Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2014 г. N 18АП-11757/14

г. Челябинск

30 октября 2014 г.

Дело N А07-7689/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кучкаровой Светланы Анатольевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2014 по делу N А07-7689/2014 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

В заседании приняла участие индивидуальный предприниматель Кучкарова С.А. лично (паспорт).

Администрация городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кучкаровой Светлане Анатольевне (далее - предприниматель Кучкарова С.А., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 69 942 руб. 52 коп., пени за просрочку арендных платежей в размере 19 939 руб. 65 коп.

Предприниматель Кучкарова С.А. в свою очередь обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Администрации о взыскании 193 045 руб., в том числе неосновательного обогащения в сумме 181 670 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 11 375 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2014 (резолютивная часть от 20.08.2014) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателю Кучкаровой С.А. отказано.

С указанным решением суда не согласилась предприниматель (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить встречные исковые требования предпринимателя и отказать в удовлетворении требований Администрации.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Апеллянт считает, что, делая вывод о наличии у предпринимателя задолженности по арендной плате, суд не дал оценки акту сверки от 26.09.2013, согласно которому на 30.10.2013 задолженность у ответчика отсутствует.

При оценке суммы задолженности предпринимателя судом не учтено, что предпринимателем осенью 2012 года была произведена укладка тротуарной плитки на основании устного требования Администрации. Судом дана ненадлежащая оценка предоставленным предпринимателем доказательствам, не дана оценка в их совокупности и взаимной связи в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Указанные работы не носили благотворительного характера и не были выполнены по инициативе предпринимателя, поскольку были вызваны необходимостью приведения в надлежащее состояние прилегающей территории к торговому комплексу после проведения дорожных работ; работы были приняты Администрацией без возражений.

Апеллянт полагает, что суд не дал надлежащую оценку доводам ответчика по встречному иску. Подписание договора ответчиком и расчета, которым согласованы размер арендной платы, не свидетельствует о его законности, так как размер арендной платы определен без учета фактических характеристик помещения, ввиду чего действия Администрации следует квалифицировать как злоупотребление правом.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились, истец просит рассмотреть дело без его участия.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия истца.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, городскому округу город Кумертау Республики Башкортостан на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 178,2 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 13, пом. 3 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АВ 475545 от 05.03.2010, л.д. 23).

29.12.2012 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Кучкаровой С.А. (арендатор) подписан договор о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда N 134, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение пользование объект муниципального нежилого фонда - часть нежилого помещения N 3 на 1-ом этаже 4-х этажного жилого дома, общей площадью 135, 4 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 13, для использования в целях торговли продовольственными товарами (л.д. 19-21).

Характеристики объекта приведены в техническом паспорте инв. N 257 от 07.05.2007 (л.д. 24-29).

Срок договора аренды определен с 15.10.2012 по 11.10.2013 (п. 1.2 договора).

Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Кумертау Республики Башкортостан, утвержденному решением Совета городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 23.11.2011 N 55-5, оформляется в виде приложения к договору.

Пунктом 4.1.1 договора стороны установили, что при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи часть нежилого помещения N 3 площадью 135, 4 кв.м. была передана предпринимателю (л.д. 18).

