Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 г. N 05АП-12727/14

г. Владивосток

29 октября 2014 г.

Дело N А51-14832/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 23 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 октября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей А.В. Гончаровой, Е.Н. Номоконовой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ауловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа,

апелляционное производство N 05АП-12727/2014

на решение от 26.08.2014

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-14832/2014 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Керимова Исмаила Гасан Оглы (ИНН 251100149532, ОГРНИП 304251104700076, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 16.02.2004)

к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ИНН 2511013839, ОГРН 1022500861130, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 12.11.2002)

третье лицо: Федеральное государственное казенное учреждение "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 2723020115, ОГРН 1072723005079, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 14.06.2007)

о признании незаконным решения,

при участии:

от ИП Керимова И.Г. Оглы: представитель Поливода Я.В. по доверенности от 23.01.2014, сроком на три года;

от Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, ФГКУ "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Керимов Исмаил Гасан Оглы (далее по тексту - заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (далее по тексту - управление) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Карбышева, военный городок N 12, общей площадью 49,6 кв.м, оформленного письмом от 20.02.2014 N 11-01/14/0662. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит обязать управление заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Определением суда от 24.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Федеральное государственное казенное учреждение "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее по тексту - учреждение, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.08.2014 отказ управления признан незаконным. В целях устранения нарушения прав и законных интересов заявителя суд обязал орган местного самоуправления в рамках своих полномочий совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) в отношении имущества (объекта нежилого помещения), расположенного по адресу г. Уссурийск, ул. Карбышева, военный городок N 12, общей площадью 49,6 кв.м.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд. Считает, что предприниматель не соответствует условиям, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из муниципальной собственности, поскольку между управлением и заявителем нет договорных отношений на право пользования и владения спорным объектом недвижимости. На основании изложенных в апелляционной жалобе доводов управление просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Предприниматель по тексту представленного в материалы дела отзыва, поддержанного в судебном заседании, возражал против доводов апелляционной жалобы. Решение арбитражного суда считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Управление и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в пункте 5 постановления от 17.02.2011 N 12, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились. С учетом требований статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей управления и третьего лица.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

01.10.2005 между предпринимателем и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю был заключен договор N 448/460/05 аренды нежилых помещений общей площадью 49,1 кв.м (уточненная площадь 49,6 кв.м), расположенных по адресу: г. Уссурийск, ул. Карбышева, 25а, цель использования: магазин.

Дополнительным соглашением N 141/3/АИД-1189 от 07.07.2010 стороны согласовали дополнительные права и обязанности, в том числе преамбула договора аренды была изложена в новой редакции.

В частности, было закреплено, что договор заключается между Министерством обороны Российской Федерации, выступающим от имени собственника (арендодатель), федеральным государственным учреждением "Уссурийская Квартирно-эксплуатационная часть района" Минобороны России (арендодатель) и предпринимателем (арендатор).

На основании приказа заместителя Министра обороны Российской Федерации от 19.03.2013 N 171 магазин, расположенный по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Карбышева, военный городок N 12, был передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования "Уссурийский городской округ" Приморского края.

Соответствующая запись N 25-25-12/032/2013-354 о государственной регистрации права Уссурийского городского округа на данный объект недвижимости была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.06.2013, о чём было выдано свидетельство о государственной регистрации права N 25-АВ 009086.

29.01.2014 предприниматель обратился в управление с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого муниципального имущества, в ответ на которое управление письмом от 20.02.2014 N 11-01/14/0662 отказало в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества, сославшись на то, что между управлением и предпринимателем нет договорных отношений на право пользования и владения спорным объектом недвижимости.

Не согласившись с отказом управления, полагая нарушенными свои права и законные интересы, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемый ненормативный правовой акт должен не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом законодатель установил, что такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По правилам части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 3 этой же статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Из материалов дела усматривается, основанием принятия оспариваемого отказа в реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения послужило отсутствие на момент обращения в управление с соответствующим заявлением от 29.01.2014 арендных отношений между сторонами.

Оценив оспариваемый отказ в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд первой инстанции посчитал, что он не соответствует закону. Данный вывод коллегия поддерживает в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

При этом в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что нежилые помещения площадью 49,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Уссурийск, ул. Карбышева, военный городок N 12, были переданы в аренду предпринимателю на основании договора от 01.10.2005 N 448/460/05 на срок с 01.10.2005 по 29.09.2006.

По истечении срока действия названного договора заявитель в отсутствие возражений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю (арендодатель на тот момент) продолжил пользование имуществом, в связи с чем договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом на момент возникновения арендных отношений (01.10.2005) спорное имущество являлось федеральной собственностью, но впоследствии было передано в собственность Уссурийского городского округа. Право муниципальной собственности возникло с момента государственной регистрации - 28.06.2013.

Таким образом, с момента перехода права собственности на спорный объект, то есть с 28.06.2013, права и обязанности арендодателя по договору аренды N 448/460/05 перешли к управлению, как к органу местного самоуправления, уполномоченному на распоряжение муниципальным имуществом.

Данные выводы судебной коллегии согласуются с выводами суда по делу N А51-40908/2013, в решении от 25.04.2014 по которому указано, что с 28.06.2013 арендодателем по договору от 01.10.2005 выступает Уссурийский городской округ, а предприниматель занимает спорные нежилые помещения на законных основаниях - на праве аренды по договору от 01.10.2005.

Учитывая, что на момент обращения с заявлением о предоставлении в собственность спорного нежилого помещения Керимов И.Г. Оглы использовал указанное помещение при наличии правовых оснований, судебная коллегия приходит к выводу о том, что управлению следовало совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Соответственно довод заявителя жалобы об отсутствии между ним и предпринимателем договорных отношений на право пользования спорным объектом недвижимости, что послужило основанием для принятия оспариваемого решения, является необоснованным и противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Указания управления на то, что заявитель не отвечает критериям, установленным Законом N 159-ФЗ для реализации права выкупа арендуемого муниципального имущества, поскольку у него имелась задолженность по арендной плате в сумме 35125,14 руб. за период с 28.06.2013 по 31.12.2013, апелляционной коллегией также не принимается.

Как видно из материалов дела, в период с января 2010 года по август 2013 года включительно арендатор регулярно оплачивал арендную плату по договору по реквизитам предыдущего собственника. Из пояснений третьего лица (том N 2 л.д. 24) следует, что задолженность по оплате арендной платы у предпринимателя отсутствует.

В связи с передачей спорного объекта недвижимости в муниципальную собственность по состоянию на 28.06.2013 предыдущий арендодатель сторнировал начисленные платежи до конца 2013 года.

В свою очередь управление как орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение муниципальным имуществом, не предоставило предпринимателю реквизитов для оплаты арендной платы после принятия спорного объекта в муниципальную собственность.

Более того, управление обратилось в арбитражный суд с заявлением о взыскании с Керимова И.Г. Оглы неосновательного обогащения в сумме 35125,14 руб., составляющего арендные платежи за пользование имуществом в период с 28.06.2013 по 31.12.2013, и об истребовании имущества у предпринимателя.

Со своей стороны заявитель обращался в управление с просьбой сообщить банковские реквизиты для оплаты арендной платы, которые были предоставлены Керимову И.Г. Оглы только письмом от 21.05.2014 N 11-01/14/2493.

Согласно имеющимся в материалах дела платежным документам 19.06.2014 предприниматель оплатил задолженность по решению суда от 25.04.2014 по делу N А51-40908/2013 в сумме 35125,14 руб., а также 26.06.2014 уплатил арендную плату за период с января по июль 2014 года (платежные поручения N 43-49 от 25.06.2014).

С учетом изложенного апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предприниматель действовал как добросовестный арендатор и принял все необходимые меры для своевременного внесения арендодателю арендной платы по договору, и что фактически задолженность по арендной плате образовалась по вине управления, которое уклонялось от сообщения арендатору реквизитов для оплаты арендной платы.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Принимая во внимание, что между сторонами сложились арендные отношения, наличие которых управление отрицало, что также повлияло на невозможность предпринимателю своевременно исполнять обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным объектом недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу, что управление совершило действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации предпринимателем права на приобретение спорного имущества.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая, что целью принятия Закона N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что заявитель соответствует всем требованиям, предъявляемым Законом N 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства для реализации преимущественного права по приватизации арендуемого им муниципального имущества.

Соответственно отказ органа местного самоуправления в реализации заявителю преимущественного права на выкуп арендованного имущества не соответствует закону и нарушает права и законные интересы предпринимателя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования, обязав в соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ управление в рамках своих полномочий совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в отношении спорного имущества.

Доводы управления, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.08.2014 по делу N А51-14832/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

А.В. Гончарова Е.Н. Номоконова