сумме 392 253 руб. 15 коп., а также требования общества к предприятию о признании недействительным пункта 1.1 договора аренды нежилого помещения от 26.10.2006 N 3 в части включения в общую арендную площадь помещений второго этажа N 29, 30а, 31, 36 общей площадью 54 кв.м и о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 369 009 руб. 44 коп., правомерно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку факт неисполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы более двух раз подряд подтверждается документами, имеющимися в материалах настоящего дела. Доказательств уплаты долга по арендной плате и коммунальным платежам в полном объеме на момент рассмотрения данного спора ответчик не представил.

В данном случае судом апелляционной инстанции не установлена невозможность рассмотрения настоящего дела до вступления в законную силу судебных актов по делам N А13-7964/2014, А13-14092/2013, А13-7183/2014.

Материалами дела подтверждается, что арендодатель направлял арендатору как претензию с требованием о погашении задолженности, так и предложение о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах следует признать, что истцом соблюдены требования части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Поскольку материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, то оснований для отмены или изменения решения суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, обществом при подаче жалобы заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2014 года по делу N А13-2907/2014 жалоба ответчика принята к производству, ходатайство удовлетворено и ему предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции.

В соответствии с подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по данной категории дел подлежит уплате государственная пошлина в размере 2000 руб.

В связи с тем что на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции уплата госпошлины обществом не произведена, в удовлетворении апелляционной жалобы ответчику отказано, в соответствии со статьями 102, 110 АПК РФ с общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 2000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 июня 2014 года по делу N А13-2907/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северный регион 35" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Северный регион 35" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Можайского, дом 82, квартира 2; ИНН 3525143460; ОГРН 1043500085595) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 2000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Ю. Докшина

Судьи

Т.В. Виноградова О.Б. Ралько