Дополнительным соглашением N 24 от 12.12.2013 пункт 3.3 договора был изложен в новой редакции, согласно которой арендная плата с учетом НДС вносится арендатором ежеквартально вперед с оплатой до пятнадцатого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Ссылаясь на наличие задолженности предпринимателя по арендной плате по договору N 134 от 29.12.2012 за 4 квартал 2013 года, пени за период с 15.10.2012 по 15.07.2013, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Предприниматель Кучкарова С.А., ссылаясь на переплату арендной платы по договору ввиду неправильного применения арендодателем коэффициентов, не учитывающих фактический вид деятельности предпринимателя и технические характеристики арендуемого объекта, а также на необоснованное сбережение Администрацией денежных средств в виде расходов, понесенных ответчиком в период аренды помещения, обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования Администрации, суд первой инстанции пришел к выводу о неисполнении предпринимателем обязательств по оплате арендной платы по заключенному договору аренды. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд пришел к выводу об отсутствии на стороне арендодателя неосновательного обогащения, так как расчет коэффициентов, входящих в методику расчета арендной платы, произведён на основании решения Совета городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 23.11.2011 N 55-5, соответствует фактическому использованию помещения и его техническим характеристикам, и, кроме того, размер арендной платы согласован с арендатором на основании добровольно принятого им обязательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы предпринимателя, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком 29.12.2012 подписан договор о передаче в аренду недвижимого имущества - части нежилого помещения N 3 на 1-ом этаже 4-х этажного жилого дома, общей площадью 135, 4 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 13, для использования в целях торговли продовольственными товарами (л.д. 19-21).

Из содержания договора следует, что стороны согласовали существенные условия договора, включая его предмет и размер арендной платы, договор аренды оформлен на срок менее одного года и не требует государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности вышеназванного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом п. 3.1 договора стороны согласовали, что расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Кумертау Республики Башкортостан, утвержденной решением Совета городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 23.11.2011 N 55-5, оформляется в виде приложения к договору.

В силу п. 3.2 договора размер арендой платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становиться неотъемлемой частью договора. Новый расчет направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения.

Согласно представленным в дело расчетам арендной платы по договору N 134 от 29.12.2012 с 15.10.2012 размер квартальной арендной платы составляет 75 442,28 руб. (л.д. 22), с 01.01.2013 - 82 532,18 руб. (л.д. 17).

Согласно п. 3.3 договора (в редакции, действовавшей до оформления дополнительного соглашения N 24 от 12.12.2013) арендная плата (после уплаты арендатором в бюджет НДС) вносится арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до пятнадцатого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на неполную оплату ответчиком арендной платы по договору аренды и наличие задолженности предпринимателя по арендной плате по договору N 134 от 29.12.2012 в размере 69 942,52 руб. за 4 квартал 2013 года.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств предпринимателем не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценки акту сверки от 26.09.2013, согласно которому по состоянию на 30.10.2013 задолженность у ответчика отсутствовала, апелляционная коллегия находит необоснованными, поскольку названное доказательство не является достоверным.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ).

В силу ч. 1, 3 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок. Первичный учетный документ должен быть составлен при совершении факта хозяйственной жизни.

Таким образом, акт сверки задолженности является производным доказательством от доказательств, содержащихся в данных первичных учетных документов. Достоверность сведений, содержащихся в акте сверки, подтверждается соответствующими платежными документами, свидетельствующими об уплате ответчиком арендной платы по договору. Однако таких доказательств ответчиком суду представлено не было (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Кроме того, по правилам ст. 71 АПК РФ суд даёт совокупную оценку представленным в дело доказательствам.

Однако иных доказательств отсутствия у ответчика задолженности за спорный период в дело не представлено.

В силу изложенных мотивов представленный в дело акт сверки подлежит критической оценке.

Доводы апеллянта о том, что размер арендной платы по договору определен без учета фактических характеристик помещения и вида деятельности арендатора, суд апелляционной инстанции также находит необоснованными.

Из письменных доказательств следует, что на основании постановления Администрации от 29.10.2012 N 1927 по договору аренды N 134 от 29.12.2012 часть нежилого помещения N 3 общей площадью 135, 4 кв.м, расположенная по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 13, помещение было предоставлено предпринимателю для использования в целях торговли продовольственными товарами на основании поданного ею заявления (л.д. 19, 97).

Согласно сведениям технического паспорта на названное нежилое помещение фактическое использование помещения определено как торговое (л.д. 24-29).

Технические характеристики помещения согласованы сторонами в договоре, помещение предпринимателем принято в аренду без замечаний, и в течение длительного периода использовалось без каких-либо возражений относительно обоснованности согласования сторонами размера коэффициентов К2 и К5.

Доказательств обратного предпринимателем не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

В силу изложенных обстоятельств расчет арендной платы обоснованно произведён истцом в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы с использованием коэффициента К2 = 0,7 (для осуществления розничной торговли) и коэффициента К5 =0,08 (прочие типы зданий, строений).

При этом, как обоснованно отметил суд первой инстанции, осуществление предпринимателем в помещении деятельности по производству кур-гриль, не свидетельствует об отнесении помещений к категории производственных с применением показателя коэффициента К5 = 0, 06, на чем настаивает апеллянт, поскольку указанный коэффициент определяет тип здания, в котором расположено арендуемое помещение, а не вид деятельности, осуществляемый в нём арендатором.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия не усматривает в действиях Администрации при согласовании размера арендной платы злоупотребления правом.

Ссылки апеллянта на то, что подписание договора ответчиком и расчета, которым согласованы размер арендной платы, не свидетельствует о его законности, являются несостоятельными.

В силу п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 425 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. При этом договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Ответчик подписала договор аренды, а следовательно добровольно приняла на себя обязательства по исполнению его условий.

Поскольку п. 3.2 договора стороны установили правило, согласно которому размер арендой платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы, при изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становиться неотъемлемой частью договора, новый расчет направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения, в материалах дела имеются доказательства получения ответчиком нового расчета размера арендной платы по договору с 01.01.2013 (л.д. 17), указанный расчет в силу ст. 425 ГК РФ стал обязательным для его сторон и подлежал исполнению арендатором, тогда как неисполнение договорных условий исключается требованиями ст.ст. 309. 310 ГК РФ.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В пункте 4.1.1. договора аренды стороны согласовали условие о неустойке, таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика пени в заявленном истцом размере.

Возражений относительно размера неустойки, а также её чрезмерности ответчиком заявлено не было.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции находит решение суда в части удовлетворения первоначального иска законным и не подлежащим отмене.

Доводы апеллянта о том, что при оценке суммы задолженности судом не учтено, что предпринимателем осенью 2012 года была произведена укладка тротуарной плитки, подлежат отклонению.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

В силу ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу названных норм, арендатор имеет право на возмещение расходов, понесённых в связи с использованием арендуемого имущества.

Между тем в данном случае заявленные предпринимателем расходы не относятся к числу таковых, поскольку произведённые работы по укладке тротуарной плитки были осуществлены вне рамок арендных отношений по аренде недвижимого имущества и расходы были понесены не в отношении арендуемого помещения.

Из заключенного сторонами договора аренды от 29.12.2012, либо иных доказательств также не следует, что на предпринимателя возлагалась такая обязанность.

Поименованную в п. 2.2.4. договора обязанность арендатора содержать прилегающую территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии нельзя квалифицировать как возложение на предпринимателя обязанности по производству конкретного вида работ, в данном случае - по укладке тротуарной плитки на прилегающей территории.

Кроме того, доказательств объективной необходимости производства таких работ в деле не имеется; утверждения предпринимателя о том, что укладка плитки была обусловлена необходимостью приведения прилегающей территории в надлежащее состояние после проведённых дорожных работ, соответствующими доказательствами не подтверждены.

Как обоснованно отметил суд первой инстанции, ответчиком в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ не было представлено суду первой инстанции достоверных доказательств обустройства прилегающей территории по инициативе истца.

Таким образом, ответчиком не было доказано факта сбережения Администрацией имущества за счет предпринимателя.

Распечатки с официального сайта Администрации (л.д. 53-55), договор оказания услуг N 3 от 23.10.2012 с ИП Алавердяном В.О. (л.д. 56-60), на которые ссылается апеллянт, также не подтверждают вышеназванных обстоятельств.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал предпринимателю Кучкаровой С.А. в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании неосновательного обогащения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу изложенных обстоятельств решение отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2014 по делу N А07-7689/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кучкаровой Светланы Анатольевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А. Суспицина