Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2014 г. N 09АП-38995/14

г. Москва

14 октября 2014 г.

Дело N А40-118475/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "ЛАГУНА" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 июля 2014 г., по делу N А40-118475/2013, принятое судьей Беловой А.Р.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛАГУНА" (ОГРН 1057746285629, ИНН 7727534632) к обществу с ограниченной ответственностью "СТОРК"

(ОГРН 1137746501771, ИНН 7706795979) 3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью "ДоминионМ" о взыскании стоимости неотделимых улучшений, убытков

и по встречному иску

о взыскании основного задолженности по арендной плате и пени

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Коваленко Е.А. по доверенности от 11.11.2013;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛАГУНА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТОРК" (правопреемник ООО "ТОЦ", ответчик) о взыскании 17533 886,54 руб. стоимости неотделимых улучшений и 4412 242,86 руб. убытков, об обязании совершить действия по передаче принадлежащего истцу имущества, ссылаясь на статьи. 15, 393, 623 Гражданского кодекса ( с учетом уточнения иска в порядке ст.49 АПК РФ).

ООО "СТОРК" обратилось со встречным иском к ООО "ЛАГУНА" о взыскании основного долга по арендной плате в размере 5 676 976 руб. 88 коп., пени в размере 5 676 976 руб. 88 коп. по договору аренды нежилого помещения от 15.09.2005 года N 21/05-G, ссылаясь на ст. ст.309,310,614,330 Гражданского кодекса РФ.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ООО "ДоминионМ".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2014 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично, с истца в пользу ответчика взыскан долг по арендной плате в размере 5 676 976,88 руб.и пени в размере 1 300 000 рублей; в остальной части во взыскании пени судом отказано со ссылкой на ст. 333 ГК РФ.

ООО "ЛАГУНА" не согласилось с вынесенным решением, обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что согласование производимых заявителем улучшений с арендодателем ООО "ДоминионМ" было осуществлено, а из договора не следует обязательства письменного согласия всех арендодателей.

ООО "СТОРК" и ООО "ДоминионМ" представлены отзывы на апелляционную жалобу заявителя.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ООО "СТОРК" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить без изменения обжалуемое решение.

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, надлежащих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что не препятствует рассмотрению дела по существу согласно статьям 123, 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения ответчика и третьего лица, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.09.2005 между ООО "Доминион-М", ООО "Виггинс", ООО "Пилот Консалтинг", ЗАО "Голд Фаворит" (арендодатель) и ООО "ЛАГУНА" (арендатор) заключен договор N 21/05-G аренды нежилого помещения с Приложениями NN 1-10 и дополнительными соглашениями к нему (л.д. 49-72, т. 1; л.д. 1-62, т. 3), согласно п. 2.1 которого предметом договора является передача Арендодателем Арендатору помещения за плату во временное владение и пользование. Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять помещение и своевременно оплачивать арендную плату за помещение. Параметры помещения указаны на поэтажном плане, который содержится в Приложении N 1 к договору и включает в себя: помещения N 30 площадью 74,2 кв.м, N 31 площадью 77,7 кв.м, часть помещения N 35 площадью 144, кв.м, на 2 этаже, общей площадью 296 кв.м; часть помещения N 20 на техническом этаже общей площадью 57,63 кв.м. Технические характеристики помещения содержатся в Приложении N 2 к договору.

Согласно п. 1.1 здание - здание административно-торгового центра "Гименей" после реконструкции с надстройкой третьего этажа и устройством подземной автостоянки, оснащенное инженерными системами, технологическим оборудованием и сантехникой со всеми прилегающими к нему пристройками и помещениями, входящими в единый комплекс. Здание расположено по адресу: г. Москва, ул. Большая Якиманка, д. 22.

Срок аренды согласно п. 3.1 договора, составляет семь лет с момента передачи помещения Арендодателем по акту приемки-передачи помещения Арендатору по форме, приведенной в Приложении N 5.

Согласно п. 4.1 договора арендная плата взимается с арендатора за временное пользование помещением и состоит из постоянной составляющей арендной платы (ежемесячная плата за соответствующий период в соответствии с Приложением N 6 к договору) и переменной составляющей арендной платы (коммунальные платежи). Размеры постоянной и переменной составляющей арендной платы указаны в Приложении N 6 и N 7 к договору.

