Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2014 г. N 18АП-11281/14

г. Челябинск

20 октября 2014 г.

Дело N А76-14306/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шанс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.08.2014 по делу N А76-14306/2013 (судья Мухлынина Л.Д.).

Общество с ограниченной ответственностью "Шанс" (далее - ООО "Шанс", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (далее - Комитет, ответчик) о понуждении к заключению сроком на пять лет договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:42:010303:0035 площадью 483 кв.м., расположенного в г. Трёхгорном примерно в 10 метрах по направлению на запад от ул. Карла Маркса, 46, на котором находится объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности истцу (л.д. 6-7).

Определением суда первой инстанции от 24.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Довгань Валерий Викторович, (далее - ИП Довгань В.В., третье лицо) впоследствии исключенный из числа лиц, участвующих в деле (л.д. 1-5).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.08.2014 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 128-132).

С указанным решением не согласился истец (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Шанс" просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования (л.д. 139-141).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на выполнение обществом "Шанс" проектных работ в целях строительства, принадлежность истцу на праве собственности объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке. По окончании срока действия договора аренды земельного участка от 02.04.2004 N 921, в целях реализации исключительного права на заключение договора на новый срок и действуя в рамках требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Шанс" направило в адрес ответчика заявление о предоставлении в аренду земельного участка. До настоящего времени заявление Комитетом не рассмотрено, что оценено апеллянтом как уклонение от заключения договора аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 02.04.2002 между ИП Довгань В.В. (арендатор) и администрацией города Трёхгорный (арендодатель) был подписан договор аренды N 921 земельного участка с кадастровым номером 74:42:010302:35, площадью 483 кв.м., расположенный в г. Трёхгорный примерно в 10 м. на запад от ул. К. Маркса, 46 для строительства здания кафетерия (пункт 1.1 договора - л.д. 12-13).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.04.2004 (л.д. 17).

Срок аренды земельного участка установлен сторонами на 5 лет (пункт 8.1 договора).

Договор аренды от 02.04.2004 N 921 зарегистрирован в установленном законом порядке 28.04.2004, о чем имеется соответствующая отметка на договоре аренды и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 28.04.2004 (л.д. 13, оборот; л.д. 60).

На основании договора уступки права требования (цессии) от 14.02.2008 к обществу "Шанс" перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 02.04.2004 N 921 (л.д. 18).

Соглашением от 28.04.2009 N 1 об изменении договора аренды от 02.04.2004 N 921 стороны продлили срок действия договора до 28.04.2012, соглашением от 08.06.2012 N 2 срок действия договора был продлен до 31.10.2012 (л.д. 20-21).

27.04.2012 обществу "Шанс" было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - здания кафетерия площадью 539,2 кв.м., на земельном участке площадью 483 кв.м., расположенном в г. Трёхгорный примерно в 10 метрах по направлению на запад от ул. Карла Маркса, 46. Разрешение выдано на два этапа строительства: первый этап включает в себя устройство ленточных фундаментов из бетонных блоков, второй этап включает в себя строительство надземной части здания кафетерия. Срок действия разрешения установлен до 27.04.2012 (л.д. 47).

Имеющиеся в деле доказательства, включая обстоятельства, установленные при рассмотрении Арбитражным судом Челябинской области дела N А76-13851/2013, свидетельствуют о возведении на земельном участке с кадастровым номером 74:42:0103002:35 объекта, поименованного как незавершенный строительством, степенью готовности 3,4 %.

08.11.2012 за обществом "Шанс" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: не определено, площадь застройки 707,1 кв. м, степень готовности 25%, кадастровый (или условный) номер 74:42:0103002:943, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Трехгорный, примерно в 10 м. по направлению на запад от ул. К. Маркса, 46, запись регистрации от 08.11.2012 N 74-74-42/023/2012-58, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 08.11.2012 (л.д. 61).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области дела N А76-13851/2013 право собственности ООО "Шанс" на вышеназванный объект незавершенного строительства признано отсутствующим.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.05.2014 по делу N А76-4810/2013 на ООО "Шанс" возложена обязанность привести в первоначальное состояние и вернуть Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трёхгорного в течении месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу земельный участок с кадастровым номером 74:42:010302:35 площадью 483 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Трёхгорный, примерно в 10 м. по направлению на запад от ул. К. Маркса, 46.

03.07.2013 и 16.07.2013,в связи с истечением срока действия договора аренды от 02.04.2004 N 921, обществом "Шанс" в адрес администрации города Трехгорного было направлено заявление о продлении срока аренды с приложением проекта договора аренды (л.д. 51-57).

Полагая, что бездействие по заключении договора аренды на новый срок является немотивированным и незаконным, общество "Шанс" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:42:010303:0035.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции пришел к выводу, что для предоставления земельного участка в аренду необходимо либо наличие на таком земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности или ином вещном праве, либо разрешения на строительство, полученного в предусмотренном законом порядке. Установив отсутствие вышеуказанных условий и приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2014 по делу N А76-13851/2013, от 22.05.2014 по делу N А76-4810/2013, суд отказал в удовлетворении заявленного требования.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из заявленного предмета исковых требований, их удовлетворение зависит от того, является ли ответчик обязанной стороной при заключении спорного договора аренды в силу закона либо добровольно принятого обязательства.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждается, что правоотношения между администрацией города Трёхгорный и ООО "Шанс" по поводу земельного участка земельного участка площадью 483 кв.м. с кадастровым номером 74:42:010303:0035 возникли из договора аренды от 02.04.2004 N 921, который вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу А76-4810/2012 признан прекратившим действие с 31.10.2012.

Согласно части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Условиями анализируемого договора аренды от 02.04.2004 N 921 было предусмотрено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для строительства здания кафетерия.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка и добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из материалов дела следует, что первоначально спорный земельный участок предоставлялся по договору аренды от 02.04.2004 N 921 предпринимателю Довгань В.В. для строительства здания кафетерия сроком на 5 лет. Доказательств того, что ИП Довгань В.В. своевременно приступил к освоению данного земельного участка, с завершения строительства в пределах срока действия договора аренды, в материалах дела не имеется.

Приобретая права и обязанности арендатора на основании договора уступки права (цессии) от 14.02.2008, общество "Шанс" могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка в оставшийся до окончания действия договора аренды срок.

Следует учесть, что срок договора аренды дважды продлялся до 28.04.2012, затем до 31.10.2012, а выданным обществу "Шанс" разрешением на строительство объекта капитального строительства - здания кафетерия площадью 539,2 кв.м., был установлен срок действия до 27.04.2012.

Из обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А76-13851/2013 следует, что произведенные строительные работы на земельном участке кадастровым номером 74:42:010302:0035 не привели на соответствующей стадии строительства к созданию объекта недвижимого имущества, а объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь (фундамент) отсутствует.

Названные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исключают возможность вывода о добросовестности действий ООО "Шанс" как арендатора земельного участка, предоставленного в целях строительства.

Доводы общества "Шанс" о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению.

Признание в рамках дела N А76-4810/2013 отсутствующим зарегистрированного права на объект недвижимого имущества, расположенный на ранее предоставленном в аренду земельном участке опровергает доводы подателя апелляционной жалобы о нахождении на испрашиваемом земельном участке каких-либо объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Шанс" на праве собственности.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.05.2014 по делу N А76-4810/2013 на ООО "Шанс" возложена обязанность привести в первоначальное состояние и вернуть Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трёхгорного в течении месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу земельный участок с кадастровым номером 74:42:010302:35 площадью 483 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Трёхгорный, примерно в 10 м. по направлению на запад от ул. К. Маркса, 46 (л.д. 108-113).

Поскольку ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными нормативными правовыми актами, ни добровольно принятым на себя обязательством обязанность Комитета по заключению договора аренды на новый срок в обязательном порядке не предусмотрена, в отсутствие правовых оснований для владения спорным земельным участком обществом "Шанс", суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о понуждении к заключению договора аренды.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.08.2014 по делу N А76-14306/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шанс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева