Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2014 г. N 15АП-17058/14

город Ростов-на-Дону

24 октября 2014 г.

дело N А32-1051/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем помощником судьи Балала Е.Е.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Саенко А.Е. - представитель по доверенности от 09.04.2014 N 27.00-4045, удостоверение N 1167 от 12.08.2013;

от ответчика: Бердников И.А. - представитель по доверенности от 31.05.2013 N 33, паспорт;

от третьих лиц: представители не явились, надлежаще извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доминанта"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014 по делу N А32-1051/2014

по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 1022300518118, ИНН 2301006401)

к обществу с ограниченной ответственностью "Доминанта"

(ОГРН 1022300523376, ИНН 2301021248)

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Кубаньинерт" (ОГРН 1072303000890, ИНН 2303026474); Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ОГРН 1102308008330, ИНН 2308171570); Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399, ИНН 2308077553)

о расторжении договора аренды,

принятое судьей Гречко О.А.,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Доминанта" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 3700004249 от 24.08.2011 (ранее договор от 13.02.2003 N 0000000177) и просило указать, что данное решение является основанием для погашения в ЕГРП записи о регистрации договора аренды.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок, предоставленный в аренду для строительства, в течение трех лет.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Кубаньинерт"; Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае; Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014 в иске отказано.

Суд установил, что на момент заключения договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177 земельный участок являлся федеральной собственностью. Заключив указанный договор, департамент имущественных отношений Краснодарского края распорядился не своим имуществом. Все последующие изменения не означали заключение нового договора. Кроме того, при заключении спорного договора не был соблюден предусмотренный статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления земельных участков для строительства. На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности спорного договора аренды и дополнительных соглашений к нему, которая исключает возможность расторжения договора в судебном порядке.

Суд указал, что в связи с отказом в иске о расторжении договора не подлежит удовлетворению и требование указать, что судебное решение является основанием для погашения в ЕГРП записи о регистрации договора аренды. Данное решение не может являться основанием для погашения в ЕГРП записи о регистрации договора аренды, поскольку истцом избран неверный способ защиты. В рассматриваемом случае запись может быть погашена, в частности, в результате применения последствий недействительности сделки, либо путем предъявления виндикационного иска (в зависимости от конкретных обстоятельств использования земельного участка ответчиком). Погашение записи в ЕГРП на основании решения суда, которым не применены последствия недействительности сделки, необоснованно, соответствующих требований истцом заявлено не было.

В связи с недействительностью договора аренды, о расторжении которого просит истец, судом не оценивались доводы сторон, касающиеся исполнения арендатором обязательств по надлежащему использованию земельного участка, предоставленного для строительства.

Общество с ограниченной ответственностью "Доминанта" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило изменить мотивировочную часть решения Арбитражного Суда Краснодарского края от 09.07.2014 в части, касающейся указания на то, что договор аренды земельного участка от 13.02.2003 N 0000000177 является ничтожным, указать в резолютивной части судебного акта об изменении мотивировочной части решения.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" спорный земельный участок входит в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности. В соответствии со статьей 33 Закона Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" от 23.10.2002 до разграничения государственной собственности на землю высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края определяет уполномоченный орган по управлению и распоряжению земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности. Согласно Постановлению главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 "О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности" полномочия по распоряжению данными земельными участками предоставлены Департаменту имущественных отношений Краснодарского края. Таким образом, Департамент имущественных отношений Краснодарского края был вправе распоряжаться находящимися в государственной собственности землями до разграничения государственной собственности на землю, в том числе спорным земельным участком. Заявитель жалобы также указывает, что вывод суда о том, что на момент заключения спорного договора аренды земельный участок находился в зоне санитарной охраны города-курорта Анапа, не соответствует действительности, т.к. Закон Краснодарского края N 676-КЗ от 01.04.2004 "Об установлении границ муниципального образования город-курорт Анапа и наделении его статусом городского округа", на который ссылается суд в обоснование своего вывода, был принят уже после заключения спорного договора.

Общество считает, что вывод суда о том, что спорный договор ничтожен ввиду того, что при его заключении торги не проводились, информирование населения и предварительное согласование места размещения объекта не осуществлялось, необоснован, т.к. эти обстоятельства судом не исследовались. В соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в действующей на момент заключения договора редакции, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлялось без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Вопреки части 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не предложил сторонам представить доказательства соблюдения порядка предоставления земельного участка в аренду, в том числе документа, подтверждающего согласование места размещения объекта строительства на земельном участке.

