Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. N 14АП-6311/14

г. Вологда

21 октября 2014 г.

Дело N А52-755/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 октября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи председательствующего Докшиной А.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,

при участии индивидуального предпринимателя Тимошенковой Елены Алексеевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тимошенковой Елены Алексеевны на решение Арбитражного суда Псковской области от 02 июня 2014 года по делу N А52-755/2014 (судья Васильева О.Г.),

установил:

индивидуальный предприниматель Тимошенкова Елена Алексеевна (ОГРНИП 306602525400049; ИНН 602501711598) обратилась в Арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки (место нахождения: 182113, Псковская область, город Великие Луки, площадь Ленина, дом 1; ОГРН 1026000903136; ИНН 6025011453; далее - комитет), к обществу с ограниченной ответственностью "Созвездие" (место нахождения: 182104, Псковская область, город Великие Луки, Речной проезд, дом 4а; ОГРН 1136025001782; ИНН 6025041063; далее - ООО "Созвездие", общество) о переводе прав и обязанностей по заключенному договору от 11.03.2014 N 33а аренды части отдельно стоящего здания по результатам аукциона.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 02 июня 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель в апелляционной жалобе с решением суда не согласился, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права. Указывает на то, что на момент прекращения действия договора аренды предприниматель не имел задолженности по арендной плате, поэтому истец имеет преимущественное право на заключение такого договора на новый срок. Считает, что, поскольку комитет ни разу не направлял в адрес предпринимателя каких-либо претензий, связанных с нарушением порядка перечисления арендной платы, ответчик утратил право оценивать истца как недобросовестного ответчика.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Комитет в отзыве отклонил доводы жалобы, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Отзыв на жалобу от общества не поступил.

Ответчики надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено без участия представителей комитета и общества в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды нежилых помещений в отдельно стоящем здании от 01.02.2013 N 51, заключенного с комитетом, предприниматель Тимошенкова Е.А. арендовала нежилые помещения (номера по плану 1а и 14) общей площадью 38 кв.м, расположенные по адресу: город Великие Луки, улица Комсомольца Зверева, дом 37, для использования под торговлю.

Согласно пункту 1.2 срок действия названного договора - с 01.01.2013 по 31.12.2013.

В силу пункта 1.6 договора он считается прекращенным по истечении срока его действия или досрочно в случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.

В ответ на заявление предпринимателя от 12.12.2013 о заключении на 2014 год договора аренды части нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, площадью 38 кв.м, на условиях, аналогичных условиям договора от 01.02.2013 N 51, комитет письмом от 23.12.2013 N 5767 (лист дела 54) отказал в заключении такого договора, сославшись на возможность предоставления муниципального имущества в аренду только по результатам торгов.

В связи с этим предприниматель 19.12.2013 заявлением уведомил ответчика о своем намерении реализовать преимущественное право на заключение договора аренды спорных помещений на новый срок (лист дела 53).

Письмом от 24.12.2013 N 5795 комитет сообщил заявителю об отсутствии законных оснований для заключения договора на новый срок без проведения торгов (лист дела 55).

Предприниматель Тимошенкова Е.А. 26.12.2013 обратилась в комитет с требованием заключить договор аренды на спорное помещение, считая, что она имеет преимущественное право аренды, а торги, проведенные 20.12.2013, признаны не состоявшимися.

На официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов комитетом как правообладателем спорного помещения опубликовано извещение о проведении торгов N 310114/0473321/01 с объявлением к открытому аукциону 17-ти лотов - нежилых помещений расположенных в здании по адресу: город Великие Луки, улица Комсомольца Зверева, дом 37.

При этом лот N 2 представляет собой помещение на первом этаже здания (номер помещения по плану 1), площадью 65,6 кв.м, и включает в себя помещение площадью 23,6 кв.м (номер помещения по плану 1а), ранее арендованное предпринимателем по договору N 51.

В свою очередь, лот N 7 является помещением площадью 14,4 кв.м (номер по плану 14), ранее арендованным предпринимателем по договору от 01.02.2013 N 51.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, к участию в аукционе по лоту N 2 допущено два претендента - общество и предприниматель Тимошенкова Е.А., которые признаны участниками аукциона.

По результатам аукциона комитетом (арендодателем) и победителем аукциона ООО "Созвездие" (арендатором) заключен договор аренды части отдельно стоящего здания от 11.03.2014 N 33а, по условиям которого комитет передал ООО "Созвездие" часть отдельно стоящего здания площадью 65,4 кв.м на первом этаже дома N 37 по улице Комсомольца Зверева в городе Великие Луки для использования под кафе на срок с 11.03.2014 до 10.03.2015 (листы дела 88 - 91).

Вместе с тем аукцион на право заключения договора аренды по лоту N 7 признан не состоявшимся.

До подписания договора аренды с победителем торгов предприниматель Тимошенкова Е.А. обратилась в комитет с требованием от 06.03.2014 заключить договор аренды с ней на помещение площадью 65,6 кв.м, расположенное на первом этаже указанного здания (лист дела 57).

По акту от 21.03.2014 нежилое помещение площадью 23.6 кв.м на первом этаже здания передано заявителем комитету (лист дела 49).

Поскольку договор с предпринимателем не был заключен, Тимошенкова Е.А. обратилась в суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная коллегия не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Вместе с тем статья 621 ГК РФ связывает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок с надлежащим исполнением арендатором обязанностей по договору аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как усматривается в материалах дела, пунктом 2.2.2 договора аренды от 01.02.2013 N 51 установлено, что арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором и последующими дополнениями к нему, ежеквартально проводить сверку расчетов по внесению арендной платы.

Кроме того, арендатор обязан в течение пяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора заключить за свой счет в пользу арендодателя договор страхования арендуемого объекта по всем страховым случаям, в том числе от пожара, удара молнией, противоправного действия третьих лиц, направленного на уничтожение или повреждение застрахованного имущества; в течение 10-ти рабочих дней с момента заключения соответствующих договоров, но не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора предъявить эти договоры арендодателю (пункт 2.2.4 договора аренды).

Согласно пункту 3.2 названного договора арендатор производит оплату за аренду нежилых помещений самостоятельно без получения счетов ежемесячно равными долями до 25-го числа текущего месяца.

Размер арендной платы за период с 01.01.2013 по 30.12.2013 в отношении помещений площадью 38 кв.м составил 14 202 руб. в месяц без налога на добавленную стоимость (пункт 3.1 договора).

В силу пункта 6.2 существенными условиями договора являются в том числе размер и сроки внесения арендной платы, а также непредставление в установленные сроки договоров, предусмотренных пунктом 2.2.4 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Подписав договор аренды, истец выразил свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе с условиями о сроках и порядке внесения арендной платы, а также с существенными условиями договора.

Соглашения об изменении условий спорного договора в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ стороны не заключали, доказательств обратного подателем жалобы не представлено.

Как следует из отзывов комитета на исковое заявление, а также на апелляционную жалобу, истец неоднократно допускал просрочки по перечислению арендной платы по договору аренды N 51.

Согласно акту сверки расчетов за период с 31.12.2012 по 31.12.2013, представленному комитетом в суде первой инстанции, а также актам сверки расчетов по договору аренды N 51, составленным ответчиком по состоянию на 27.02.2014 и на 26.03.2014, платежным поручениям, представленным истцом в материалы дела и учтенным комитетом при составлении актов сверки по состоянию на 27.02.2014 и на 26.03.2014, начисление арендной платы производилось комитетом ежемесячно 25-го числа каждого месяца, тогда как перечисление арендной платы производилось предпринимателем не каждый месяц и не в объеме той задолженности, которая образовывалась на каждую дату возникновения обязанности по уплате ежемесячных арендных платежей.

Доводы предпринимателя о том, что по данным комитета, отраженным в акте сверки расчетов на сумму 215 919 руб. 92 коп., задолженность по договору аренды N 51 отсутствует, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку окончательное погашение задолженности по названному договору произведено подателем жалобы только 17.09.2014, о чем свидетельствует заявление предпринимателя Тимошенковой Е.А., зарегистрированное в комитете за входящим номером Т-1132, о зачете суммы 31 971 руб. 38 коп., перечисленной по платежному поручению N 88 (в назначении платежа данного платежного поручения указано: "Арендная плата за нежилое помещение по договору аренды от 24.07.2013 N 114а, от 24.07.2013 N 115а"), в счет задолженности по договору N 51. Данное заявление учтено комитетом при составлении актов сверки расчетов по состоянию на 27.02.2014 и на 26.03.2014, представленных в апелляционную инстанцию.

Следовательно, на дату принятия судом обжалуемого решения 02.05.2014 (дата оглашения резолютивной части - 28.05.2014) у предпринимателя имелась задолженность по арендной плате по договору от 01.02.2013 N 51.

Ссылка подателя жалобы на то, что часть арендной платы, перечисленной по платежным поручениям, в назначении платежа которых указаны иные договоры аренды, ежемесячно учитывалась предпринимателем в счет уплаты арендной платы по договору N 51, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие одобрение комитетом названных действий предпринимателя и письменное согласие ответчика на такой зачет платежей.

Напротив, данный довод истца опровергается сведениями, содержащимися в актах сверки расчетов по состоянию на 27.02.2014 и на 26.03.2014, представленных комитетом, в которых отсутствуют сведения о зачете платежей, произведенных по иным договорам аренды, за исключением платежного поручения N 88.

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, подателем жалобы в материалы дела не представлено. Определением от 26 августа 2014 года суд апелляционной инстанции предлагал сторонам провести совместную сверку расчетов по всем договорам аренды, заключенным с предпринимателем. Вместе с тем акты сверки, составленные комитетом на основании представленных истцом в материалы дела платежных поручений с указанными в них назначениями платежа, предпринимателем не подписаны.

Следовательно, сведения, содержащиеся в актах сверки ответчика, истцом документально не опровергнуты.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции предприниматель Тимошенкова Е.А. подтвердила, что договоры страхования арендованного имущества, обязанность по заключению и представлению которых в адрес арендодателя установлена пунктом 2.2.4 договора аренды N 51, ею фактически не были заключены и, соответственно, не предъявлены комитету.

Таким образом, все вышеназванные обстоятельства указывают на ненадлежащее исполнение предпринимателем Тимошенковой Е.А. обязанностей арендатора и нарушение существенных условий договора аренды N 51, установленных пунктом 6.2 названного договора.

На основании изложенного следует признать, что у предпринимателя не возникло преимущественного права на заключение нового договора аренды нежилых помещений, предусмотренного пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, поскольку последним не доказано добросовестности арендатора в период действия договора аренды от 01.02.2013 N 51.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для перевода на истца прав и обязанностей по договору аренды от 11.03.2014 N 33а, заключенному ответчиками.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права не нарушены. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Ввиду отказа в удовлетворении апелляционной жалобы уплаченная при подаче жалобы государственная пошлина в размере 2000 руб. относится на ее подателя на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 02 июня 2014 года по делу N А52-755/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тимошенковой Елены Алексеевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Ю. Докшина

Судьи

Т.В. Виноградова О.Б. Ралько