Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. N 13АП-19209/14

г. Санкт-Петербург

21 октября 2014 г.

Дело N А56-8170/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,

при участии:

от истца: Радушевская О.А. (доверенность от 03.02.2014)

от ответчика: до перерыва: Архинчеев А.А. (доверенность от 07.08.2014), после перерыва: Гаврилова С.А. (доверенность от 21.04.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19209/2014) КУГИ Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2014 по делу N А56-8170/2014 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по заявлению ООО "Смольный Квартал"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-е лицо: КУГИ Санкт-Петербурга

о признании отказа в государственной регистрации права собственности на объект

недвижимого имущества незаконным, а также об обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Смольный Квартал" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) от 08.11.2013 N 78-78-42/010/2013-249 в государственной регистрации права собственности Общества на объект недвижимого имущества - квартиру N 87, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Орловская улица, д. 1, обязании Управления зарегистрировать право собственности Общества на квартиру N 87, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, Орловская улица, д. 1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет).

Делу присвоен номер N А56-8170/2014.

Общество также обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления от 08.11.2013 N 78-78-42/010/2013-131 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру N 2, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Орловская улица, д. 1, обязании Управления зарегистрировать право собственности Общества на указанную квартиру.

Делу присвоен N А56-8177/2014.

Определением от 27.03.2014 указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу номера N А56-8170/2014.

Решением от 25.06.2014 признаны незаконными отказы Управления от 08.11.2013 N 78-78-42/010/2013-249, N 78-78-42/010/2013-131 в государственной регистрации права собственности Общества, суд обязал Управление зарегистрировать право собственности Общества на квартиры N 2, N 87, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Орловская, д. 1.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, указывая, что в соответствии с действующим законодательством право собственности Общества на спорные квартиры могло возникнуть исключительно в объеме и на условиях, предусмотренных договором аренды от 24.06.2004 N 20/ЗК-02037; поскольку единственным документом, подтверждающим исполнение Обществом условий договора, является протокол о реализации инвестиционного проекта, который Обществом не был представлен Управлению, то отказ Управления является правомерным. По мнению подателя жалобы, Общество избрало ненадлежащий способ защиты своих нарушенных прав.

Управление поддержало доводы апелляционной жалобы Комитета по основаниям, изложенным в отзыве.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании Распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 25.09.2003 N 2235-ра между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "Специализированное Строительно-Монтажное Объединение "ЛенСпецСМУ" (арендатор) заключен договор аренды на инвестиционных условиях от 24.06.2004 N 20/ЗК-02037 земельного участка общей площадью 61 836 кв.м, с кад.N78:1030А:3004, находящегося по адресу: Г.Санкт-Петербург, Центральный административный район, квартал 1030А-1 и 1030А-2 в районе улицы Смольного и Смольной набережной, (ул. Смольного, д.4) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию, реконструкции и строительству многофункционального административно-жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями, подземными и полуподземными автостоянками и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 07.06.2006 N 707 произведена замена арендатора, права и обязанности по договору переданы Обществу.

Как указывает заявитель, в ходе реализации инвестиционного проекта по данному договору на основании ст. 218 ГК РФ у Общества возникло право собственности на квартиры N 2, N 87, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Орловская улица, д. 1

Общество обратилось в Управление с заявлениями о регистрации права собственности на квартиры N 2, N 87, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Орловская улица, д. 1

Согласно уведомлениям от 09.04.2013 N 78-78-42/010/2013-249, N 78-78-42/010/2013-131 Управлением приостановлена государственная регистрация на срок до 08.05.2013 в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлен предусмотренный пунктом 7.15 договора аренды протокол исполнения обязательств, свидетельствующий о надлежащем выполнении Обществом условий договора.

Уведомлениями от 08.11.2013 N 78-78-42/010/2013-249 N 78-78-42/010/2013-131 Обществу отказано в государственной регистрации права собственности на спорные квартиры на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), поскольку Обществом не устранены причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации.

Полагая данные отказы незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что заявленные Обществом требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации установлены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым относятся, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

Из оспариваемых отказов следует, что в государственной регистрации права собственности Общества на спорные квартиры Управлением Росреестра отказано в связи с непредставлением протокола исполнения обязательств, предусмотренного пунктом 7.1.5 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 24.06.2004 N 20/ЗК-02037.

Согласно пункту 7.15 договора в течение 7 дней с момента приемки законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования в эксплуатацию Государственной комиссией и при наличии необходимых документов, предусмотренных п. 7.2.24.2 договора, а также при отсутствии задолженности по арендной плате и другим платежам подписать протокол о реализации инвестиционного проекта и выдать иные необходимые документы для подтверждения исполнения обязательств арендатора по договору

В соответствии с пунктом 8.5 договора аренды в период реализации инвестиционного проекта до момента подписания сторонами протокола о реализации Инвестиционного проекта арендатор не вправе без согласия арендодателя зарегистрировать права на объекты, незавершенные строительством, расположенные на участке. При этом условиями договора не установлен запрет на регистрацию права собственности Общества на объекты, строительство которых завершено, до подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта.

Согласно условиям договора результатом инвестирования является строительство многофункционального административно-жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями, подземными и полуподземными автостоянками. Сроки строительства отдельных зданий комплекса договором не предусмотрены. Судом установлено, что многоквартирный дом, расположенный на предоставленном по договору аренды земельном участке, введен в эксплуатацию 31.07.2012, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 31.07.2014 N 78-0718в-2012, срок действия договора аренды не истек.

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и статье 24.2 Закона о регистрации государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

В силу статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Таким образом, суд первой инстанции, исходя из того, что многоквартирный дом, в котором находятся спорные квартиры, сдан в эксплуатацию, условиями договора не предусмотрено распределение площадей построенных объектов между Обществом и Санкт-Петербургом, в договоре отсутствует запрет на регистрацию права собственности на объекты, строительство которых завершено, правомерно признал незаконными отказы Управления и обязал регистрирующий орган зарегистрировать право собственности Общества на спорные квартиры.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена презумпция добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения условий инвестиционного договора воспрепятствование Комитета в регистрации права собственности Общества на спорные квартиры в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ может свидетельствовать о злоупотреблении правом.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения

Поскольку судом первой инстанции дана всесторонняя и надлежащая оценка представленным доказательствам, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2014 по делу N А56-8170/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева