Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2014 г. N 16АП-3175/14

г. Ессентуки

27 октября 2014 г.

Дело N А63-405/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Апанасенко Дмитрия Викторовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.07.2014 по делу N А63-405/2014,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Апанасенко Дмитрию Викторовичу (далее - предприниматель) о взыскании 166 693 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2013 и 17 658 рублей 53 копейки пени за период с 16.03.2012 по 31.12.2013 по договору аренды от 17.01.2011 N 8748.

Решением от 07.07.2014 заявленные требования удовлетворены. Суд взыскал с предпринимателя в пользу комитета 166 693 рублей 60 копеек долга и 17 658 рублей 53 копейки пени. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств оплаты арендных платежей арендодателю.

Не согласившись с принятым решением, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, поскольку суд первой инстанции принял судебный акт по неполно исследованным обстоятельствам дела.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации города Ставрополя от 11.01.2011 N 10 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 8748 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:129, общей площадью 1101 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, проспект Юности, 5а в квартале 415, с множественностью лиц на стороне арендатора, в числе которых ответчик, на срок с 11.01.2011 по 10.01.2014 для продолжения строительства торгово-офисного комплекса (регистрация от 26.01.2011 за номером 26-26-01/036/2011-116).

По условиям договора арендная плата начисляется с 01.04.2010 и вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 путем перечисления на счет арендодателя.

Расчет и размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.2 договора). С учетом приложения N 1 к договору предпринимателю надлежало уплачивать арендную плату исходя из половины площади арендуемого земельного участка, и годовой размер арендной платы Апанасенко Д.В. составляет 83 346 рублей 81 копейку.

В связи с несвоевременной оплатой арендных платежей комитет направил предпринимателю претензию от 06.11.2013 N 06/06-5280с с предложением оплатить задолженность и начисленные пени.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия, и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора не допускается.

По расчету истца за период с 01.01.2012 по 31.12.2013 на стороне ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей в сумме 166 693 рублей 60 копеек.

Размер арендной платы рассчитан истцом на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п.

Расчет суммы задолженности арбитражным судом апелляционной инстанции проверен, признан обоснованным.

Поскольку доказательств, свидетельствующих о фактах внесения арендной платы по договору аренды за соответствующий юридически значимый период в размере 166 693 рублей 60 копеек, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), постольку требование о взыскании задолженности по арендной плате в указанном размере удовлетворено правомерно.

Довод ответчика о том, что обязательство по уплате арендных платежей прекратилось с момента заключения договора купли-продажи помещений с третьими лицами, судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на объекты недвижимости, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, в связи со сменой арендатора арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Следовательно, прежний арендатор обязан платить арендную плату собственнику до даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Поэтому обязательства сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка, в порядке статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации будут прекращены с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект аренды.

В соответствии с названными нормами права факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество пользователь, в данном случае арендатор земельного участка по договору N 8748, должен оплачивать плату в размере стоимости аренды соответствующего имущества. При этом из заключенных контрагентами договоров купли-продажи не усматривается замена первоначального арендного обязательства иным обязательством.

Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие данный вывод, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам дела.

Ссылки о внесении денежных средств третьими лицами в кассу ООО "Оранж Молл" с указанным в них основанием: "арендная плата за земельный участок" как доказательства исполнения обязанности по уплате арендных платежей судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку в разделе 3 договора N 8748 от 17.01.2011 стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы, в которых не указано о внесении указанной платы в кассу ООО "Оранж Молл".

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика 17 658 рублей 53 копейки неустойки за просрочку внесения арендной платы в период с 16.03.2012 по 31.12.2013.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может обеспечиваться неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Условиями договора аренды (пункт 5.3) предусмотрено, что за просрочку платежей арендатор выплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

При наличии просрочки в уплате арендных платежей взыскание пени за период с 16.03.2012 по 31.12.2013 в размере 17 658 рублей 53 копейки произведено судом первой инстанции правомерно.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, установив по результатам исследования и оценки представленных сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательств факт неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, проверив правильность расчетов, предъявленных к взысканию размеров основного долга и неустойки, пришел к законному и обоснованному выводу об удовлетворении заявленного комитетом иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.07.2014 по делу N А63-405/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

С.И. Джамбулатов Е.В. Жуков