Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. N 09АП-39230/14

г. Москва

21 октября 2014 г.

Дело N А40-177713/13

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Тихонова А.П., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Изотовой Надежды Александровны на решение Арбитражного суда г. Москвы от "13" июля 2014 г. по делу N А40-177713/2013, принятое судьей Белицкой С.В. (7-1595), по иску Изотовой Надежды Александровны к ФГБУ "Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице ФГБУ ФКП Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822)

третьи лица: 1) Правительство Москвы, 2) ДГИГМ, 3) ОАО "Городской Кадастр" об установлении кадастровой стоимости

при участии в судебном заседании:

от истца: Чургулия Э.В. по доверенности от 17.05.2014;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: 1) 2) Решетников Д.К. по доверенности от 01.09.2014 и 27.12.2013 соотв., 3) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Изотова Н.А. (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ФГБУ "ФКП Росреестра" (далее - ответчик) с исковым заявлением о:

- признании недостоверной (не соответствующей рыночной стоимости) с даты ее установления кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 3.714 кв.м., с кадастровым номером 77:03:0004010:1784, расположенного по адресу: Москва, ул.Энтузиастов 2-я, вл.5 корп.4 в размере 184.730.757 руб. 42 коп.

-обязании ответчика исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 3.714 кв.м., с кадастровым номером 77:03:0004010:1784, расположенного по адресу: Москва, ул.Энтузиастов 2-я, вл.5 корп.4 в размере 184.730.757 руб. 42 коп.

- установлении с 25.09.13 (с даты оценки) кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 3.714 кв.м., с кадастровым номером 77:03:0004010:1784, расположенного по адресу: Москва, ул.Энтузиастов 2-я, вл.5 корп.4 в размере 28.748.900 руб. 74 коп. и внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы, ОАО "Городской кадастр".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Изотова Н.А. обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение, удовлетворив заявленные требования.

В обоснование к отмене судебного акта податель апелляционной жалобы ссылается на то, что арендатор имеет правовые основания для привлечения оценщика для составления отчета о кадастровой стоимости земельного участка. Указывает, что законодательство не обязывает заявителя, чье право нарушено, первоначально обжаловать результаты кадастровой оценки путем обязательной подачи заявления в комиссию по рассмотрению результатов кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить оспариваемое решение.

Представитель Правительства Москвы и Департамента возражал против доводов жалобы, просил оставить оспариваемое решение без изменения.

Ответчик и ОАО "Городской кадастр" представителей не направили, будучи надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Изотова Н.А. является арендатором спорного земельного участка по договору аренды от 17.06.2013 N М-03-042021.

Как следует из условий договора аренды от 17.06.2013 N М-03-042021, земельный участок предоставлен для эксплуатации здания под общественно-деловые и производственные цели. На земельном участке расположено трехэтажное нежилое здание, на часть которого у истца оформлено право собственности, что подтверждается свидетельством о госрестирации права (регистрационная запись N 77-77-03/074/2010-144 от 05.07.10).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26.11.13 N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" с 2014 года в отношении арендуемых истцом участков установлена новая кадастровая стоимость, в связи с чем в адрес истца ДГИ г.Москвы направлено уведомление об увеличении арендной платы.

Обращаясь с настоящим иском в суд, Изотова Н.А. ссылается на нарушение своих прав по размеру арендных платежей, в связи с завышением кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявленных требований истцом представлен Отчет ЗАО "Мегаполис Траст" N 0131-ОЦ/2013, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2013 составила соответственно 28.748.900 руб. 74 коп.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2).

Согласно п. 1 части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из положения п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Соответственно стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которая предписана соответствующим нормативным актом.

Заключив договор аренды, истец (арендатор) согласился с ценой договора, в том числе с порядком его определения. Установление кадастровой стоимости арендатором, есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что арендатор имеет правовые основания для привлечения оценщика для составления отчета о кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона 29 июня 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Из указанной нормы следует, что право на определение кадастровой стоимости земельного участка принадлежит его собственнику. Истцу (арендатору) право на совершение сделок непосредственно с объектом оценки (земельным участком) законодательством не предоставлено, он вправе совершать сделки сопряженные с правом аренды.

Правовой режим спорного участка исключает его свободное обращение на рынке в условиях конкуренции, устанавливать индивидуальную рыночную стоимость этого участка при наличии законов г. Москвы и условий заключенного договора аренды нельзя, экономическая характеристика земельного участка, вносимая в государственный кадастр недвижимости, не может быть определена иным способом, кроме кадастровой оценки, являющейся основой расчета выкупной цены.

Согласно п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Аналогичные определенные ценовые ограничения также установлены Федеральным законом N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Из смысла ст. ст. 2, 6, 10 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, поскольку он не является собственником земельного участка, такое право законом предоставлено только уполномоченному собственнику земельного участка. Следовательно, в силу ст. 24.11 Закона N 167-ФЗ "Об оценке" с целью восстановления нарушенного права, вытекающего из стоимости кадастровой стоимости, истец вправе обратиться с заявлением комиссию о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, то есть соблюсти установленную законом процедуру. В случае несогласия с решением комиссии заявитель вправе обжаловать ее выводы в арбитражный суд.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что представленный истцом Отчет об оценке не может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости объекта.

Также апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что законодательство не обязывает заявителя, чье право нарушено, первоначально обжаловать результаты кадастровой оценки путем обязательной подачи заявления в комиссию по рассмотрению результатов кадастровой стоимости.

В соответствии с ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители).

Таким образом, обязательного досудебного порядка урегулирования спора посредством обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости действующим законодательством не предусмотрено. В данном случае ООО "АДМ" правомочно было самостоятельно определить способ защиты своего права.

Как следует из материалов дела, ООО "АДМ" 13.06.2013 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве, с просьбой пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В силу ст. 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости ООО "АДМ" были приложены следующие документы:

- кадастровый паспорт на земельный участок;

- нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности от 29.12.2011 N 77-АН 624592;

- отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N 05.13-02 от 13.05.2013;

- положительное экспертное заключение N 313-0516-02-02 от 31.05.2013 подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков НП "Кадастр - оценка";

- копия доверенности представителя.

Отказ комиссии в пересмотре кадастровой стоимости не лишает истца права оспорить результаты определения кадастровой стоимости в арбитражном суде. Такое толкование следует из абзаца первого статьи 24.19 Закона об оценки, предусматривающей возможность альтернативного обращения заинтересованного лица за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В то же время Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель" предусматривает право на обращение в суд в случае несогласия с результатами кадастровой стоимости.

Как правильно указал суд первой инстанции, ни действия, акты или решения органов исполнительной власти, ни сам Отчет о государственной кадастровой оценке истцом не оспариваются. Истец на основании заказанного им Отчета об оценке требует установления по суду рыночной стоимости участков и внесения ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, поэтому выбранный истцом способ защиты не соответствует действующим нормам Закона об оценке.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьей 110,266-269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "13" июля 2014 г. по делу N А40-177713/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С.Кораблева

Судьи

А.П.Тихонов Т.Ю.Левина