Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2014 г. N 08АП-9411/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 января 2015 г. N Ф04-12799/14 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

20 октября 2014 г.

Дело N А46-3029/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Зориной О.В., Тетериной Н.В..,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебном заседания Моториной О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9411/2014) общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ударный" на решение Арбитражного суда Омской области от 15 июля 2014 года по делу N А46-3029/2014 (судья Ю.В. Мартыненко), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ударный" (ИНН 5512005339; ОГРН 1045521000436) к обществу с ограниченной ответственностью "Омскшинторг" (ИНН 5502010594, ОГРН 1025501859613) о взыскании 5 598 000 рублей 00 копеек неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Агрокомплекс Ударный" - представитель Телятников А.А. (паспорт, по доверенности б/н от 01.01.2014);

от ООО "Омскшинторг" - представитель Мотос А.А. (паспорт, по доверенности б/н от 07.03.2014).

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ударный" (далее - ООО "Агрокомплекс Ударный", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Омскшинторг" (далее - ООО"Омскшинторг", ответчик) о взыскании 15 214 000 рублей 00 копеек неосновательного обогащения.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, и просил суд взыскать с ответчика 5 598 000 рублей 00 копеек неосновательного обогащения. Данные уточнения приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Омской области от 15 июля 2014 года по делу N А46-3029/2014 в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на нормы Гражданского кодекса РФ об аренде, регулирующие правоотношения, возникающие в связи с неотделимыми улучшениями арендуемого имущества, а также на обстоятельства прекращения договора аренды по вине арендатора. Этим же решением ООО "Агрокомплекс Ударный" из федерального бюджета возвращено 48 080 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Агрокомплекс Ударный" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование податель жалобы указывает, что неосновательное обогащение имеет место и в случае, когда между сторонами имеются обязательственные правоотношения, однако исполнение по договору выходит за рамки содержания обязательства. Ссылается на то, что работы выполнены истцом, в результате их выполнения рыночная стоимость арендуемого здания выросла на 5 598 000 рублей, определённых на 07.11.13 (дата возврата здания по акту из аренды). По мнению подателя жалобы, что в данном случае (вынужденная передача ответчику отделочных работ и устроенных инженерно- технических сетей и оборудования в здании) вышло за рамки предусмотренных договором обязательств сторон, в связи с чем имеет место неосновательное обогащение ответчика за счет истца.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Агрокомплекс Ударный" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО "Омскшинторг" пояснил, что поддерживает решение суда первой инстанции, считает его законным и обоснованным, просит оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мирным путем по предложению апелляционного суда спор сторонам урегулировать не удалось.

Суд апелляционной инстанции находит оспариваемый судебный акт подлежащим отмене, а заявленные исковые требования - удовлетворению по следующим причинам.

Как следует из материалов дела, 15.12.2009 между ООО "Агрокомплекс Ударный" и ООО "Омскшинторг" заключен договор аренды N ОШТ-АКУ/151209 (далее - договор аренды), согласно которому ООО "Омскшинторг" (арендодатель) передал ООО "Агрокомплекс Ударный" (арендатор) в аренду нежилое строение - трехэтажное здание, включая цокольный этаж, общей площадью 1 059,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, Бульвар Мартынова, д. 4 сроком на 10 лет - до 15.12.2019.

Пунктом 1.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор будет использовать указанное Здание для ведения административной, а также возможной торговой деятельности и деятельности по организации общественного питания.

Пунктом 2.2.2 договора аренды согласовано, что арендатор обязуется произвести в полном объеме ремонтные работы необходимые для коммерческой эксплуатации здания в целом и внутренних помещений своими силами и за свой счет.

Пунктом 3.2.4 договора аренды согласовано, что арендодатель обязан производить капитальный ремонт здания за исключением ремонта инженерных сетей, находящихся внутри Здания и прочих неотделимых улучшений, созданных но инициативе и за счет арендатора.

В пункте 4.1 договора стороны установили срок аренды: с "15" декабря 2009 г: по "15" декабря 2019 г.

В разделе 5 договора аренды стороны предусмотрели условия платежей и расчетов по договору.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды арендная плата устанавливается из расчета 300 (триста) рублей за 1 кв.м, что в сумме составляет 317 940 (триста семнадцать тысяч девятьсот сорок; рублей (НДС не облагается) в месяц за арендуемое здание и включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Оплата производится ежемесячно до 15 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Плата за коммунальные услуги в арендную плату не входит и оплачивается Арендатором отдельно на основании действующих тарифов и счетов, выставляемых Арендодателем. В коммунальные услуги, входят услуги оказываемые третьими лицами, а именно: теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, пользование канализацией, обслуживание и прочие.

Согласно пункту 5.2 договора аренды в период с 15.12.2009 по 31.03.2010 арендатор оплачивает только коммунальные услуги. С 01.04.2010 арендная плата осуществляется в соответствии с п. 5.1 настоящего Договора.

Пунктом 5.4 договора аренды предусмотрено, что первое изменение размера арендной платы осуществляется сторонами не ранее 15.12.2011.

В разделе 7 договора аренды стороны согласовали порядок расторжения договора.

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды, договор может быть расторгнут или изменен в любой момент по взаимному соглашению, оформленному в виде дополнительного соглашения либо в судебном порядке по требованию из сторон договора на основании действующего законодательства.

В силу пункта 7.4 договора аренды в случае досрочного расторжения договора по обоюдному согласию сторон, арендодатель компенсирует арендатору часть стоимости неотделимых улучшений произведенных с согласия арендодателя в размере, пропорциональном не использованному арендатором арендному сроку. В качестве полного срока аренды для такого расчета принимается срок - 120 месяцев. Для расчета размера такой компенсации стороны используют формулу:

Сумма компенсации = СМУ/120*КМНСА,

где СНУ - стоимость неотделимых улучшений согласованных с Арендодателем и произведенных в течение срока пользования Зданием, КМНСА - количество месяцев неиспользованного срока аренды.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно акту приема-передачи от 15.12.2009, объект аренды передан арендатору без проведения ремонтно-отделочных работ и работ по монтажу инженерных коммуникаций.

В частности, стены кирпичные по всей площади - без отделки; пол - черновая бетонная стяжка; перекрытия - без отделки; окна - без фурнитуры; на цокольном этаже - автоматический тепловой узел, один силовой щит - разводка по этажам отсутствует; внутренние двери с коробкой - отсутствуют.

После принятия здания по акту приема-передачи арендатор выполнил внутреннюю отделку здания и устройство сантехнического, электрического оборудования, установку дверей и другого оборудования, подробное описание чего приведено в акте возврата к договору аренды от 07.11.13 N ОШТ-АКУ/151209.

По утверждению истца, он неоднократно обращался к арендодателю за согласованием объемов и стоимости отделочных работ, на что арендодатель указывал, что она не должна превышать 10 миллионов рублей. В рамки данной суммы ремонтно-отделочные работы не укладывались. Учитывая, что договор аренды действовал и начислялась арендная плата, затягивание процесса согласования приводило к значительным убыткам для арендатора, в связи с чем, ООО "Агрокомплекс Ударный", произвел за свой счет отделку внутренних помещений, а также монтаж систем вентиляции, отопления, водоснабжения, электроснабжения.

По инициативе ООО "Омскшинторг" договор аренды досрочно расторгнут решением Арбитражного суда Омской области от 06.11.2013 по делу N А46-11044/2013.

Во исполнение вышеуказанного решения суда 07.11.2013 здание передано ответчику по акту возврата от 07.11.2013 к договору аренды.

