Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2014 г. N 18АП-11720/14

г. Челябинск

30 октября 2014 г.

Дело N А07-5890/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2014 по делу N А07-5890/2014 (судья Аминева А.Р.).

Общество с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз" (далее - общество "Центр независимых экспертиз", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Администрации N 7-1545 от 24.02.2014 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов в отношении арендуемого нежилого помещения N 11, 13, литер А, общей площадью 27,4 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина,74, путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2014 (резолютивная часть от 18.08.2014) заявленные обществом требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении требований общества "Центр независимых экспертиз" отказать.

Апеллянт полагает, что, делая вывод о действии договора аренды от 28.02.2013 на момент обращения общества с заявлением о приватизации в силу возобновлении договора на неопределенный срок, суд не учел положения п. 3.5 договора, исключающего возобновление договора на неопределенный срок. Таким образом, направленное ответчиком письмо от 14.08.2014 не имеет правового значения, так как по состоянию на 01.01.2014 арендные отношения между сторонами прекратились.

Считает, что судом не дана оценка доводу заинтересованного лица о ничтожности договора аренды от 28.02.2013, равно как и всех ранее заключенных между сторонами договоров аренды, начиная с договора N 481 от 17.04.2009, в силу их заключения без проведения торгов.

Суд указал на недоказанность наличия у общества задолженности по пене. Однако судом не дана оценка акту сверки расчетов, из которого усматривается наличие задолженности по арендной плате за 2009 год. Данный документ вручен нарочно в судебном заседании 18.06.2014 представителю заявителя, а затем направлен с сопроводительным письмом от 09.07.2014, и заявителем сведения, содержащиеся в акте, не опровергнуты, доказательства отсутствия задолженности не представлены.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В приобщении представленного обществом "Центр независимых экспертиз" отзыва отказано ввиду отсутствия доказательств его направления лицам, участвующим в деле (часть 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между обществом "Центр независимых экспертиз" (арендатор) и Администрацией (далее - арендодатель) был оформлен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 481 от 17.04.2009, по условиям п.п. 1.1, 1.2, 3.1 которого на основании решения Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку от 17.09.2009 обществу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение общей площадью 27,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 74, сроком с 01.01.2009 по 30.12.2009 (л.д. 18-19).

Помещение было передано заявителю по акту приема-передачи от 01.01.2009 (л.д. 20).

В последующем между заявителем и Администрацией на вышеуказанное помещение также оформлялись следующие договоры - договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 467 от 01.01.2010 сроком действия с 01.01.2010 до 30.12.2010, договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 253 от 14.02.2011 сроком действия с 01.01.2011 по 30.12.2011, договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 84 от 23.01.2012 сроком действия с 01.01.2012 по 30.12.2012, договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 695 от 28.02.2013 сроком действия с 01.01.2013 по 30.12.2013 (л.д. 21-30).

Уведомлением исх. N 24 от 14.01.2014 Администрация в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку сообщило обществу "Центр независимых экспертиз" об отказе от исполнения договора аренды N 695 от 28.02.2013 с учетом положений п.2 ст. 621, п. 2 ст. 610 и ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (л.д. 12).

07.02.2014 общество подало в Администрацию заявление, которым уведомило о намерении воспользоваться преимущественным правом на приватизацию вышеупомянутого нежилого помещения (л.д. 13-15).

В письме исх. N 7-1545 от 24.02.2014 Администрация, ссылаясь на подачу заявления по истечении срока действия договора N 695 от 28.02.2013, указала, что оснований для рассмотрения вопроса о реализации арендатором преимущественного права на приобретение муниципального имущества не имеется (л.д. 16).

Полагая, что отказ Администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, изложенный в письме N 7-1545 от 24.02.2014, является незаконным и нарушает права общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ Администрации по мотиву, изложенному в оспариваемом решении, является незаконным, так как договор аренды от 28.02.2013 возобновлен на неопределенный срок и не может быть прекращен до истечения трехмесячного срока направления арендодателем арендатору уведомления об отказе от исполнения договора. Таким образом, поскольку на момент подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения договор являлся действующим, Администрация была не вправе отказывать в реализации такого права.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы Администрации, апелляционной суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с ч. 3 ст. 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах (ст. 6 АПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Таким образом, для правильного рассмотрения и разрешения дела суд обязан установить закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

Согласно ст. 3 названного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 данного Федерального закона, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

По смыслу указанной правовой нормы субъекты малого и среднего предпринимательства вправе рассчитывать на реализацию своего преимущественного права на приватизацию находящегося и них муниципального (государственного имущества), только если такое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с действительным и действующим договором или договорами аренды такого имущества.

Указанный вывод подтверждается разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым при применении положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что в отношении спорного помещения на основании решения Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку от 17.09.2009 (л.д. 17) между сторонами был оформлен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 481 от 17.04.2009 (л.д. 18-19).

На основании п.п. 1, 3 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на момент оформления договора N 481 от 17.04.2009) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Частью 4 ст. 53 названного Федерального закона допускалось до 01.07.2010 заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2010 года.