Помимо арендной платы арендатор обязан оплатить операционные расходы, которые включают в себя долю арендатора в общих затратах, связанных с обеспечением функционирования систем жизнеобеспечения здания. Перечень операционных расходов, указан в Приложении N 10 к договору. Суммы операционных расходов указаны в Приложении N 6 к договору. Оплата операционных расходов осуществляется арендатором с момента передачи помещения по акту приемки-передачи.

Согласно п. 4.6 договора, постоянная составляющая арендной платы и операционные расходы вносятся ежемесячно авансом не позднее пятого числа каждого месяца на банковский счет Арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Оплата операционных расходов производится Арендатором в том же порядке и в те же сроки, что и оплата постоянной составляющей арендной платы.

В силу п. 5.4.2 Арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату и надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 5.4.9 договора Арендатор обязался по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора незамедлительно вывезти из помещения имущества Арендатора, в том числе отделимые улучшения в соответствии с п. 6.2 ст. 6 договора.

Судом первой инстанции установлено, что ООО "ЛАГУНА" заключило договор подряда N ЛАГ-01/06 от 08.05.2006 с ООО "Центр АРСС" на общестроительные, отделочные и сантехнические работы - переоборудование нежилых помещений под кафе "Vision" по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, д. 22, с приложенными к нему сметами на работы. В подтверждение оплаты по данному договору истец по первоначальному иску представил справку о стоимости выполненных работ и затрат, а также расходные кассовые ордера.

Кроме того, 29.05.2006 между ООО "ЛАГУНА" и ООО "Центр АРСС" был заключен договор подряда N ЛАГ-01/06(2) на сантехнические и электромонтажные работы (переоборудование нежилых помещений под кафе "Vision" по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, д. 22, с локальными сметами и актом о приемки выполненных работ. В подтверждение понесенных расходов по договору представлены справка о стоимости выполненных работ и затрат, а также расходные кассовые ордеры.

Одновременно с этим, истцом - ООО "ЛАГУНА" в подтверждение правовой позиции по спору и производства работ в спорному помещении представлены: договор подряда N 16/КВ-02 от 07.06.2006 с ООО "Мастерклимата" на производство монтажных работ по вентиляции и кондиционирования воздуха; договора подряда N ЛАГ-02/06 от 12.06.2006 с ООО "Центр АРСС" на электромонтажные и пусконаладочные работы; договора подряда N ЛАГ-03/06 от 16.06.2006 с ООО "Центр АРСС" на устройство системы порошкового пожаротушения; договора подряда N ЛАГ-03/06(2) от 16.06.2006 на устройство системы сигнализации пожара с установкой датчиков температуры и дыма с системой дымоудаления с локальными сметами, справками о стоимости работ, расходными кассовыми ордерами.

27.05.2013 ООО "ЛАГУНА" обратилось к арендодателю с письмом N 01/05 о досудебном урегулировании разногласий, в котором просило возместить стоимость произведенных отделимых и неотделимых улучшений за вычетом задолженности суммы долга по арендной плате на момент окончания действия договора.

Поскольку ответчик в добровольном порядке не возместил истцу стоимость неотделимых улучшений, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Как следует из положений ч. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества, такое согласие отсутствует.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 5.2.2 которой Арендатор имеет право с предварительного письменного согласования Арендодателя производить любую перепланировку помещения или изменение внешнего вида помещения. При этом Арендатор своими силами и за свой счет получает все необходимые разрешения и согласования на производство указанных работ.

Согласно п. 5.2.4 Арендатор имеет право в целях подготовки помещения для осуществления коммерческой деятельности производить все необходимые работы при условии предварительного письменного согласия Арендодателя.

Как следует из условий договора, Арендатор обязан предоставлять Арендодателю на письменное согласование и одобрение проектную документацию на любые изменения и улучшения помещения, в том числе любой ремонт, а также письменно согласовывать с Арендодателем перечень устанавливаемого в помещении торгового оборудования. Арендатор обязан производить изменения и улучшения помещения, в том числе любой ремонт и разработку проектной документации, в строгом соответствии с Правилами, СниП, МГСН, ГОСТ. После получения указанного согласования арендатор обязуется за свой счет согласовать проектную документацию на указанные изменения, улучшения и любой ремонт со всеми городскими эксплуатационными и надзорными организациями, а также любые изменения в ней. Арендатор обязан согласовывать с арендодателем подрядчика Арендатора и предоставить нотариально заверенную копию лицензии подрядчика и согласовать с Арендодателем доступ (пофамильный список рабочих подрядчика) и часы работы. Арендатор обязуется самостоятельно сдать указанные работы соответствующим городским организациям.

В соответствии с п. 6.2 договора, все отделимые улучшения, произведенные Арендатором в помещении и указанные в согласованной с Арендодателем проектной документации, находятся в собственности арендатора и при прекращении договора подлежат изъятию и вывозу силами и средствами арендатора в день расторжения договора или в иной срок, согласованный с Арендодателем. Арендатор обязан устранить любой ущерб, причиненный помещению этим изъятием. В случае не вывоза Арендатором указанного имущества, арендодатель имеет право освободить помещение от имущества Арендатора и передать его на ответственное хранение за счет Арендатора.

По окончании срока действия договора Арендатор обязан передать неотделимые улучшения и изменения, произведенные Арендатором в помещении, Арендодателю по акту сдачи-приемки помещения, а также передать Арендодателю исполнительную и проектно-сметную документацию на неотделимые улучшения и изменения, а также нотариально заверенные копии актов сдачи-приемки работ соответствующим городским организациям.

Судебная коллегия соглашается с выводом Арбитражного суда города Москвы о том, что арендодатель дал согласие на производство строительно-ремонтных работ истцом.

На момент осуществления работ по неотделимым улучшениям Арендодателем являлись: ООО "Доминион-М", ООО "Виггинс", ООО "Пилот Консалтинг", ЗАО "Голд Фаворит".

Между тем, ООО "ЛАГУНА" не представило доказательств согласования и одобрения неотделимых улучшений и подрядных организаций со всеми участниками договора - арендодателями: ООО "Виггинс", ООО "Пилот Консалтинг", ЗАО "Голд Фаворит".

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии в тексте договора условия об обязательном согласовании неотделимых улучшений со всеми арендодателями, как основание для отмены судебного акта, отклоняется судебной коллегией.

Согласно условиям договора, арендатор обязан предоставлять арендодателю на письменное согласование и одобрение проектную документацию на любые изменения и улучшения помещения. Как усматривается из текса договора, ООО "Виггинс", ООО "Пилот Консалтинг", ЗАО "Голд Фаворит", ООО "Доминион-М" именуются в нем "Арендодатель", следовательно, необходимо получения согласия всех лиц, являющихся арендодателем спорного помещений.

Расходные кассовые ордера и доверенности не могут являться надлежащими доказательства понесенных расходов, так как согласно Указанию Банка России от 20.06.2007 N 1843-У "О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя" (действовавшем на момент осуществления спорных платежей) расчеты наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, между индивидуальными предпринимателями, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей.

Как правильно указал суд первой инстанции, представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости неотделимых улучшений и рыночной стоимости движимого имущества также не могут быть приняты судом в качестве доказательства вины ответчика в понесенных убытках и одобрения арендодателем произведенных работ, равно как товарные накладные на движимое имущество, поскольку условиями договора, в частности п. 5.4.9, предусмотрено обязательства ООО "ЛАГУНА" в случае досрочного расторжения договора незамедлительно вывезти из помещения свое имущество, в том числе отделимые улучшения.

Доказательств противоправного характера действий ответчика, его вины в причинении истцу убытков, а также причинной связи между действиями ответчика и наступившими для истца неблагоприятными последствиями, в материалы дела не представлено.

Поскольку истцом в соответствии со ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений в порядке ст. 623 ГК РФ, в удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании с арендодателя в пользу арендатора стоимости неотделимых улучшений в размере 17 533 886 руб. 54 коп. и убытков в размере 4 412 242 руб. 86 коп. отказано правомерно.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда об удовлетворении встречного иска, поскольку обязательство по уплате арендной платы ООО "ЛАГУНА" надлежащим образом не исполнило, в результате чего образовалась задолженность в сумме 5 676 976,88 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором.

В соответствии с п. 4.10 договора при нарушении сроков внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку ООО "ЛАГУНА" ненадлежащим образом исполняло обязанности по уплате арендной платы, пени с учетом снижения по правилам ст. 333 ГК РФ взысканы обоснованно.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения правильно применил нормы материального права, не допустил нарушений норм процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем, апелляционная жалоба ООО "ЛАГУНА" по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

На основании ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 266 - 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "14" июля 2014 г. по делу N А40-118475/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лагуна" (ОГРН 1057746285629, ИНН 7727534632) в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

О.В. Савенков Т.Ю. Левина