Кроме того, общество полагает, что разрешая вопрос о действительности или недействительности спорного договора аренды, суд вышел за пределы исковых требований, предметом которых было расторжение спорного договора аренды, а не признание его недействительным или применение последствий недействительности ничтожной сделки. В силу пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. В настоящем деле публичных интересов, которые бы нарушал спорный договор аренды, нет, следовательно, суд был не вправе по своей инициативе рассматривать вопрос о недействительности спорного договора аренды. Кроме того, по данным требованиям существуют сроки исковой давности (ст. 181 ГК РФ), о пропуске которых сторона может заявить в судебном заседании. В данном случае, суд лишил такого права ответчика, т.к. рассмотрел требования, которые истец не заявлял.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Кубаньинерт"; Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае; Департамент имущественных отношений Краснодарского края, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель управления возражал против отмены решения суда по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Поскольку истец в судебном заседании пояснил, что обжалует решение суда только в мотивировочной части, а ответчик не заявил возражений по поводу обжалования решения в соответствующей части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в части вывода суда о том, что договор аренды земельного участка от 13.02.2003 N 0000000177 является ничтожным.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором о передаче в аренду земельного участка N 97 от 04.09.2000 (т. 1, л.д. 42-45), подписанным между Администрацией города-курорта Анапа (Арендодатель) и ООО "Доминанта" (далее - общество) последнему передан земельный участок площадью 0,69 га, расположенный в районе улиц 40-летия Победы-Толстого города-курорта Анапа, для проектирования и строительства второй очереди комплекса малых гостиниц. Срок действия договора установлен - до сдачи объекта в эксплуатацию.

13.02.2003 между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и обществом заключен договор аренды земельного участка площадью 4 830,98 кв. м, с кадастровым номером 23:37:01 01 039:0004, расположенного в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого города-курорта Анапа, для проектирования и строительства комплекса малых гостиниц (том 2, л.д. 17-26).

Срок договора аренды, как следует из пункта 6.2. договора, определен до 06.02.2018, договор зарегистрирован 30.04.2003, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на копии договора аренды.

Дополнительными соглашениями в договор аренды внесены следующие изменения:

19.07.2004 внесены изменения в редакции пунктов 3.2, 5 и 9.1 (т. 1, л.д. 48-49);

27.06.2005 внесены изменения в части предмета договора, в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:37:00 00 000:0023, площадью 6 275,12 кв. м, образованный в результате объединения арендуемого обществом земельного участка еще с тремя земельными участками (т. 1, л.д. 93-99). Земельный участок предоставлен для строительства малых гостиниц.

03.03.2008 внесены изменения в части категории земельного участка, категория изменена на "земли населенных пунктов" (т. 2, л.д. 27).

Как следует из выписки из ЕГРП от 19.12.2013 на земельный участок 23:37:00 00 000:0023 зарегистрировано право муниципальной собственности г-к Анапа 27.06.2011 (т. 1, л.д. 143-144).

01.08.2011 между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) заключено соглашение о переводе прав арендодателя на администрацию по договору аренды от 13.02.2003 (т. 1, л.д. 107-109). Вид разрешенного использования земельного участка остался прежним.

В соответствии с постановлением от 11.08.2011 N 2086 (т. 1, л.д. 73) из арендуемого обществом земельного участка были фактически выделены земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53 площадью 3 916 кв. м, и 23:37:0101049:266 площадью 1 524 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:37:00 00 000:0023 остался существовать с площадью 835 кв. м.

Дополнительным соглашением от 24.08.2011 (т. 1, л.д. 67) стороны внесли изменения в ранее заключенный договор аренды от 13.02.2003, условившись именовать данный договор от 24.08.2011 N 3700004249, и изложив данный договор в новой редакции (т. 1, л.д. 68-71).

Суд первой инстанции верно указал, что по своему содержанию данное допсоглашение и подписанная в связи с его заключением новая редакция договора аренды не являются вновь заключенным договором аренды, а являются соглашением о внесении изменений в договор аренды от 13.02.2003. Данный вывод подтверждается и тем, что процедура предоставления земельного участка при заключении данного договора аренды как нового договора, не соблюдалась: торги не объявлялись, предварительное согласование места размещения объекта с публикацией о предоставлении земельного участка не проводилось.

В последующем общество по договору от 02.09.2011 (т. 1, л.д. 15-16) уступило ООО "Кубаньинерт" права арендатора в части земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:266 площадью 1 524 кв. м.

Таким образом, предметом иска является расторжение договора аренды от 13.02.2003 с учетом его новых редакций, в том числе в части даты его заключения и номера договора. Предметом договора аренды являются земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53 площадью 3 916 кв. м и 23:37:00 00 000:0023 площадью 835 кв. м.

Земельные участки, которым пользуется ответчик, находятся в городе-курорте Анапа, в водоохранной зоне Черного моря.

Из представленных в дело кадастровых паспортов спорного земельного участка (т. 1, л.д. 29-35, 77-79) следует, что участок относится к землям населенных пунктов.