Таким образом, в отсутствие в материалах дела доказательств наличия у заявителя права на заключения договора аренды вне торгов в порядке части 5 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку материалами дела подтверждается первоначальное оформление арендных отношений по поводу спорного помещения на основании договора 17.04.2009, то есть в период действия указанного Федерального закона, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение такого договора аренды, равно как и последующих договоров, должно было производиться только по результатам торгов.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что заявителю предоставлено право аренды названного недвижимого имущества в результате проведенных Администрацией торгов.

Указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ (здесь и далее - в редакции на момент оформления вышепоименованных договоров) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с доводами подателя апелляционной жалобы о ничтожности договоров аренды N 481 от 17.04.2009, N 467 от 01.01.2010, N 253 от 14.02.2011, N 84 от 23.01.2012, N 695 от 28.02.2013 в силу их противоречия ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

С учетом положений п. 1 ст. 167 ГК РФ общество "Центр независимых экспертиз" не может считаться лицом, у которого муниципальное недвижимое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с действительным и действующим договором или договорами аренды такого имущества, а следовательно лицом, имеющим право в силу ч. 3 Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественное право на приватизацию муниципального имущества.

Суд первой инстанции не применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в результате чего в нарушение ч. 3 Федерального закона N 159-ФЗ пришел к неверному выводу о наличии у общества преимущественного права на приватизацию.

Выводы суда первой инстанции о том, что заявитель не может быть наказан лишением права на заключение договора аренды, поскольку право на его заключение на торгах не было реализовано вследствие ненадлежащих действий собственника имущества в лице Администрации, а не заявителя; заявитель не может выступать организатором торгов, являются необоснованными.

По смыслу положений ч. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" недействительность договора аренды лишает субъекта малого или среднего предпринимательства возможности воспользоваться преимущественным правом на приобретение муниципального имущества вне зависимости от причин недействительности договора.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, совершение сделки по передаче обществу права аренды нежилого помещения общей площадью 27,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 74, оформленной договором N 481 от 17.04.2009, а также договорами N 467 от 01.01.2010, N 253 от 14.02.2011, N 84 от 23.01.2012, N 695 от 28.02.2013, являлось следствием обоюдных действий как заявителя, так и заинтересованного лица, в силу чего риск негативных последствий, связанных с совершением ничтожной сделки, не может быть возложен исключительно на одну из сторон сделки, иное противоречит принципу равенства субъектов гражданских правоотношений (ст. 1 ГК РФ).

По тем же мотивам суд не находит оснований для применения положений ст. 10 ГК РФ, поскольку предоставление имущества в аренду явилось следствием обеих сторон сделки, при этом материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о добросовестности общества "Центр независимых экспертиз" как арендатора имущества в период оформления указанных договоров аренды, поскольку в дело не представлены доказательства обращения общества в орган местного самоуправления с требованием о заключении договора аренды в порядке проведения торгов, либо доказательства оспаривания соответствующего бездействия органа публичной власти.

Нормы пункта 5 статьи 166 ГК РФ неприменимы к рассматриваемым отношениям, во-первых, поскольку были введены в действие после оформления договоров аренды (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), и во-вторых, с учетом требований п. 3 ст. 2 ГК РФ данная норма не подлежит применению к правоотношениям, связанным с приватизацией имущества, находящегося в публичной собственности, в силу публично-правового характера таких правоотношений.

В силу изложенного, следует сделать вывод о несоответствии заявителя критериям, установленным ч. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, ввиду чего отказ Администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, изложенный в письме N 7-1545 от 24.02.2014, является правомерным.

Следует также согласиться с доводами подателя апелляционной жалобы о том, что на момент обращения заявителя в орган местного самоуправления заявлением от 07.02.2014 (л.д. 13) общество не являлось арендатором по действующему договору аренды.

В силу п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1.2. договора аренды N 695 от 28.02.2013 договор заключен сроком с 01.01.2013 по 30.12.2013.

Согласно п. 2.2.15 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за месяц о предстоящем продлении договора как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении. При несвоевременной подаче заявления о продлении срока действия договора арендатор может приобрести право на аренду помещения на общих основаниях согласно пункту 6.2. Порядка оформления прав пользования муниципальным имуществом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан.

В силу п. 3.5. договора использование имущества арендатором по истечении срока действия договора не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределённый срок либо согласие арендодателя на продление арендных отношений.

Доказательств соблюдения указанной процедуры продления договора в дело не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах следует признать, что договор аренды от 28.02.2013 прекратился по истечении срока его действия, в силу чего на момент обращения общества с заявлением от 07.02.2014 о реализации преимущественного права на приватизацию помещения он не являлся арендатором по действующему договору аренды, ввиду чего на основании положений ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ не вправе требовать реализации такого права.

В силу указанного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права, требования общества "Центр независимых экспертиз" удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2014 по делу N А07-5890/2014 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз" отказать в полном объеме.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А. Суспицина