Указывая на то, что ответчик отказался в добровольном порядке компенсировать стоимость ремонтно-отделочных работ и работ по монтажу инженерно-технических коммуникаций и оборудования; что договор аренды не регулирует вопрос о судьбе отделочных материалов и смонтированного оборудования в результате произведенных истцом работ и не предусматривает условий о переходе их в собственность арендодателя до истечения срока действия договора, ООО "Агрокомплекс Ударный" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказ в удовлетворении исковых требований явился поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сторонами в обязательстве вследствие неосновательного обогащения являются потерпевший и приобретатель. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Обязанность приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное (или сбереженное) имущество возникает в том случае, если имело место приращение имущественной сферы первого, причем за счет умаления второго.

По правилам статьи 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

На основании ст. 1103 ГК РФ, таким образом, сторона обязательства вправе требовать возврата предоставленного другой стороне в связи с исполнением обязательства, но не на его основании.

Размер неосновательного обогащения ответчика истец определил как разницу в рыночной стоимости здания по адресу: г. Омск, ул. Бульвар Мартынова, 4, до и после осуществления строительно-отделочных работ, имеющейся на дату возврата имущества арендодателю (07.11.13).

Определением арбитражного суда Омской области от 06.05.2014 назначена строительно-техническая экспертиза по определению рыночной стоимости здания. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилое строение -трехэтажное здание, включая цокольный этаж, общей площадью 1059,8 кв.м., инвентарный номер 52:401:002:000010740, литера А, расположенное по адресу: г. Омск бульвар Мартынова, д.4, по состоянию на "07" ноября 2013 года без учета выполненных строительно-отделочных работ?

- какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилое строение -трехэтажное здание, включая цокольный этаж, общей площадью 1059,8 кв.м., инвентарный номер 52:401:002:000010740, литера А, расположенное по адресу: г. Омск бульвар Мартынова, д.4, по состоянию на "07" ноября 2013 года с учетом выполненных строительно-отделочных работ?

В результате определения этих параметров экспертом в заключении N 194/Арб/С-14 разница составила и размер иска о взыскании неосновательного обогащения истом уменьшен до суммы 5 598 000 рублей.

Кроме того, в ходе экспертного исследования установлено, что общая сумма денежных средств, затраченных ООО "Агрокомплекс "Ударный" на производство строительно-монтажных работ по состоянию на 2 квартал 2010 года составляет 9 740 838,64 руб. (заключение эксперта N 194/Арб-С-14, л. д. 96 т.1).

Арендатор фактически пользовался помещениями не 10 лет, как было предусмотрено договором N ОШТ-АКУ/151209 (в этой связи суд отмечает, что договор был в установленном порядке зарегистрирован), а менее 4 лет.

Из фактического периода пользования следует также исключить период, в течение которого истец производил внутреннюю отделку и оборудование здания, позволяющего его использование по целевому назначению, предусмотренному договором (ведение административной, торговой деятельности, деятельности по организации общественного питания) - п.1.1 договора.

Данное обстоятельство стороны правомерно учитывали и арендатор был освобожден от внесения арендной платы (но не коммунальных платежей) в период с 15.12.09 по 31.03.10.

Позиция сторон по этому вопросу, изложенная в пункте 5.2 договора соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу которых арендная плата подлежит оплате за период, в котором арендодатель обеспечил арендатору возможность использования имущества по назначению, а также нормам пункта 1 статьи 611 ГК РФ (арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества).

Свойства и особенности объекта аренды (отдельно стоящее здание, построенное по индивидуальному проекту, расположенное в центральной исторической части города) позволяют сделать вывод, что данное здание в качестве назначения имеет именно то использование, которое стороны предусмотрели в договоре.

В свою очередь, административная, торговая деятельность, организация общественного питания, предполагают постоянное размещение персонала и посетителей, а следовательно, внутреннюю отделку помещений здания, оборудование их сантехническим оборудованием, осветительными приборами, системами отопления, вентиляции, кондиционирования, дверями и др.

Архитектурный облик, месторасположение, общая концепция здания, со всей очевидностью, предполагают выполнение качественных презентабельных внутренней отделки и оборудования, отвечающих современным стандартам ведения бизнеса, его представления и продвижения.

Ответчик не привел доводов и доказательств выполнения истцом работ, не отвечающих назначению здания, целям передачи его в аренду, или не соответствующих отмеченной выше концепции.

Ответчик не представил в дело, в том числе и на вопрос апелляционного суда, проектную документацию, обосновывающую другое целевое назначение, и соответственно, принципиально иное решение внутренней отделки и оборудования, в отличие от выполненного истцом.

Надлежащее качество произведенной истцом отделки и оборудования никем, в том числе, экспертом под сомнение не поставлено.

В то же время, ответчиком не приведено доводов и обосновывающих доказательств того, что фактически примененные истцом в здании материалы, комплектующие, приборы, оборудование и т.д. имеют неоправданно (для целей и концепции здания) высокое качество или стоимость, или их применение не имеет потребительской ценности.

Доводы ответчика о том, что внутренняя отделка здания и оборудование приспособлены исключительно под потребности истца, не могут быть приняты как недоказанные какими-либо относимыми и допустимыми доказательствами, в нарушение ст. 65 АПК РФ.

Безусловно, любое дизайнерское решение внутренней отделки определяется вкусом её заказчика.

Но в данном случае, материалы дела не дают оснований для вывода о её какой-либо исключительности, узкой направленности или неприемлемости.

Право арендодателя (собственника в данном случае) контролировать состояние здания предусмотрено законом и договором (п. 3.1.2).

Арендатор производил масштабные отделочные работы и в срок около 4 лет находился в здании, в связи с чем, арендодатель, чья разумность и осмотрительность в этих правоотношениях не опровергнута, был осведомлен о характере и качестве выполняемых истцом работ.

Материалы дела не содержат ни одного письменного документа, подтверждающего наличие у ответчика возражений против характера и качества выполняемых истцом работ.

Кроме того, материалы дела не содержат и стороны не заявляют, что какие-либо вопросы, возникающие в процессе выполнения работ стороны согласовывали письменно.

Кроме споров о взыскании долга по арендной плате и, по этому же мотиву, расторжении договора, стороны обмен письменными документами не вели, материалы дела не подтверждают такую практику делового оборота, чему, в свою очередь, соответствуют и пояснения истца об устном урегулировании сторонами всех возникающих вопросов, в том числе о характере и предельной стоимости внутренней отделки и оборудования.

Пункт 2.2.2 договора свидетельствует о согласии ответчика с тем, что истец в полном объеме произведет ремонтные работы, необходимые для коммерческой эксплуатации здания в целом и внутренних помещений своими силами и за свой счет.

"Своими силами и за свой счет" означает только то, что арендодатель в осуществлении внутренней отделки и оборудовании не участвует.

Соглашения о безвозмездной передаче ответчику результатов этих работ договор не содержит, а равно никакое его отдельное условие не может быть истолковано в пользу такого вывода в силу противоречия норме ст. 575 ГК, устанавливающей запрет дарения в отношениях между коммерческими организациями.

Характер изменений здания, производимых истцом, предполагает наличие разумного интереса к этому процессу собственника, а отсутствие с его стороны возражений в части качественного уровня, решения внутренней отделки полностью или в конкретной части, подтверждает его соответствующее согласие.

Доводы о том, что после расторжения договора аренды с истцом, ответчик не может найти нового арендатора, апелляционный суд оценивает следующим образом.

Качество внутренней отделки и оборудования (результат работ истца) в опубликованной оферте ответчик преподносит как достоинство объекта.

Оферта ответчика в марте 2014 (л.д. 83-84 т.4) предполагает сдачу в аренду здания целиком ("под размещение банковского бизнеса, консульства, иного успешного бизнеса", в т.ч., на длительный срок).

Отсутствие намерений ответчика сдать здание в пользование по частям, чем нарушалась бы внутренняя отделка, свидетельствует о её потребительской ценности как таковой для ответчика, а также о желании сохранить её и концепцию здания как предназначенного для ведения бизнеса одним пользователем.

Кроме того, отсутствие акцепта может свидетельствовать о нерыночном характере предложенной ответчиком арендной платы (500 руб. за кв. м., 475 000 руб. в месяц за здание), или быть обусловленным общей экономической ситуацией в городе, о подъеме которой стороны не заявляют, из материалов дела и общедоступных источников не следует.

В любом случае, ответчиком не доказано, что временное отсутствие интереса к объекту связано с внутренней отделкой и оборудованием.

Свойства объекта свидетельствуют о достаточно узком круге потенциальных арендаторов, минимум, по причине того, что они должны иметь высокий уровень платежеспособности.

Суд отказал в иске на основании ст. 623 ГК РФ со ссылкой на отсутствие письменного согласия арендодателя на осуществление арендатором неотделимых улучшений здания.

В соответствии с п. 2 и п. 3 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Апелляционный суд полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что произведенные ответчиком работы носят характер неотделимых улучшений здания, подлежащих регулированию именно ст.623 ГК РФ.

Здание было передано истцу в незавершённом виде.

Стороны согласовали цель аренды (использование под административную, торговую деятельность, организация общественного питания), явно предполагающую завершенность объекта в части внутренней отделки и оборудования.

Стороны согласовали, что эти работы выполнит истец, о чем свидетельствует передача ему помещения на три месяца без взимания арендной платы и условие п. 2.2.2.

Работы произведённые истцом состояли в доведении здания до степени готовности, требующейся по проекту здания, поскольку административные здания не подлежат эксплуатации, предполагающей размещение людей, без внутренней отделки и оборудования ("СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 782), Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

В соответствии с п. 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Так, в соответствии с пунктом 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 к капитальному ремонту относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим. Приложение 8 содержит перечень работ, относящихся к капремонту.

К текущему ремонту относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей (пункт 3.4 Положения).

Согласно пункту 1.7. Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий от 17.12.1999 N 79, утвержденной Госстроем России (МДС 13-1.99) капитальный ремонт - это замена и восстановление отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.

Между тем, спорные работы были выполнены впервые, что согласовано ответчиком в п. 2.2.2. договора и к замене или восстановлению систем и конструкций не относятся.

А если бы относились, то являлись бременем собственника (арендодателя), поскольку согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

По смыслу ст. 623 ГК РФ, неотделимыми улучшениями являются такие изменения объекта аренды, в которых в первую очередь нуждается арендатор, а арендодатель имеет право рассмотреть их на предмет необходимости для себя для вывода о сохранении права арендатора на их оплату (на зачет в счет арендной платы).

Неотделимые улучшения, последствия осуществления которых арендатором регулируются статьей 623 ГК РФ, - это придание арендованному имуществу тех принципиально новых качеств, которыми оно не обладало не только при передаче в аренду, но и при самом создании вещи и эти качества позволяют расширить или улучшить возможности пользования вещью.

Между тем, спорные работы такими улучшениями не являются. Цель и содержание этих работ - доведение здания до состояния, соответствующего согласованной в договоре цели аренды, а не улучшение его параметров по сравнению с имеющимися и достаточными для эксплуатации.

Спорные работы - не улучшение качеств пригодного и без них к эксплуатации объекта, а первичное доведение объекта до уровня, позволяющего использование здания по назначению в целом и в целях аренды, в частности.

Ответчик не привел доводов и не раскрыл доказательств обосновывающих, что размер арендной платы, согласованный сторонами в декабре 2009 года (317 940 руб. в месяц) не отвечал рыночным условиям.

Презумпция рыночной цены констатируется в пункте 5.3 договора.

Апелляционный суд полагает, что условие о первом пересмотре размера арендной платы в декабре 2011 года, не может служить основанием для вывода о заниженном характере арендной платы, согласованной на период до этого.

Доказательств для вывода о том, что размер согласованной арендной платы фактически учитывает расходы арендатора на внутреннюю отделку и оборудование, не имеется.

Ответчиком не доказано, что на внутреннюю отделку и оборудование, произведенные истцом, должны распространяться ст.623 ГК и п. 7.4 договора.

Если предположить действительную волю сторон именно в таком толковании, то отсутствовала необходимость включения в договор пункта 2.2.2.

Ответчиком не обосновано, что на какую - либо конкретно названную часть из выполненного истцом необходимо распространить режим неотделимых улучшений, урегулированный сторонами п. 7.4 и ст. 623 ГК РФ: не указано, какие именно работы носят характер именно улучшений, а не первичного придания зданию необходимых свойств.

Истцом правильно отмечено, что его деятельность, хотя и предусмотрена в договоре аренды, не входит в собственно арендные правоотношения, подлежащие регулированию ст.623 ГК РФ.

Собственно возникновению между сторонами арендных правоотношений (включающих передачу арендодателем в пользование арендатору объекта, соответствующего целям аренды) предшествовали правоотношения, в содержание которых входило выполнение необходимой и отсутствующей внутренней отделки и оборудования. В общем случае стороной последних (правоотношений) мог являться и не истец.

О безвозмездной передаче стоимости работ в собственность ответчика стороны не договаривались, для вывода о её зачете в счет арендной платы оснований в рамках настоящего дела не установлено.

Поскольку разница в стоимости объекта (в состоянии с учетом и учета выполненных внутренней отделки и оборудования) определялась на дату возврата здания ответчику из аренды, то следует сделать вывод, что снижение стоимости внутренней отделки и оборудования вследствие состоявшейся эксплуатации объекта истцом как арендатором отнесено именно на истца, что исключает нарушение прав ответчика в виде возложения на него обязанности оплатить "потребленную" истцом часть стоимости.

Об этом говорит и соотношение сумм (5 598 000 рублей разница в стоимости с учетом и без учета спорных работ) и фактически затраченных истцом 9 740 838,64 руб. на эти работы (что установлено экспертом при исследовательской части и не противоречит имеющимся в деле первичным документам).

Ответчиком не обосновано распространение на спорные работы правового режима неотделимых улучшений, штрафных мер или иного, относящего их стоимость на финансовые результаты деятельности истца.

Ненадлежащее исполнение истцом обязанности по внесению арендной платы повлекло для него неблагоприятные последствия в виде расторжения договора и неустойки, ставка которой соответствует обычаям делового оборота в аналогичных правоотношениях.

О наличии дополнительных обстоятельств, подлежащих учету при определении размера неосновательного обогащения, ответчик не заявил, доказательств не представил.

Апелляционный суд пришел к выводу, что результаты внутренней отделки и оборудования здания сантехническим, вентиляционным, электротехническим и пр. оборудованием, поступили в распоряжение ответчика до истечения установленного первоначально в 10 лет срока действия договора аренды в связи с этим договором, но не на основании его условий и не на основании норм права, регулирующих отношения аренды.

Как уже отмечено, правила, предусмотренные главой о неосновательном обогащении, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли ( п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

Исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Омской области от 15 июля 2014 года по делу N А46-3029/2014 в виду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика. Расходы сторон на оплату экспертного исследования разрешались другими судебными актами, не являющимися предметом настоящего апелляционного обжалования.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу удовлетворить. Решение Арбитражного суда Омской области от 15 июля 2014 года по делу N А46-3029/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Омскшинторг" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ударный" 5 598 000 руб. неосновательного обогащения, 52990 руб. расходов на оплату государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ударный" 48080 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением N 331 от 03.03.14

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

О.В. Зорина Н.В. Тетерина