Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. N 07АП-9153/14

г. Томск

21 октября 2014 г.

Дело N А67-1628/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2014 года.

Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бородулиной И.И.

судей Марченко Н.В., Усаниной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А.М.

при участии:

от истца: Зинатулина Д.А. по доверенности от 13.03.2014 (на 3 года),

от ответчика: Груздева И.Ю. по доверенности от 12.05.2014 (на 1 год),

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЦО ВОЛНА"

на решение Арбитражного суда Томской области

от 08 августа 2014 года по делу N А67-1628/2014 (судья А.В. Хлебников)

по иску потребительского общества "Тимирязевец" (ИНН 7014029620, ОГРН 1027000763943, г. Томск, с. Тимирязевское, ул. Новая, д. 11в)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЦО ВОЛНА" (ИНН 7014045460, ОГРН 1067014023383, Томская область, Томский район, с. Зоркальцево, ул. Трактовая, д. 35)

о возврате арендованного имущества и взыскании 13 400 рублей неустойки

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ЦО ВОЛНА"

к потребительскому обществу "Тимирязевец"

об обязании заключить договор аренды нежилого здания

УСТАНОВИЛ:

Потребительское общество "Тимирязевец" (далее - ПО "Тимирязевец") обратилось в арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЦО ВОЛНА" (далее - ООО "ЦО ВОЛНА") о возврате арендованного имущества: здание магазина, нежилого назначения, одноэтажное, площадью 79,2 кв.м, лит. А, принадлежащего ПО "Тимирязевец" на праве собственности; взыскании 6 700 рублей неустойки (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

ООО "ЦО ВОЛНА" в порядке статьи 132 АПК РФ предъявлен ПО "Тимирязевец" встречный иск об обязании заключить договор аренды нежилого здания: назначение нежилое, 1-этажное, общая площадь 79,2 кв.м, инв. N б/н, лит. А, местонахождение: Томская область, Томский район, с. Зоркальцево, Трактовая улица, д. 31, на условиях передачи здания без оборудования, иного имущества, с правом пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации здания магазина розничной торговли; определив цену договора в следующем порядке: арендная плата уплачивается ежемесячно в размере 12 250 рублей.

16.06.2014 года от сторон в материалы дела поступило соглашение по фактическим обстоятельствам дела, принятое судом первой инстанции протокольным определением от 02.07.2014 года к рассмотрению.

Согласно указанному соглашению стороны признают следующие обстоятельства: между сторонами заключен договор аренды и сотрудничества от 01.02.2013 N 11; по договору истец обязан был передать ответчику здание магазина, общей площадью 79,2 кв.м, расположенное по адресу: Томская обл., Томский район, с. Зоркальцево, Трактовая ул., д. 31, а также оборудование и иное имущество согласно перечню; арендная плата за пользование зданием магазина, общей площадью 79,2 кв.м, расположенное по адресу: Томская обл., Томский район, с. Зоркальцево, Трактовая ул., д. 31, а также оборудованием и иным имуществом согласно перечню составляет 6 700 рублей в месяц; арендодатель передал, а арендатор принял по акту приемки-передачи от 01.02.2013 года здание магазина, общей площадью 79,2 кв.м, расположенное по адресу: Томская обл., Томский район, с. Зоркальцево, Трактовая ул., д. 31, арендодатель не передавал, а арендатор не принимал оборудование и иное имущество; договором аренды и сотрудничества от 01.02.2013 N 11 не предусмотрена передача в аренду и уплата арендной платы за земельный участок по адресу: Томская обл., Томский район, с. Зоркальцево, Трактовая ул., 31; владение земельным участком по адресу: Томская обл., Томский район, с. Зоркальцево, Трактовая ул., 31, осуществлялось на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации; арендная плата уплачена арендатором арендодателю в полном объёме, за весь срок аренды здания, оборудования и иного имущества, указанного в пункте 1.1 договора аренды и сотрудничества от 01.02.2013 N 11; арендатор не возвратил полученное по договору аренды и сотрудничества от 01.02.2013 N 11 здание магазина, расположенное по адресу: Томская обл., Томский район, с. Зоркальцево, Трактовая ул., д. 31; арендатор платил арендодателю арендную плату за время просрочки исполнения обязательства по возврату здания магазина, расположенного по адресу: Томская обл., Томский район, с. Зоркальцево, Трактовая ул., д. 31, на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации; арендодатель возвращал арендатору плату арендатору за время просрочки исполнения арендатором обязательства по возврату здания магазина, расположенного по адресу: Томская обл., Томский район, с. Зоркальцево, Трактовая ул., д. 31, во избежание совершения конклюдентных действий, свидетельствующих о заключении договора аренды на новый срок на тех же условиях; истец и ответчик вели переговоры по условиям заключения договора аренды здания магазина, расположенного по адресу: Томская обл., Томский район, с. Зоркальцево, Трактовая ул., д. 31, на новый срок, при ведении переговоров между сторонами возникли разногласия о цене договора и возврате арендованного имущества.

Арбитражный суд Томской области решением от 08.08.2014 обязал ООО "ЦО ВОЛНА" в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу возвратить ПО "Тимирязевец" нежилое здание, назначение нежилое, 1-этажное, общей площадью 79,2 кв.м, лит. А, расположенное по адресу: Томская область, Томский район, с. Зоркальцево, ул. Трактовая, 31; взыскал с ООО "ЦО ВОЛНА" в пользу ПО "Тимирязевец" 6 700 рублей неустойки, 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, всего 12 700 рублей.

Производство по требованию в части взыскания 6 700 рублей неустойки за использование имущества не по назначению прекратил в связи с отказом истца от иска в указанной части. В удовлетворении встречного иска отказал.

В апелляционной жалобе ООО "ЦО ВОЛНА" просит состоявшийся судебный акт отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска.

Как полагает заявитель жалобы, исполнение судебного акта по передаче арендуемого здания в двухнедельный срок приведет к ликвидации структурного подразделения ООО "ЦО Волна" и увольнению пяти работников, повлечет нарушение требований статьи 180 Трудового кодекса Российской Федерации, в связи с чем срок исполнения решения суда должен быть установлен до 01.02.2015.

Указывает на то, что предложенная арендодателем цена договора в размере 25 000 рублей в месяц необоснованно завышена. С учетом того, что в проекте договора аренды здания магазина арендодатель не указывает в отдельности цену аренды здания, земельного участка, оборудования и иного имущества, подразумевая равные доли перечисленных объектов аренды в составе цены договора, ООО "ЦО Волна" считает обоснованным заключить с ПО "Тимирязевец" договор аренды по цене 12 250 рублей, составляющей цену реально передаваемого в аренду имущества - здания магазина и земельного участка.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В представленном до начала судебного заседания отзыве ПО "Тимирязевец" просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как соответствующее действующему законодательству, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании при рассмотрении дела в апелляционном порядке подтвердили позиции по делу, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве к ней.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав стороны, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Судом установлено и следует из материалов дела, 01.02.2013 ПО "Тимирязевец" (арендодателем) и ООО "ЦО ВОЛНА" (арендатором) заключен договор аренды и сотрудничества N 11, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование, а арендатор принимает за плату здание магазина, площадью 79 кв.м, в том числе площадь торгового зала 46,5 кв.м, расположенное по адресу: с. Зоркальцево Томского района Томской области, ул. Трактовая, 31, а также оборудование и иное имущество согласно перечню, прилагаемому к договору, которое передается согласно прилагаемому к договору акту приема-передачи для осуществления розничной торговли.

Срок аренды в соответствии с пунктом 1.2 договора с 01.02.2013 по 31.12.2013.

Согласно пункту 3.1 договора постоянная часть договорной арендной платы на дату заключения договора составляет 6 700 рублей в месяц. Переменная часть арендной платы устанавливается арендодателем исходя из фактических расходов на коммунальные и иные услуги.

За невыполнение какого-либо обязательства, предусмотренного договором, арендатор оплачивает арендодателю неустойку в размере суммы арендной платы за месяц (пункт 4.2.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.6 договора по истечении срока договора его действие прекращается. Имущество передается арендодателю по акту приемки-передачи в согласованные сроки, но не позднее 7 дней со дня прекращения срока действия договора.

Арендуемое нежилое помещение передано в соответствии с актом приема - передачи от 01.02.2013.

29.11.2013 письмом N 10 ООО "ЦО Волна" обратилось к ПО "Тимирязевец" с просьбой перезаключить договор аренды на новый срок на тех же условиях.

В письме от 11.12.2013 ПО "Тимирязевец" уведомило ООО "ЦО ВОЛНА" об отсутствии намерения перезаключать договор аренды от 01.02.2013 N 11 на новый срок на тех же условиях. По изложенным в письме основаниям арендодатель просил арендатора освободить занимаемое имущество в срок до 09.01.2014 и передать его по акту приема-передачи.

Письмом от 05.03.2014 ООО "ЦО Волна" потребовало от ПО "Тимирязевец" разъяснений по вопросу, отказывается ли общество от дальнейших переговоров по вопросу заключения договора аренды.

В связи с уклонением ООО "ЦО Волна" от возврата арендуемого имущества ПО "Тимирязевец" обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

ООО "ЦО Волна", ссылаясь на уклонение ПО "Тимирязевец" от заключения договора аренды в отношении спорного имущества, наличие у сторон разногласий по отдельным условиям договора, обратилось с встречным исковым заявлением.

Суд первой инстанции, принимая решение, исходил из того, что право на сдачу недвижимого имущества в аренду является правомочием собственника, истец по встречному иску не вправе понудить ответчика как собственника спорного имущества передать свое имущество в аренду и отсутствия у ООО "ЦО ВОЛНА" правовых оснований для пользования переданным ему имуществом.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими действующему законодательству исходя из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статьям 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В силу статьи 622 названного Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество своевременно и в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции, договор аренды и сотрудничества от 01.02.2013 N 11 прекратил свое действие 31.12.2013.

ООО "ЦО Волна" здание магазина ПО "Тимирязевец" не возвращено. Уплаченные арендатором после прекращения действия договора платежи возвращались арендодателем во избежание совершения конклюдентных действий, свидетельствующих о заключении договора аренды на новый срок на тех же условиях.

Принимая во внимание, что с прекращением действия договора аренды и при отсутствии намерения арендодателя продолжать арендные отношения правовые основания для использования арендатором спорного помещения отпали, после прекращения действия договора нежилое помещение арендодателю возвращено не было, суд первой инстанции правомерно признал требования ПО "Тимирязевец" об обязании возвратить здание магазина по акту приема-передачи подлежащими удовлетворению.

Оспаривая законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, ООО "ЦО Волна" ссылается на неправомерность установления судом двухнедельного срока для возврата помещения, не достаточного для исполнения решения суда.

Апелляционный суд считает указанные доводы необоснованными по следующим основаниям.

В пункте 5.6 договора стороны согласовали, что по истечении срока договора его действие прекращается. Имущество передается арендодателю по акту приемки-передачи в согласованные сроки, но не позднее 7 дней со дня прекращения срока действия договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Положения пункта 5.6 договора не противоречат действующему законодательству, в связи с чем 31.12.2013 у ООО "ЦО Волна" возникла обязанность в течение 7-ти дней передать арендуемое помещение ПО "Тимирязевец".

При таких обстоятельствах, а также учитывая установленные в пункте 1 статьи 421, статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации принципы свободы лиц в заключении договора, а также обязательности исполнения обязательств и недопустимости отказа от исполнения обязательств, апелляционный суд считает правомерным установление арбитражным судом первой инстанции двухнедельного срока, достаточного, по мнению апелляционного суда, для освобождения спорного помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В пункте 4.2.2 договора стороны согласовали ответственность арендатора за невыполнение какого-либо обязательства, предусмотренного договором, в виде уплаты арендодателю неустойки в размере суммы арендной платы за месяц.

ООО "ЦО Волна" уклонилось от возвращения арендованного имущества по акту приема-передачи в течение 7 дней со дня прекращения срока действия договора, в связи с чем требование о взыскании неустойки суд находит правомерным.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательствам.

Пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение ПО "Тимирязевец" заключить договор аренды спорного помещения с третьими лицами, поэтому не имеется оснований для применения норм о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды.

В рассматриваемом случае собственник имущества возражает против заключения договора аренды, желает его использовать самостоятельно в своей хозяйственной деятельности, что следует из представленных в материалы дела документов и объяснений ПО "Тимирязевец".

Кроме того, право на сдачу недвижимого имущества в аренду в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом собственника. Как законом, так и договором не предусмотрена обязанность ПО "Тимирязевец" заключить с заявителем договор аренды на новый срок, продлить договор. Продление договора возможно при отсутствии возражений на такие действия.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что арендатор и арендодатель предпринимали меры для заключения договора аренды на новый срок, при этом сторонами не было достигнуто соглашение по существенным условиям договора, в том числе относительно размера арендной платы за арендуемое здание.

Истец по встречному иску нормативно не обосновал обязанность ответчика принять условие о размере арендной платы в его редакции (12 250 рублей). Заявителем апелляционной жалобы не доказаны обстоятельства несоразмерности арендной платы, нет доказательств того, что имеются иные ставки арендной платы такого рода арендуемого имущества на сопоставимых рыночных условиях.

Вместе с тем до истечения срока действия договора ПО "Тимирязевец" своевременно уведомило заявителя о своем нежелании продлить действие данного договора.

Таким образом, при отсутствии оснований для применения положений пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской федерации, суд апелляционной инстанции считает правомерным отказ в продлении и заключении на новый срок договора аренды.

Ссылка ООО "ЦО Волна" на то, что 02.12.2013 в адрес ПО "Тимирязевец" направлено предложение о заключении договора аренды здания сроком на пять лет, на отсутствие ответа на указанное предложение со стороны председателя правления ПО "Тимирязевец", не собравшего общее собрание пайщиков потребительского общества и не включившего данный вопрос в повестку собрания, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку не является предметом рассмотрения в рамках настоящего дела и не влияет на существо оспариваемого судебного акта.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о применении норм права соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении, и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на подателя жалобы и уплачена им в полном объеме.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 08.08.2014 года по делу N А67-1628/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЦО ВОЛНА" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.И. Бородулина

Судьи

Н.В. Марченко Н.А. Усанина