Нахождение участка, которым пользуется ответчик по делу в черте населенного пункта город-курорт Анапа лицами, участвующими в деле не оспаривается.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101039:53 площадью 3 916 кв. м, постановлением суда апелляционной инстанции от 17.03.2014 по делу N А32-18224/2013 установлен факт его нахождения во II зоне санитарной защиты курорта федерального значения и отнесение указанного земельного участка к землям особо охраняемых территорий.

Нахождение земельного участка с кадастровым номером 23:37:00 00 000:0023 площадью 835 кв. м. в той же зоне санитарной защиты ответчиком не оспаривается.

Досудебный порядок расторжения договора аренды истцом соблюден, уведомление о необходимости исполнения обязательства от 06.05.2013 (т. 1, л.д. 87) получено ответчиком, что подтверждается его письмом от 07.06.2013 N 17 (т. 1, л.д. 156-157). Уведомление о расторжении договора от 07.02.2014 N 27.05-877 (т. 2, л.д. 48) также получено ответчиком, что подтверждается приложением копии данного уведомления к отзыву на иск (т. 2, л.д. 1-6).

Обстоятельства дела, по которым суд пришел к выводу об отнесении земельного участка к федеральной собственности на момент заключения договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177, изложены судом последовательно, подробно и непротиворечиво, со ссылкой на нормы материального права и с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционный суд не находит оснований для переоценки указанного вывода.

Общество в апелляционной жалобе не поясняет, на основании какого критерия, заложенного в статье 4 Федерального закона от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, им был сделан вывод о том, что спорный земельный участок входит в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности.

Иные нормативные акты и их положения, на которые общество ссылается в обоснование своей позиции (статья 33 Закона Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" от 23.10.2002, Постановление главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 "О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности"), предоставляли Департаменту имущественных отношений Краснодарского края полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не была разграничена. Спорный же участок находился в федеральной собственности в силу расположения его на особо охраняемой природной территории, имеющей федеральное значение.

Вопреки доводам заявителя жалобы, Закон Краснодарского края N 676-КЗ от 01.04.2004 "Об установлении границ муниципального образования город-курорт Анапа и наделении его статусом городского округа", принятый позднее спорного договора, лишь упоминается в судебном решении и не служит нормативным основанием для вывода о том, что на момент заключения спорного договора аренды земельный участок находился в зоне санитарной охраны города-курорта Анапа. Суд указал, что установление границ округа санитарной охраны курорта Анапа имеет существенное значение в случае нахождения земельного участка за границами города-курорта, поскольку курортом является не только сам город, но и прилегающие к нему территории. При этом, суд обоснованно сослался на то, что на момент заключения спорного договора территория города-курорта Анапа и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны курорта г. Анапа признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение, Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р. Суд указал, что нахождение участка, которым пользуется ответчик по делу в черте населенного пункта город-курорт Анапа лицами, участвующими в деле не оспаривается. Не оспорено это обстоятельство и в апелляционной жалобе. Нахождение района улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого в черте города-курорта Анапа следует из самого спорного договора (т. 2, л.д. 17), карты города-курорта Анапа. Представитель ответчика в заседании апелляционного суда признал факт нахождения земельных участков являющихся предметом спорного договора, во II зоне санитарной защиты курорта федерального значения и отнесение их к землям особо охраняемых территорий.

При таких обстоятельствах, однозначно свидетельствующих о недействительности спорного договора по причине его заключения со стороны арендодателя неуправомоченным лицом, довод заявителя жалобы о неисследовании судом обстоятельств соблюдения порядка предоставления участка для строительства, предусмотренного статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации, не может служить основанием для опровержения содержащегося в мотивировочной части решения вывода о ничтожности договора аренды земельного участка от 13.02.2003.

Необоснован и довод заявителя апелляционной жалобы о том, что признав договор аренды земельного участка от 13.02.2003 ничтожным, суд вышел за пределы исковых требований, предметом которых было расторжение спорного договора аренды, а не признание его недействительным или применение последствий недействительности ничтожной сделки. При этом, ссылаясь на пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в ныне действующей редакции от 07.05.2013, заявитель жалобы не учитывает, что в соответствии с пунктом 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона. Спорный же договор аренды был совершен ранее указанного обстоятельства. Согласно действовавшей на 13.02.2003 редакции пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Таким образом, действовавшая на момент заключения спорного договора и подлежащая применению норма статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допускала применение судом последствий недействительности ничтожных сделок по своей инициативе в любом случае.

Вопреки мнению заявителя жалобы, течение срока исковой давности распространяется лишь на требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, заявленное истцом, и не распространяется на применение указанных последствий судом по собственной инициативе.

Таким образом, судом первой инстанции в мотивировочной части судебного решения был сделан обоснованный вывод о том, что договор аренды земельного участка от 13.02.2003 N 0000000177 является ничтожным. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к изменению решения суда первой инстанции в мотивировочной части. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014 по делу N А32-1051/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко