Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2014 г. N 05АП-11807/14

г. Владивосток

23 октября 2014 г.

Дело N А24-2358/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 21 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Паллада",

апелляционное производство N 05АП-11807/2014

на решение от 24.07.2014

судьи Ю.В. Ищук

по делу N А24-2358/2014 Арбитражного суда Камчатского края

по иску государственного унитарного предприятия Камчатского края "Камчатфармация" (ИНН 4100000280, ОГРН 1024101026047, дата государственной регистрации: 27.11.2002)

к обществу с ограниченной ответственностью "Паллада" (ИНН 4100016428, ОГРН 1024101032020, дата государственной регистрации: 03.12.2002)

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края (ИНН 4101121312, ОГРН 1084101000147, дата государственной регистрации: 14.01.2008)

об обязании освободить нежилые помещения,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Паллада" (ИНН 4100016428, ОГРН 1024101032020, дата государственной регистрации: 03.12.2002)

к государственному унитарному предприятию Камчатского края "Камчатфармация" (ИНН 4100000280, ОГРН 1024101026047, дата государственной регистрации: 27.11.2002)

о понуждении к заключению договора аренды на новый срок,

при участии: стороны не явились,

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятие Камчатского края "Камчатфармация" (далее - истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Паллада" (далее - ответчик, общество) об обязании освободить нежилые помещения позиции N N 3-24 площадью 410,6 кв.м. первого этажа в здании аптеки, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Виталия Кручины, д. 13 (далее - арендуемые помещения, помещения), передав их по акту приема-передачи.

В качестве третьего лица в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края.

Определением суда первой инстанции от 19.06.2014 к производству принято встречное исковое заявление общества к предприятию о понуждении к заключению договора аренды на новый срок.

Решением от 24.07.2014 исковые требования предприятия удовлетворены в полном объеме, встречное исковое заявление обществ оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обжаловало его в апелляционном порядке. В обоснование своей правовой позиции ответчик по первоначальному иску указал, что вывод суда первой инстанции о наличии обязанности общества передать предприятию арендуемые помещения с произведенными улучшениями, не согласуется с положениями Постановлений судов апелляционной и кассационной инстанции по делу N А24-3428/2012, которыми установлено, что капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью и подлежит возмещению. Также выводы суда первой инстанции о необходимости передать арендуемые помещения с улучшениями противоречат и положениям договора аренды от 21.01.2000.

По мнению общества, со стороны предприятия имеется злоупотребление правом, а поскольку требует освободить арендуемые помещения без разрешения вопроса о возмещении затрат общества, связанных с капитальным ремонтом. Кроме того, ответчик имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьей 156 АППК РФ, рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

До начала заседания суда апелляционной инстанции в канцелярию поступил письменный отзыв предприятия на апелляционную жалобу, приобщенный в порядке статьи 262 АПК РФ к материалам дела, в котором предприятие просило оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Также в письменном отзыве заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Судебная коллегия на основании статей 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ удовлетворила ходатайство истца.

Кроме того, в канцелярию суда апелляционной инстанции поступил письменный отзыв Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края, приобщенный в порядке статьи 262 АПК РФ к материалам дела, с заявлением ходатайства по тексту отзыва о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое было удовлетворено на основании статей 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ. Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края просило оставить обжалуемое решение без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 21.11.2000 между Комитетом по управлению государственным имуществом Камчатской области (арендодатель), предприятием (балансодержатель) и ООО "Паллада" (арендатор) заключен договор аренды N 1355 недвижимого имущества, предметом которого являются нежилые помещения площадью 211,3 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Виталия Кручины, д. 13.

Дополнительным соглашением к договору от 01.01.2007 изменена площадь и состав помещений, составляющих предмет договора: помещения позиции N N 3-24 площадью 410,6 кв.м. первого этажа в здании аптеки, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Виталия Кручины, д. 13. Согласно данному соглашению арендодателем имущества является предприятие; соглашение зарегистрировано в ЕГРП 16.04.2007.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 20.10.2010 по делу N А24-3547/2010 установлено, что названный договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. Данное обстоятельство не оспаривалось в судебном заседании Арбитражного суда Камчатского края.

Заявлением от 20.01.2014, которое получено обществом 25.01.2014, предприятие со ссылкой пункт 2 статьи 610 ГК РФ сообщило обществу об отказе от договора и необходимости возвратить нежилые помещения.

Неисполнение данной обязанности послужило основанием для обращения предприятия с иском об обязании освободить нежилые помещения в суд.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, что согласуется с диспозицией части 3 статьи 450 ГК РФ, допускающей односторонний отказ от договора в случаях, когда такой отказ предусмотрен законом.

Учитывая установленные судом первой инстанции фактические обстоятельства дела, имеются основания считать договор аренды от 21.11.2000 N 1355 расторгнутым с 26.04.2014 (по истечении трех месяцев с даты получения обществом заявления предприятия о прекращении договора).

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах у ответчика по первоначальному иску возникла обязанность возвратить предприятию арендуемые помещения, в связи с чем суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что исковые требования предприятия подлежат удовлетворению, установив на основании части 1 статьи 174 АПК срок для исполнения обществом обязанности по передаче имущества в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Апелляционная коллегия считает доводы общества о невозможности возврата нежилых помещений в том состоянии, в котором они были получены, по причине проведения капитального ремонта, несостоятельными, в связи с чем коллегия их отклоняет в силу следующего.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В свою очередь пункт 5.2 договора аренды от 21.11.2000 N 1355 содержит согласованное сторонами условие о том, что при возврате имущества одновременно передаются (дословно) все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для конструкций помещения. Данное условие договора определяет иное состояние имущества, отличное от диспозитивно определенного статьей 622 ГК РФ, и предусматривает его возврат с произведенными улучшениями.

При этом, апелляционная коллегия считает, наличие неурегулированных разногласий сторон настоящего спора по вопросу возмещения стоимости улучшений имущества, не лишает предприятие права отказаться от договора в порядке статьи 610 ГК РФ.

Так, положения статьи 610 ГК РФ не содержит ограничительных условий возможности отказаться от договора при невозмещении затрат арендатора по капитальному ремонту.

В данном случае при решении вопроса о компенсации затрат стороны обязаны руководствоваться условиями действовавшего между ними договора в части возмещения таких затрат после его расторжения, а при отсутствии таких условий арендатор вправе избрать соответствующий способ защиты нарушенного права, предусмотренный законом.

Поскольку оценка правомерности проведения капитального ремонта и его стоимости не является предметом рассмотрения по настоящему делу, а встречного требования о возмещении стоимости капитального ремонта обществом не заявлялось, апелляционная коллегия не установила оснований для признания вывода суда первой инстанции о правомерности заявленных предприятием требований ошибочным.

Кроме того, судебная коллегия считает, что арбитражный суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что обществом в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано, что предприятие осуществляло свои права исключительно с целью причинить вред обществу.

Действия истца по первоначальному иску по применению части 2 статьи 610 ГК РФ не совершены в обход закона, в них отсутствует заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Отклоняя доводы общества о том, что оно имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, апелляционная коллегия исходит из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с частью 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу части 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно статье 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Положениями статей 607, 610, 654 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, срок договора и размер арендной платы.

Судом первой инстанции было установлено, что общество направило в адрес правопредшественника третьего лица по настоящему делу в качестве предложения о заключении договора аренды на новый срок письмо от 27.11.2008, согласно которому ООО "Паллада" просит продлить договор аренды до 01.07.2010.

Между тем, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что указанное письмо не может быть признано офертой (проектом договора), так как не содержит всех существенных условий договора и не направлялось в адрес предприятия.

Наличие ранее заключенного договора аренды не освобождает общество от необходимости выполнения положений статьи 445 ГК РФ и обязанности по подготовке проекта договора аренды с указанием его существенных условий, направления такого проекта арендодателю.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.01.2014 N ФО3-5944/2013 по делу N А73-15779/2012.

Таким образом, обществом не соблюдено требование статьи 445 ГК РФ о досудебном урегулировании спора, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно оставил встречное исковое заявление без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме, подлежат отклонению ввиду их несостоятельности и не могут являться основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. У арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Камчатского края.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 24.07.2014 по делу N А24-2358/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

А.В. Ветошкевич С.Б. Култышев