Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2014 г. N 18АП-11949/14

г. Челябинск

30 октября 2014 г.

Дело N А76-18294/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергетическая компания "Октябрь" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.09.2014 по делу N А76-18294/2014 (судья Наконечная О.Г.).

В заседании приняли участие представители:

Администрации Миасского городского округа - Аксенова Н.В. (доверенность от 20.10.2014),

общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергетическая компания "Октябрь" - Яковлев И.Э. (протокол собрания учредителей от 15.06.2012).

Администрация Миасского городского округа (далее - Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), выразившихся в отказе в государственной регистрации прекращения регистрационных записей об аренде от 17.07.2014 N 34/084/2014-248, N 34/084/2014-249, N 34/084/2014-250 в отношении нежилого помещения N 1 - угольная котельная, назначение - производственное, площадь - общая 116,4 кв.м, этаж - 1, расположенного по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, с. Новоандреевка, ул. Потапова, д. 38, кадастровый (условный) номер 74:34:0107002:1015; нежилого помещения - газовая котельная, назначение - производственное, площадь - общая 441,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-16; 1-3; этаж - 1; 2, расположенного по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, ул. Городская, кадастровый (условный) номер 74:34:0000000:3952; нежилого помещения - котельная, склад, труба, назначение - нежилое, площадь - общая 1816,4 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал: 1-3; 1 этаж: 1-3, 5-11; 2 этаж: 1-3, 5-19; 3 этаж: 1-12; 4 этаж: 1-10; этаж: 1-4, подвал, расположенных по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1, кадастровый (условный) номер 74:34:1800122:121, и обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию прекращения регистрационных записей об аренде в отношении вышеуказанных объектов недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнергетическая компания "Октябрь" (далее - общество "ТК "Октябрь", общество, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.09.2014 (резолютивная часть от 28.08.2014) требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось общество "ТК "Октябрь" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Администрации.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Апеллянт полагает, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что Администрацией для совершения регистрационного действия не был представлен полный пакет документов, необходимый для государственной регистрации прекращения регистрационных записей, в частности, не были представлены документы, подтверждающие прекращение арендных отношений в отношении объектов недвижимости, арендуемых апеллянтом. Соглашение о расторжении договора либо судебное решение о его расторжении в соответствии с правилами ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на регистрацию не представлено. Условиями заключенных договоров аренды N 119, 120, 121 от 11.09.2012 не предусмотрено безусловное право арендодателя на отказ от договора аренды. Администрацией были направлены односторонние отказы от договоров письмами N 1195/1.7, N 1196/1.7, N 1197/1.7 от 15.04.2014, однако общество отказалось от досрочного расторжения договоров аренды. В силу этого в соответствии с положениями п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" основаниями для совершения регистрационных действий по прекращению записи об аренде могло быть только решение суда о прекращении аренды. Указанные обстоятельства также свидетельствуют о том, что Администрация не доказала нарушения её прав и законных интересов оспариваемыми действиями регистрирующего органа, поскольку оснований для прекращения договоров аренды не имелось.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Управления Росреестра не явились.

С учётом мнения представителей заявителя и третьего лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель третьего лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Администрации возражал против её удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальное образование Миасский городской округ в лице Администрации обратилось в Управление Росреестра с заявлениями от 01.07.2014 (л.д. 14-16) о прекращении регистрационных записей об аренде в отношении следующих объектов недвижимости:

нежилое помещение N 1 - угольная котельная, назначение - производственное, площадь - общая 116,4 кв.м, этаж - 1, расположенное по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, с. Новоандреевка, ул. Потапова, д. 38, кадастровый (условный) номер 74:34:0107002:1015;

нежилое помещение - газовая котельная, назначение - производственное, площадь - общая 441,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-16; 1-3; этаж - 1; 2, расположенное по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, ул. Городская, кадастровый (условный) номер 74:34:0000000:3952;

нежилое помещение - котельная, склад, труба, назначение - нежилое, площадь - общая 1816,4 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал: 1-3; 1 этаж: 1-3, 5-11; 2 этаж: 1-3, 5-19; 3 этаж: 1-12; 4 этаж: 1-10; этаж: 1-4, подвал, расположенное по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1, кадастровый (условный) номер 74:34:1800122:121.

Сообщениями от 17.07.2014 исх. N N 34/084/2014-248, 34/084/2014-249, 34/084/2014-250 Управление Росреестра уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании абз. 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) (л.д. 20-25).

В обоснование данных отказов Управлением Росреестра указано, что заявителем не представлены документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Полагая указанные отказы незаконными и нарушающими права муниципального образования Миасский городской округ, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные Администрацией требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что основания для отказа в прекращении регистрационных записей об аренде, указанные регистрирующим органом, являются необоснованными, поскольку Администрация в силу п.п. 4 п. 1 ст. 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины за совершение юридически значимых действий. Суд возложил на Управление Росреестра обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения регистрационных записей об аренде.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы третьего лица, апелляционной суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) возлагается на орган, его принявший.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации (абз. 10 п. 1).

В рассматриваемом случае отказ в государственной регистрации мотивирован заинтересованным лицом тем, что Администрацией не оплачена в установленного порядке государственная пошлина за совершение юридически значимого действия.

Подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества уплачивается государственная пошлина в размере 15 000 руб.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ от уплаты государственной пошлины, установленной настоящей главой, освобождаются федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления при их обращении за совершением юридически значимых действий, установленных настоящей главой, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 124 пункта 1 статьи 333.33 настоящего Кодекса.

Поскольку Администрация является исполнительным органом местного самоуправления Миасского городского округа, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаконности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения регистрационных записей об аренде по основаниям, изложенным в сообщениях от 17.07.2014 N N 34/084/2014-248, 34/084/2014-249, 34/084/2014-250.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Указанные нормы позволяют сделать вывод о том, что при проверке законности обжалуемого ненормативного акта органа государственной власти суд не связан мотивами и обстоятельствами, изложенными публичным органом в обжалуемом акте, поскольку суд в любом случае должен проверить соответствие его закону.

Кроме того, в силу п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ при удовлетворении требований заявителя, суд обязан определить способ восстановления нарушенного права.

Применительно к рассматриваемым отношениям, связанным с оспариванием действий регистрирующего органа, с учётом требований абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, указанная норма означает, что решение суда будет являться основанием для совершения соответствующего регистрационного действия, а следовательно, с учетом нормы ст.ст. 2 и 4 Закона о регистрации влечь изменение правоотношения, возникшего на основании тех прав, которые подлежат государственной регистрации. В силу этого, суд обязан проверить наличие правовых оснований для совершения соответствующего регистрационного действия вне зависимости от мотивов обжалуемого отказа регистрирующего органа, во избежание возможности совершения такого действия в противоречие с нормами действующего законодательства.

Указанное позволяет отклонить доводы Администрации о законности принятого судом первой инстанции судебного акта в силу оценки правомерности мотивов, послуживших основанием для отказа в совершении регистрационного действия, изложенных исключительно в обжалуемых отказах регистрирующего органа, без проверки иных правовых оснований для совершения соответствующего регистрационного действия.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у регистрирующего органа имелись правовые основания для отказа в государственной регистрации права на заявленные объекты.

Из материалов дела следует, что Администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлениями от 01.07.2014 (л.д. 14-16) о прекращении регистрационных записей об аренде в отношении нежилого помещения N 1 - угольная котельная, назначение - производственное, площадь - общая 116,4 кв.м, этаж - 1, расположенного по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, с. Новоандреевка, ул. Потапова, д. 38, кадастровый (условный) номер 74:34:0107002:1015; нежилого помещения - газовая котельная, назначение - производственное, площадь - общая 441,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-16; 1-3; этаж - 1; 2, расположенного по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, ул. Городская, кадастровый (условный) номер 74:34:0000000:3952; нежилого помещения - котельная, склад, труба, назначение - нежилое, площадь - общая 1816,4 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал: 1-3; 1 этаж: 1-3, 5-11; 2 этаж: 1-3, 5-19; 3 этаж: 1-12; 4 этаж: 1-10; этаж: 1-4, подвал, расположенного по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1, кадастровый (условный) номер 74:34:1800122:121, ранее предоставленных во временное возмездное владение и пользование обществу "ТК "Октябрь" на основании договоров аренды N 119 от 11.09.2012, N 120 от 11.09.2012 (л.д. 68-72), N 121 от 11.09.2012 (л.д. 74-82), зарегистрированных Управлением Росреестра.

Согласно представленным в материалы дела распискам Администрацией в регистрирующий орган были поданы заявления от 01.07.2014 с приложением доверенности от 24.06.2014 N 72 на лицо, обратившееся в регистрирующий орган (л.д. 14-16), впоследствии были также представлены дополнительно акты сверки по оплате за аренду от 11.09.2012 (л.д. 17-19).

Иных документов заявителем заинтересованному лицу представлено не было, доказательств обратного материалы дела не содержат; утверждения Администрации о том, что ею для регистрации также были представлены уведомления об отказе от договоров аренды, соответствующими доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Вместе с тем, в силу ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон или по требованию одной из сторон договор по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично допускается в случае, когда такой отказ предусмотрен законом или соглашением сторон.

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.2 договоров аренды (л.д. 68-72, 74-82) стороны также предусмотрели дополнительные основания для досрочного расторжения договоров аренды по инициативе арендодателя.

Согласно предупреждениям о необходимости исполнения обязательства N N 1195/1.7, 1196/1.7, 1197/1.7 (л.д. 11-13) Администрация предлагала на основании п. 6.2.3 - 6.2.5 договоров аренды NN 119, 120, 121 от 11.09.2012 расторгнуть их в случае отказа от надлежащего исполнения третьим лицом требований п.п. 3.24, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.10 этих договоров.

Как обоснованно отмечает податель апелляционной жалобе, основания для безусловного отказа арендодателя от договоров аренды условия договоров не содержат, действующим законодательством для договоров, заключенных на определённый срок, не предусмотрено.

Однако доказательств прекращения договоров аренды, заключенных с третьим лицом, в порядке, установленном договором, либо действующим законодательством, в дело не представлено.

Более того, применительно к рассматриваемым отношениям, такие доказательства не были представлены и в регистрирующий орган для целей регистрации прекращения аренды.

Согласно п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ). В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Вопреки положениям ст. 450, 619 ГК РФ, условиям договора и названным разъяснениям, Администрацией на регистрацию не были представлены документы, свидетельствующие о прекращении договоров аренды, в силу чего оснований для совершения соответствующего регистрационного действия не имелось, а следовательно отказы регистрирующего органа в совершении регистрационного действия не нарушают прав Администрации, что в силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, требования Администрации удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.09.2014 по делу N А76-18294/2014 отменить.

В удовлетворении требований Администрации Миасского городского округа отказать в полном объеме.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А. Суспицина